【正文】 ，后市無疑會困難重重結(jié)論：投資很給力欽州房地產(chǎn)發(fā)展歷史不長，但發(fā)展速度很快，6年時間投資額已經(jīng)翻了三番，目前投資已超過60億元，不過固定資產(chǎn)投資增速相比房地產(chǎn)投資更快,而房地產(chǎn)投資也僅占固定資產(chǎn)投資15%左右，房地產(chǎn)仍有很廣闊的發(fā)展空間 開發(fā)很迅猛近年來房屋的開竣工、新開工增量很大，年供應(yīng)貨量可以上升到150200萬/㎡，不過目前房地產(chǎn)市場嚴峻，未來幾年開發(fā)速度或?qū)⒎啪?，市場將進入一個調(diào)整時期銷售不景氣與開發(fā)的迅猛相比，銷售就不是那么的強勢。且欽州未有限購要求，吸引了部分投資需求，總體來說，價格不高，市場接受度較高。其它功能主要考慮為設(shè)備用房（包括配電房、水泵房、風(fēng)機房、消防水池、物業(yè)配套用房等）、雜物房、電單車位等。商業(yè)二期規(guī)劃建設(shè)面積約1000平米，共14間。2. 主要經(jīng)濟指標一期工程主要經(jīng)濟指標二期主要經(jīng)濟指標單位（平米）用地面積23381平米總建筑面積88243平米其中住宅面積64243平米商業(yè)面積1000平米地下室23000平米商鋪戶數(shù)95戶住宅戶數(shù)680戶居住人口2380綠地率30%3. 建設(shè)內(nèi)容二期建設(shè)為14共5棟18層高層住宅樓。小區(qū)物業(yè)管理用房統(tǒng)一設(shè)于8樓一層，建筑面積425平方米。（具體情況見規(guī)劃總平圖） 商鋪 本項目北面、西面、南面沿街均設(shè)有商鋪，另南面有小型商業(yè)街，設(shè)計在1至2層，商業(yè)面積為11800平米。三、項目的建設(shè)，將促進欽北區(qū)城市化的進程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。6. （本項目）項目位于南北二級公路欽北區(qū)醫(yī)院斜對面。項目始建于2005年1月，于2009年8月全部交付使用。 公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級職稱30余人，擁有監(jiān)理工程師、一級建筑師、項目經(jīng)理資質(zhì)、房地產(chǎn)估價師、房產(chǎn)經(jīng)紀人、土地估價師、土地登記代理人等資格證書人員達10余人。項目建議書房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年2月目 錄第一章 項目單位基本情況第二章 項目建設(shè)的必要性和依據(jù)第三章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第四章 項目選址和占地面積設(shè)想第五章 項目總投資匡算、資金籌措設(shè)想第六章 經(jīng)濟效益和社會效益估計第七章 環(huán)境影響初步分析第八章 能源和水資源消耗等初步分析第九章 勞動、安全、衛(wèi)生初步分析、消防初步分析第十章 建設(shè)進度初步安排第十一章 結(jié)論 第一章 項目基本情況一、 項目名稱（以下簡稱“本項目”）二、 項目類型 本項目是以住宅為主、包括商鋪及附屬配套設(shè)施的房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目建成后將極大響應(yīng)欽州市皇馬工業(yè)園區(qū)建設(shè)的需要，解決欽北及欽州廣大住戶的住房需求。公司開發(fā)項目范圍以南寧為中心，輻射至欽州、北海、柳州等城市。 3. 嘉華綠洲嘉華綠洲位于南寧市科園大道521號，用地面積約一萬平方米，總建筑面積為8萬平方米?？傉嫉孛娣e為66351，以住宅和商鋪為主。同時，該項目的建設(shè)，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費，促進欽州市經(jīng)濟的發(fā)展。 地下停車場小區(qū)規(guī)劃設(shè)計為“陽光車庫”，即部分露天、多個采光井，輔以綠化修飾。 附屬基礎(chǔ)設(shè)施小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)于地下一層，面積約600平米，主要為配電房、水泵房、風(fēng)機房、消防水池等。其中10樓為純住宅樓，底層架空，218層為住宅；14樓為商住樓，底層裙樓為商業(yè)和架空，218層為住宅；總建筑面積約為9萬平米。為1113樓裙樓部分，均位于底層，獨棟商業(yè)一棟。解決一期住戶的用電、用水及消防要求。所以市場表現(xiàn)仍不錯。2009和2010年展現(xiàn)的火熱勢頭在2011年又被壓了下來。必須開發(fā)具有較強競爭力和抗風(fēng)險性產(chǎn)品才能夠從容應(yīng)對。3) 本項目在城市發(fā)展中的機遇——本項目機遇來自于城市擴張的“進城運動” GDP第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 欽州市 欽南區(qū)欽北區(qū)人口構(gòu)成 城鎮(zhèn)人口 欽南區(qū)人口 欽北區(qū)人口 萬人 n 欽州大發(fā)展將給整個欽州市帶來發(fā)展機遇n 主城區(qū)大發(fā)展會吸引欽州其它地區(qū)的人口n 欽北區(qū)有人口無配套，第三產(chǎn)業(yè)尤其落后，欽北區(qū)建設(shè)向主城區(qū)靠攏，人口往主城區(qū)“前進”是必然的趨勢 ——本項目機遇來自于大垌鎮(zhèn)“造城運動” n 大垌鎮(zhèn)是欽州市中心城區(qū)的北部門戶，也是欽北區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)和交通樞紐。(三) 場地情況參照周邊地質(zhì)情況，表層地質(zhì)為粘土，下層為中砂或風(fēng)化巖，地質(zhì)條件完全符合建設(shè)需要，地基承載力是沒有問題的。 n 在房價或?qū)⑦M入拐點時期，北京此舉引發(fā)全國房地產(chǎn)市場高度關(guān)注，或?qū)⒁l(fā)全國性“上調(diào)熱潮”。折現(xiàn)率的確定：一般以無風(fēng)險報酬率加上該項目的風(fēng)險報酬率確定，現(xiàn)結(jié)合該項目的實際風(fēng)險狀況，及開發(fā)商的最低期望投資報酬率，確定本項目的財務(wù)折現(xiàn)率10%。由于附近市政配套計劃于年內(nèi)動工，故污水處理應(yīng)能達到排放要求。揚塵主要產(chǎn)生的裝卸車、拆袋裝料、攪拌、篩選、運輸?shù)仁┕きh(huán)節(jié)。項目裝修階段施工噪聲分析：住宅裝修過程中，以鑿打聲、電鉆聲、電鋸聲和物料撞擊聲為主要噪聲源，~ dB((A)、~((A)、~ dB((A)、~105 dB((A)。在落實降噪隔噪措施的情況下，斜對面欽北區(qū)醫(yī)院及臨近單位聲環(huán)境質(zhì)量不會超過2類標準。本工程實行雨、污分流設(shè)計，場地內(nèi)將實行雨、污分流，建成將根據(jù)市政管網(wǎng)實際建設(shè)情況進行接入。2) 商業(yè)服務(wù)設(shè)施噪聲影響分析 根據(jù)調(diào)查，在人員較集中的情況下，商業(yè)服務(wù)場所的平均噪聲級可達到65~80dB((A)。同時對于油煙、噪聲和振動影響較大的娛樂和大型商業(yè)應(yīng)少設(shè)置。生活燃料以液化石油氣和天燃氣為主，外排廢氣主要為CO和CO2；烹調(diào)廢氣來源主要為飲食油煙。根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》第二十七條、二十八條、二十九和三十條的規(guī)定，本工程在施工期應(yīng)符合國家規(guī)定的建筑施工場界環(huán)境噪聲排放標準；在工程開工前五日向工程所在地環(huán)保部門申報本工程的項目名稱、施工場所和期限、可能產(chǎn)生的環(huán)境噪聲值以及所采取的噪聲污染防治措施的情況。運輸車輛引起的二次揚塵影響時間最長，其影響程度也因施工場地內(nèi)路面破壞、泥土裸露而明顯加重，影響范圍TSP濃度值在40M范圍內(nèi)號明顯下降趨勢，50M范圍之外，TSP濃度值變化基本穩(wěn)定。6) 運輸垃圾、渣土、砂石的車輛必須實行密閉式運輸；車輛駛離施工現(xiàn)場時，必須進行沖洗，不得帶泥土上路，不得沿途泄漏、遺撒?，F(xiàn)在我國能源利用率很低，能源消耗指標都很高，按產(chǎn)值計算，是發(fā)達國家的3～4倍，節(jié)約能源不僅極其必要，而且潛力很大。主要建筑材料使用3. 本項目主要材料使用估計本項目規(guī)劃為以住宅為主，商業(yè)為輔，包括物業(yè)用房、地下車庫為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)計工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)初步設(shè)計規(guī)劃和該項目工程的總體設(shè)計，所需建筑材料估算如下：項目三材用量表項目建筑面積（平方米）每建筑平方米所需材料需求總量鋼材（噸）24726524726水泥（噸）24726574180木材(立方米)247265247264. 水資源消耗分析經(jīng)測算，本項目的總用水量為1854m3/d（最大小時設(shè)計水量為193m3/h). 小區(qū)污水總排放水量為1670m3/d。預(yù)計項目建成后居住人口為7000人，將給餐飲、零售等行業(yè)帶來較大的就業(yè)需求。建設(shè)期可能產(chǎn)生職業(yè)病危害影響因素較為輕微。我們將采取以下措施進行防護：（1） 操作前采取抽風(fēng)、通風(fēng)進行排毒。地下停車場按“汽車車庫設(shè)計防火規(guī)范”考慮消防設(shè)施，建筑物在不同方向設(shè)置疏散出口和緊急通道。 2015年1） 二期施工。二、社會效益 本項目的建設(shè)和經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有助于滿足市民的對高檔住房日益增長的需求，同時可優(yōu)化利用土地資源。三、財務(wù)分析經(jīng)過分析測算，我們認為該項目在財務(wù)上是可行的，項目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟效益。 2016年1) 二期竣工驗收，交付使用。項目的建設(shè)施工將按照欽北區(qū)有關(guān)工程招標的規(guī)定，以國內(nèi)競爭招標的方式，選擇國內(nèi)的建筑施工企業(yè)組織施工。3. 防暑降溫夏季施工容易產(chǎn)生中暑，為了避免產(chǎn)生此危害。1. 除塵本項目施工現(xiàn)場部分地方可能產(chǎn)水泥粉塵及木屑粉塵。2. 施工安全本項目將嚴格《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》和《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》嚴格管理，選用可靠的國有大型建筑施工企業(yè)進行施工。下設(shè)工程部、營銷部、行政財務(wù)部、物業(yè)部。2. 本項目將采取的節(jié)能措施（1） 在方案和施工圖設(shè)計中將按國家和行業(yè)節(jié)能規(guī)范，盡量合理和節(jié)約使用能源。根據(jù)相似工程的類比調(diào)查，施工期各施工工工點廢水排放量很小，也無特殊有毒物質(zhì)，因此，只要從以下幾方面加強管理，其對環(huán)境的影響將是微小的。具體防護措施有：1) 嚴格執(zhí)行欽北區(qū)有關(guān)行政主管部門關(guān)于建筑保潔作業(yè)防塵的相關(guān)要求。2) 根據(jù)施工期噪聲影響分析，本工程施工噪聲影響主要集中在載重汽車的運輸過程中。對區(qū)域環(huán)境空氣具有一定影響。項目內(nèi)將設(shè)置多個垃圾收集箱，三個垃圾收集池。作為人員活動集中場所，將作專項隔聲降噪設(shè)計，商鋪場所窗戶設(shè)計將盡量考慮隔音設(shè)計（如采用中空玻璃等），隔志量應(yīng)大于20dB((A)。2. 噪聲1) 社會噪聲影響分析項目投入使用后，內(nèi)部噪聲污染源主要來自使用的音響、電視及各種社會活動。施工期間產(chǎn)生的固體廢棄物只要按規(guī)定妥善處理，不會對周圍環(huán)境造成污染。振動：由施工設(shè)備引起的地基振動，振源有成樁機械、破碎機械、重型車輛碾壓等。施工單位必須針對這些主要揚塵排放環(huán)節(jié)，采取有效的防塵措施，降低進出工地的車輛速度，撒水噴淋地面及車輛，盡量減少揚塵的排放，截斷揚塵的擴散途徑，保證施工場地周圍區(qū)域空氣環(huán)境達到GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》二級標準的要求，并做到國家環(huán)保局環(huán)發(fā)[2001]56號文《關(guān)于有效控制城市揚塵污染的通知》中的有關(guān)要求。所排放廢氣將會對周圍居民生活造成影響。成為欽北區(qū)的一大亮點。n 首套房貸款利率上浮至少相當于2次加息，對剛需族傷害尤大，或?qū)⒁l(fā)全國性降價本輪調(diào)控政策周期性研判u 本輪調(diào)控我司認為分二個階段：? 第一階段：，將會出現(xiàn)成交量逐步走低的趨勢；? 第二階段：，地產(chǎn)市場逐步調(diào)整到位，為維持通脹環(huán)境下的市場環(huán)境，政策不會立即放松，但是將維持市場的穩(wěn)定發(fā)展。 2010年12月 加息 ；上調(diào)個人住房公積金貸款利率 2011年2月 加息 ；上調(diào)個人住房公積金貸款利率 2011年4月 加息 ；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2011年7月 加息 ；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2010年3月 打擊囤地 國土資源部出