【正文】 門代表政府對房屋所有權以及上述權利產(chǎn)生的抵押權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。合理的建筑系數(shù)應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~)； ※ 二、《建設工程規(guī)劃許可證》 有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；(構筑物是指不能進入的建筑，如：煙筒、樹、路等) 房地產(chǎn)按類型分為：住宅用(70年)；生產(chǎn)用(50年)；經(jīng)營用(門頭等，50年)；行政用(市政府、法院等，50年)；其他用(學校，博物館等)。二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務性企業(yè)的總稱。 三、《國有土地使用證》 經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度()。 ※房屋產(chǎn)權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。房屋抵押：產(chǎn)權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% ※套內(nèi)使用面積 ※ ※套內(nèi)建筑面積 ※公用建筑面積套內(nèi)建筑面積 ※戶口本復印件；營業(yè)執(zhí)照復印件；經(jīng)濟適用房價格構成 ； ※對無過錯的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔賠償責任。列席會議的成員沒有表決權。 5什么是住宅配套設施？ 答：住宅配套設施，指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設施。人口規(guī)模在4至5萬人左右，其配套設施包括醫(yī)院、門診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運動場、多種與生活有關的商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機構、房屋管養(yǎng)段等； （4） 5什么是商品房成本？ 答：指在商品房生產(chǎn)過程中實際消耗的生產(chǎn)資料價值和勞動者為自己勞動所創(chuàng)造的價值，以及商品房用地的征拆遷補償費。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。在先的意思表現(xiàn)為要約，在后的意思表現(xiàn)為承諾。 70、套內(nèi)建筑面積由哪幾部分組成？ 答：套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： （1） 公用建筑面積按以下方法計算： 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。哪些公用面積不能分攤？ 答：不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。 7什么叫建筑施工圖？ 答：建筑施工圖，簡稱“建施”。1984年1月5日國務院頒發(fā)的《城市規(guī)劃條例》把用地許可證分為建設用地許可證和臨時用地許可證兩種，并分別把領取這兩種用地許可證的程序作了具體的規(guī)定。 7什么是開發(fā)商？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)商是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主體的企業(yè)，它們通過實施開發(fā)過程而獲取利潤。圖表是分戶地形圖、房屋平面圖和房屋情況登記表的總稱。 8房地產(chǎn)登記主要有哪些類型？ 答：房地產(chǎn)登記的主要類型有： （1）房地產(chǎn)抵押登記；（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限； （8）房地產(chǎn)交付日期； 9）違約責任；（10）爭議的解決方式；（11）轉(zhuǎn)讓當事約定的其他事項。 9如何估計自己的購房能力？ 答：購房能力一般應從個人的當前資金儲備和未來收益兩方面來綜合考慮。營業(yè)執(zhí)照（商業(yè)登記證明、公司注冊證明）；②公司代表人身份證明； ④公司董事會決議。已辦理登記的購房者，在收到退稅預約通知單后，按指定時間到指定的地點辦理退稅手續(xù)。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。d)交易雙方不受任何壓力 (e)理性的經(jīng)濟行為評估價格也不是事實。 由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。購此土地者需進行征用補償，支付征地補償費；(b)已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍?對于同一宗房地產(chǎn)來說： 房地價格＝土地價格＋建筑物價格 認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。容積率 弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。 Ｂ使用權價格 房地產(chǎn)的使用權價格，是指交易房地產(chǎn)使用權的價格。 B租賃價格 租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高。 B期望價 期望價，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時希望賣出的滿意價格。銷售風險預期損益值。各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關系是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價格，但從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價格，其對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型： A全國房地產(chǎn)總的供求狀況 B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況 C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況 D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況 由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格 由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實物本身，而是有關該房地產(chǎn)的所有權、使用權或其他權益，所以房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是這些無形的權益的價格。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。 房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。 地形地勢 地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。房地產(chǎn)價格與日照的關系具有下列特征：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。 天然周期性災害 凡是天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。 大氣環(huán)境 房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格影響也很大。 人口素質(zhì) 人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化。 物價 房地產(chǎn)價格與物價的關系非常復雜。一般來說，政治不安定，意味著社會動蕩，影響人們投資、置業(yè)的信心，造成房地產(chǎn)價格低落。 當房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。房地產(chǎn)價格政策，有兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。 城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。 一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威 脅或影響的地區(qū)，其房地產(chǎn)價格也有所下降。 工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構筑物的總稱。 鋼筋混凝土結構：建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔；墻下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由墻、基礎傳到地基上。 水泥 （1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種 （2）水泥標號：水泥標號是表示水泥硬化后的抗壓能力。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。但顆粒越細，其制作成本越高，并容易受潮失效。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。冷拉Ⅰ級鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可作為預應力筋使用。魚鱗云杉：又名白松。杉木：紋理直而均，結構中等或粗，易干燥、耐久性強。 （3）木材的類別 為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。石子為粗骨料，砂為細骨料。對混凝土除要求具有一定的強度安全承受荷載外，還應具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風化等。吸水后約為3多孔磚的規(guī)格為240 （3）黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。 （1）地基和基礎： 地基：系建筑物下面的土層。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。 一般來說，基礎、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠?；門、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。柔性基礎：用抗拉和抗彎強度都很高的材料建造的基礎稱為柔性基礎。 按埋置深度可分為：淺基礎、深基礎。 （4）樓梯：是指樓層間垂直交通通道。 基礎：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。 （4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。mm90 擠壓成型的土塊稱為磚坯，經(jīng)風干后送入窯內(nèi)，在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。 （2）混凝土的性能： ?分直接使用原木和加工用原木。 ? ? 木材 （1）木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。標準稠度用水量：指水泥沙漿達到標準稠度時的用水量。水熱化性：水泥的水化反應為放熱反應。 （3）常用水泥的技術特性 ?一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結構。墻只起圍護作用，用磚砌筑。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。如：有時房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價格等。 如若國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)實行經(jīng)濟封鎖、凍結貸款、 終止往來等，這些一般會導致房地產(chǎn)價格下跌。如果住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會提高房地產(chǎn)的價格。（2）從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價的作用。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下落。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價根本不存在。當房地產(chǎn)價格低落時，懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價格上漲時拋出，這樣，就會出現(xiàn)當房地產(chǎn)需求小的時候，投機者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價格上漲時投機者拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)所處的地區(qū)，如若經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此造成房地產(chǎn)價格低落。 就單獨一宗房地產(chǎn)而言，物價的變動可以引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。如果一個地區(qū)中的居民素質(zhì)低，組成復雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價格必然低落。 水文環(huán)境 地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有較大的影響 視覺環(huán)境 房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產(chǎn)價格都有影響 衛(wèi)生環(huán)境 清潔衛(wèi)生情況如何，對房地產(chǎn)價格也有影響 四、人口因素 房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的價格要高于其他土地。日照對房地產(chǎn)價格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r格的影響中看到。 土地形狀 土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。自身條件 房地產(chǎn)自身條件的好壞，直接關系到其價格高低。因此，房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權益的了解、分析之間有密切關系是必然的。 一、房地產(chǎn)價格的特點： 房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產(chǎn)價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。某些因素對房地產(chǎn)價格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對房地產(chǎn)價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學公式表達出來。房地產(chǎn)價格的影響因素 房地產(chǎn)價格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。 C補地價 補地價，是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。該法第三十二條規(guī)定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。 拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格 這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。 C抵押價格 抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者