物業(yè)管理企業(yè)改革與發(fā)展工作交流會(huì)交流材料(存儲(chǔ)版)
【正文】 眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的關(guān)系應(yīng)是平等的市場(chǎng)主體，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)成為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的附庸，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品不應(yīng)只是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的房地產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)要素。參考文獻(xiàn)：1．陶婷芳等：國(guó)際物業(yè)管理透視與借鑒 《城市管理》 20042．翁國(guó)強(qiáng)：美國(guó)物業(yè)管理的主要特點(diǎn)及其樓宇星級(jí)管理模式《中國(guó)物業(yè)管理》200 23．宋如萍等：英國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)我們的啟示《北京物價(jià)》200124．彭浩祥：香港物業(yè)管理的發(fā)展歷程《北京房地產(chǎn)》19935．[美]羅伯特??C??凱爾等：物業(yè)管理—案例與分析 中信出版社 20016．鄒益華：海外物業(yè)管理 東南大學(xué)出版社 20047．黃安永： 現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理 東南大學(xué)出版社 20058．黃安心： 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 廣東省高等教育出版社 20011作者簡(jiǎn)介：黃安心，男，1962~，湖北黃梅人，廣州市廣播電視大學(xué)管理學(xué)部副教授，管理學(xué)碩士，中央廣播電視大學(xué)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)責(zé)任教師。即是說(shuō)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的選擇必須以服務(wù)于物業(yè)區(qū)域整體功能發(fā)揮的需要為目的，不是損害整體利益，而是增進(jìn)整體效益。這一點(diǎn)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)非常重要，應(yīng)認(rèn)識(shí)物業(yè)管理企業(yè)的“管家”地位，應(yīng)以增進(jìn)物業(yè)區(qū)域業(yè)主或非業(yè)主使用人的共同利益為根本宗旨。（3）政府指導(dǎo)下的業(yè)主委員會(huì)的自主管理與委托物業(yè)管理公司管理——企業(yè)化公共管理（不排斥物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性）2003年6月8日，國(guó)務(wù)院公布了第379號(hào)令《物業(yè)管理?xiàng)l例》，并自2003年9月1日起施行。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開(kāi)始對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理。很顯然物業(yè)管理主體向公共管理組織——業(yè)主自治組織的歸位。（4）政府宏觀調(diào)控下的業(yè)主立案法團(tuán)管理——政府調(diào)控下的業(yè)主對(duì)物業(yè)公共事務(wù)的自治（自主管理）。這樣，就出現(xiàn)了由發(fā)展商為私人屋村提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的形式。第一個(gè)擁有大量樓宇的屋村于1958年落成。結(jié)果，一種適應(yīng)這種客觀需要的專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生，該機(jī)構(gòu)應(yīng)業(yè)主的要求，對(duì)樓宇提供統(tǒng)一的管理和系列的服務(wù)，開(kāi)啟了現(xiàn)代物業(yè)管理的大門(mén)。在英國(guó)，微觀上，19世紀(jì)60年代伯明翰市的奧克維婭這也是狹義物業(yè)管理的主要范疇?！?就這個(gè)定義，從管理性來(lái)分析，物業(yè)管理企業(yè)同其他企業(yè)一樣都是獨(dú)立的企業(yè)法人，按企業(yè)管理的方式開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。廣義的物業(yè)管理就包含了公共管理與私人管理雙重屬性。物業(yè)管理與物業(yè)管理企業(yè)是兩范疇，由企業(yè)組織來(lái)施行公共管理項(xiàng)目活動(dòng)在國(guó)內(nèi)外的管理實(shí)踐中已是非常普遍。這些目標(biāo)是有效公平地向民眾提供公共產(chǎn)品（服務(wù)），維護(hù)社會(huì)的公共秩序。后者以企業(yè)利益最大化為導(dǎo)向，使管理者傾向于私域管理模式，這可能囿于物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（商）組建或控制的背景，且大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（商）投資經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)要素而矣。指出：“所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 根本屬性 公共管理 辯析一、物業(yè)管理性質(zhì)界定的重要意義在我國(guó)早期的物業(yè)管理實(shí)踐中，政府在行政法規(guī)中對(duì)物業(yè)管理的性質(zhì)并沒(méi)有作出明確的界定，甚至對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語(yǔ)都沒(méi)有作出明確的定義。例如《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的活動(dòng)。與此同時(shí)，當(dāng)前在理論界在物業(yè)管理的性質(zhì)上仍有爭(zhēng)議，主要有兩種看法，一種看法認(rèn)為物業(yè)管理是公共行政管理；另一種看法認(rèn)為是私人管理即經(jīng)營(yíng)性管理。因此非常有必要對(duì)物業(yè)管理性質(zhì)做出恰當(dāng)?shù)慕缍?。從區(qū)別企業(yè)管理與各種形式的私域（或私人）管理（企業(yè)法人或自然人的經(jīng)營(yíng)管理，則是以盈利為目的，旨在實(shí)現(xiàn)自身利益最大化）出發(fā)，公共管理可以定義為：公共管理是政府與非政府公共組織所進(jìn)行的、不以營(yíng)利為目的，旨在追求有效地增進(jìn)與公平地分配社會(huì)公共利益的調(diào)控活動(dòng)。它是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售及租售后的管理和服務(wù)。不論是廣義上、還是狹義理解物業(yè)管理的性質(zhì)，但都不能回避公共管理性質(zhì)，而經(jīng)營(yíng)性只體現(xiàn)在廣義的理解中，物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營(yíng)性管理活動(dòng)如果脫離了物業(yè)公共管理性，就成了與其他商業(yè)性活動(dòng)毫無(wú)區(qū)別的純粹的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。因此，物業(yè)管理包含了公共管理的兩個(gè)要素即管理性與公共性。這樣，就拓展了物業(yè)管理的內(nèi)容，延長(zhǎng)了物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈，從提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效、為業(yè)主的生活提供方便等方面有力地支持了公共管理目標(biāo)的達(dá)成。在宏觀上，伯明翰市政
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