【正文】 ，責(zé)任多而大，有選址的責(zé)任、方案編制的責(zé)任、審批的責(zé)任、監(jiān)管的責(zé)任、跟蹤管理的責(zé)任、規(guī)范的責(zé)任等等，因此，要求建立明確分工，系統(tǒng)完善的責(zé)任制，才能真正推進(jìn)掛鉤工作。建新區(qū)投資費(fèi)用主要包括安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（道路、下排管網(wǎng)等）建設(shè)費(fèi)、三通一平配套費(fèi)(水通、電通、路通、施工場(chǎng)地平)、安置房屋建設(shè)費(fèi)和農(nóng)民安置區(qū)內(nèi)青苗賠償費(fèi)。五、項(xiàng)目建設(shè)效益分析項(xiàng)目投資總成本，；；；；。待項(xiàng)目批準(zhǔn)經(jīng)實(shí)施后，將建新區(qū)土地進(jìn)行包裝，推出拍賣，土地收益用于項(xiàng)目滾動(dòng)。（一）重慶市農(nóng)村居民點(diǎn)用地現(xiàn)狀分析根據(jù)2006年重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒以及2005年土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查數(shù)據(jù)，重慶市2005年農(nóng)村居民點(diǎn)用地現(xiàn)狀如表1所示。這種分散的獨(dú)立小院不僅土地利用率低，而且占用的多是平坦、肥沃、水源有保障的優(yōu)質(zhì)土地。其中，武隆縣人均農(nóng)村居民點(diǎn)用地最少，；永川市人均用地最多。這些外遷戶或外出戶中的大多數(shù)還保留著原有的宅基地，出現(xiàn)宅基地的空置。（二）重慶市農(nóng)村居民點(diǎn)整理的理論潛力測(cè)算根據(jù)重慶市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略，2020年全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到3100萬(wàn)人，城市化水平將達(dá)到70% ，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到2160萬(wàn)人。需要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，切實(shí)按照市場(chǎng)規(guī)律的要求，把農(nóng)村建設(shè)用地整理的成果交還給整理的主體，這也是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中按勞分配的最基本要求。具體到“掛鉤政策”上，就是要在農(nóng)村建設(shè)用地整理過(guò)程中注重土壤質(zhì)量的改良，農(nóng)村生態(tài)環(huán)境和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施的改善，按照保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提高環(huán)境容納能力的原則實(shí)施各項(xiàng)土地整理的生物和工程技術(shù)措施。農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，更是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，要狠抓不懈。土地作為自然的產(chǎn)物，其質(zhì)量的提高必須遵循自然生態(tài)規(guī)律，必須充分考慮土地生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)物質(zhì)循環(huán)和能量流動(dòng)的特點(diǎn)，考慮系統(tǒng)內(nèi)各生態(tài)因素間的相互平衡以及土地生態(tài)系統(tǒng)與其他各相關(guān)環(huán)境系統(tǒng)間的相互關(guān)系；二是注重農(nóng)村生態(tài)環(huán)境的改善，對(duì)不適合作物耕種的土地，要做好退耕還林還湖工作，維護(hù)農(nóng)村生態(tài)系統(tǒng)；三是按照保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提高環(huán)境容納能力的原則實(shí)施各項(xiàng)土地整理的生物和工程技術(shù)措施；四是保護(hù)好人文資源，要注意有選擇地保留民族、民俗等文化遺產(chǎn)和建筑，做到土地整理與文化建設(shè)相統(tǒng)一。引入市場(chǎng)化運(yùn)作方式，因地制宜采取多種整理模式，積極探索新模式農(nóng)村建設(shè)用地整理的模式大致包括兩個(gè)主要部分：一是村民居住的安置模式，主要有：公寓化或社區(qū)化的整理模式、村莊整體搬遷，異地改造的整理模式、縮并自然村，建設(shè)中心村的整理模式、村莊內(nèi)部用地改造控制型的整理模式等；二是資金籌措的模式，主要有：政府主導(dǎo)型、市場(chǎng)主導(dǎo)型、村集體自主型等。第三，在整理過(guò)程中，要給予農(nóng)民實(shí)惠，注重改善居民生產(chǎn)、生活條件，并保證農(nóng)民生活質(zhì)量不降低。尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的原則農(nóng)村建設(shè)用地整理過(guò)程中，應(yīng)按照相關(guān)的法律法規(guī)以及土地利用總體規(guī)劃的要求，充分尊重農(nóng)民集體土地所有權(quán)人的意愿，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民個(gè)人、集體經(jīng)濟(jì)組織和其他有關(guān)個(gè)人、單位的合法權(quán)益。比如說(shuō)近幾年新修的農(nóng)村住宅，雖然用地面積超標(biāo)，但強(qiáng)制拆遷會(huì)有很大難度，甚至引起很大的社會(huì)矛盾，因此對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)減少只能逐步推進(jìn)。農(nóng)村居民點(diǎn)設(shè)施簡(jiǎn)陋，生活環(huán)境較差在對(duì)沙坪壩區(qū)、豐都縣、銅梁縣、潼南縣、彭水縣、黔江區(qū)、奉節(jié)縣、巫山縣和巫溪縣九個(gè)區(qū)、縣的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)普遍都很簡(jiǎn)單，農(nóng)民自行修建的農(nóng)房，設(shè)施簡(jiǎn)陋，缺少排水、排污和垃圾等處理，缺少安全設(shè)施，對(duì)外交通條件差，且牲畜棚舍緊鄰住房，衛(wèi)生條件較差。中山、高山地區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地面積明顯偏大，這種情況在小院落更加顯著。，農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地小于150 平方米的，只有武隆縣，60％的區(qū)縣人均用地都大于200平方米，因此，從總體上看，全市農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地量普遍明顯偏大。在被調(diào)查的379個(gè)院落中，4戶以下（含4戶）的小院有282個(gè)，%。附件2：重慶市農(nóng)村居民點(diǎn)城鄉(xiāng)掛鉤潛力分析農(nóng)村居民點(diǎn)整理是一項(xiàng)“轉(zhuǎn)千年意識(shí)、改百年舊習(xí)、享現(xiàn)代文明”的龐大系統(tǒng)工程。根據(jù)測(cè)算，（）；由于建新區(qū)的建設(shè)用地指標(biāo)為掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)，經(jīng)審批同意后將免交新增建設(shè)用地的所有規(guī)費(fèi)，約為每畝11萬(wàn)元。四、其他費(fèi)用測(cè)算工作經(jīng)費(fèi)，其中：①前期工作費(fèi)：按工程施工費(fèi)的6%計(jì)，；②監(jiān)理費(fèi)：%計(jì)取，；③竣工驗(yàn)收費(fèi)：按工程施工費(fèi)的3%計(jì)取，；④業(yè)主管理費(fèi)：按前期工作費(fèi)、工程施工費(fèi)和竣工驗(yàn)收費(fèi)三項(xiàng)之和的2%計(jì)取。本規(guī)劃中拆舊區(qū)資金投入主要包括房屋拆除補(bǔ)償費(fèi)、宅基地復(fù)墾費(fèi)和青苗地上構(gòu)附著物補(bǔ)償費(fèi)。（十）堅(jiān)持集約節(jié)約用地要貫徹落實(shí)中央18億畝耕地不減少的最大原則，合理適當(dāng)安排建設(shè)，就必須要以集約節(jié)約用地作為本質(zhì)的要求。（六）完善土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，促進(jìn)城市化進(jìn)程土地流轉(zhuǎn)機(jī)制包括農(nóng)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制和集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)機(jī)制，是掛鉤項(xiàng)目實(shí)施能發(fā)揮巨大經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益的重要保障。在沒(méi)有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向之前，不宜盲目的開(kāi)展掛鉤工作。同時(shí)，市委、市政府為加快我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鄉(xiāng)建設(shè)，也相應(yīng)制定了一系列政策措施，對(duì)原來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和布局進(jìn)行了調(diào)整（如北部新區(qū)、大學(xué)城、特色工業(yè)園區(qū)等建設(shè)項(xiàng)目），大部分超出了原土地規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍。由于掛鉤項(xiàng)目涉及拆遷補(bǔ)償、安置等經(jīng)費(fèi)問(wèn)題，生產(chǎn)生活方式也將有所改變，農(nóng)民在拆遷過(guò)程中顧慮較多，增加了項(xiàng)目拆遷難度。但由于試點(diǎn)工作剛剛起步，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃修編工作尚未完全開(kāi)展，村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃普遍滯后，掛鉤試點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃普遍缺位，項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃與現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃及村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃不銜接的問(wèn)題比較突出，在一定程度上影響了試點(diǎn)工作的順利推進(jìn)。在試點(diǎn)工作中，一些地方對(duì)掛鉤試點(diǎn)的目的和意義認(rèn)識(shí)不夠到位，對(duì)《通知》的理解存在一定偏差，未能較好地領(lǐng)會(huì)城鄉(xiāng)掛鉤的內(nèi)涵，動(dòng)機(jī)不純。對(duì)已進(jìn)入城市規(guī)劃區(qū)的農(nóng)戶，納入小區(qū)建設(shè)，避免二次搬遷。加強(qiáng)對(duì)掛鉤項(xiàng)目區(qū)的監(jiān)督檢查。掛鉤項(xiàng)目區(qū)內(nèi)涉及的農(nóng)用地與建設(shè)用地的調(diào)整、互換、使用，必須統(tǒng)一納入項(xiàng)目區(qū)，按項(xiàng)目區(qū)整體審批，封閉運(yùn)行，不占用年度新增建設(shè)用地指標(biāo)。在項(xiàng)目區(qū)的設(shè)置上確定了以下條件：一是政府重視，部門協(xié)調(diào)配合，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）自身有積極性，具有利于掛鉤工作開(kāi)展的外部和內(nèi)部環(huán)境；二是建設(shè)用地需求矛盾較為突出，具有農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力；三是編制項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃和年度工作計(jì)劃切實(shí)可行；四是有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能確保規(guī)劃實(shí)施所需資金及時(shí)足額到位。建新拆舊必須充分尊重農(nóng)民群眾意愿，建新拆舊方案需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織和拆遷戶同意，按照法律法規(guī)和政策進(jìn)行補(bǔ)助安置，維護(hù)農(nóng)村集體和農(nóng)戶的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。規(guī)劃規(guī)模控制原則。有利于提高土地的集約和節(jié)約利用水平通過(guò)實(shí)施城鄉(xiāng)掛鉤規(guī)劃方案，對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)布局進(jìn)行合理調(diào)整，使得分散零碎、占地面積大的農(nóng)村建設(shè)用地有所改善，集約和節(jié)約利用程度得到提高。（一）農(nóng)村居民點(diǎn)整理潛力大，我市開(kāi)展城鄉(xiāng)掛鉤具有一定的必要性和可行性如表1所示，根據(jù)調(diào)研的資料顯示，拆舊區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地都在100平方米以上，而且分布散亂，基礎(chǔ)設(shè)施配套不足，生活環(huán)境差；而建新區(qū)農(nóng)村安置區(qū)綜合人均用地都在2030平方米之間，農(nóng)民都集中居住，配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全，生活環(huán)境良好，并且通過(guò)實(shí)施城鄉(xiāng)掛鉤，農(nóng)村居民點(diǎn)可以減少80%以上，減少的農(nóng)村居民點(diǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展提供了用地的保障。靜觀鎮(zhèn)是以花木為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)，2000年被中國(guó)花卉協(xié)會(huì)和國(guó)家林業(yè)局授予“中國(guó)花木之鄉(xiāng)”的榮譽(yù)稱號(hào)，2003年被確定為重慶市45個(gè)中心城鎮(zhèn)之一，同時(shí)被列為重慶市的百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)和商貿(mào)中心鎮(zhèn)。與北緯29176。拆舊區(qū)地塊571個(gè)，通過(guò)整理復(fù)墾。九龍坡試點(diǎn)工作涉及了白市驛鎮(zhèn)和西彭鎮(zhèn)兩個(gè)鎮(zhèn)，共2個(gè)項(xiàng)目。為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的重大戰(zhàn)略部署，我市各項(xiàng)改革和建設(shè)任務(wù)繁重，建設(shè)用地供需矛盾十分突出。在國(guó)家繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的土地管理政策，嚴(yán)把土地“閘門”，將土地資源作為國(guó)家宏觀調(diào)控重要手段的大背景下，積極開(kāi)展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作，是貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院28號(hào)文的重要舉措,是國(guó)土部門履行保護(hù)資源、保障發(fā)展的一條很好途徑，也是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的有效手段。白市驛鎮(zhèn)項(xiàng)目區(qū)涉及高田坎村、高峰寺村、清河村、梅樂(lè)村、黃家堰村共5個(gè)村。項(xiàng)目區(qū)建新區(qū)也分布在這5個(gè)村。31162。北碚區(qū)試點(diǎn)工作涉及了靜觀鎮(zhèn)，共1個(gè)項(xiàng)目。表1 城鄉(xiāng)掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目農(nóng)村居民點(diǎn)整理前后對(duì)比項(xiàng)目區(qū)名稱拆舊區(qū)建新區(qū)整理前后農(nóng)村居民點(diǎn)減少的比例（%）農(nóng)村居民點(diǎn)面積（公頃）人均用地（平方米/人）農(nóng)民安置區(qū)面積（公頃）人均用地（平方米/人）白市驛鎮(zhèn)29西彭鎮(zhèn)22靜觀鎮(zhèn)20如果按照調(diào)研的情況進(jìn)行最保守的測(cè)算，以2005年為基期年，規(guī)劃期末農(nóng)村常住人口以發(fā)改委確定的940萬(wàn)人計(jì)，人均用地水平50平方米。以白市驛為例，提高了7倍左右，土地的集約利用水平得到大幅度提高。一是與土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃等相關(guān)專業(yè)規(guī)劃相銜接；二是下達(dá)一定數(shù)量的城鎮(zhèn)建設(shè)地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的計(jì)劃周轉(zhuǎn)指標(biāo)，專項(xiàng)用于項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建新地塊的面積規(guī)模控制。因地制宜，統(tǒng)籌安排，突出重點(diǎn)，分步實(shí)施。加強(qiáng)掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)管理。項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自調(diào)整。區(qū)縣(自治縣)國(guó)土資源行政主管部門對(duì)項(xiàng)目區(qū)實(shí)施情況的監(jiān)督檢查，每年未向市局書面報(bào)告項(xiàng)目區(qū)實(shí)施進(jìn)展情況。各試點(diǎn)區(qū)縣出臺(tái)了掛鉤工作的農(nóng)民宅基地拆遷補(bǔ)償辦法。有些區(qū)縣把城鄉(xiāng)掛鉤僅僅當(dāng)作增加指標(biāo)的手段，而不是把它作為集約和節(jié)約利用土地，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村提供用地保障的一項(xiàng)措施。由于各個(gè)規(guī)劃歸屬不同、管理部門不同、時(shí)序不同，要在掛鉤項(xiàng)目中充分考慮加以協(xié)調(diào)，融入到實(shí)施過(guò)程中，難度很大。如果不能合理的處理這些問(wèn)題，將會(huì)形成一些不穩(wěn)定因素；三是拆遷農(nóng)民發(fā)展問(wèn)題。另一方面，從規(guī)劃的主要控制指標(biāo)上看，全市建設(shè)占用耕地指標(biāo)已全部用完，現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃已不能適應(yīng)發(fā)展需要，同時(shí)，2007年成為了全國(guó)的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的責(zé)任和義務(wù)重大。（四）以人為本，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益一是加強(qiáng)宣傳力度，使廣大農(nóng)民認(rèn)識(shí)到掛鉤項(xiàng)目的重大意義，并保證項(xiàng)目的透明和公開(kāi)，隨時(shí)接受農(nóng)民的監(jiān)督。完善的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制可以有效的促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模化、集約化發(fā)展，有利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)，而集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)機(jī)制則有利于農(nóng)村發(fā)展，可以促進(jìn)城市化進(jìn)程。在組織、篩選試點(diǎn)單位，組織項(xiàng)目區(qū)，編制總體方案，編制項(xiàng)目區(qū)的實(shí)施規(guī)劃，以及項(xiàng)目區(qū)在推進(jìn)過(guò)程中的實(shí)施工作，都應(yīng)該緊緊圍繞節(jié)約集約用地來(lái)展開(kāi)。房屋拆除補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)實(shí)地調(diào)查勘測(cè)，（磚木結(jié)構(gòu)房屋面積占68%，磚混結(jié)構(gòu)房屋面積占32%），根據(jù)重慶市人民政府《關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)做好征地補(bǔ)償安置工作的通知》（渝府發(fā)[2005]67號(hào)）附表中重慶市主城區(qū)征地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：磚混結(jié)構(gòu)房屋240元/平方米（補(bǔ)償單價(jià)參照一類標(biāo)準(zhǔn)）、磚木結(jié)構(gòu)192元/平方米（補(bǔ)償單價(jià)參照一類標(biāo)準(zhǔn)），房屋拆除補(bǔ)償費(fèi)為：A=240元/平方米+192元/平方米=宅基地復(fù)墾費(fèi)，全部可整理復(fù)墾。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前期工作費(fèi)、工程施工費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)三項(xiàng)之和的3%計(jì)取。項(xiàng)目建新區(qū)的土地將按照工業(yè)和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的形式出讓，出讓土地按照工業(yè)用地最低出讓純收益和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地增值收益平均為每畝27萬(wàn)元。一方面，農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理對(duì)改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，提高農(nóng)民生活質(zhì)量，緩解用地矛盾、實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)城鎮(zhèn)化，縮小城鄉(xiāng)差距，解決“三農(nóng)”問(wèn)題都具有重大的現(xiàn)實(shí)意義；另一方面，農(nóng)村居民點(diǎn)整理將在我國(guó)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程、縮短城鄉(xiāng)貧富差距中發(fā)揮積極作用，同時(shí)可以一定程度上增加對(duì)城鎮(zhèn)工礦用地的供給，保障經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。其中，在4戶以下（含4戶）的小院中，單家獨(dú)戶的院落有150個(gè)，%；10戶以上的院落只有36個(gè)，%。其次，重慶市農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地分布極不均衡，區(qū)縣間差異大?？傮w上，中山、高山地區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)的空置率和外出戶比例高。 二、農(nóng)村居民點(diǎn)用地城鄉(xiāng)掛鉤潛力的測(cè)算（一）農(nóng)村居民點(diǎn)用地城鄉(xiāng)掛鉤潛力內(nèi)涵農(nóng)村居民點(diǎn)城鄉(xiāng)掛鉤潛力是指依據(jù)城鄉(xiāng)掛鉤政策，在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃用途分區(qū)基礎(chǔ)上，按照土地集約利用的要求，采取科學(xué)的工程技術(shù)手段，通過(guò)對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)和農(nóng)村工礦廢棄地的整理（復(fù)墾），在減少農(nóng)村建設(shè)用地的同時(shí)，相應(yīng)增加一定數(shù)量城鎮(zhèn)工礦用地的面積。但比較而言，對(duì)在2020前轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用竦拈e置農(nóng)村居民點(diǎn)用地減少要容易一些，置換為城鎮(zhèn)用地的可能性較大，是規(guī)劃期內(nèi)農(nóng)村居民點(diǎn)減少的主要現(xiàn)實(shí)潛力所在。對(duì)于因拆遷造成的損失，要給以合理補(bǔ)償。比如，宅基地拆遷后安置房子的面積要小于原先的面積，要注意加強(qiáng)小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。農(nóng)村建設(shè)用地整理是一個(gè)長(zhǎng)期、動(dòng)態(tài)的過(guò)程，一方面，我們要學(xué)習(xí)一些典型模式的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也要因地制宜，適時(shí)創(chuàng)新和探索一些新的模式；另一方面，對(duì)于條件適當(dāng)?shù)牡貐^(qū)，我們要對(duì)整理模式進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。加