【正文】 亮點(diǎn)，并填補(bǔ)西安高端商務(wù)配套市場(chǎng)的空白，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)吸引力，為商務(wù)提供強(qiáng)有力的支持。目標(biāo)客戶；寫字樓的員工為主。作為本寫字樓必須的重要配套設(shè)施，設(shè)在地上一層，其檔次和形象與其它配套、尤其是水晶石的檔次相差較大，故考慮設(shè)在地下室內(nèi)，即方便又不影響地上寫字樓形象。l 咖啡酒吧在南大堂設(shè)高檔咖啡酒吧，即滿足寫字樓配套的需求，同時(shí)其高品質(zhì)的裝修和環(huán)境也有利于提升寫字樓的檔次。位置：37軸、BG軸及79軸、EG軸圍合空間。位置：2226軸、BG軸圍合空間，及1719軸、EG軸的原辦公室；面積：約1100平方米功能： 會(huì)議、報(bào)告、產(chǎn)品發(fā)布等。位于北大堂的兩側(cè)，良好的裝修和會(huì)議氛圍與高檔寫字樓的品質(zhì)匹配。位置：2630軸、BG軸圍合的空間。2. 1一層寫字樓一層總面積約7000平方米，有南、北2個(gè)大堂，面積均約280平方米。l 他們的需求內(nèi)容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。兼顧公寓式酒店的配套需要同時(shí)考慮寫字樓和公寓式酒店客戶的類型、層次及需求的共同特點(diǎn)，并針對(duì)此共同特點(diǎn)進(jìn)行定位。同時(shí)由于公寓式酒店的服務(wù)配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫字樓配套中適當(dāng)予以兼顧。（三）商業(yè)配套定位寫字樓南北總長(zhǎng)度最長(zhǎng)為218米，東西總寬度最寬為35米。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類客戶入住，應(yīng)當(dāng)采取靈活的方式，以適應(yīng)不同性質(zhì)公司獲取寫字樓的不同習(xí)慣。45層預(yù)留的大開(kāi)間面積樓層，在經(jīng)營(yíng)策略上應(yīng)靈活考慮，租售并舉，吸引此類客戶入住，主要目的是擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響力，對(duì)其它面積的出售或招租會(huì)起到極大的推動(dòng)作用。本項(xiàng)目寫字樓目標(biāo)客戶為：高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類公司、為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進(jìn)入成熟期的高新區(qū)原成長(zhǎng)型企業(yè)。不同級(jí)別公司選擇購(gòu)買寫字樓的比例圖辦公面積在200500平方米的公司比重最高，其次是200平方米以下的公司。被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖本市公司占45％，本省其它地區(qū)公司占26％，外地公司占20％，港澳臺(tái)及國(guó)外公司各占2％和7％。沒(méi)有中央空調(diào)的話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。購(gòu)房者對(duì)24小時(shí)熱水的需求程度l 提供菜單式裝修一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當(dāng)提供精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容，而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項(xiàng)目品質(zhì)的基本保障。面積：約350平方米功能：綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。西安屬于北方城市，露臺(tái)只能在部分季節(jié)可以利用。位置：14軸、CD軸圍合空間。面積：160平方米功能：乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂(lè)組合器械等。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。l 體操房位置的考慮與器械健身相同，只是需要相對(duì)開(kāi)闊的空間。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件，將器械健身房設(shè)在與桑拿相鄰的位置，以方便使用。綜合考慮項(xiàng)目各個(gè)因素和限制條件，仍將桑拿淋浴設(shè)在原位置，與健身功能組合，形成放松身心的場(chǎng)所。健身是公寓居住客戶的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服務(wù)配套功能、提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要的、有效的途徑。位置：藥店位于CA軸、12軸圍合的空間；花店位于CA軸、24軸圍合的空間。面積：約320平方米功能：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。其客戶不限于投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店，并且包括寫字樓和項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營(yíng)業(yè)規(guī)模的大小。目標(biāo)客戶：服務(wù)于公寓式酒店的客戶，同時(shí)服務(wù)于投資型服務(wù)公寓客戶、辦公樓客戶，及周邊寫字樓的消費(fèi)者。一層?xùn)|北角的門面房可以通過(guò)大堂經(jīng)過(guò)道直接到達(dá)，位置隱蔽而便利，是酒店內(nèi)高檔超市合適的位置；同時(shí)對(duì)外臨街（唐延路），便于吸引人流對(duì)外服務(wù)。作為公寓客戶接待及休閑的場(chǎng)所，是公寓起居廳的在空間上的延伸。l 休息廳與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng)，在大堂北側(cè)設(shè)休息廳。l 大堂：投資型服務(wù)公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺(tái)可以較為簡(jiǎn)單，主要以安全保障和提供相關(guān)服務(wù)為主。投資型服務(wù)公寓一層總面積約1470平方米，面積較為充足；門廳約240平方米，賦予投資型服務(wù)公寓氣派、高檔的形象，是提升其品質(zhì)、吸引高端客戶的重要因素；一層有三個(gè)臨唐延路的門面房，具有極高的商業(yè)價(jià)值，適合布置對(duì)外營(yíng)業(yè)的業(yè)態(tài)。在這些配套中，分為投資型服務(wù)公寓專用配套、與酒店公寓合用配套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。消費(fèi)范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。與他們的需求特點(diǎn)和偏好相匹配，是水晶島投資型服務(wù)公寓的定位原則。目標(biāo)客戶：公寓式酒店，兼顧投資型服務(wù)公寓的選擇服務(wù)。l 洗衣房與公寓式酒店所提供的酒店式服務(wù)相適應(yīng)，洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。面積：約200平方米（含操作間）功能：為樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等?？紤]公寓式酒店的住客的需求，美容、餐飲、洗衣為基本配套，需求量和頻次都較大，故此三類功能設(shè)在二層；其余由于空間限制無(wú)法兼顧的功能如高檔餐飲、健身中心等考慮與投資型服務(wù)公寓和寫字樓共享，此處空間有限，僅設(shè)置基本配套。位置：1214軸、L1J1軸圍合的空間。l 商務(wù)中心由于公寓式酒店的客戶為商務(wù)客人，其需求與普通酒店的客戶類似，商務(wù)中心是必須的配置。由于公寓式酒店的一層空間面積約920平方米，布局較為緊湊，西端為貨流口和內(nèi)部辦公值班、設(shè)備表間和機(jī)房等空間，形成內(nèi)部管理區(qū)域，不便改動(dòng)，目前可以利用的僅有大堂兩側(cè)的空間。公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。同時(shí)兼顧綜合建筑體整體的定位需求。同時(shí)考慮到公寓式酒店對(duì)配套的要求相對(duì)投資型服務(wù)公寓要高，公寓的配套可以與公寓式酒店共享。這樣的情況為尋找有經(jīng)驗(yàn)、高品質(zhì)的酒店公司造成了難度。通過(guò)將原普通服務(wù)式公寓改為公寓式酒店，大幅度提升了公寓的銷售價(jià)格；而原服務(wù)式公寓的價(jià)格已經(jīng)被市場(chǎng)所接受和認(rèn)可；現(xiàn)通過(guò)改為公寓式酒店而使價(jià)格大幅上揚(yáng)，市場(chǎng)的接受和認(rèn)可是一個(gè)難題。從經(jīng)營(yíng)角度，由于目前已經(jīng)售出公寓近200套，而且在35層有38套已售戶型承諾5年返租。而本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)豎向分割，東、西兩部分各3部客梯，對(duì)于公寓式酒店，電梯數(shù)量較為緊張。豎向分區(qū)的方式，仍需保證每層的消防疏散，需要在防火分區(qū)處加設(shè)甲級(jí)防火門（按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的G軸G1軸處）。劣勢(shì)：l 西部大堂的面積相對(duì)較小，空間相對(duì)局促，對(duì)于公寓式酒店而言，與公寓式酒店的形象和檔次不符，不夠氣派。優(yōu)勢(shì)：l 將公寓式酒店設(shè)在公寓樓西側(cè)，靠近木塔寨變電站，淡化變電站對(duì)于投資型服務(wù)公寓的不利影響，有利于投資性公寓的銷售和出租。l 東側(cè)12層商業(yè)配套面積充足，有利于安排公寓式酒店的服務(wù)配套設(shè)施。公寓式酒店和投資型服務(wù)公寓可各自使用一個(gè)大堂，各自獨(dú)立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理，解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問(wèn)題；但此種分割方式最大的問(wèn)題是各層平面被分成二部分，每一部分的消防疏散樓梯只有一個(gè)，不符合消防規(guī)范，補(bǔ)救措施是在分割處設(shè)防火門，作為另一個(gè)逃生出口，滿足緊急逃生的要求；而從電梯服務(wù)面積的角度分析，標(biāo)準(zhǔn)層6部電梯均分為2組，一組3部電梯，電梯數(shù)量相同，決定其服務(wù)的面積也盡量相同，所以縱向分割方案需要盡量均等的劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面，否則會(huì)出現(xiàn)一邊電梯過(guò)剩，而一邊電梯不夠使用的情況，會(huì)降低公寓的檔次。一旦采用橫向分割的方案，必然會(huì)造成從電梯廳到房間交通距離過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題，對(duì)于酒店客人而言，由于是短期居住，對(duì)此可能不會(huì)特別關(guān)注。公寓式酒店為短期散租客，對(duì)此不會(huì)特別注意，可將此不利影響化解。3．具體的組合形式“公寓式酒店+投資型服務(wù)公寓” 的具體組合形式基本有如下二種方式：l 分樓層組合l 豎向組合下面將對(duì)此二種方式加以分析說(shuō)明。但針對(duì)本項(xiàng)目的具體區(qū)位，目前尚未成熟，商業(yè)配套設(shè)施應(yīng)盡量配置全面，滿足客戶多方面的需求。（三）水晶島公寓細(xì)化定位1. 目標(biāo)客戶（1）公寓式酒店客戶群酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。同時(shí)服務(wù)內(nèi)容也是可選擇的，使物業(yè)管理費(fèi)降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場(chǎng)所的企業(yè)等多種客戶，分散了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在客戶方面也會(huì)與酒店客人有沖突。l 以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長(zhǎng)時(shí)期的回報(bào)，則成為以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品，為保證品質(zhì)，應(yīng)統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，以獲得穩(wěn)定的收益。3. 酒店式公寓l 根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，酒店式公寓大多是采取大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式，其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道，與房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行合作。酒店功能與自住公寓不協(xié)調(diào)，對(duì)酒店的品質(zhì)也有影響。1. 純公寓l 純公寓是以自用為主要目的，兼顧其它需求的公寓。而對(duì)于旅游客人，因?yàn)槲鞲咝虏皇锹糜螀^(qū)，對(duì)旅游客人的吸引力不強(qiáng)，而且旅游客人的價(jià)格承受能力也比較低，因此不是理想的客戶。酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客人。l 符合商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律。l 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間，還要定期重新裝修和更換家具，需要追加投資，增大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)定期更換裝修和家具，保證項(xiàng)目的品質(zhì)，并且給予投資者一定期限的使用權(quán)或其它優(yōu)惠。但此種模式在市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)方面也存在著一定風(fēng)險(xiǎn)：l 投資者實(shí)質(zhì)上是用較高的首付款購(gòu)買了15年后的可以繼續(xù)使用55年的公寓產(chǎn)品，是一種期貨投資。用高總價(jià)獲取較高的首付款，一次性獲得大部分成本的回收。（4）通過(guò)后期的經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收入，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者的承諾。雖然在本質(zhì)上，它們是有70年產(chǎn)權(quán)的公寓，但它們實(shí)現(xiàn)了一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的完全分離，并且通過(guò)酒店的銷售渠道獲得租客，由專業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，從品質(zhì)到管理到服務(wù)都接近或達(dá)到高檔酒店的水平，客戶以短期的商務(wù)客人為主。l 與本項(xiàng)目商務(wù)氛圍不協(xié)調(diào)。作為一種投資產(chǎn)品，投資者擁有產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，但沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)。2. 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物。l 作為純酒店，國(guó)家有嚴(yán)格的星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，而本項(xiàng)目本身是公寓，無(wú)論在空間上、設(shè)施設(shè)備配置、配套設(shè)施的配備等方面，都無(wú)法達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，難以按照星級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，從而無(wú)法保證作為純酒店所必須的檔次標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于本項(xiàng)目而言，設(shè)置純酒店的有利因素是：，而對(duì)高檔酒店的需求在不斷增長(zhǎng)；，有利于綜合建筑體不同功能的協(xié)調(diào)，促進(jìn)總體價(jià)值提升。二）酒店功能的具體類型分析酒店功能類型可以分為三種類型：純酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店和進(jìn)行酒店式經(jīng)營(yíng)和管理的公寓式酒店。綜合來(lái)看，西高新區(qū)域酒店設(shè)施不足，而市場(chǎng)又對(duì)高檔酒店有較大的需求，開(kāi)發(fā)高檔次酒店產(chǎn)品可以滿足市場(chǎng)需求，有良好的市場(chǎng)空間。而且酒店的比重在綜合性項(xiàng)目中，所占比例一般介于10％－30％，公寓基本為服務(wù)式公寓，比例介于15％－25％。同時(shí)西高新經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)成為綜合性的城區(qū)，商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁。在是否需要酒店明確之后，才能夠確定公寓內(nèi)還應(yīng)安排何種類型的公寓產(chǎn)品，以及公寓、寫字樓低商配套等定位細(xì)化的問(wèn)題。但公寓的定位還需要明確，公寓內(nèi)應(yīng)當(dāng)包含何種功能才能夠與項(xiàng)目的總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進(jìn)的作用。但在此基礎(chǔ)上還需要進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)問(wèn)題，才能夠達(dá)到可操作的程度。在上述分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展走勢(shì)、綜合建筑體的規(guī)律、項(xiàng)目自身?xiàng)l件三個(gè)方面提出了我們的定位建議。一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開(kāi)展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。此外對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件也進(jìn)行了詳細(xì)分析，作為項(xiàng)目定位的前提條件。通過(guò)與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經(jīng)達(dá)到了雙方的共識(shí)。在項(xiàng)目總體定位于高檔商務(wù)綜合建筑體的前提下，寫字樓、商務(wù)俱樂(lè)部——水晶石的定位方向已經(jīng)明確，而且是與總體定位吻合，提升項(xiàng)目總體價(jià)值的。二、公寓細(xì)化定位在公寓細(xì)化定位上，關(guān)鍵的問(wèn)題是在公寓中是否需要設(shè)立酒店的功能。企業(yè)的聚集，除了進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)等活動(dòng)，也同時(shí)會(huì)產(chǎn)生商務(wù)交流的需要，對(duì)高檔次酒店有較為強(qiáng)烈的需求。2. 酒店是商務(wù)型綜合建筑體中的重要功能通過(guò)對(duì)商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在大型的商務(wù)綜合性項(xiàng)目中，寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能。在高新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)西安市場(chǎng)還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項(xiàng)目和酒店類產(chǎn)品，繼續(xù)保持對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。因此綜合而言，對(duì)于本項(xiàng)目安排酒店類產(chǎn)品是必要的。通過(guò)我們對(duì)北京商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在商務(wù)綜合建筑體內(nèi)的酒店一般都是4星級(jí)、5星級(jí)高檔次的純酒店，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分離，由知名酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，是商務(wù)綜合建筑體高品質(zhì)的有力保證，對(duì)綜合建筑體內(nèi)的其它功能有較強(qiáng)的支持作用。l 四、五星級(jí)高檔酒店是西高新市場(chǎng)所需要的，高檔酒店對(duì)裝修、設(shè)施設(shè)備的要求較高，本項(xiàng)目如果建設(shè)純酒店無(wú)疑需要加大成本投入，風(fēng)險(xiǎn)大，而長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)是否能夠保證項(xiàng)目成本的順利回收存在不確定性，而且后期的經(jīng)營(yíng)也存在風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)以上分析，可以判斷，本項(xiàng)目不適合開(kāi)發(fā)純酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店也是真正的酒店，產(chǎn)權(quán)為40年，進(jìn)行酒店式經(jīng)營(yíng)與管理，長(zhǎng)期收益。l 由于不是旅游區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店只能作為投資工具，而西安客戶的投資多帶有多重需求屬性，僅能滿足其投資需求的產(chǎn)品對(duì)其吸引力不足。3. 公寓式酒店根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，在高檔商務(wù)綜合建筑體內(nèi)或在商務(wù)區(qū)內(nèi)，已經(jīng)出現(xiàn)了起到酒店功能并且進(jìn)行酒店管理的公寓式酒店。（3）在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段，為投資者提供一定期限的免費(fèi)使用權(quán)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，采取此種方式主要的好處在于：l 將公寓產(chǎn)品包裝成高檔酒店，在按照高檔酒店的價(jià)格出售給投資者。l 可以帶動(dòng)其它物業(yè)的保值增值，提高公寓的品質(zhì)，促進(jìn)其銷售。因此投資者對(duì)項(xiàng)目15年后的品