【正文】 定，都是在財政部和總局一起下發(fā)文件的要求下，按照中央部委精神，然后也制定了一些措施，這是必須要做的，這也是要執(zhí)行中央的一些規(guī)定。下面我著重介紹最近下發(fā)的《關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的通知》（京地稅地[2005]557號文件），為什么要單獨提出來，一個這是12月8號剛剛下發(fā)的，另外這個文件里面有一些關(guān)于預(yù)征，清算，包括普通標(biāo)準(zhǔn)住房，在前期不進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住房的核定，有一些政策進(jìn)行比較大的調(diào)整，而且跟開發(fā)企業(yè)關(guān)系非常密切。幾年對于非普通住宅的預(yù)征土地增值稅問題進(jìn)行了幾次調(diào)整，一個是2003年預(yù)征率是1%，到2004年的時候，%預(yù)征之外，其他住宅取消預(yù)征，咱們這個文件這次又進(jìn)行了一次調(diào)整，這個銜接上要注意，一個對于超過140平米以上的非普通住宅要進(jìn)行預(yù)征，但是對于以前發(fā)現(xiàn)應(yīng)預(yù)繳沒有預(yù)繳的不再進(jìn)行調(diào)整，已經(jīng)預(yù)繳的，比如以前是公寓，按新的標(biāo)準(zhǔn)不是公寓，是普通住宅，也不退款稅款，到最后清算的時候再辦理統(tǒng)一的匯算清繳。原來政策規(guī)定納稅人辦理申報的時候，需要對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)，那么確認(rèn)之后的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以是按年申報，那么考慮到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅涉及到交易價格的問題，單平面積實際判定不出來，那么從明年開始取消前期進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)，調(diào)整一律待辦理清稅手續(xù)時一并確認(rèn)，由于事先不再進(jìn)行確認(rèn)，以前規(guī)定比如開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以按年申報，這樣的話這個規(guī)定，現(xiàn)在沒有確定是不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，都調(diào)整為按季進(jìn)行申報，這樣應(yīng)該跟其他的開發(fā)項目，申報人規(guī)定的期限是一樣的，應(yīng)該是在取得銷售許可證起，每季度終了后15日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報手續(xù)，包括臨申報的情況，這是一個關(guān)于確認(rèn)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策的銜接，因為以前是進(jìn)行確認(rèn)，現(xiàn)在不進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)了。從2006年1月1日起，對污染擾民搬遷企業(yè)減免土地增值稅事項由各局負(fù)責(zé)審批，不再報市局審批，主要是為了簡化程序、提高效率，也是方便納稅人，納稅人按照規(guī)定提供相關(guān)的減免稅申請資料以后，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照土地增值稅減免稅的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核減免稅資料，切實保證審批工作質(zhì)量。貨幣收入主要是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物、產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)，以及國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券，那么貨幣收入的實質(zhì)就是轉(zhuǎn)讓方因為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價款，這是貨幣收入；實物收入一般是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實物形態(tài)的實物，比如鋼筋、水泥等建材，還有房屋土地等不動產(chǎn)，實物收入價值一般是要通過對這些形態(tài)的財產(chǎn)進(jìn)行評估，一般采用市場交易法，對這些財產(chǎn)進(jìn)行評估來體現(xiàn)；其他收入就是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物以及附著物而取得的無形資產(chǎn)的收入，或者是其他具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，比如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商議權(quán)等，這個價值也需要專門的評估。第二，房地產(chǎn)開發(fā)成本，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，這個簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，主要有這么幾項，一個是土地征用及拆遷補(bǔ)償費，一個是前期工程費，一個是建筑安裝工程費，一個是基礎(chǔ)設(shè)施費，一個是公共配套設(shè)施費，一個是開發(fā)間接費用。直接組織管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用包括工資、職工福利費、折舊費，辦公費，水利費，勞動保護(hù)費，周轉(zhuǎn)房攤銷這些，納稅人的行政管理部門為了管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)該在開發(fā)費用中扣除的，不應(yīng)該在這里面扣除，這是第二項，房地產(chǎn)開發(fā)成本，這個內(nèi)容比較多。增值額的計算問題，內(nèi)容比較多。這是增值稅講的兩個方面的問題，一個是國家下發(fā)的文件，一個是清稅的問題，具體報表的填報一些具體的內(nèi)容就不再多說了。這是占地面積的切實問題。這條我解釋一下，目前我們對于一般的房產(chǎn)和土地，除了開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地之外，一般的納稅人所擁有的房屋和土地是要進(jìn)行稅源登記的，要求納稅人，這項工作目前是對房產(chǎn)稅和土地使用稅市級的重點稅源戶，我們市局的規(guī)定，對于每年繳納房產(chǎn)稅稅款在50萬元以上，土地使用稅在30萬元以上，對于這些企業(yè)要進(jìn)行稅源登記，有些區(qū)縣提前做了一些工作，可能有的區(qū)全部納稅人都要進(jìn)行稅源登記。這個規(guī)定對于在售出前已經(jīng)使用，或出租、出借的商品房，只要你使用了，或者出租、出借了，就應(yīng)該從次月繳納房產(chǎn)稅，相應(yīng)的剛才也提到土地增值稅的規(guī)定，對于在售出前已經(jīng)使用期限超過一年，也就不能按照新建商品房的政策執(zhí)行，而是按照轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物的規(guī)定執(zhí)行。今天由于時間關(guān)系，沒有太多互動的時間，有些內(nèi)容講的不對的話，請大家提出來批評指正，謝謝大家。這個規(guī)定本身是對于所有的企業(yè)，同樣也適用于開發(fā)企業(yè)，這個規(guī)定的意思就是說有些企業(yè)，包括開發(fā)企業(yè)也好，一般的企業(yè)也好，有些房地產(chǎn)項目竣工之前，先使用一部分，不是全部使用，如果全部使用就是要竣工了，全部使用也是應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅的，它使用一部分，在對使用的這部分是應(yīng)該交的，沒有使用這部分不交。這個通知是從2005年1月1號執(zhí)行，大家可能想現(xiàn)在都2005年底了，怎么還從1月1號執(zhí)行，咱們剛才也說了，征期的規(guī)定是每年繳納上一年的稅款，05年的稅款應(yīng)該在06年4月份征期繳納，而且總局的文件是2004年發(fā)布的，應(yīng)該執(zhí)行了，我們也是按照總局的要求。這個主要是在納稅申報時填寫繳款書的一些要求，這是為了便于對開發(fā)用地與自用土地進(jìn)行區(qū)分，因為開發(fā)企業(yè)，除了開發(fā)建造商品房這部分用地之外，一般往往應(yīng)該還有一部分自用的土地，對于這兩部分分別進(jìn)行管理，因為后面還要提到，對于開發(fā)占地這部分繳稅是不一樣的。根據(jù)這個文件的規(guī)定，我們最近下發(fā)了一個文件，就是對開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地征收土地使用稅問題做的明確。第一，取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目，對于取得土地使用權(quán)后沒有進(jìn)行任何土地開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，對于這種情況，計算增值額的時候，只允許扣除取得土地權(quán)時支付的地價款，以及按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金，只能扣除這些，就是說對于取得土地使用權(quán)后，沒有進(jìn)行任何形式的開發(fā)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目；第二，取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目，取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后沒有進(jìn)行任何實質(zhì)性的改良及再行轉(zhuǎn)讓的，計算增值額的時候只允許取得房地產(chǎn)時扣除的價款，還有按國家規(guī)定繳納的各項費用，以及在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種費勁，這時候也不能加計20%扣除；第三，僅進(jìn)行土地開發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除項目，對于取得使用權(quán)后只進(jìn)行土地開發(fā)，比如三通一平，沒有進(jìn)行房屋的建造，就把土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算增值額的時候只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關(guān)費用，開發(fā)土地成本的費用以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)的稅金，就是說加了一個開發(fā)土地的成本，對于取得土地開發(fā)成本之和允許加計20%扣除的；第四，成片受讓，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項目，這個計算方法，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，這個扣除項目金額的確定，原則上是按照實際轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總開發(fā)建筑面積的比例分別來計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~，如果采取其他方式計算分?jǐn)?，需要報?jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)同意后執(zhí)行，比如說取得土地使用