營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告匯總1(完整版)
【正文】 2．整體性原則：由于本案涉及兩個(gè)項(xiàng)目，在營(yíng)銷(xiāo)上就在兼顧兩個(gè)項(xiàng)目，以整體性思考的原則尋求策略及實(shí)施。5．生活配套老人活動(dòng)中心、兒童托管中心、商務(wù)中心、便利店等。7．建議房型設(shè)計(jì)中盡可能采用功能分區(qū)，并增加儲(chǔ)藏間的設(shè)計(jì)。2．有機(jī)地劃分居住的戶外空間層次與綠化景觀層次，確保均好性，使戶戶通風(fēng)采光，戶戶開(kāi)窗見(jiàn)景。萬(wàn)家城市花園：享受優(yōu)雅生活的清新家園定位詮釋?zhuān)呵逍拢簭囊?guī)劃、建筑、景觀來(lái)看萬(wàn)家城市花園是一座充滿活力充滿陽(yáng)光具有自由自在生活意境的清新家園。玉海大廈及萬(wàn)家城市花園都是具有個(gè)性的物業(yè)，故在萬(wàn)家房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總定位的基礎(chǔ)上玉海大廈和萬(wàn)家城市花園細(xì)分定位如下。因此，萬(wàn)家的兩個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)和整個(gè)市場(chǎng)推廣過(guò)程中，從整體到局部，從大的方面到小的細(xì)節(jié)，處處以品牌房產(chǎn)的形象出現(xiàn)，獲得消費(fèi)者心理上和行動(dòng)上的認(rèn)同。隨著房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的增加，競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)，在未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)性價(jià)比的追求將逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。萬(wàn)家房產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正好處于瑞安房產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的轉(zhuǎn)變時(shí)期，因而需要導(dǎo)入具有前瞻性的開(kāi)發(fā)理念，成為瑞安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向成熟的一個(gè)標(biāo)志，起引導(dǎo)房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)的作用。 兩個(gè)開(kāi)發(fā)是指品質(zhì)化開(kāi)發(fā)和資源整合開(kāi)發(fā)。玉海大廈：一座值得典藏的星級(jí)酒店式服務(wù)的尊貴物業(yè)。優(yōu)雅：從品質(zhì)可以衍生出尊貴，也可以延伸出一種明快輕松、平和恭謙、質(zhì)樸殷實(shí)的狀態(tài)，我們稱(chēng)之為優(yōu)雅，這便是萬(wàn)家城市花園希望營(yíng)造的生活狀態(tài)和場(chǎng)所精神。3．提倡“人車(chē)分流”確保小區(qū)居住的安全與安靜。三、景觀設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì)玉海大廈萬(wàn)家城市花園1．景觀項(xiàng)目小區(qū)周邊綠化帶環(huán)狀綠化寬帶綠化空中花園為園區(qū)主題景觀為園區(qū)輔助景觀景觀中庭無(wú)點(diǎn)線面結(jié)合的多層次景觀設(shè)計(jì)2．景觀設(shè)施藝術(shù)照明以庭院燈為主以地?zé)魹橹髦脖灰曰ㄅ_(tái)花壇為主草皮、喬木、灌木、繁花相間小品設(shè)雕塑、座椅設(shè)藤廊、水池、曲徑、疊石等水景無(wú)噴泉、戲水池、水道細(xì)部設(shè)計(jì)入口設(shè)計(jì)高尚、大氣通透、美觀指示牌設(shè)計(jì)冼煉精致背景音樂(lè)古典優(yōu)雅、抒情地面升降設(shè)計(jì)臺(tái)階等硬體升降起伏有致外部景觀的應(yīng)用融景借景四、物業(yè)配套1．會(huì)所配套玉海大廈設(shè)空中豪華大堂設(shè)置高檔功能性設(shè)施，成立名流俱樂(lè)部，使之成為瑞安具有影響力、向心力的名流聚會(huì)場(chǎng)所，增強(qiáng)業(yè)主的榮譽(yù)感和身份感。車(chē)庫(kù)設(shè)置集中地下停車(chē)庫(kù)包括自行車(chē)庫(kù)和汽車(chē)泊位。根據(jù)兩個(gè)項(xiàng)目的個(gè)性在總體營(yíng)銷(xiāo)思路的實(shí)施時(shí)又要有不同側(cè)重點(diǎn)的深入和衍化。這一舉措可使玉海大廈成為“第一個(gè)瑞安市正式批準(zhǔn)的涉外樓盤(pán)”；對(duì)于萬(wàn)家城市花園可增加一項(xiàng)“涉外樓盤(pán)品質(zhì)”。這兩略有不同的操作方式本質(zhì)是一致的，均借環(huán)境設(shè)計(jì)來(lái)做文章，這在正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初級(jí)階段的瑞安市場(chǎng)而言，是一項(xiàng)重大的創(chuàng)舉。⑶引入國(guó)際物管公司，倡導(dǎo)專(zhuān)業(yè)、超前、國(guó)際化的社區(qū)生活模式?，F(xiàn)代、超前的生活模式包括很重要的一點(diǎn)便是智能化生存。為此玉海大廈需開(kāi)辟一個(gè)空中豪華大堂（可設(shè)在頂層或中間層），其中配備各項(xiàng)健體、休閑、娛樂(lè)以及商務(wù)設(shè)施，作為俱樂(lè)部的載體，亦可對(duì)外營(yíng)業(yè)，業(yè)主可免費(fèi)獲贈(zèng)VIP卡，尊榮感、身份感、榮耀感在這個(gè)名流CLUB中盡顯無(wú)遺。“境外開(kāi)盤(pán)先行”、“環(huán)境先行”、“物管先行”；“涉外樓盤(pán)的品質(zhì)社區(qū)”、“ 數(shù)字化e社區(qū)”、“泛會(huì)所生活社區(qū)”。（3）智能化住宅推廣會(huì)以智能化住宅對(duì)生活方式的影響，我們是否需要智能化住宅，如何開(kāi)發(fā)智能化住宅等話題展開(kāi)討論，可專(zhuān)家和市民的對(duì)話為主要形式。3．外圍式活動(dòng)炒作（1）優(yōu)質(zhì)生活展以圖片展、物品展和生活秀三部分形式來(lái)展示優(yōu)質(zhì)住宅和優(yōu)質(zhì)生活狀態(tài)。（2）煙花晚會(huì)：這是市民很樂(lè)意接受的一種晚會(huì)形式，參與人數(shù)眾多，喜慶氣氛濃厚，可為開(kāi)盤(pán)達(dá)到最為廣泛的宣傳效果。安排玉海大廈盡快盡早入市，搶占瑞安房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)量相對(duì)不大的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)行快速銷(xiāo)售。萬(wàn)家城市花園地均價(jià)為3000元/ m2 低于安陽(yáng)新區(qū)目前的均價(jià)3200元/ m23400元/ m2，價(jià)格帶給自身的銷(xiāo)阻力不大，但較容易給玉海大廈帶來(lái)銷(xiāo)售波動(dòng)，因而萬(wàn)家城市花園會(huì)較多地考慮與玉海大廈銷(xiāo)售的配合。4．推盤(pán)節(jié)奏控制時(shí)間玉海大廈萬(wàn)家城市花園2001/9預(yù)定預(yù)定積累2001/10開(kāi)盤(pán)期2001/11強(qiáng)銷(xiāo)期開(kāi)盤(pán)期2001/12第一輪強(qiáng)銷(xiāo)期2002/12002/2促銷(xiāo)推廣期2002/3持續(xù)期2002/42002/5持續(xù)期2002/6促銷(xiāo)推廣期2002/72002/8盤(pán)整期2002/9第二輪強(qiáng)銷(xiāo)期2002/10盤(pán)活期2002/112002/12盤(pán)活期第六部分 廣告策略一、廣告風(fēng)格與側(cè)重點(diǎn)1．根據(jù)玉海大廈的產(chǎn)品定位，廣告風(fēng)格應(yīng)該為高貴冼煉、雍容大氣，充分彰顯本項(xiàng)目的高檔與尊貴，給人以彌足珍貴的典藏之感受?？紤]到電視本地臺(tái)的收視率較高，以瑞安電視臺(tái)為投放媒體。２．第二階段（公開(kāi)期）：強(qiáng)行灌輸，塑造形象。４．配套訴求：高品質(zhì)社區(qū)要有高品質(zhì)的配套，無(wú)論是成熟的生活基礎(chǔ)配套還是智能化、會(huì)所、大堂等設(shè)施配套都是可供細(xì)細(xì)品評(píng)的一顆顆燦爛的星。６．活動(dòng)訴求：活動(dòng)的開(kāi)展要以廣告作為配合進(jìn)行宣傳。３．第三階段（強(qiáng)銷(xiāo)期）：深化感知。在具體設(shè)計(jì)上以體現(xiàn)物業(yè)品質(zhì)為準(zhǔn)。2．萬(wàn)家城市花園以明麗、輕快、清新的廣告風(fēng)格來(lái)體現(xiàn)物業(yè)的清新感，注重對(duì)物業(yè)導(dǎo)入的新概念的推廣，注重優(yōu)雅生活氣質(zhì)的推廣，注重品質(zhì)化生活的推廣，著力渲染出生活的意象。平開(kāi)高走：特別是玉海大廈以相對(duì)較低的
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