【正文】 江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》則稱“物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務。筆者認為這兩種看法都有偏叵。二、物業(yè)管理的公共管理屬性的理論分析1．物業(yè)管理具有公共管理的根本屬性，但不排斥處于補充性地位的私人屬性在界定物業(yè)管理性質之前，有必要首先認識一下公共管理的性質。定義的前半部是區(qū)別企業(yè)管理，定義的后半部是區(qū)別非企業(yè)化的私域中一切形式的管理。包括房地產開發(fā)的早期介入和前期管理，以及房屋及其設備、公共設施的保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報、公共綠化，道路養(yǎng)護等公共事務管理內容，范圍相當廣泛。因此公共管理性是物業(yè)管理的根本屬性。該定義包括了三層含義：其一、是物業(yè)管理企業(yè)的管理權來自業(yè)主集體的委托，體現權力的公共屬性。其四、物業(yè)管理屬于公共管理的最具體層次。在美國，現代的專業(yè)性物業(yè)管理卻是于19世紀末至20世紀30年代在美國形成和出現。這都引發(fā)出以物業(yè)為紐帶的公共事務管理的需要2．從物業(yè)管理較為成熟的香港的物業(yè)管理主體演變發(fā)展趨勢看，物業(yè)管理的公共管理屬性越來越凸顯出來。（2）發(fā)展商管理——企業(yè)管理。為此，前香港政府于1970年制定了《多層大廈（業(yè)主立案法團）條例》，1993年修改后簡稱為《建筑物管理條例》，確定業(yè)主可以“參與管理者”的身份，組織業(yè)主立案法團。其次是培訓制度。沿海開放城市的廣州和深圳經濟特區(qū)，為廢除舊的住宅管理體制的弊端，在借鑒國外先進經驗的基礎上，結合中國的實際，大膽探索，在一些涉外商品房屋管理中，首先推行專業(yè)化的物業(yè)管理方式。1994年3月，在沿海開放城市幾年來物業(yè)管理試點經驗的基礎上，建設部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。強調了公共服務的宗旨第二條這樣才能處理好物業(yè)管理企業(yè)同業(yè)主和非業(yè)主使用人的關系。19 / 19。在這一點上物業(yè)管理采用企業(yè)化的方式實現了企業(yè)家精神在公共管理活動中的有機結合，是符合現代管理公共管理與經營管理在理念方式、方法上越來越趨向一致的重要體現。” 可以理解為，從物業(yè)管理內容強調了“公共性”：即物業(yè)管理是對公共設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和公共環(huán)境、公共秩序的管理。天津、南京、杭州、深圳等城市加快物業(yè)管理立法。該小區(qū)于1981年建成，為了管理這個小區(qū)，東華實業(yè)公司參考香港屋村管理經驗，在新村內組建管理處，并在幾個方面實施了具體管理措施：維護小區(qū)規(guī)劃布局和樓房外觀，制止亂搭亂建；樓內和樓外公共道路、空地等統(tǒng)一實行清潔衛(wèi)生管理，實現美化、綠化環(huán)境，統(tǒng)一種植和管理花木；實行統(tǒng)一治安管理；向住戶提供多層次服務，如代搞衛(wèi)生、代購大米、瓶裝石油氣、家具等物品，以及代管房屋、車輛等，盡管初期的管理水平較低，但頗受好評，引起有關部門和社會的重視。為了提高工作水平,他們很重視對職員的教育和培養(yǎng)，提倡“一生功業(yè)在房署”、為公共房屋事業(yè)貢獻力量。它可以收取管理費，可以雇用員工，也可以聘請專業(yè)管理公司，為大廈提供多方面的服務。當第一個大型私人屋村向政府申請規(guī)劃許可證時，政府一方面樂意采納這種建屋的要求，另一方面擔心人口如此密集的大型屋村，如缺乏良好的管理，一旦出現問題時后果難以預料。政府派員“看更”服務——香港早期物業(yè)管理的物業(yè)管理主要是“看更”服務，即由專人進行夜間巡邏等治安保衛(wèi)工作。所以，大廈的日常管理、服務、維修、養(yǎng)護等專業(yè)技術要求大大超出傳統(tǒng)的物業(yè)管理要求。物業(yè)管理就屬于公共管理最微觀的公共事務管理層次。其二、是對房屋及配套設備、設施和相關場地的維護管理是物業(yè)管理的基本內容，體現管理事務的公共屬性。（見下表）物業(yè)管理（純公共管理角度）與企業(yè)管理(純經營管理角度)的區(qū)別區(qū)別物業(yè)管理(純公共管理角度)企業(yè)管理(純經營管理角度)權力來源業(yè)主委托股東委托產品性質公共產品私人產品監(jiān)督機構業(yè)主委員會監(jiān)事會服務對象業(yè)主及物業(yè)使用人一般消費者決策機構業(yè)主大會股東大會壟斷性“一區(qū)一公司” 壟斷性競爭性宗旨以物業(yè)區(qū)域公共利益為主自身利益最大化2．物業(yè)管理公共性的內涵的初步界定我國新頒布的《物業(yè)管理條例》第二條美國的羅伯特、C. 凱爾等人著的《物業(yè)管理——案例與分析》一書中所闡述的物業(yè)管理者的基本職能是：（1）為業(yè)主管理物業(yè)；（2）為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入；（3）使物業(yè)保值增值。從物業(yè)管理現有的定義來看，物業(yè)管理包含了公共管理和私人管理雙重屬性，即物業(yè)管理內容、宗旨上體現了公共性，但物業(yè)管理活動又是借助