【正文】 產(chǎn)進(jìn)化，融資途徑的探討。中國對于海外投資始終是非常寬容的態(tài)度，過去外資對中國有非常大的貢獻(xiàn)，但是我認(rèn)為土地資金上，應(yīng)該是一個例外。這些資金的需求，不能全部堆在銀行里面，這對銀行體系的沖擊是非常大的。 以下為融資路徑對話專場—宏觀調(diào)控背景下的地產(chǎn)融資新路徑實(shí)錄： 主持人楊熙：各位來賓大家下午好，今天很高興與各位專家主持下午的融資路徑對話專場。像我們“聯(lián)華保立”（音）推出，第五期已經(jīng)賣完，第六期馬上就出來了。 　?。?）比較的是它能帶來貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程的融資服務(wù)，銀行是在后期。前一陣房地產(chǎn)金融分析報告里也提出了一些置疑，今后這一塊也面臨調(diào)整，應(yīng)該說對房地產(chǎn)的資金來源更是嚴(yán)峻，所以一定要思考怎么樣改變居民的一些局勢，對策，改變應(yīng)該是不可避免的。 　　另外一方面社會有大量的資金缺乏投資渠道，我們國家有將近30億的金融資產(chǎn)，十幾萬億居民儲蓄都在銀行卡上，這就造成了社會資源的一個極大的浪費(fèi)。我們國家改革開放二十年，城市化率從原來的不到20％，％這么一個水平，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷成長，這一塊還會增加，城市化不斷的增加的話，肯定是需要解決住房的問題，所以說為住宅產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)提供了一個很大的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)融資新途徑 　　房地產(chǎn)融資新途徑，大概講三個方面的內(nèi)容： 　　另外房地產(chǎn)投資占全社會總投資和GDP的比重也不斷的提升，我這里有一些不完全的統(tǒng)計，從86年到03年，房地產(chǎn)的GDP比重從1％％，％，％。當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾很大程度是優(yōu)于缺乏投資機(jī)構(gòu)人的參與，由于沒有機(jī)構(gòu)投資人的參與，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場的一個現(xiàn)狀就是開發(fā)比例不合理，高檔的比例過高，這是由于目前投機(jī)的比例過大造成的，為什么投機(jī)比例過大，是因?yàn)樯舯容^多，散戶投資的時候往往缺乏對市場的研究能力和對風(fēng)險的控制的能力，往往是“跟風(fēng)炒作”。房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)生一些什么樣的改變呢，我個人認(rèn)為一個是房地產(chǎn)的分工將更加明確，行業(yè)的集中度會提高，業(yè)內(nèi)的并購不可避免，現(xiàn)在這幾年已經(jīng)有大量的房地產(chǎn)并購的案例，包括萬科并購“蘭都”（音）；第二是房地產(chǎn)專門的機(jī)構(gòu)會逐漸產(chǎn)生，原來我們國家跟香港學(xué)的模式，把開發(fā)商和投資商的身份是融為一身的。 　?。?）運(yùn)用得當(dāng)?shù)幕軌驗(yàn)殚_發(fā)商帶來整體財務(wù)費(fèi)用的降低，大家都知道信托的錢比銀行貴，實(shí)際上這是兩種不同類型的錢，比如在買地環(huán)節(jié)銀行根本不能給你提供錢。 　　根據(jù)以上的介紹，我個人認(rèn)為房地產(chǎn)信托有望成為房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的一只重要的力量，但是還需要做一些工作，首先就是繼續(xù)發(fā)展，以具體項(xiàng)目融資為主，主要形成私募型的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品。今天的主題包含了今天下午的話題，第一在宏觀調(diào)控下地產(chǎn)企業(yè)面臨怎樣的融資環(huán)境，對我們的企業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響，從現(xiàn)在到將來有什么改變，這是我們探討的第一話題，在這樣的融資環(huán)境大勢下，地產(chǎn)企業(yè)有什么更好的融資方式，讓我們發(fā)展得更好更快，請各位給予解答。 昨天我們討論了，是否會出現(xiàn)千億企業(yè)，我個人認(rèn)為希望不大，這樣將銀行的風(fēng)險一個發(fā)展商的決策人的決策失誤對中國整體經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊，相當(dāng)于一個省出現(xiàn)毀滅性的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難的結(jié)果，這種沖擊，是中國經(jīng)濟(jì)所不能承受的，這種結(jié)果是我們不能承受的，也不應(yīng)該出現(xiàn)的。 陳基強(qiáng)：陶先生講得非常好，講了兩個結(jié)構(gòu)性的改變，第一整個房地產(chǎn)是供求關(guān)系，實(shí)際上是98年的房改影響了供求市場，將消費(fèi)者推向市場。中國的地產(chǎn)金融業(yè)需要進(jìn)化，如果要形成一個理論體系就是地產(chǎn)進(jìn)化論，我認(rèn)為中國未來的地產(chǎn)進(jìn)化的走勢是多元化和國際化，這是我提出來的觀點(diǎn)。我就提出了第二點(diǎn)，信托是中國地產(chǎn)取得資金來源之一。信托資金承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)的資金。中國本土的瑞思在008年也會出現(xiàn)，因?yàn)榻鹑陂_放后，要真正實(shí)現(xiàn)國際化，國際上已經(jīng)有的模式，都會在國內(nèi)發(fā)生。事實(shí)上大家都在做，這兩條問題是否可以解答一下。新加坡一個例子，一個交通警察抓到一個人罰款，該罰款100元，那個人花費(fèi)了50元請他吃了飯，結(jié)果這個人被開除，不能再擔(dān)任公務(wù)職務(wù)。 李曉東：中國要建立瑞思并且發(fā)行成功，需要銀監(jiān)會和證監(jiān)會的合作，還要有稅務(wù)局、財政部的聯(lián)合解決，新加坡的瑞思是免稅的，然后進(jìn)行分配，個人投資者也是免稅的，新加坡企業(yè)20％的稅，外國的企業(yè)10％的稅，給予一定的支持，瑞思本身也可以借錢。 一、中國的銀行對房地產(chǎn)的制約是有致命性的，因此55％以上的融資都是通過銀行，這個問題要討論。我為項(xiàng)目找資金，為資金找項(xiàng)目，有一個俗稱我是上海的老中醫(yī)，到我這里一看就是房地產(chǎn)的老板在解決資金。 第四，金融資本的問題，希望我們反應(yīng)中國為了宏觀調(diào)控，為了進(jìn)一步規(guī)范市場，房地產(chǎn)銀行完全可以設(shè)置成立，房地產(chǎn)就是地產(chǎn)，對整個宏觀調(diào)控以及資金的重點(diǎn)使用，以及宏觀調(diào)控的方向，有著非常直接的作用。你不是零負(fù)債嗎，第一是向銀行借款、按揭。真正大的就是國際的同行，包括摩根，他們購買了地產(chǎn)專業(yè)的服務(wù)，有的是分開的，絕大部分是分開的?？妥鞒株惢鶑?qiáng)：這是不可能的，不是另外一種方式，肯定不是瑞思。這個時候，確實(shí)是需要金融很好的反省，提高金融服務(wù)的時候。所以開發(fā)商感覺到以前不用操心這件事，拿了地，基本上就可以空手套白狼，但是現(xiàn)在不行了。這要等信托的信譽(yù)達(dá)到國際的水平，別人的錢才可以讓我們來管理。中國這么大，有多少錢進(jìn)來都可以融掉，因?yàn)樽罱K稅收還在中國政府手里。三、私募、股權(quán)戰(zhàn)略投資者都可以幫助你，包括國內(nèi)的戰(zhàn)略投資者，這也可以。 王世渝：如果你的企業(yè)真的是這樣的話，我沒有看過你的財務(wù)報表，你的企業(yè)是一個很簡單的。我提的問題是面對90％以上的小的房地產(chǎn)商，現(xiàn)在的市場是銀行、房地產(chǎn)、券商、保險公司、財政部、共同的六方會談。永和豆?jié){和房地產(chǎn)是不能結(jié)合的，但是實(shí)際上是存在的。真的能計算帳的一定要將物價的價格壓低，才可以滿足租金的回報率。 中國的環(huán)境是不同的，同樣的制度，這些理論很簡單，翻譯過來就可以用了，在中國的土壤是不同的，所以我們要培養(yǎng)誠信的環(huán)境。其實(shí)中國嚴(yán)格意義上沒有瑞思，前幾個問題可以結(jié)合起來談，瑞死一定要現(xiàn)有法律，而且監(jiān)管部門不會再犯錯誤，一定要有嚴(yán)厲的法規(guī)體系建立起來，才有中國的瑞思，我們這些做信托公司的人，我