【正文】 工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑 . 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶(hù)生活的室內(nèi)凈面積。 進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。 居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的居室凈面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。 起價(jià) 起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。 配建設(shè)施 配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。 尾房 尾房又稱(chēng)掃尾房。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。上述兩類(lèi)房均為使用權(quán)房。網(wǎng) shiqun747 與您一起分享文檔 , 瀏覽整個(gè)世界 ! 自由、自主、自在 房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè) 速成 培訓(xùn)手冊(cè) 2 一、地產(chǎn) 基本術(shù)語(yǔ) 產(chǎn)權(quán)證書(shū) 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 。 不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶(hù)零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 5 公共活動(dòng)中心 公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為 了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各 類(lèi)綠地 主要包括公共綠地、宅旁綠地等。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì) 客的場(chǎng)所。 代理商 代理商是指負(fù)責(zé)銷(xiāo)售策劃和銷(xiāo)售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。該價(jià)格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價(jià)格、價(jià)值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。該價(jià)格可以是原評(píng)估價(jià)格，也可以不是。 安居工程 國(guó)家安居工程是黨和政府為推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設(shè)及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在： 平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層，可使住宅的使用面積提高 50%70%。解困房只售給經(jīng)審查合格的無(wú)房戶(hù)和住房困難戶(hù)。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。在房地產(chǎn)交易中國(guó)家規(guī)定了基本的制度，即國(guó)有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。 住宅的開(kāi)間 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。這類(lèi)住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二層樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，近年來(lái)在全國(guó)各城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中得到廣泛推廣。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無(wú)房戶(hù)、危房戶(hù)和困難戶(hù)。 銀行按揭 銀行按揭的正確名稱(chēng)是購(gòu)房抵押貸款，是 購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由 5 年到 20 年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá) 30 年的。例如你買(mǎi)了一間 120 平方米的房子，這個(gè)面積就是由 平方米的公共分?jǐn)偯娣e加上 平方米的套內(nèi)面積得出來(lái)的。 剪力墻結(jié)構(gòu) 是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類(lèi)荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱(chēng)為剪力墻結(jié)構(gòu)。 商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成 17 大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。 板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。 因此，傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景 名勝地或大型游樂(lè)設(shè)施、附近或有山有水的地方。 別墅 Townhouse 聯(lián)排別墅 板樓 塔樓 傳統(tǒng)的別墅項(xiàng)目 獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 高層、小高層、多層 傳統(tǒng) 蝶塔、小戶(hù)型 公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房 皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。 價(jià)格：一套售價(jià)控制在 80 萬(wàn)至 180萬(wàn)元之間為好。通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓 層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶(hù)內(nèi)。 Townhouse獨(dú)棟通常棟與棟之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。 出入空間 大 小 容積率 低 高 通風(fēng) 好 不暢 朝向 戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng) 常有無(wú)采居室 采光 戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)，南北通透 存在灰色空間 同層分布不同的戶(hù)型單位，單位之間互為遮擋對(duì)采光有負(fù)面影響；戶(hù)型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。 北京住宅建筑類(lèi)型受歡迎程度調(diào)查：高達(dá) ％的購(gòu)房者選擇多層板樓，有 ％的購(gòu)房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的為 ％，選擇 Townhouse 的為 ％。 1979 年 3 月成立了引進(jìn)外資住宅建設(shè)指揮部，向區(qū)政府借 1000 元作辦公費(fèi)，開(kāi)始了籌備工作。 東華公司的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是一門(mén)學(xué)問(wèn)，把這門(mén)學(xué)問(wèn)做好了，就可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益，就可以使房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，快速而平穩(wěn)發(fā)展。它的有效發(fā)展可以合理充分利用土地資源，能創(chuàng)造更多就業(yè)的機(jī)會(huì)，可最不改善城鎮(zhèn)居民的居住和生活條件，并有利于出進(jìn) 我國(guó)對(duì)外開(kāi)放。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指建筑地塊和房屋的流通過(guò)程和售后管理。 13. 土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)?；萑A公司領(lǐng)導(dǎo)為了改變這一局面，決心做好售后服務(wù)，認(rèn)真抓好小區(qū)管理。為什么要堅(jiān)持這些原則。 86 億元人民幣。 2 如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策。 6. 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類(lèi)型有：生地投資、住宅投資、寫(xiě)字樓投資、商業(yè)樓宇投資、工業(yè)用房投資和酒店、度假村、影劇院投資等形式。按初步規(guī)劃，該別墅區(qū)主要建設(shè)項(xiàng)目有： A 型別墅 20 棟， B 型別墅 80 棟 ,高級(jí)公寓 6 棟，健身中心1 棟、酒樓 1 棟。 29 四、項(xiàng)目投資估算 依據(jù)有關(guān)定額和幣場(chǎng)調(diào)查資料，項(xiàng)目總投資費(fèi)用為 萬(wàn)元，其中基建部分為 1374 5 萬(wàn)元。 章后案例分析思考 題 詳細(xì)閱可行性報(bào)告，你認(rèn)為報(bào)告結(jié)論是否正確？為什么？ 說(shuō)明房地產(chǎn)投資可行性報(bào)告各項(xiàng)內(nèi)容的作用和相互聯(lián)系。并在二年多的時(shí)間里收回成本，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)放益和社會(huì)效益。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要大量 資金，房地產(chǎn)籌資就成為十分緊迫的問(wèn)題。 31 ，專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門(mén)籌集、融通資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。它是格以房地產(chǎn)為對(duì)象而發(fā)行的證券。 ，由承購(gòu)入支付定金或房?jī)r(jià)款的行為、這是一種特殊胡期貨買(mǎi)賣(mài)形式。 ？ 。 50 年代后，香港經(jīng)濟(jì)迅速繁榮，房地產(chǎn)需求大增。通過(guò)外資貸款，他上了很多有利可圖的項(xiàng)目。本手冊(cè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分提出了具體策略，并設(shè)計(jì)了市場(chǎng)定位的操作流程，是發(fā)展商重要的實(shí)戰(zhàn)指引工具。因?yàn)樵谙愀郏@種只有一米寬帶透明欄桿的陽(yáng)臺(tái)只 有富人才有可能享用。比如，廣東有兩個(gè)著名的樓盤(pán)，碧枝園的目標(biāo)市場(chǎng)是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場(chǎng)定位是度假、休閑（給你一個(gè)五星級(jí)的家）；麗江花園的目標(biāo)市場(chǎng)是廣州市的白領(lǐng)人士，它的市場(chǎng) 定位是文化豐富的和諧居家場(chǎng)所。目標(biāo)市場(chǎng)是市場(chǎng)定位的前提，市場(chǎng)定位是為目標(biāo)市場(chǎng)服務(wù)，起一個(gè)點(diǎn)睛的作用，若沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確而生動(dòng)的市場(chǎng)定位，整個(gè)房地產(chǎn)的策劃和營(yíng)銷(xiāo)就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤(pán)就缺乏活力和生機(jī)。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質(zhì)證書(shū)，發(fā)展商的誠(chéng)實(shí)和細(xì)致給購(gòu)房者留下好印象。從近兩年熱銷(xiāo)的國(guó)際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬(wàn)科四季花城等來(lái)看，無(wú)一不是以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位最終取股市場(chǎng)獲得買(mǎi)家的認(rèn)同。 1981 年初，李嘉誠(chéng)成為 “和記黃埔 ”董事長(zhǎng)，主持此英資公司。他趁土地尚未漲價(jià)之際，大量購(gòu)入地皮，火速貸款興建各式樓宇，然后再售出。自小就沒(méi)有讀過(guò)多少書(shū)。 8. 樓宇按揭是由銀行、房地廠開(kāi)發(fā)公司 ,購(gòu)接者三方共同參加的買(mǎi)賣(mài)樓宇融資業(yè)務(wù)活動(dòng) ,是為幫助售樓者和購(gòu)樓者完成樓宇買(mǎi)賣(mài)而由銀行提供 房屋報(bào)押貸款的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。 （ 4）房地產(chǎn)保險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融主要有五個(gè)方面的內(nèi)容： （ l）信貸。 ？如何靈活籌資？ 本章小結(jié) 房地產(chǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)而于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的財(cái)產(chǎn)、物資的貨幣表現(xiàn)。此外，物業(yè)集團(tuán)還成功地建成了國(guó)貿(mào)大廈 、紅嶺大廈高層建筑群。 詳細(xì)分析目地產(chǎn)資金運(yùn)用方面的特點(diǎn)，以此為基礎(chǔ)闡述多渠道籌土房地產(chǎn)資金的必要性和可能性。 表 5－ 7 項(xiàng) 目投資費(fèi)用估算匯總表 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及投資安排計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃自 1994 年刀月開(kāi)，至 1999 年 5 月竣工，總工期 5 年．為節(jié)約投資，決定分區(qū)分段開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，交付使用一片。 三、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 1. 該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃要求在本世紀(jì)末達(dá)到人均住房 10 平方米的小康水平，幣區(qū)總?cè)丝谟?395 萬(wàn)增長(zhǎng)到 460萬(wàn)。 8. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究一般分為機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，其目的在于把投資決策建立在科學(xué)分析基礎(chǔ)上。 2 在確定性分析方法中，簡(jiǎn)單投資收益率法和靜態(tài)投資回收期法屬靜態(tài)分析法，不考慮資金時(shí)間價(jià)值；動(dòng)態(tài)投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法屬動(dòng)態(tài)投資回收期法，考慮了資金時(shí)間價(jià)值。 47 億元，項(xiàng)目總投資收在率為 34。但社會(huì)對(duì)中檔住宅仍有很大的需求，對(duì)商鋪的需求也因?yàn)榱闶蹣I(yè)的迅速發(fā)展而增加。 惠華公司也舍得花錢(qián)投資興建小區(qū)的中小學(xué)、幼兒園等公益事業(yè)，總投資 600 萬(wàn)元，建成后無(wú)償交給教育部門(mén)使用。由于經(jīng)營(yíng)管理好，早在 1987 年就經(jīng)廣州市建委批準(zhǔn)為一級(jí)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，并被列為全市 50 家優(yōu)秀企業(yè)之一。 9. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有風(fēng)險(xiǎn)性大、收益高，經(jīng)營(yíng)對(duì)象有效符合投資的雙重性，經(jīng)營(yíng)中壟斷和競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在等特點(diǎn)。 6. 我國(guó)城市土地的國(guó)家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上要實(shí)現(xiàn)，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租，以及壟斷地租。 2. 房地產(chǎn)業(yè)使之從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。條件是我方出地皮，外商出資，合作興建，建成的房子 1/3 給外商出售， 1/3 安置拆遷戶(hù)， 1/3 歸公司作商品房出售。 區(qū)域分布 區(qū)域分布 （平均半徑） 別墅 Townhouse 板樓 塔樓 自然地理位置 自然風(fēng)光出眾 自然地理位置以選址論 經(jīng)濟(jì)地理位置 市政、配套不足 多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟(jì)地理位置 公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟(jì)適用房 區(qū)域需求下的項(xiàng)目類(lèi)型偏好 別墅、 Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟(jì)地理位置的條件中，誰(shuí)擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競(jìng)爭(zhēng)的先機(jī)。 使用率 板樓戶(hù)型的使用率平均達(dá)到 80%；最高可達(dá) 90% 塔樓戶(hù)型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難 設(shè)計(jì)高使用率 使用率越高，空間使用程度越高，價(jià)格成本越低。 Townhouse獨(dú)棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。是 Townhouse項(xiàng)目最為常見(jiàn)的建筑形式。 文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶(hù)精神生活的需求。 交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長(zhǎng)處，正因?yàn)槿绱耍噍^之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不