【正文】 主任梁燕萍3.而“泛城”除得到公司所有資源的有力支援外，亦將繼續(xù)秉承我行一直以來正派、專業(yè)、創(chuàng)值的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)。常設(shè)國(guó)家注冊(cè)建筑師、工程師雖然國(guó)內(nèi)有建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目管理等單位可進(jìn)行有關(guān)工作，但他們往往受制于有限的國(guó)際性或全國(guó)性的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，故在項(xiàng)目建筑、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及管理等工作往往強(qiáng)差人意，常忽略實(shí)際可行性，難以達(dá)到實(shí)際意圖及與預(yù)期水平接軌，或容易出現(xiàn)產(chǎn)品與市場(chǎng)需求不適配等問題。高質(zhì)素的專業(yè)群體組合現(xiàn)“泛城”內(nèi)各部門的管理層人員均為大專以上學(xué)歷，其中房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)本科以上學(xué)歷的占一半以上。作為國(guó)際性咨詢和中介機(jī)構(gòu)，我們將國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)運(yùn)作模式引入中國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。配合海外投資者及國(guó)內(nèi)發(fā)展商的需要，泛城（中國(guó)）綜合住宅服務(wù)旨在提供無縫的服務(wù)平臺(tái)，為客戶提供高效及專業(yè)的咨詢、代理和中介服務(wù)，其中包括投資決策、市場(chǎng)分析、營(yíng)銷企劃、銷售代理、中介咨詢各環(huán)節(jié)。擁有龐大資料庫(kù)，儲(chǔ)存各地區(qū)市場(chǎng)及客戶資料，而我司高專業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，確保為客戶達(dá)到應(yīng)有的期望，倍受嘉許。. 原“DTZ”簡(jiǎn)介DTZ隸屬英國(guó)上市公司DTZ Holding Plc，為歐洲一家主要的物業(yè)顧問公司，一九九八年至九九年?duì)I業(yè)額一億五千萬(wàn)英鎊。物業(yè)管理方面，我司目前管理的物業(yè)面積已增至一千萬(wàn)平方米。為確?？蛻臬@得最高質(zhì)素的服務(wù)，公司架構(gòu)作出了相應(yīng)的配合——全球核心業(yè)務(wù)小組提供跨國(guó)企業(yè)房地產(chǎn)咨詢、投資、商業(yè)用地代理、估價(jià)、商鋪?zhàn)≌?、物業(yè)管理、建筑顧問等服務(wù)；全球支援小組則負(fù)責(zé)資訊科技、調(diào)查研究、市場(chǎng)推廣等范疇，確保各地辦事處跟隨共同的程序及服務(wù)水平。此建議書主要分四部分。21.5.「戴德梁行」服務(wù)之優(yōu)點(diǎn)泛城研究及開發(fā)顧問10.13.13第二部份：廣州市及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)回顧項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析海珠區(qū)總體樓市情況海珠區(qū)主要樓盤分布 項(xiàng)目附近樓盤情況分析廣州市高級(jí)服務(wù)公寓市場(chǎng)調(diào)查分析高級(jí)服務(wù)式公寓的供應(yīng)情況分析服務(wù)式公寓的主要客戶分類目前市內(nèi)高級(jí)公寓的普遍投資回報(bào)小結(jié)44.44.47.目標(biāo)客戶群定位51.53.55.56.開售前的準(zhǔn)備工作售樓部的裝修模型制作銷售人員培訓(xùn)代理期內(nèi)的推盤策略及銷售計(jì)劃代理期內(nèi)銷售推廣計(jì)劃宣傳媒體選擇網(wǎng)上推廣首先第一部份介紹我司“戴德梁行”的公司歷史背景及其創(chuàng)建的“泛城（中國(guó)）住宅服務(wù)”品牌；第二部份介紹現(xiàn)時(shí)廣州市及海珠區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況；第三部份是我司通過調(diào)查研究及分析后對(duì)項(xiàng)目之理解及項(xiàng)目定位；第四部份是關(guān)于項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣的專業(yè)意見及工作內(nèi)容。公 司 架 構(gòu) 組 成 表DTZ Holdings plc星加坡戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司另外，戴德梁行與美國(guó)The Staubach Company合組成一家名為DTZ Staubach Tie Leung的聯(lián)營(yíng)公司，為跨國(guó)企業(yè)提供高水準(zhǔn)的房地產(chǎn)顧問服務(wù)。原公司背景. 原”梁振英測(cè)量師行”簡(jiǎn)介梁振英測(cè)量師行由梁振英先生在一九九三年創(chuàng)立，為亞太區(qū)最具規(guī)模的物業(yè)顧問公司之一，雇用超過千名職員及二千五百名物業(yè)管理人員。. 原“戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司”簡(jiǎn)介戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司由十三名資深的房地產(chǎn)專業(yè)人士創(chuàng)立。DTZ業(yè)務(wù)遍及二十三個(gè)國(guó)家，員工超過二千名，覆蓋面之廣為所有物業(yè)顧問之冠。. 全方位的推廣溝通我司擁有全面性的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)、廣闊的公司網(wǎng)絡(luò)、龐大的客戶資料，配合我司專業(yè)全方位推廣溝通，包括全球性公司網(wǎng)絡(luò)及公司網(wǎng)頁(yè)( ) ，有效地將項(xiàng)目作全球性推廣。.一套已在香港使用十多年的非常成熟的住宅中介信息管理系統(tǒng)及運(yùn)作模式已在泛城租售網(wǎng)投入使用。絕大部分是廣州市房地產(chǎn)屆的資深專業(yè)人員，多年來在建筑規(guī)劃、營(yíng)銷企劃、市場(chǎng)推廣、物業(yè)管理等方面擁有豐富的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。故此，我司特聘資深的國(guó)內(nèi)注冊(cè)建筑師，可從項(xiàng)目開發(fā)初期介入，能更多地從市場(chǎng)的角度考慮，提供相關(guān)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方面的專業(yè)意見，務(wù)求開發(fā)出與市場(chǎng)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，減低發(fā)展商的投資風(fēng)險(xiǎn)，增加產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)由于我行在大陸的8個(gè)主要對(duì)外貿(mào)易城市駐有辦事處，而“泛城”品牌亦得以最快的速度全面輔開。.戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司專業(yè)資格工商管理學(xué)士在中國(guó)大陸及香港共8年相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)陳飛云38770878轉(zhuǎn)12113802747284市場(chǎng)研究部助理經(jīng)理負(fù)責(zé)銷售人員培訓(xùn)及現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)控管理,現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助解決有關(guān)銷售問題、促進(jìn)成交,并及時(shí)反饋市場(chǎng)信息和客戶意見。到1999年之后，商品住宅預(yù)售批出量逐漸放緩，%。%，均屬早年盲目開發(fā)的項(xiàng)目，外型陳舊、功能落后、空置年限長(zhǎng)，故市場(chǎng)難以消化。居住的戶型也主要集中在90㎡以下，其中61~90㎡的占了59%。（1）但同時(shí)每一個(gè)樓盤都要有與眾不同的賣點(diǎn)和個(gè)性，迎合不同的消費(fèi)層面和消費(fèi)品味，才會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。鑒于現(xiàn)時(shí)購(gòu)房消費(fèi)中以中低階層占大多數(shù)及家庭規(guī)模趨于小型化，其家庭月收入直接決定購(gòu)房?jī)r(jià)格選擇取向及支付能力，故中小戶型將成為主流戶型，其市場(chǎng)潛力是相當(dāng)大的。海珠區(qū)區(qū)域簡(jiǎn)介海珠區(qū)，廣州人俗稱的“河南”。海珠區(qū)住宅預(yù)售情況從1998年開始，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積呈下降趨勢(shì)，這與廣州市總體住宅預(yù)售情況相似，從1996年至2001年第一季度海珠區(qū)住宅預(yù)售面積占全市的比例雖然有所減少，但均在22%以上，現(xiàn)海珠區(qū)的在售樓盤大大小小加起來有500多個(gè)，表明海珠區(qū)樓市仍然是廣州樓市的主力。.小區(qū)樓盤較多，其中不少樓盤具較大規(guī)模。售價(jià)一般都在￥8000元/平方米左右，穩(wěn)居全區(qū)之首。.其中有一線“臨江豪宅”（如[中海錦苑]、[麗景灣]、[海琴灣]、[海珠半島花園]、[珠江廣場(chǎng)]等）多集中在濱江東——海印橋以東至廣州大橋以西沿江地段，售價(jià)約￥8000元/m2左右。項(xiàng)目附近樓盤情況分析隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，海珠區(qū)內(nèi)一個(gè)個(gè)住宅小區(qū)猶如雨后春筍，紛紛涌現(xiàn)，在短短幾年間，區(qū)內(nèi)大大小小的樓盤達(dá)500多個(gè)。92,315401,64916棟33層83%5,82436438,22380~2221房1廳50套（%）61套（%）16(%)已售80%完善的配套，少兒潛能開發(fā)中心豪華裝修金雅苑濱江東路88號(hào)廣州保稅區(qū)瑞豐實(shí)業(yè)有限公司40,000NA3棟21層,3棟12層,16棟9層82%二期：：5,75435030,73762~19555套（%）2房2廳150套（%）42套（39%）已售50%毛坯裝修明珠花園芙蓉閣東曉路193號(hào)廣州大明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司407,000360,0008幢樓高25至33層76%現(xiàn)樓4,88811211,51381~11033套（%）87套（%）3房2廳51套（%）銷售情況已售70%宣傳賣點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特：坡頂設(shè)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修備注S1棟已封頂，準(zhǔn)備推出由于該項(xiàng)目位處豪豐園前面，為一線江景盤，建成后將擋住豪豐園大部份向江單位的珠江景觀，地理優(yōu)勢(shì)十分突出。 .公寓區(qū)域分布及狀況分析.迅速搶占了天河區(qū)公寓市場(chǎng)的份額。于2000年6月正式旗幟鮮明地打出國(guó)際公寓的口號(hào)，并率先引入“滿意加驚喜”的金鑰匙服務(wù)，利用廣泛的服務(wù)協(xié)作網(wǎng)和社會(huì)資源為客戶提供個(gè)性化的專業(yè)服務(wù)，月租金約3,360美元~3,700美元。商家以返租2年，租金每年以房?jī)r(jià)10%計(jì)吸引買家。配套設(shè)施金亞花園（服務(wù)式公寓） 6. 外國(guó)衛(wèi)星電視 凱旋華美達(dá)酒店（服務(wù)式公寓） 4..恒溫游泳池 6. 兒童天地 7. 光纖設(shè)備 9..架空層主題園林 白云堡（服務(wù)式公寓）帶家屬的員工，他們往往會(huì)把所有的家具都搬過來，所以這種家庭會(huì)比較喜歡別墅；2)獨(dú)立貿(mào)易家，他們以獨(dú)立身份來到中國(guó)為某公司服務(wù)，他們大多需要在家工作，所以要求的公寓既要有家具又要有辦公設(shè)施；.SOHO一族大多屬于創(chuàng)業(yè)類，手頭資金有限，需要商住合一型物業(yè)，而且，SOHO一族需要在家從事工作，故生活方面，包括用餐，洗衣，保安，等方面均需要提供高素質(zhì)服務(wù)。.但若是私房單獨(dú)出租，同樣面積和裝修標(biāo)準(zhǔn)，租金最多不會(huì)超過￥8,000/月。以一般樓盤開發(fā)的初始投資約占總成本的30%即可，即每m2的原始投資為：6500*30%=1950元；l月*12個(gè)月=2400元，假設(shè)年物業(yè)管理費(fèi)用為￥30/ m2 。投資服務(wù)式公寓的可行性..如率先打破公寓市場(chǎng)單一業(yè)主的“傳統(tǒng)”，以“帶租約發(fā)售”的新大廈正是由于受投資者的追捧而一舉獲得了成功。..附近的中、小學(xué)校雖然不是什么名牌學(xué)府，但大都?xì)v史悠久，是師資優(yōu)良、校風(fēng)樸素的好學(xué)校。根據(jù)廣州市內(nèi)樓盤“有水則靈”的特殊現(xiàn)象，望江的樓盤不僅擁有美化居庭的天然環(huán)境資源，更可直接將此優(yōu)勢(shì)融為賣點(diǎn)。近期更有遠(yuǎn)洋公寓大廈打出首間產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店的旗號(hào)，以返租2年的銷售方式吸引投資客房。可以預(yù)見，項(xiàng)目推出市場(chǎng)將直接面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?？偟膩碇v，項(xiàng)目的發(fā)展關(guān)鍵在于如何把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，發(fā)掘區(qū)內(nèi)其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所不同的賣點(diǎn)和市場(chǎng)空檔。根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)及價(jià)格定位，可以推斷項(xiàng)目的主導(dǎo)客戶群絕大部份為二次置業(yè)者，來自廣州市各個(gè)區(qū)域。投資型客戶盡管在幾年前的房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)中有不少人弄得血本無歸，但是并未能阻止置業(yè)者的投資步伐。形象定位及訴求中心項(xiàng)目的形象定位實(shí)際上是以市場(chǎng)定位為依托，通過分析目標(biāo)客戶群的特性（包括社會(huì)地位、入收情況、年齡、文化水平、消費(fèi)習(xí)慣等），針對(duì)其消費(fèi)心理而作出最為迎合其身份特征的樓盤形象。他們大都是一些長(zhǎng)期征戰(zhàn)于生意場(chǎng)上，經(jīng)歷過許多驚濤駭浪的營(yíng)商高手。..信息智能化系統(tǒng)電子信息技術(shù)一日千里，網(wǎng)絡(luò)資訊服務(wù)對(duì)跨國(guó)公司的外籍人士來講尤為重要。..社區(qū)文化建設(shè)1).服務(wù)式公寓管理服務(wù)內(nèi)容及要求在服務(wù)式公寓正式營(yíng)運(yùn)后，營(yíng)運(yùn)管理服務(wù)包括但不限于：—財(cái)務(wù)規(guī)劃及管理—酒吧服務(wù)管理—前廳接待管理—服務(wù)性公寓在管理運(yùn)作上應(yīng)注意的細(xì)節(jié)海岸俊園高品質(zhì)的服務(wù)式公寓服務(wù)，除了在服務(wù)管理規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)上有高要求外，同時(shí)所提供的各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目也力求無微不至。例如清潔的標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)等是否達(dá)標(biāo)。示范單位/樣板房裝修由于項(xiàng)目為高級(jí)公寓定位，公寓的裝修檔次及內(nèi)部布置要求比普通住宅要高得多。展板制作展板的樓量及設(shè)計(jì)應(yīng)與售樓部的裝修格調(diào)相協(xié)調(diào)，內(nèi)容包括：.整體規(guī)劃圖（配文字說明）.附近環(huán)境介紹..由于樓市競(jìng)爭(zhēng)十激烈，而至現(xiàn)時(shí)越來越多的發(fā)展商為顯示實(shí)力及增加樓盤競(jìng)爭(zhēng)力，將樓宇建至呈現(xiàn)外立面，甚至于臨近交樓方推出市場(chǎng)。售樓資料準(zhǔn)備售樓資料包括樓書、價(jià)目表、裝修標(biāo)準(zhǔn)等的設(shè)計(jì)與印刷。交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)及材料介紹.物業(yè)管理介紹.發(fā)展商資料.建議在大廈建至五樓標(biāo)準(zhǔn)層時(shí)，選擇其中一幢（由于兩幢間隔基本一樣，故只選其一）樓的6個(gè)單元裝修成風(fēng)格不同的示范單位?！按蠊芗摇背蓡T有時(shí)需長(zhǎng)時(shí)間站立，頻繁往返于物業(yè)以外的地方，充沛的體力是不可缺少的。216。216。部門經(jīng)理以下職級(jí)可稱“客戶服務(wù)代表”或其它 。行政設(shè)置酒店內(nèi)通常是以禮賓部職員充當(dāng)“大管家”，或通過大堂副理協(xié)調(diào)工作。另外亦通過向住戶贈(zèng)閱管理公司所辦雜志，提供相關(guān)管理資訊，設(shè)立服務(wù)熱線，提供免費(fèi)的咨詢服務(wù)，寄送賀卡、贈(zèng)送小禮品等感情投資增進(jìn)業(yè)戶與管理公司兩者之間的溝通，形成良好的社區(qū)氛圍?？头壳鍧嵐芾怼獜N房運(yùn)作管理—工程維修與保養(yǎng)管理—營(yíng)業(yè)及市場(chǎng)推廣管理—物業(yè)管理與酒店管理的差異就提供服務(wù)方面來說，二者并無嚴(yán)格分別。成立“海岸俊園國(guó)際俱樂部”（Coast Garden International Club）：該俱樂部會(huì)員僅為首期的國(guó)際公寓住客而設(shè)；2)發(fā)展商品牌塑造由于貴公司之前未獨(dú)立開發(fā)過其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，在市場(chǎng)上毫無知名度或品牌可言。園林景觀設(shè)計(jì)建議近年來，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念發(fā)生變化，概念地產(chǎn)（主題地產(chǎn)）開始出現(xiàn)，如景觀主題地產(chǎn)、環(huán)保主題地產(chǎn)、文化主題地產(chǎn)、休閑主題地產(chǎn)、智能主題地產(chǎn)等。每一戶住客均擁有獨(dú)特的“SMART HOUSE”（電子管家）系統(tǒng)，將物業(yè)管理系統(tǒng)與樓宇網(wǎng)絡(luò)相連，用戶在家可通過電視遙控便可享受項(xiàng)目所提供的個(gè)項(xiàng)服務(wù)。小區(qū)智能化...項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方面.故針對(duì)投資型客戶是敦促他們把握投資良機(jī)；針對(duì)自住型客戶，則暗喻他們選擇海岸俊園為居所正是令他們達(dá)至成功的每一個(gè)選擇的其中之一。一直以來，以江景這一天然環(huán)境資源吸納買家是臨江樓盤的最大賣點(diǎn)和主題。由于高級(jí)公寓的較大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ瑫r(shí)又有可觀的回報(bào)，故而成為投資者首選目標(biāo)。同時(shí)，在面對(duì)強(qiáng)勁對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，更要對(duì)項(xiàng)目的定位、包裝和宣傳推廣方面作更為嚴(yán)謹(jǐn)、周詳?shù)牟邉澆渴?，揚(yáng)長(zhǎng)避短，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，方能以后發(fā)制人的氣勢(shì)脫穎而出。項(xiàng)目在此時(shí)段推出，既要面對(duì)未來公寓市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，又要承受同區(qū)住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力，銷售情況不容樂觀。.這里滲透著濃濃的、原始的廣州嶺南社區(qū)文化，正是現(xiàn)代社會(huì)高速進(jìn)步的同時(shí)，被都市人遺落已久，而內(nèi)心深處卻真切祈盼和倦戀著的質(zhì)樸的人倫關(guān)系。盡管現(xiàn)時(shí)濱江路上的車流量不大，但仍會(huì)產(chǎn)生一定的噪音及廢氣污染。商業(yè)氣氛項(xiàng)目位處的濱江中路段原為住宅生活區(qū)，多為一些七、八十年代興建的單位宿舍，均屬陳舊、落后的多層住宅建筑。地理位置項(xiàng)目屬海珠區(qū)3號(hào)地段（以地產(chǎn)板塊劃分，則位屬濱江路板塊），位于江灣大橋南，濱江中路與紡織路中界路段，臨江而建，地理位置及自然環(huán)境十分優(yōu)越。但社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了相當(dāng)?shù)南M(fèi)潛力，投資群體依然存在。未來公寓市場(chǎng)的需求量將逐漸增大目前廣州的國(guó)際公寓（包括五星級(jí)酒店公寓）累計(jì)為1600套左右（可供出租套數(shù)）。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好經(jīng)過15年的努力，中國(guó)于今年5月與歐盟簽訂了協(xié)議后，中國(guó)加入世貿(mào)已成定局。則銷售的年均投資回報(bào)率約為：1500/（1950*）*100%=%（不含銀行借貸利息）。這正是國(guó)際公寓為物業(yè)帶來巨額附加值，而國(guó)際公寓的出租收益率可