【正文】 銷售許可證起，每季度終了后15日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)手續(xù)，包括臨申報(bào)的情況，這是一個(gè)關(guān)于確認(rèn)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策的銜接，因?yàn)橐郧笆沁M(jìn)行確認(rèn)，現(xiàn)在不進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)了。由于原來稅務(wù)機(jī)關(guān)只審核120平米以下的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的項(xiàng)目，特別是2005年，咱們這次調(diào)整之前，2005年只對公寓和別墅預(yù)征稅款，這樣的話對于以前在120平米以上的項(xiàng)目沒有在我們審核登記的范圍之內(nèi)，從明年我們要求你要補(bǔ)報(bào)明細(xì)表，然后稅務(wù)機(jī)關(guān)來判定是不是要預(yù)征稅款，這個(gè)主要是預(yù)征稅款的面積確認(rèn)問題。就是對于這個(gè)預(yù)征稅款面積怎么來確認(rèn)，這個(gè)文件里面規(guī)定開發(fā)建造并出售商品住房的納稅人，應(yīng)該在辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)的同時(shí)，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求填寫這是一個(gè)新的表，就是商品住房建筑面積情況明細(xì)表和明細(xì)表的附表，那么主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)這個(gè)表來判定你是否應(yīng)該預(yù)征土地增值稅，除已被稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外的商品住房，納稅人均須在2006年3月底以前填報(bào)明細(xì)表，這個(gè)規(guī)定主要是解決，對于原來政策規(guī)定，納稅人辦理住宅面積項(xiàng)目確定的時(shí)候，以前是根據(jù)納稅人提交的項(xiàng)目住宅的設(shè)計(jì)圖紙來進(jìn)行界定，判定你是否預(yù)征土地增值稅，現(xiàn)在調(diào)整為你自行申報(bào)，就是向稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)建筑面積情況明細(xì)表，這只是對商品住房，填報(bào)這個(gè)明細(xì)表，然后納稅人在簽訂開發(fā)合同或者是立項(xiàng)后3日之內(nèi)辦理納稅登記手續(xù)的同時(shí)填報(bào)這個(gè)表，然后稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)這個(gè)表里面的一些內(nèi)容，我就不再講了，這個(gè)表里面有你總的面積，有戶均的套數(shù)，然后最后算出戶均的建筑面積，然后最后判定是不是超過140，超過140進(jìn)行預(yù)征，不到140就不預(yù)征，那么根據(jù)這個(gè)表來判定。%的預(yù)征率預(yù)征，除了住宅以外其他的項(xiàng)目，像商業(yè)、寫字樓、租合樓這些占1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，現(xiàn)在歸納一下，關(guān)于預(yù)征稅款的規(guī)定該是這樣。幾年對于非普通住宅的預(yù)征土地增值稅問題進(jìn)行了幾次調(diào)整，一個(gè)是2003年預(yù)征率是1%，到2004年的時(shí)候，%預(yù)征之外，其他住宅取消預(yù)征，咱們這個(gè)文件這次又進(jìn)行了一次調(diào)整，這個(gè)銜接上要注意，一個(gè)對于超過140平米以上的非普通住宅要進(jìn)行預(yù)征，但是對于以前發(fā)現(xiàn)應(yīng)預(yù)繳沒有預(yù)繳的不再進(jìn)行調(diào)整，已經(jīng)預(yù)繳的，比如以前是公寓，按新的標(biāo)準(zhǔn)不是公寓，是普通住宅，也不退款稅款，到最后清算的時(shí)候再辦理統(tǒng)一的匯算清繳。但是這只是對住宅項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，對于住宅以外的項(xiàng)目，比如寫字樓、商業(yè)綜合樓沒有調(diào)整，還是使用1%的預(yù)征率。這個(gè)調(diào)整比較大，對于開發(fā)企業(yè)出售、預(yù)售的商品住房，從2006年1月1日以后發(fā)生預(yù)繳稅款的行為，凡是單棟號內(nèi)戶平均建筑面積超過140平方米以上的，%的預(yù)征率征收土地增值稅，對于140平米以下的不予以預(yù)征土地增值稅，對于開發(fā)企業(yè)以前年度的開發(fā)項(xiàng)目按原政策規(guī)定應(yīng)預(yù)繳稅款或不預(yù)繳稅款的，不再進(jìn)行調(diào)整，一律按這個(gè)文件規(guī)定執(zhí)行。因?yàn)樵蹅冮_發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目很多都是跨年度的，可能在這期間建委公布的同級別土地上的普通住房平均交易價(jià)格有變化，你只要跨年度，只要他每年調(diào)整的話，可能就有變化，在這個(gè)文件里面明確，是按當(dāng)期，就是你清算的時(shí)候，當(dāng)期的同級別土地上普通住房平均交易價(jià)格，按這個(gè)來確定，如果嚴(yán)格按規(guī)定來說，可能在你在建的，可能跨年度，可能在兩年或者三年，算出最后的平均價(jià)格，我們簡化，就按當(dāng)期的，只要符合這個(gè)條件，就可以確定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。下面我著重介紹最近下發(fā)的《關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的通知》（京地稅地[2005]557號文件），為什么要單獨(dú)提出來，一個(gè)這是12月8號剛剛下發(fā)的，另外這個(gè)文件里面有一些關(guān)于預(yù)征，清算，包括普通標(biāo)準(zhǔn)住房，在前期不進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住房的核定，有一些政策進(jìn)行比較大的調(diào)整，而且跟開發(fā)企業(yè)關(guān)系非常密切。還有包括開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出之前是免征房產(chǎn)稅，這個(gè)沒有征收房產(chǎn)稅，這些都有文件依據(jù)。包括土地增值稅、土地使用稅，以前對開發(fā)企業(yè)商品房在建期間沒有征的，這是北京的規(guī)定，這是有文件依據(jù)的。另外涉及到老百姓和開發(fā)商我們盡可能的放寬，比如契稅3－5%的稅率，北京定的是3%。北京市出臺一些規(guī)定，都是在財(cái)政部和總局一起下發(fā)文件的要求下，按照中央部委精神，然后也制定了一些措施，這是必須要做的，這也是要執(zhí)行中央的一些規(guī)定。從這些文件里面，大家都能體會到，目前國家對土地增值稅，然后土地使用稅的政策要嚴(yán)格的加強(qiáng)管理。自從中央對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控采取一系列措施之后，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局包括建設(shè)部還有國土部，很多部委，有的是單獨(dú)下發(fā)的文件，有的是聯(lián)合下發(fā)了一系列的文件。一、土地增值稅的有關(guān)政策（一）京地稅地[2005]557號文件解析土地增值稅的問題，我想從兩個(gè)方面來講，一個(gè)是最近我們下發(fā)了一個(gè)京地稅地[2005]557號文件，另外一個(gè)準(zhǔn)備講一下土地增值稅清算稅款的有關(guān)規(guī)定。土地使用稅和房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅簡單介紹，印花稅這個(gè)政策比較簡單。房地產(chǎn)行業(yè)地方稅實(shí)務(wù)北京市地方稅務(wù)局地方稅處 　　劉振聲副處長很高興北京納稅人網(wǎng)給我提供一個(gè)跟大家溝通交流的機(jī)會，我下面介紹的內(nèi)容就是地方稅的有關(guān)政策，我介紹的內(nèi)容主要是四個(gè)部分，一是土地增值稅，二是土地使用稅，三是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅，四是印花稅。根據(jù)咱們主辦方和大家的要求，重點(diǎn)放在土地增值稅上面，因?yàn)檫@個(gè)稅種政策比較復(fù)雜，另外講解一下出臺的一些比較新也比較重要的文件。主要把新的政策和土地增值稅清算的一些問題給大家介紹一下。在說這個(gè)文件之前，咱們主辦方對我們在提綱里面還有一個(gè)要求，就是讓我們談一下土地增值稅走勢有什么變化，有些問題上午王局長在他的發(fā)言中已經(jīng)談到，就土地增值稅的有關(guān)問題我再跟大家強(qiáng)調(diào)一下。上午王局長也做了一些介紹，從文件和中央政策來看，現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場稅收政策的走勢應(yīng)該說是不言而喻的，特別是對土地市場的有關(guān)稅收政策，除了中央在采取宏觀調(diào)控政策之后出臺的這些文件之外，在這之前的兩三年之內(nèi)，國家稅務(wù)總局先后下發(fā)了一系列的文件，包括2004年出臺的《加強(qiáng)土增稅管理工作的通知》（國稅函[2004]938號），還有2004年8月份發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用稅和土地增值稅征收管理的通知》（國稅函[2004]100號），還有2002年7月份發(fā)布的《關(guān)于認(rèn)真做好土增稅征收管理工作的通知》（國稅函[2002]615號）。大家為什么提出來想了解土增稅政策的走勢呢，因?yàn)榍皟赡暧幸恍﹤餮?，說土增稅是不是要取消，確實(shí)有這種說法，但是目前來看至少短時(shí)間內(nèi)是不會取消的，而且中央一再要求嚴(yán)格加強(qiáng)管理。我覺得至少從我們處分管的地方稅，我們是地方稅管理處，至少我們分管的這些稅種里面，中央給的各省的權(quán)限范圍內(nèi)，我們在制定政策的時(shí)候應(yīng)該說是盡可能的一個(gè)考慮政策的合理。普通住房也是跟建委他們牽頭，中央定的是120平米以下，北京定的就是140平米，%，因?yàn)樗罡呦奘?0%。我看了北京納稅人網(wǎng)編的這本房地產(chǎn)稅收年度報(bào)告，書編的確實(shí)不錯(cuò)，但是里面有些觀點(diǎn)我可能不太認(rèn)同，包括這些政策我們沒有征，但是有權(quán)限的，在權(quán)限范圍內(nèi)有文件依據(jù)。我們的出發(fā)點(diǎn)只要是不違背中央的有關(guān)政策，盡可能的讓企業(yè)能夠承擔(dān)，納稅人能夠承擔(dān)，這是我們的出發(fā)點(diǎn)。這個(gè)文件的主要內(nèi)容我分別給大家介紹一下，主要涉及以下幾個(gè)問題：第一，關(guān)于普