物業(yè)管理企業(yè)改革與發(fā)展工作交流會(huì)交流材料-全文預(yù)覽
【正文】 、房屋銷售，總之，在法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，只要業(yè)主有需要并愿意委托，而物業(yè)管理企業(yè)又有這方面的能力和資源，一旦達(dá)成協(xié)議，便可以接受委托。其二、是對(duì)房屋及配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)管理是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，體現(xiàn)管理事務(wù)的公共屬性。權(quán)力來(lái)源于業(yè)主公眾，服務(wù)對(duì)象是物業(yè)區(qū)域的業(yè)主公眾。（見(jiàn)下表）物業(yè)管理（純公共管理角度）與企業(yè)管理(純經(jīng)營(yíng)管理角度)的區(qū)別區(qū)別物業(yè)管理(純公共管理角度)企業(yè)管理(純經(jīng)營(yíng)管理角度)權(quán)力來(lái)源業(yè)主委托股東委托產(chǎn)品性質(zhì)公共產(chǎn)品私人產(chǎn)品監(jiān)督機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)事會(huì)服務(wù)對(duì)象業(yè)主及物業(yè)使用人一般消費(fèi)者決策機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)股東大會(huì)壟斷性“一區(qū)一公司” 壟斷性競(jìng)爭(zhēng)性宗旨以物業(yè)區(qū)域公共利益為主自身利益最大化2．物業(yè)管理公共性的內(nèi)涵的初步界定我國(guó)新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條由于高層住宅樓宇的出現(xiàn)，這種住宅一般都是按單元出售給單個(gè)業(yè)主，因此一座樓宇的產(chǎn)權(quán)會(huì)有很多個(gè)業(yè)主所共有，在這種多元化的房屋產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一管理的情況下，就出現(xiàn)了狹義的物業(yè)管理，即一般只限于對(duì)該物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，其主要的任務(wù)是對(duì)物業(yè)的維護(hù)、管理共用的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報(bào)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等公共管理服務(wù)項(xiàng)目。美國(guó)的羅伯特、C. 凱爾等人著的《物業(yè)管理——案例與分析》一書中所闡述的物業(yè)管理者的基本職能是：（1）為業(yè)主管理物業(yè)；（2）為業(yè)主創(chuàng)造來(lái)自物業(yè)的收入；（3）使物業(yè)保值增值。廣義的物業(yè)管理就具有雙重性。從物業(yè)管理現(xiàn)有的定義來(lái)看，物業(yè)管理包含了公共管理和私人管理雙重屬性，即物業(yè)管理內(nèi)容、宗旨上體現(xiàn)了公共性，但物業(yè)管理活動(dòng)又是借助于企業(yè)管理的形式來(lái)施行，且有盈利目的。為了保證達(dá)到這些目的，需要強(qiáng)化公共監(jiān)督，倡導(dǎo)高尚的公共道德。從管理性分析，法約爾早就指出，為實(shí)現(xiàn)管理中的高效，需要通過(guò)“計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制”等手段，達(dá)到資源的有效配置。這都造成“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”背景下使管理者與業(yè)主或非業(yè)主使用人的關(guān)系緊張，物業(yè)公司從根本上面臨生存危機(jī)。在倡導(dǎo)業(yè)主至上的今天，這種 “管制”方式顯然不合時(shí)宜，有人甚至于因此提出“物業(yè)管理”名稱都要改為“物業(yè)服務(wù)”，就因?yàn)槠渲杏幸粋€(gè)“管”字，雖然從管理學(xué)理論上講，這種說(shuō)法不值一提（因?yàn)榉?wù)只是管理的一種方式而矣），但可足見(jiàn)其影響。在此情況下，物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展物業(yè)管理工作時(shí)，基于什么管理邏輯并不清楚，只有各行其是。如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，立法者基于慎重起見(jiàn)，都未對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語(yǔ)下定義?！痹诘胤叫苑ㄒ?guī)和政府規(guī)章中，對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語(yǔ)的定義一般也都是從狹義的角度來(lái)定義的，并且各自的表述都有差異。物業(yè)管理企業(yè)改革與發(fā)展工作交流會(huì)交流材料公共管理：物業(yè)管理的根本屬性廣州市廣播電視大學(xué)管理學(xué)部 黃安心摘要：本文主要從理論上對(duì)物業(yè)管理的公共管理屬性與經(jīng)營(yíng)屬性進(jìn)行辯析，以認(rèn)清物業(yè)管理的根本屬性——公共管理屬性。建設(shè)部頒布的《城市新建小區(qū)管理辦法》對(duì)“住宅小區(qū)管理”術(shù)語(yǔ)作了相當(dāng)于物業(yè)管理的定義的解釋：“本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)管理），是指對(duì)住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治?！庇捎谖飿I(yè)管理深入到千家萬(wàn)戶，牽涉到方方面面，對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語(yǔ)作出一個(gè)科學(xué)的定義難度相當(dāng)大，有的地方則在制定地方性法規(guī)、政府規(guī)章時(shí)，回避對(duì)該術(shù)語(yǔ)作出定義。”這些定義都表明了物業(yè)管理的主體、物業(yè)管理內(nèi)容，但沒(méi)有闡明管理性質(zhì)，即管理的宗旨、管理方式、產(chǎn)品性質(zhì)等。這兩種看法對(duì)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際工作影響很大，前者以社會(huì)公共利益為導(dǎo)向，忽視物業(yè)區(qū)域業(yè)主或非業(yè)主使用人的公共利益，使管理者傾向傳統(tǒng)的“房管所式”的行政管理模式，一方面使“管”業(yè)主或非業(yè)主使用人的方式盛行，不能體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)區(qū)域（如住宅小區(qū)）本位特性。一方面使“榨” 業(yè)主或非業(yè)主使用人的方式盛行，表現(xiàn)為：或與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（商）合謀，損害業(yè)主利益，或亂收費(fèi)，亂漲價(jià)等增加自身利益的行為，另一方面盡可能提供少的服務(wù)產(chǎn)品、降低服務(wù)質(zhì)量以降低成本。公共管理包含著兩方面要素即：管理性與公共性。為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，公共組織需要不斷制訂與實(shí)施，旨在有效增進(jìn)與公平分配社會(huì)公共利益的公共政策。從公共管理所包括的基本內(nèi)容出發(fā)，公共管理可以定義為：公共管理是政府與非政府公共組織，在運(yùn)用所擁有的公共權(quán)力，處理社會(huì)公共事務(wù)的過(guò)程中，在維護(hù)、增進(jìn)與分配公共利益，以及向民眾提供所需的公共產(chǎn)品（服務(wù)）所進(jìn)行的管理活動(dòng)。這里無(wú)需贅述。有的物業(yè)管理還兼營(yíng)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、
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