【正文】 ，由符合指定的單位或個人以書面投標的形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標價格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建設方案和企業(yè)資信，但投標內容也有僅限于出標價的；協(xié)議出讓土地使用權，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價格。 拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格 這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。從理論上講，抵押價格評估是一種預期價格的評估(b)避免貸款人承擔任何不必要的風險，所以抵押價格應是扣除強制處置稅費后的價值，即 抵押價格=預期價值處置稅費 這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。 C抵押價格 抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。 C其他權利價格 其他權利價格未具體列明，泛指除上述所有權價格和使用權價格以外的權利價格，如地上權的價格、永佃權的價格等?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。房地產(chǎn)所有權價格還可依據(jù)所有權是否完全再細分。 所有權價格、使用權價格、其他權利價格 這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權來劃分的價格。樓面地價與土地總價格的關系為： 樓面地價＝土地總價格247。土地總面積 由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（），臺灣采用每坪地價（）。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。 Ａ總價格 房地產(chǎn)的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內，與這里的建筑物價格的含義不同。已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。 同一塊土地，在估價時考慮（或假設）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。 評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價機構為交易雙方提供服務，這種情況下的評估價往往會成為市價。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。(f)適當?shù)钠陂g完成交易(b)交易對象具備市場性反之則為非公平市價。 這種價格通常隨著時間、供求關系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質的不同而經(jīng)常波動。 房地產(chǎn)價格的種類： 進行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。以上資料一套正本（原件），一套復印件（身份證復印件二張）。身份證、護照（產(chǎn)權證為多人時應同時提供）；（6）抵押合同、借款合同（由貸款者提供）；（5）產(chǎn)權證（產(chǎn)權證抵押在銀行的購房者，應提供本年度開具的貸款銀行證明，以及加蓋銀行紅公章的產(chǎn)權證復印件）；（4）購房發(fā)票； （3）購房合同（購房者簽訂過的所有合同，如：預售合同、出售合同）；（2） 購房者必須在產(chǎn)權證發(fā)證日期后的六個月內辦理登記，登記需帶齊以下資料： （1） 9得房率的計算方法有哪些？ 答：目前市場上有兩種計算得房率的方法： 方法一：得房率＝套內建筑面積/房屋建筑面積； 方法二：得房率＝套內實用面積/房屋建筑面積。 9小產(chǎn)證上的建筑面積是指什么？ 答：指套內建筑面積與分攤公共面積之和。（6）合理地理位置。符合預售條件的，發(fā)給商品房預售許可證。房地產(chǎn)的坐落地點、面積、四至范圍；（3）土地所有權性質；（4）初始登記；（2）權利人是指擁有房屋的所有權、土地使用權的單位和個人。建設工程抵押；（3）分為三種：一是雙方訂立契約后的權利設定登記；二是權利內容變更時權利變更登記（包括存續(xù)期的變更和因拆除改建的權利增減）；三是權利消除時的注銷登記（包括存續(xù)期滿和權利拋棄）。這是經(jīng)過測繪部門測量繪圖、查丈填表而成的。 7什么叫聯(lián)合代理？ 答：對于功能復雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目或物業(yè)，開發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的物業(yè)代理公司共同承擔項目的物業(yè)代理工作，物業(yè)代理公司之間有分工，也有合作，通過聯(lián)合代理合約，規(guī)定各代理公司的職責范圍和傭金分配方式?！?7什么叫三通一平？ 答：三通一平是通路、通電、通水和場地平整的簡稱?！冻鞘幸?guī)劃法》不再提建設用地許可證和臨時用地許可證，而提建設用地規(guī)劃許可證?，F(xiàn)階段我國城市土地價格的構成應包括絕對地租、級差地租、土地投資補償和土地投資利息4個要素。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內部布置情況以及建筑構造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內外裝飾做法的依據(jù)，同時也是結構施工圖和設備施工圖的依據(jù)。 2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。 分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)X套內建筑面積。 7如何計算公用建筑面積？ 答：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。套內墻體面積； （3） 6住宅內電梯設置的標準是什么？ 答：十二層及以上高層住宅的每單元設置電梯不應少于兩臺，消防登高面不宜設計大面積的玻璃幕墻。消防登高面一側的裙房，其建筑高度不應大于5m，且進深不應大于4m； （5）消防登高面應靠近住宅的公共樓梯或陽臺、窗； （4）單元式、通廊式住宅的消防登高面不應小于住宅的一個長邊長度； （3）塔式住宅的消防登高面不應小于住宅的1/4周邊長度； （2） 6高層住宅設置消防登高面，應符合哪些規(guī)定？ 答：高層住宅設置消防登高面，應符合下列規(guī)定： （1）當事人的違約行為與對方的損害事實之間有因果關系。當事人的違約行為給對方造成損害事實； （3）當事人有違約行為； （2）但這種方式讓違約方承擔責任，必須具備3個條件： （1）如買賣、委托、承包、租賃、保管、借貸等契約（合同）一般只要雙方就主要條款（標的、價金、期限以及雙方約定必須遵守的其他條款）達成協(xié)議即可成立。 6什么叫契約？ 答：契約即合同，指當事人雙方（或數(shù)方）為了確定各自的權利和義務而訂立的共同遵守的協(xié)議。違約金的設置，主要是為了用經(jīng)濟制裁的手段督促合同雙方嚴格信守合同條款和履行合同義務。 6什么叫違約金？ 答：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。伸縮縫是將基礎以上的建筑構件如墻體、樓板、屋頂（木屋頂除外）等分成兩個獨立部分，使建筑物沿長方向可做水平伸縮。 前者指城市自來水、煤氣、供熱、公共交通；后者指市政工程設施、園林綠化設施、 公共衛(wèi)生設施等。住宅小區(qū)的配套設施。人口規(guī)模為3千人左右的住宅群，　其配套設施應有居民服務站、小商店、文化室、兒童游樂場等； （2） 上述第（1）、（2）、（3）、（4）項費用按月分項計算，第（5）項費用按實際維修項目計算。“等額本息還款法”還款本息總額略高于“等額本金還款法”，但較適合近期能承受，而預期收入較穩(wěn)定或有所增加的居民；“等額本金還款法”前期償還金額較大，以后逐年減少，較適合現(xiàn)在收入較高，預期收入可能減少的居民。購房用于自住一般也有兩種情況，一種是購房后準備長期居住，即所謂“一步到位”；另一種是購房用于過渡性居住，即所謂分步到位，逐步改善。 5房地產(chǎn)轉讓人“一屋多售”的，應承擔什么責任？ 答？房地產(chǎn)轉讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉讓合同，造成多個轉讓合同并存的，稱為“一屋多售”。商品房上市出售后，收益全部歸個人所有 4對住宅設計中的層高控制有哪些規(guī)定？ 答：多、應報市規(guī)劃局審核。經(jīng)濟適用房與商品房有什么不同 獲得土地的方式不同，經(jīng)濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金； 成本結構不同； 租售政策不同，經(jīng)濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經(jīng)濟適用房享受政府優(yōu)惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制； 價格政策不同，經(jīng)濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。； 建設工程費； 以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。另外，經(jīng)濟適用房建設管理費只限于1%~3%，市場利潤被限在3%以下。三個月的連續(xù)稅單； 十、經(jīng)濟適用房 我國在1998年房改的同時就實行了經(jīng)濟適用房政策。購房合同復印件；結婚證復印件；身份證復印件； 九、與銀行貸款有關概念 ※ ※不應分攤的建筑面積 ※整棟樓的建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)=陽臺面積 ※套內使用面積+ ※板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。 ※ ※套內墻體面積套內建筑面積=公攤面積： ※前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權利，并承擔相等的義務。房地產(chǎn)權登記：通常稱“產(chǎn)權登記”(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內的房屋所在地產(chǎn)權管理部門申請所有權登記，經(jīng)審查確認產(chǎn)權后，由房屋管理機關發(fā)給房屋所有權證。 ※ ※用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。靜高：一間房屋內樓板面與屋頂?shù)母叨?)。進深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)； ※ 四、《建設工程施工許可證》 建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。 五證兩書 一、《建筑用地規(guī)劃許可證》建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；土地的開發(fā)和再開發(fā)； 房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產(chǎn)。 房地產(chǎn)的形態(tài)：單純的土地；單純的房屋；土地和房屋的綜合體。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內容： 房地產(chǎn)中介服務(包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等)； 二、房地產(chǎn)的特性二、 房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同； 房地產(chǎn)的高質耐久性； 房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； ※ ※建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到：路通、電通、水通，土地平整。房屋產(chǎn)權：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產(chǎn)權指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權利。 ※共有產(chǎn)權：指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。房屋產(chǎn)權仍由產(chǎn)權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產(chǎn)權人收回房契抵押即告終結。建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積 ※商品房銷售面積分攤公用面積 ※+使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。實用率：套內建筑面積和住宅面積之比。套內使用面積=+公攤的公用建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù) ※247。=–建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。綠地率：指規(guī)劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積 之比。按揭所用材料： 收入證明；建設用地采取行政劃撥方式供應，優(yōu)先給予辦理有關手續(xù)。； ※經(jīng)濟適用房是什么產(chǎn)權？與商品房有什么不同？ 居民個人購買的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權歸個人； 房屋的產(chǎn)權分四部分：使用權、占有權、處置權和收益權，與商品房相比經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權只在收益權上與它們不同。 50、房地產(chǎn)權利轉移和風險責任轉移的日期有什么規(guī)定？ 答：房地產(chǎn)權利轉移的日期，以房地產(chǎn)交易管理機構受理轉讓當事人過戶申請的日期為準；但房地產(chǎn)交易管理機構審核后作出不予過戶決定的，以轉讓當事人再次提出過戶申請的受理日期為準。 5選購住房時，如何確定需購住房的功能和面積大?。?答：一般來說，選購住房的目的有兩種，一是購房用于自住，二是購房用于投資。 5如何選擇貸款方式和確定貸款總額？ 答：目前我國住房貸款還款方式有兩種，一種是“等額本金還款法”，另一種是“等額本息還款法”。 5物業(yè)管理服務收費包括哪些項目？ 答：物業(yè)管理服務收費包括下列項目： （1）管理費，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費用的帳務管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關物業(yè)管理服務； （2）房屋設備運行費，用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用； （3）