【正文】 目的商家通過(guò)舉辦商家交流酒會(huì)、過(guò)年、過(guò)節(jié)的團(tuán)拜活動(dòng)等方式隨時(shí)保持聯(lián)系。項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)全方位地建立項(xiàng)目的 VI 系統(tǒng)，尤其是在商業(yè)物業(yè)的前期運(yùn)作階段，可以通過(guò) VI 系統(tǒng)來(lái)側(cè)面配合商業(yè)的推廣及營(yíng)銷。? 返購(gòu)物券法消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)大宗或高價(jià)格商品時(shí)贈(zèng)送一定金額的購(gòu)物券。這將對(duì)公司的后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和化解商家之間的矛盾有很大的益處。經(jīng)營(yíng)商家專業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容? 怎樣設(shè)置部門(mén)? 總經(jīng)理的政令控制辦公室? 人力資源部與企業(yè)人才? 企業(yè)的營(yíng)銷中心? 市場(chǎng)部和服務(wù)部門(mén)? 競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵是特色59 / 65? 品牌的保障是文化? 受監(jiān)督的個(gè)人負(fù)責(zé)制? 督辦和預(yù)警? 程序化管理和職能部門(mén)? 采購(gòu)申請(qǐng)和成本控制? 營(yíng)銷策略和企業(yè)目標(biāo)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的升級(jí)管理（1）市場(chǎng)初期協(xié)助商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，培育區(qū)域市場(chǎng)，促使區(qū)域商業(yè)快速繁榮，使其在市場(chǎng)占有率達(dá)到 80%以上；（2）對(duì)不同商業(yè)業(yè)態(tài)商家實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)培訓(xùn)，提升區(qū)域市場(chǎng)商家的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證商家經(jīng)營(yíng)的持續(xù)發(fā)展，使其營(yíng)業(yè)收入每年遞增 10%；（3）區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分及空缺市場(chǎng)的捕捉，及時(shí)更新商業(yè)調(diào)整策略，提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)；（4）根據(jù)年度商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，制定年度營(yíng)銷目標(biāo)，并進(jìn)行合理分化，為本項(xiàng)目商家制定相應(yīng)的年度營(yíng)銷計(jì)劃；（5）確定項(xiàng)目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)政策，每年開(kāi)展不低于 3次促進(jìn)區(qū)域商業(yè)繁榮的公關(guān)宣傳活動(dòng)。員工培訓(xùn)主要有如下內(nèi)容：? 后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容簡(jiǎn)介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))；? 管理員工職責(zé)；? 管理員工在商業(yè)物業(yè)管理中扮演的角色；? 員工守則、行為及紀(jì)律；? 商業(yè)物業(yè)專門(mén)名詞介紹；? 商業(yè)物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備；? 商業(yè)物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用；? 管理服務(wù)的目的及重要性；? 商業(yè)用房商家置換的移交程序；? 防火知識(shí)及消防裝置；? 無(wú)線電通話機(jī)的應(yīng)用；? 商業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ)；? 緊急事件處理程序；57 / 65對(duì)于上述培訓(xùn)計(jì)劃，本公司計(jì)劃在后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)運(yùn)前為管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對(duì)專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲取應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)。3. 花草樹(shù)木無(wú)枯死，養(yǎng)護(hù)中發(fā)現(xiàn)的死樹(shù)，必須清除，并適時(shí)按需要補(bǔ)種。保潔服務(wù)一、 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、商鋪的公共部位保潔1．公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道（1）公共綠地 1 次/天 清理（2）硬化地面 2 次/天 清掃（3）主次干道 2 次/天 清掃（4）室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 1 次/天 擦拭（5）水池、溝、渠、沙井表面 1 次/天 清理2．公共部位（1）樓內(nèi)通道、樓梯 2 次/天 拖掃（2）消防通道 1 次/天 拖擦（3）共用活動(dòng)場(chǎng)所 1 次/天 清掃（4）樓道玻璃窗 1 次/周 擦拭（5）室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門(mén)、扶手等公共設(shè)施 1 次/天 擦拭（7）公共衛(wèi)生間 10 次/天 清潔（8）及時(shí)清掃積水等清潔完成后，清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物。9. 危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1. 供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。12. 按規(guī)定使用維修基金。4. 管理人員應(yīng)統(tǒng)一著裝。對(duì)于存在的問(wèn)題可以協(xié)商整改，保證接管驗(yàn)收的質(zhì)量。管理公司下面直接設(shè)置各個(gè)職能部門(mén)，部門(mén)下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有員工。人員安排 演藝活動(dòng)的銜接人員、商家管理協(xié)調(diào)人員、工程人員、安保人員、保潔人員、總體協(xié)調(diào)、嘉賓接待、媒體接待、現(xiàn)場(chǎng)布置人員、促銷活動(dòng)組織協(xié)調(diào)人員等等各方面的人員要做到：提前到崗、責(zé)任明確、認(rèn)真負(fù)責(zé)等。? 特殊開(kāi)業(yè)法針對(duì)項(xiàng)目特色來(lái)制定，如某些高檔百貨商業(yè)樓可以通過(guò)舉辦消夏音樂(lè)會(huì)來(lái)代替開(kāi)業(yè)典禮。參與條件要設(shè)置多個(gè)等級(jí)的門(mén)檻。開(kāi)業(yè)活動(dòng)持續(xù)性和廣泛性原則能夠引起各層次消費(fèi)者持續(xù)關(guān)注和互動(dòng)參與的活動(dòng)作為開(kāi)業(yè)的主打活動(dòng)之一。? 對(duì)于尚未出租的商鋪要用噴繪或彩條布遮擋門(mén)面，在門(mén)上上張貼“正在裝修，敬請(qǐng)期待”等告示。七、價(jià)格策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）八、招商促進(jìn)策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）38 / 65九、分階段控制策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）十、大商戶營(yíng)銷策略（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）39 / 65第五部分 中國(guó)水街開(kāi)街策略一、開(kāi)街總體策略先試營(yíng)業(yè)后正式開(kāi)業(yè)一般情況下根據(jù)裝修進(jìn)度、業(yè)主要求、開(kāi)發(fā)商要求等為了早日計(jì)算租金，擇日進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，以便商家和運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行調(diào)整，用于人氣的初步聚集，也可以獲得一定的政策優(yōu)惠。? 商家應(yīng)對(duì)策略? 對(duì)商家要進(jìn)行正面激勵(lì)和引導(dǎo)，建立商家的經(jīng)營(yíng)信心，對(duì)商家提出經(jīng)營(yíng)建議，表現(xiàn)最大的真誠(chéng)度，贏得商家的信賴。 前期只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場(chǎng)保證項(xiàng)目的惟一旅游服務(wù)核心區(qū)概念，在前期實(shí)際的招商過(guò)程中，堅(jiān)持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無(wú)品牌的小商戶進(jìn)場(chǎng)。譬如餐飲業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)鱔魚(yú)的火鍋；33 / 65核心店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的。二、招商總體策略立足都江堰，面向成都、重慶，輻射全國(guó)大型商業(yè)物業(yè)的招商要求是“無(wú)大不穩(wěn)、無(wú)小不活” ，以都江堰為重點(diǎn)，完成本項(xiàng)目小部分餐飲、旅游購(gòu)物、旅游接待的招商，而對(duì)品牌餐飲、酒店、消閑配套招商則要面向成都、重慶及國(guó)內(nèi)，完成大型知名主力商家品牌的引進(jìn)工作。通過(guò)主力店帶動(dòng)項(xiàng)目人氣及獨(dú)立商鋪的銷售?；疱伩棺饨鹉芰σ草^高，且經(jīng)營(yíng)商眾多，招商方面可使投資者更主動(dòng)。? 縱向關(guān)系：因?yàn)楦鱾€(gè)區(qū)域相互聯(lián)系中又由道路隔斷而獨(dú)立，二樓以上區(qū)域間人流交通被阻斷，業(yè)態(tài)定位主要考慮本區(qū)域各樓層之間的照應(yīng)關(guān)系，其次再考慮相鄰區(qū)域之間關(guān)系。? 為有需求的投資者解釋描繪繁榮的商業(yè)前景。? 目的性原則傳達(dá)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目的、商圈地位目的、發(fā)展前景目的。? 民國(guó)：黃炎培都江堰辦學(xué)、林森主持都江堰開(kāi)水典禮、馮玉祥捐資建亭。? 東漢：漢安二年（公元前 143 年）七月一日，張陵率弟子來(lái)青城山結(jié)茅傳道。 7 / 654. 運(yùn)用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們構(gòu)思將“中國(guó)水城”項(xiàng)目打造成成功的復(fù)合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，將旅游產(chǎn)業(yè)中的“吃、喝、購(gòu)、住、玩、民俗、文化”融入整個(gè)項(xiàng)目，利用功能布局合理搭配，不使項(xiàng)目產(chǎn)生“優(yōu)” 、 “良” 、 “劣”的投資者地段錯(cuò)覺(jué)；以提升價(jià)值，吸引經(jīng)營(yíng)商，籠住投資者。2. 從城市經(jīng)營(yíng)商角度，項(xiàng)目要符合城市經(jīng)營(yíng)策劃并將項(xiàng)目定位為城市功能區(qū)域劃分中的城市特定商圈，造就“中國(guó)水城”先聲奪人的大勢(shì)，然后將本項(xiàng)目放在城市經(jīng)營(yíng)的大背景下，大手筆整合旅游、休閑、餐飲、酒店等社會(huì)資源，形成投資置業(yè)的熱潮。? 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件；? 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資者與經(jīng)營(yíng)商、消費(fèi)者共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)，并從創(chuàng)造市場(chǎng)、擴(kuò)大市場(chǎng)的過(guò)程中求得城區(qū)的發(fā)展； 二、項(xiàng)目主題概念定位的提出? 城市的歷史是什么？? 秦：公元前 256 蜀郡太守李冰建都江堰? 漢：漢武帝元鼎六年（前 111） ，司馬遷奉命出使西南，實(shí)地考察了都江堰。波羅從陜西漢中騎11 / 65馬，行 20 余日抵成都，游覽了都江堰。三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)三性分析? 唯一性? 中國(guó)最富歷史沉淀的水文化街區(qū)；? 以水文化為主題，秦漢文化及道教文化為輔助的文化綜合體街區(qū)；15 / 65? 中國(guó)最具特色的活水街區(qū)；? 水、道、民俗、歷史多主題的泛博物館；? 權(quán)威性? 世界自然文化雙遺產(chǎn)? 都江堰古水利工程在世界水文化歷史上的地位；? 道教文化與古文化的融合；? 排他性? 主題不可復(fù)制；? 業(yè)態(tài)具有原創(chuàng)性；? 環(huán)境特色不可復(fù)制；吸引力構(gòu)成? 水文化、道教文化、民俗文化展示區(qū)；? 都江堰唯一的旅游核心服務(wù)區(qū)；? 特色商業(yè)業(yè)態(tài)、特色主題活動(dòng)；四、項(xiàng)目城市貢獻(xiàn)力總結(jié)社會(huì)效益? 健全城市功能? 城市競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)? 帶動(dòng)多種行業(yè)健康發(fā)展? 提供更多直接就業(yè)機(jī)會(huì)與間接就業(yè)機(jī)會(huì)16 / 65? 創(chuàng)造更多利稅經(jīng)濟(jì)效益? 項(xiàng)目年零售總額分析? 按 2022 年都江堰統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)——2022 年餐飲及酒店住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售總額 108538 萬(wàn)元，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后第一年的消費(fèi)總額如可占全市餐飲住宿業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的 30%份額；即可實(shí)現(xiàn) 3 億元消費(fèi)總額? 按 2022 年都江堰統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)——2022 年餐飲及酒店住宿業(yè)同比增長(zhǎng)%，項(xiàng)目年度消費(fèi)總額以此為計(jì)算基數(shù)：? 投入運(yùn)營(yíng)后的第二年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額： 億元? 投入運(yùn)營(yíng)后的第三年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額：4 億元? 投入運(yùn)營(yíng)后的第四年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額： 億元? 投入運(yùn)營(yíng)后的第五年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額： 億元? 項(xiàng)目利稅分析? 零售企業(yè)營(yíng)業(yè)稅按 6%計(jì)算? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第一年可實(shí)現(xiàn)利稅：1800 萬(wàn)元? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第二年可實(shí)現(xiàn)利稅：2100 萬(wàn)元? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第三年可實(shí)現(xiàn)利稅：2400 萬(wàn)元? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第四年可實(shí)現(xiàn)利稅：2820 萬(wàn)元? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)估第五年可實(shí)現(xiàn)利稅：3300 萬(wàn)元17 / 65? 項(xiàng)目就業(yè)機(jī)會(huì)分析? 直接就業(yè)機(jī)會(huì)：以項(xiàng)目總建筑面積及建筑格局分析，預(yù)估項(xiàng)目可容納 400 家經(jīng)營(yíng)業(yè)主在此經(jīng)營(yíng)；取經(jīng)營(yíng)商工作崗位用工平均值為 5，可創(chuàng)造 2022 個(gè)直接就業(yè)崗位。? 世界自然文化遺產(chǎn)城市的旅游服務(wù)五星級(jí)場(chǎng)所，旅游城市名片。商業(yè)區(qū)域的劃分根據(jù)項(xiàng)目的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照建筑特點(diǎn)劃分為三個(gè)主要區(qū)域一個(gè)輔助區(qū)域，各個(gè)區(qū)域都獨(dú)有特點(diǎn)，連接后可以相互銜接協(xié)調(diào)。餐飲行業(yè)的人流量大，有差異化的川菜品種搭配可為 A 區(qū) 2 層及其他區(qū)域提供人氣支撐。B 區(qū)? 主要業(yè)態(tài)：酒店商務(wù)區(qū)? 輔助業(yè)態(tài)：美容美發(fā)、按摩、銀行? 細(xì)分業(yè)態(tài)：三星級(jí)以上酒店與快捷酒店? 備選業(yè)態(tài)：寫(xiě)字間、旅游公司、旅行社? 操作思路：? 滿足細(xì)分市場(chǎng)需求，打造都江堰最高檔的酒店與惟一的國(guó)際性快捷自助酒店（旅館）? 首選委托知名酒店管理公司或商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司管理。31 / 65? 核心主力店先行，輔助店隨后的原則。個(gè)性鮮明有特色商戶商戶結(jié)構(gòu)的組成對(duì)全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會(huì)帶來(lái)不同消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)特色。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)商業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)成敗與否，商業(yè)中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。商家策略? 定向?yàn)橹?，整合?shí)施定向招商（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）以商引商（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）廣告招商 （具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）? 主次分明，把握節(jié)奏? 依據(jù)商家資源儲(chǔ)備和優(yōu)化目標(biāo)客戶層，從餐飲娛樂(lè)和休閑業(yè)態(tài)入手，先易后難，嚴(yán)格控制和把握項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，完成區(qū)域主力商家的招商工作。? 營(yíng)造良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)和調(diào)動(dòng)招商主辦的工作積極性和能動(dòng)性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個(gè)人在專業(yè)中的特長(zhǎng)。開(kāi)業(yè)需要具備的條件? 試營(yíng)業(yè)前半個(gè)月商鋪的簽約率至少要達(dá)到 70%，裝修施工率要超過(guò) 50%。由于不具備同等條件的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，此舉足夠使消費(fèi)者持幣待購(gòu)。促銷內(nèi)容由市場(chǎng)部提前 23 周開(kāi)始向商家收集，統(tǒng)一登記制作包裝宣傳。? 事件效應(yīng)法42 / 65開(kāi)業(yè)時(shí)利用當(dāng)時(shí)廣受社會(huì)大眾關(guān)注的事件進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，吸引廣大消費(fèi)者的注意，如在大學(xué)開(kāi)學(xué)前捐助貧困大學(xué)生。因?yàn)楸卷?xiàng)目商業(yè)體量較大，涉及商業(yè)品種繁多，建議開(kāi)業(yè)演藝活動(dòng)持續(xù) 35 天，每天都有不同的節(jié)目，以此吸引不同類型的客戶。第六部分 中國(guó)水街商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策略一、組織構(gòu)架和人員安排組織架構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊：物業(yè)服務(wù)部分、策劃促銷和商家管理部分、行政財(cái)務(wù)等公司運(yùn)營(yíng)部分。因?yàn)殡S著商業(yè)物業(yè)本身檔次的不斷提高，結(jié)構(gòu)、管道、布線都十分復(fù)雜，在安裝施工過(guò)程中，任何粗心大意、隨心所欲和不負(fù)責(zé)任的現(xiàn)象都將給商家今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來(lái)極大的困難，甚至造成很大的浪費(fèi)，也給后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)一些難以解決的問(wèn)題。49 / 65三、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基本工作商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容（見(jiàn)下表）項(xiàng)目 內(nèi)容項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)情況審核市場(chǎng)趨勢(shì)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析、評(píng)估 商業(yè)應(yīng)對(duì)策略的制定商業(yè)用房的商家置換工作商家的儲(chǔ)備工作項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)商家管理調(diào)整 商業(yè)用房的后期補(bǔ)位招商市場(chǎng)初期協(xié)助商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，培育區(qū)域市場(chǎng)，促使區(qū)域商業(yè)快速繁榮，使其在市場(chǎng)占有率達(dá)