【正文】 當中。②.供水：區(qū)內有大小河流67條，地下水有7770萬立方米，區(qū)自來水廠供水能力20000立方米（每日），中二級水庫湯家溝水庫蓄水量1133萬立方米，銀碗槽水庫、毛里水庫和興建中的張三塘水庫等水利設施及輸水渠道四通八達的。交通條件：萬盛交通運輸十分便捷，已經(jīng)進入一小時經(jīng)濟區(qū)，有渝黔鐵路三（江）萬（盛）支線、萬（盛）南（川）鐵路，５個火車站，１個二級編輯站，開通了重慶至萬盛旅游專列；渝湘公路上連重慶、下接涪陵、黔江和貴州黔北地區(qū)。目 錄第一部分：萬盛區(qū)概況 4 頁第二部分：區(qū)域市場消費調研 9 頁第三部分：項目概況及SWOT分析 17頁第四部分：項目定位 22頁第五部分：項目規(guī)劃布局及包裝建議 39頁第六部分： 項目營銷推廣策略 42頁第七部分：項目經(jīng)營建議 50頁第八部分：項目招商策略 58頁第九部分：項目操作思路及手法 62頁第十部分：項目包裝及推廣執(zhí)行 64頁第一部分 萬盛區(qū)概況一、萬盛區(qū)基本情況地理位置：萬盛區(qū)位于北緯28。渝黔高速公路已建成通車，綦萬高速公路全長３２．３１３公里，路基寬２０米，雙向四車道，擁有大小橋梁１８座，互通式立交３處。③.天然氣：管道天然氣工程已于2003年建成通氣，每日最大供氣能力26萬立方米，可向萬盛城區(qū)、萬盛資源型特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)及萬盛北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)供氣。其中，萬盛石林和黑山谷雙雙被評為中國旅游景區(qū)最高等級“國家AAAA級景區(qū)”。從社會參與入手，在政府投入路燈、綠化等基礎設施建設的同時，通過集資、招商等方式，多渠道集合社會資金共同參與城市建設。商業(yè)業(yè)態(tài)分析從萬盛區(qū)的零售業(yè)分布來看，主要商場分布在老社區(qū)中心的萬東北路及萬新路，而且經(jīng)營面積從幾百到幾千不等，正在經(jīng)營的商場中，商業(yè)形態(tài)以百貨及生活用品為主。超市受地理位置的限制，同時光顧的人數(shù)不足10人。近幾年的社區(qū)消費中心，由于不僅要服務于本區(qū)居民，同時也要服務于外來的居民，而從社區(qū)產(chǎn)生與構成的角度來看，他改變了第一代社區(qū)消費中心以廠礦為產(chǎn)生源的形成基礎，形成了以功能劃分為形成基礎的社區(qū)，所以其規(guī)模有日益擴大的趨勢。第三部分 項目概況及SWOT分析一、基本情況本項目處于萬盛大道與萬東北路交匯處，項目緊靠萬盛市民廣場是萬盛區(qū)以后的中心區(qū)域，離老城區(qū)步行約10分鐘時間，區(qū)位條件十分優(yōu)越。（三）機會（O）萬盛廣場已經(jīng)開工，對于未來片區(qū)商業(yè)狀況會有極大改善，并且會給房地產(chǎn)項目帶來新的契機；萬盛廣場周邊同樣擁有大面積商業(yè)的項目少，近一兩年之內沒有同類項目推出；該片區(qū)屬于新開發(fā)片區(qū)，周邊相似項目較多，容易形成大片區(qū)商業(yè)氛圍；（四）危脅（T）周邊新建樓盤較多，對項目的招商、銷售有一定的壓力。（1）、廣進購物廣場將導入“多功能立體式商業(yè)城”的模式及經(jīng)營理念，是各種商業(yè)形態(tài)提檔進級的新興模式，也是目前市民在購物消費中的一種潮流和趨勢，其本身就具有時尚性，且定位的本身，又包含著商品的時尚、消費的時尚、生活的時尚等，打造檔次高、規(guī)模大、品牌全、商品多的時尚消費空間，所營造的是一個舒適、輕松、愉快的購物環(huán)境。因此，它所到之處，必將大大帶動相應范圍內地產(chǎn)的大幅度升值，如果廣進公司在廣進購物廣場的開發(fā)與運營過程中，同步培育和提升自身的商業(yè)運作能力，將使廣進公司建立起比現(xiàn)在以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)的盈利能力都要高得多的新型復合型經(jīng)營結構，從而實現(xiàn)在商業(yè)流通業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的有機結合，并通過由開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的利潤，加速實現(xiàn)廣進公司的長遠戰(zhàn)略目標。通過專業(yè)系統(tǒng)的形象包裝，一改傳統(tǒng)商業(yè)吵雜、凌亂的購物環(huán)境，塑造出本項目與眾不同的休閑娛樂購物新形象，傾心演繹一種全新的購物模式。并在此基礎上，打造“品牌運營中心”，其目的是為了推動和實現(xiàn)廣進購物廣場項目產(chǎn)權式商鋪的營銷和推廣。購物區(qū)：負一樓超市：日用消費品、餐具、快速食品、調料、配料、干貨、副食、煙酒茶、飲料、營養(yǎng)品、保健品、中低檔美容化妝品、低檔鞋帽、低檔服裝等。六、價格定位（一）、價格制定原則價格的差異性原則該原則指物業(yè)價格因為位置、大小、朝向、樓層與功能劃分的不同，應存在一定的差異性。故合理的價格定位不僅能夠加速資金的回收，同時也能有效降低開發(fā)商的經(jīng)營風險，根據(jù)市場調查資料，我們做出以下分析：類似商業(yè)名稱經(jīng)營面積（平方米）租金（元/建筑平方米/月）負一層一層二層三層四層百貨商場立泰百貨400035584025——萬盛百貨4000——5635————勞動商場1000——4820————新東風購物中心300032584018——野太陽商場1500——4828————昌宏商都2000——58——————人民商場2000——48——————中小型生活超市萬德超市400030584025——盛亨超市600——58——————朝暉超市1000——53——————森森超市300——53——————新華超市1000——53——————電器專業(yè)店萬達電器1000——58——————三元電器1000——55——————萬匯電器500——50——————商社電器600——42——————金世紀電器1000——55——————其他康隆盛大都會8000——4025————市場平均價格————以上項目商業(yè)氛圍基礎較好，大部分處于老城區(qū)，商業(yè)條件較成熟，對本案來講，具有參考價值?！裼捎?F可經(jīng)營面積較小，經(jīng)營業(yè)態(tài)比較單一，故在價格制定上，1F的價格為2F的60%左右，即12元/建筑平方米/月。意味著100萬的支出是經(jīng)過5年的復利運作后才達到的，而折算到當前，其實際的金額約在90左右。項目外立面安裝霓虹燈由于本項目建筑商業(yè)部分已經(jīng)基本完成，但商業(yè)和休閑氛圍尚未形成，建議先在臨萬盛大道段安裝霓虹彩燈以突顯本項目商業(yè)特色，營造商業(yè)氛圍。因此在本項目的營銷推廣中，要注重避免營銷走虛，在營銷操作中應以良好的形象展示作基礎，同時對項目本身進行適度的包裝渲染，用軟硬結合的推廣手法，有節(jié)奏的進行營銷深入；一方面可以降低營銷成本的投入，另一方面也可以規(guī)避營銷風險。本項目定位為休閑娛樂購物廣場，在營銷中形象應該輕松、活潑、具有時代感，營銷形象要貫穿于VI系統(tǒng)設計、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、新聞炒作等各個操作細節(jié)。3．休閑娛樂與購物的有機結合項目的休閑娛樂設施，給購物人群一個好去處，既給項目的總體品質有所提高，也填補了萬盛市場空白。銷售資料樓書：主要為形象圖片及文案，闡述項目開發(fā)理念及對投資者的理解和尊重，有較強的感性色彩，可以一定程度上提升項目的形象檔次。三是在銷售中有統(tǒng)一整潔的人員形象和良好的服務態(tài)度，在項目入住前使客戶從另一個層面感受企業(yè)的服務素養(yǎng)。依照休閑娛樂式購物模式的格局，以及其功能分區(qū)，按照“以大帶小”的原則，對“廣進購物廣場”項目以“大商家”（重慶本土知名百貨商家）為主展開招商工作，特別需要指出的是，“經(jīng)營權的統(tǒng)一”，不論是對于“廣進購物廣場”的運作，還是“廣進”品牌的規(guī)模擴張，以及廣進企業(yè)的長遠持續(xù)發(fā)展，都有著至關重要的決定作用，也是廣進企業(yè)開發(fā)本項目的成敗及利益最大化的強力保障。經(jīng)營管理公司的另一大任務，即：負責制定“廣進購物廣場”項目商業(yè)物業(yè)租金標準的制定（公司提出建議），以及通過此標準核算出投資業(yè)主的回報率（目前，帶租約產(chǎn)權式商鋪的年均投資回報率大多在7%－9%之間，投資回收期最短在12年左右，最長在18年以內），而產(chǎn)權式商鋪投資回報比率的大小，將直接影響本項目的銷售價格。 關于所有權（產(chǎn)權）部分：我們將“廣進購物廣場”化整為零“分割”成較小面積的商鋪，與租約一并出售給廣大投資者，達到分散投資風險和快速收回開發(fā)資金的目的。業(yè)主的投資權益保障，將由廣進公司負責承保，其給予各投資業(yè)主的投資收益率，也由經(jīng)營管理公司根據(jù)負責制定的投資回報收益（現(xiàn)假定首次收租3年，以后每年收租一次），以及代扣稅費后的發(fā)放等。第八部分 項目招商策略一、招商原則力爭做到“品牌化、系列化、檔次化”—— 知名品牌塑造市場形象—— 暢銷品牌培育市場商氣—— 大眾品牌吸引市場人氣二、招商對象—— 重慶本土知名百貨企業(yè)、超市商家及企業(yè)為主，小品牌為輔。招商手段：制作完善的招商資料，通過定向招商、招商洽談會及媒體推廣等，與商家直接聯(lián)絡。五、主要操作方式為保障本項目招商實施的順利完成和經(jīng)營的成功，我們將本著“走出去、引進來”的招商策略，在有效利用并充分發(fā)揮公司的商家資源的同時，全面整合和吸納優(yōu)質資源，集廣進企業(yè)、公司之全力，將“廣進購物廣場”打造萬盛第一市場品牌。諸如：我方在招商過程中，將以重慶本土百貨、超市、休閑娛樂商家為重點作為經(jīng)營龍頭，保證在本項目招商區(qū)域對項目的經(jīng)營定位和特色提供基本保障。第十部分 項目包裝及推廣執(zhí)行一、總體思路結合項目的市場定位、營銷主題，以及項目營銷推廣的總體思路和目標，對項目整個營銷周期進行了階段劃分，并對各階段的目標任務及相應的營銷作業(yè)計劃提出了綱要性的框架。銷售目標：項目在開盤后2個月內完成銷售任務的30%40％（即3月——4月），此后，在接下來一個月里追加完成10％，到5月底的時候銷售目標完成50%左右。其次是項目軟性環(huán)節(jié)亮點的展示。（四）秋季尾盤銷售期：（2005年8月）工程進度：項目主體完工，進入內外裝修階段銷售目標：到2005年8月底，銷售目標完成80%以上，價格沖關，此時銷售價格提升目標是達到項目均價甚至更高。主題見前。三立面廣告牌：四塊立面規(guī)格時間單價總價3立面610m6個月30元/平方米/月32400元兩立面廣告牌：2塊立面規(guī)格時間單價總價2立面610m6個月30元/平方米/月21600元（五）燈箱優(yōu)點：廣告展示時間長，表現(xiàn)手段靈活，費用較低，針對性較強，不太受競爭對手干擾。立面規(guī)格數(shù)量單價總價雙面矩形鋁合金（兩燈管）2平方米㎡30個200060000元（六）宣傳單頁優(yōu)點：費用廉價、比較靈活。（三）報媒萬盛本地的主流報刊“今日萬盛”，重慶商報區(qū)域代表樓盤欄目。二、傳播途徑1．報紙硬性廣告、階段性電視廣告、目標人群集中地點的戶外廣告為項目推廣傳播的基礎手段；2．公關活動、宣傳單張為項目的重要推廣傳播途徑；3．以中心城鎮(zhèn)路演、項目圖文展、招商文件作為推廣傳播輔助手段；4．以新聞報道、新聞發(fā)布等制造良好的項目品牌和項目形象。如從購物文化方面進行宣傳展示或推廣活動。推廣策略： 新聞炒作：項目開盤前(即在大量投入形象廣告前)以大量的新聞炒作，軟文宣傳，作為項目闡述概念和客戶認識項目的開始。項目營銷推廣周期的劃分思路項目的總體推廣思路應主要與項目工程進度結合。二、“產(chǎn)權式商鋪”的營銷策劃和銷售執(zhí)行知名商家的進駐，打造出了多個強勢的“經(jīng)營品牌”，無疑為本項目打了市場“強心針”。請進來：充分發(fā)揮公司擁有商家資源的作用，與多個品牌市場聯(lián)合招商，成體系引進品牌商家進入。圍繞商場主題的產(chǎn)品修正：包括規(guī)劃設計、功能分區(qū)，特別是滿足客戶物業(yè)要求的配套設施設備的配置等?！?具有市場拓展能力的百貨、超市、休閑娛樂商家—— 經(jīng)營誠信、實力雄厚的商家三、招商策略（一）一個核心：—— 以“休閑娛樂式購物”模式定位為核心，對主力商家展開招商活動要做旺“廣進購物廣場”，核心主力商家是關鍵。（二）自主經(jīng)營：本處的“自主經(jīng)營”，特指廣進企業(yè)旗下廣進經(jīng)營管理公司的獨家統(tǒng)一經(jīng)營，與上文述及的“統(tǒng)一經(jīng)營”從本質上講有一定的差異：—— “統(tǒng)一經(jīng)營”：是由各商家在租賃范圍內“統(tǒng)一”，而“廣進購物廣場”的管理權統(tǒng)一掌控在廣進公司手中。216。廣進企業(yè)作為本項目的開發(fā)商，除了追求房地產(chǎn)開發(fā)的利潤