展望年度房地產(chǎn)融資模式(完整版)
【正文】 危機(jī)與挑戰(zhàn) 2023年由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的美國(guó)金融海嘯，對(duì)美國(guó)及全世界的金融和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都造成了巨大的負(fù)面影響。1）由證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的上市公司企業(yè)債券，在證券市場(chǎng)發(fā)行。三、傳統(tǒng)的間接融資 銀行貸款 長(zhǎng)期以來(lái)，銀行一直限制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款，直到二 OO八年十二月二十日，國(guó)務(wù)院辦公廳 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) 》 出臺(tái)，其第三條第（七）款要求支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位，中小套型普通商品房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度?？梢赃m用項(xiàng)目融資的項(xiàng)目多為商業(yè)項(xiàng)目，如酒店、商場(chǎng)、停車(chē)樓等。房地產(chǎn)公司與海外房地產(chǎn)基金合作 1）在中國(guó)申請(qǐng)成立中外合作的房地產(chǎn)基金 2）吸引海外房地產(chǎn)基金投入國(guó)內(nèi)項(xiàng)目 A、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 B、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 C、定身制作項(xiàng)目 D、中外合作（固定收益分成）等方式合作 目前由于政策因素，只有極少數(shù)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金獲得批準(zhǔn)，尚沒(méi)有中外合作的房地產(chǎn)基金獲得批準(zhǔn)，但這只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司與外地房地產(chǎn)公司合作（企業(yè)間融資） 跨地區(qū)、跨省市的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源整合、節(jié)約成本、提高效率。 一般這種項(xiàng)目多為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，購(gòu)買(mǎi)者為自用或投資用。 在提高信用等級(jí)后，融資的問(wèn)題會(huì)得到妥善解決，同時(shí)擔(dān)保機(jī)構(gòu)會(huì)要求房地產(chǎn)公司提供相應(yīng)的反擔(dān)保措施。 企業(yè)債券代表著發(fā)債企業(yè)和投資者之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債券持有人是企業(yè)的債權(quán)人，企業(yè)債券與股票一樣，同屬有價(jià)證券，可以自由轉(zhuǎn)讓。1房地產(chǎn)投資信托基金（ REITS） 房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃，旨在向持有人提供來(lái)自房地產(chǎn)租金收入的回報(bào)。財(cái)務(wù)顧問(wèn)：主要負(fù)責(zé)為基金份額定價(jià)和持續(xù)督導(dǎo)資產(chǎn)管理 機(jī)構(gòu)，也可代理基金銷(xiāo)售。隨著我們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長(zhǎng)，一方面城市人口快速增長(zhǎng)，有對(duì)住房辦公及城市發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步改善的強(qiáng)烈需求，另一方面我國(guó)農(nóng)村城市化的進(jìn)程也在加快，并且農(nóng)村大量剩余勞動(dòng)力涌向城市，這都決定了在未來(lái)幾十年我國(guó)的大中小城市要進(jìn)一步擴(kuò)容和發(fā)展。城市土地資源逐漸稀缺，人口卻在不斷增長(zhǎng)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)選擇，負(fù)責(zé)非資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè) 管理。房地產(chǎn)投資信托基金的基本要素：法律依據(jù)： 《 證券投資基金法 》 、 《 合同法 》 、 《 合伙企業(yè) 法 》 和將要出 臺(tái)的 《 房地產(chǎn)投資信托基金管理試點(diǎn)辦法 》 。 （可轉(zhuǎn)換公司債券，有認(rèn)股權(quán)證的債券） 7）公募債券和私募債券。 1）為保險(xiǎn)公司量身定制其投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目 2）吸引保險(xiǎn)公司參與股權(quán)式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目（保險(xiǎn)資產(chǎn) 管理公司） 國(guó)務(wù)院辦公廳 《 關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn) 》 鼓勵(lì)保險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)投資企業(yè)債、公司債。采用 BT融資方式還需要雙方對(duì)履約做出保證。 2）外地售樓宣傳 吸引外地投資者到本地購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。與信托投資公司合作開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)公司與信托投資公司合作，由房地產(chǎn)公司向信托投資公司申請(qǐng)，由信托投資公司依據(jù)信托法并根據(jù)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目具體情況制作信托計(jì)劃，在社會(huì)上定向或公開(kāi)發(fā)
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