【正文】 備同等條件的競爭對手，此舉足夠使消費者持幣待購。前半個月的推廣不提及具體的時間和具體的促銷內(nèi)容，僅僅用大獎和重大事件作為預(yù)告。40 / 65商業(yè)促銷提前預(yù)熱? 業(yè)未開，聲先到。開業(yè)當(dāng)天正常營業(yè)的要達到 75%。開業(yè)需要具備的條件? 試營業(yè)前半個月商鋪的簽約率至少要達到 70%，裝修施工率要超過 50%。比如：旅游購物區(qū)隆重開街、消閑康體區(qū)閃亮開張……。等待整個行業(yè)真正合適的時機，進行充足準(zhǔn)備，在另行正式開業(yè)。? 組織提供相關(guān)資料，加強招商主辦談判技巧，增加招商的成功率。? 營造良性競爭機制，促進和調(diào)動招商主辦的工作積極性和能動性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個人在專業(yè)中的特長。37 / 65? 對于猶豫、徘徊的商家，找準(zhǔn)原因，對癥下藥。? 充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對本項目的不利輿論，對不同態(tài)度的商家采取不同的應(yīng)對策略。? 根據(jù)引進的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實施定向招商，提高招商的成功率。商家策略? 定向為主，整合實施定向招商（具體執(zhí)行策略進行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）以商引商（具體執(zhí)行策略進行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）廣告招商 （具體執(zhí)行策略進行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）? 主次分明，把握節(jié)奏? 依據(jù)商家資源儲備和優(yōu)化目標(biāo)客戶層，從餐飲娛樂和休閑業(yè)態(tài)入手，先易后難，嚴(yán)格控制和把握項目業(yè)態(tài)定位，完成區(qū)域主力商家的招商工作。34 / 65 獨立經(jīng)營，統(tǒng)一管理商家和業(yè)主必須簽訂相關(guān)條款認可中國水街的統(tǒng)一管理，這是中國水街良好運作的重要保證。等到招商后期開業(yè)前期才開始放開。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到商業(yè)中心的形態(tài)。核心主力店的招商對整個商業(yè)中心的運營成敗與否，商業(yè)中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。 核心店要形成互動在大型商業(yè)中心的招商方面來講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣與欲望。同業(yè)差異、異業(yè)互補同業(yè)差異就是市場不能盲目招同一層次同一品類的店進入，如果引進商戶過于重疊，在經(jīng)營上將造成競爭的激烈，也有損項目整體的經(jīng)營特色。個性鮮明有特色商戶商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了項目整體的經(jīng)營特色。32 / 65三、商家進駐要求和原則知名商戶或連鎖商戶 知名品牌商戶的進駐能有效提升中國水街的品位、吸引消費人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進駐，中國水街形象越佳，使萬邦時代廣場在漢中迅速樹立起知名度，可謂未開先紅。在確保本土招商工作全面順利開展的同時，組織精干力量，對外埠運用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、直郵或參加各地展覽會以及同當(dāng)?shù)卣猩坦竞献鞯确绞竭M行。? 租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。31 / 65? 核心主力店先行，輔助店隨后的原則。? 要維護中國水街的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象。? 營銷與經(jīng)營管理結(jié)合項目營銷不以單純投資實現(xiàn)利潤為目的，還要通過營銷中的控制實現(xiàn)業(yè)態(tài)組織的完整性和科學(xué)性，通過后期有效的經(jīng)營管理實現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營。為實現(xiàn)以上兩點本項目的營銷遵循兩大原則：? 銷售與有投資意向客戶銷售結(jié)合采用整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，通過主力店定向招商帶動銷售，實現(xiàn)項目利潤指標(biāo)和業(yè)態(tài)規(guī)劃目標(biāo)。B 區(qū)? 主要業(yè)態(tài)：酒店商務(wù)區(qū)? 輔助業(yè)態(tài)：美容美發(fā)、按摩、銀行? 細分業(yè)態(tài)：三星級以上酒店與快捷酒店? 備選業(yè)態(tài)：寫字間、旅游公司、旅行社? 操作思路：? 滿足細分市場需求，打造都江堰最高檔的酒店與惟一的國際性快捷自助酒店（旅館）? 首選委托知名酒店管理公司或商業(yè)經(jīng)營管理公司管理。27 / 655）曲藝? 包括說書、戲劇、小品、民間奇人絕技在內(nèi)的多種曲藝方式，可增加項目的民俗風(fēng)情與文化內(nèi)涵；提升商業(yè)附加值。3）西餐? 西餐配備數(shù)量以少為佳，35 個經(jīng)營商足夠滿足市場需求；滿足游客口味的選擇，滿足本土消費者對西餐品的需求，滿足項目餐飲區(qū)域“全而精”的配套策略。2）火鍋? 巴蜀最有代表的飲食品種。餐飲行業(yè)的人流量大，有差異化的川菜品種搭配可為 A 區(qū) 2 層及其他區(qū)域提供人氣支撐。? B 區(qū)：大夢軒（酒店商務(wù)區(qū)）? 小高層及 5 層中西混合式建筑，規(guī)劃為中國水街的住宿接待區(qū)及商務(wù)區(qū)；? 小高層建筑可規(guī)劃為三星級以上酒店，酒店要做到都江堰最高檔次酒店，以滿足當(dāng)?shù)鼐频昙毞中枨?，可滿足高端客源入住要求； 25 / 65? 5 層中式建筑，可規(guī)劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；同樣委托專業(yè)的經(jīng)營便捷酒店的知名公司運營管理；? C 區(qū)：思蜀街（休閑購物區(qū)）? 酒吧、音樂廣場、按摩足道等休閑配套? 古玩、字畫、手工藝品、旅游紀(jì)念品、茶葉、土產(chǎn)、動植物標(biāo)本等旅游購物區(qū)? D 區(qū)：便利街（生活配套區(qū)——規(guī)劃為底商式商住混合區(qū)）? 1 層規(guī)劃為中國水城的生活配套區(qū)，以超市、百貨、便利店等業(yè)態(tài)為主? 1 層以上規(guī)劃為中國水城住宅物業(yè)二、主要業(yè)態(tài)劃分說明A 區(qū)? 主要業(yè)態(tài)：餐飲? 細分業(yè)態(tài)：川菜、火鍋、西餐、粵菜、地方小吃? 輔助業(yè)態(tài)：小品、戲劇、曲藝茶館、露天茶館、啤酒廣場? 定位原因：?餐飲行業(yè)最能聚集人氣，又能迅速帶來旺市場面；26 / 65?餐飲可以承受較高租金，支撐投資；?餐飲行業(yè)集約經(jīng)營可削弱內(nèi)街部分位置稍差的消費者心理印象；?形成足夠的規(guī)模，才符合旅游服務(wù)核心區(qū)的定位；?全國各地餐飲集中的主題街區(qū)、商業(yè)區(qū)都較成功，減少經(jīng)營風(fēng)險。結(jié)合縱橫關(guān)系，將整個項目的區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃如下。通過一樓的整體業(yè)態(tài)布局帶人流向各個方向分散，為樓上商家提24 / 65供隨機性客源支撐。商業(yè)區(qū)域的劃分根據(jù)項目的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照建筑特點劃分為三個主要區(qū)域一個輔助區(qū)域，各個區(qū)域都獨有特點，連接后可以相互銜接協(xié)調(diào)。? 高品質(zhì)優(yōu)先原則? 同行業(yè)商家的甄選，品質(zhì)優(yōu)先、條件優(yōu)先，主要針對高品質(zhì)商家招商，22 / 65通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；通過高品質(zhì)商家表現(xiàn)整個項目的高品質(zhì)定位。業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則? 租金貢獻率優(yōu)先原則? 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力，為項目投資者提供較高的回報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，經(jīng)營持久而穩(wěn)定，為項目提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。? 指導(dǎo)招商工作的有序進行，明確招商目的和后期經(jīng)營管理方向。? 世界自然文化遺產(chǎn)城市的旅游服務(wù)五星級場所，旅游城市名片。商業(yè)形象定位? 企業(yè)形象定位：城市運營商20 / 65? 商業(yè)主形象定位：城中之城——城市名片? 城市功能板塊定位：都江堰旅游服務(wù)核心區(qū)，城市旅游商圈二、商業(yè)規(guī)劃定位總體定位本項目的總體定位為：【道教文明、古蜀文明與現(xiàn)代文明對接的平臺】功能定位 ——【一個城市的文化綜合體】 。? 吸引性原則對有投資意愿的投資者群體、經(jīng)營商群體、消費群體起到吸引關(guān)注、了解商19 / 65業(yè)目的的作用? 排他性原則將商業(yè)項目自身具備的獨特性、唯一性發(fā)揮得淋漓盡致，防止其他項目復(fù)制或模仿，以達到在短時間內(nèi)不可為其他項目超越的目的。18 / 65第二部分 中國水街項目商業(yè)定位一、商業(yè)形象定位商業(yè)形象定位的目的? 符合項目基本建筑特征與文化內(nèi)涵? 滿足目標(biāo)客戶群心理需求與經(jīng)營、消費需求? 商業(yè)項目在城市商業(yè)中的惟一性、排他性需求商業(yè)形象定位的原則? 準(zhǔn)確性原則準(zhǔn)確表達項目地理位置、經(jīng)營方向、商圈地位、結(jié)構(gòu)特點、文化內(nèi)涵。三、項目競爭力總結(jié)三性分析? 唯一性? 中國最富歷史沉淀的水文化街區(qū)；? 以水文化為主題，秦漢文化及道教文化為輔助的文化綜合體街區(qū)；15 / 65? 中國最具特色的活水街區(qū)；? 水、道、民俗、歷史多主題的泛博物館；? 權(quán)威性? 世界自然文化雙遺產(chǎn)? 都江堰古水利工程在世界水文化歷史上的地位；? 道教文化與古文化的融合；? 排他性? 主題不可復(fù)制；? 業(yè)態(tài)具有原創(chuàng)性；? 環(huán)境特色不可復(fù)制；吸引力構(gòu)成? 水文化、道教文化、民俗文化展示區(qū)；? 都江堰唯一的旅游核心服務(wù)區(qū)；? 特色商業(yè)業(yè)態(tài)、特色主題活動；四、項目城市貢獻力總結(jié)社會效益? 健全城市功能? 城市競爭力更強? 帶動多種行業(yè)健康發(fā)展? 提供更多直接就業(yè)機會與間接就業(yè)機會16 / 65? 創(chuàng)造更多利稅經(jīng)濟效益? 項目年零售總額分析? 按 2022 年都江堰統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)——2022 年餐飲及酒店住宿業(yè)實現(xiàn)零售總額 108538 萬元，項目投入運營后第一年的消費總額如可占全市餐飲住宿業(yè)消費市場的 30%份額；即可實現(xiàn) 3 億元消費總額? 按 2022 年都江堰統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)——2022 年餐飲及酒店住宿業(yè)同比增長%，項目年度消費總額以此為計算基數(shù)：? 投入運營后的第二年預(yù)估可實現(xiàn)消費總額： 億元? 投入運營后的第三年預(yù)估可實現(xiàn)消費總額：4 億元? 投入運營后的第四年預(yù)估可實現(xiàn)消費總額： 億元? 投入運營后的第五年預(yù)估可實現(xiàn)消費總額： 億元? 項目利稅分析? 零售企業(yè)營業(yè)稅按 6%計算? 項目運營后預(yù)估第一年可實現(xiàn)利稅：1800 萬元? 項目運營后預(yù)估第二年可實現(xiàn)利稅：2100 萬元? 項目運營后預(yù)估第三年可實現(xiàn)利稅：2400 萬元? 項目運營后預(yù)估第四年可實現(xiàn)利稅：2820 萬元? 項目運營后預(yù)估第五年可實現(xiàn)利稅：3300 萬元17 / 65? 項目就業(yè)機會分析? 直接就業(yè)機會：以項目總建筑面積及建筑格局分析，預(yù)估項目可容納 400 家經(jīng)營業(yè)主在此經(jīng)營；取經(jīng)營商工作崗位用工平均值為 5，可創(chuàng)造 2022 個直接就業(yè)崗位。項目文化定位? 中國唯一的水博物館——以貫穿街區(qū)的水文化主題和道家文化符號，親水性、互動性強的水14 / 65文化設(shè)施，水文化古跡，水文化典藏；造就項目的唯一性——水文化博物館（水文化博物館項目設(shè)計、策劃，可另案處理）? 中國頗具特色的秦漢文化展示地——以亭臺樓閣、深宅大院、民俗文化、秦漢風(fēng)格復(fù)古建筑、景觀上的文化符號展示，造就項目的特色性——城市始建于秦的歷史淵源。? 城市的文化是什么？? 2200 年托佑成都平原“無饑餒”的水文化? 延續(xù) 2200 年的古灌城——歷史文化? 被古往今來億萬信徒視為朝圣地的青城山——道教文化? 巴蜀文化的重要代表地之一? 城市的內(nèi)涵是什么？? 包容的、承古接今的旅游文化? 深沉的、使人沉醉的旅游目的地? 城市的發(fā)展方向是什么？? 也許是中國最好的旅游城市? 也許是最受關(guān)注的旅游城市? 也許是文化底蘊呈現(xiàn)最豐富的旅游城市? 城市擁有什么？? 歷史影響力和地位? 水文化資源? 秦漢遺跡的都江堰水利工程與道教文化資源12 / 65? 世界自然與文化雙遺產(chǎn)城市地位? 城市需要什么？? 城市的功能需要轉(zhuǎn)變和豐富? 政府需要城市名片? 城市的商業(yè)需要注入文化的因子? 城市旅游服務(wù)業(yè)不夠集中需要集約化經(jīng)營? 旅游城市的功能需要改善? 舊城改造需要新的模式? 都江堰正大手筆推出水文化與道文化——“取水都江堰，問道青城山”? 投資者和商家需要投資的舞臺? 消費者和游客需要體驗片區(qū)的文化? 中國水街能為城市提供什么？? 更完整的呈現(xiàn)城市歷史? 更深的挖掘城市內(nèi)涵? 更多的為城市提供就業(yè)機會、稅收收入? 最能代表城市形象的名片定位思路? 都江堰作為世界文化遺產(chǎn)及青城山作為世界自然遺產(chǎn)的雙遺產(chǎn)文化；? 水文化與道教文化、秦漢歷史文化作為文化背景；13 / 65主題概念的提出? 水文化生活體驗基地? 水文化概念含義豐富，由親水、近水到戲水、賞水，至“落花流水春去也” ；從女媧由天傾地斜而補天治水大禹治水，從“洪水猛獸”到“小橋流水” ，到風(fēng)水學(xué)中視水為財?shù)母拍?；水文化概念豐富，可延展性強；? 都江堰作為世界最古老的水利工程之一，具備打造水文化主題的歷史根基。波羅游記》一書中說：都江水系，川流甚急，川中多魚，船舶往來甚眾，運載商貨，往來上下游。波羅從陜西漢中騎11 / 65馬，行 20 余日抵成都，游覽了都江堰。? 三國：蜀漢建興六年（228） ，諸葛亮北征，以都江堰為農(nóng)業(yè)之根本、國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，征集兵丁 1200 人加以守護，并設(shè)專職堰官進行經(jīng)常性的管理維護，開以后歷代設(shè)專職水利官員管理都江堰之先河。在青城山傳道 13 年，于漢桓帝永壽二年（156）在羽化。河渠書》中記載了李冰創(chuàng)建都江堰的功績。? 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造條件；? 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資者與經(jīng)營商、消費者共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項目開發(fā)，創(chuàng)造市場，擴大市場，并從創(chuàng)造市場、擴大市場的過程中求得城區(qū)的發(fā)展； 二、項目主題概念定位的提出? 城市的歷史是什么？? 秦：公元前 256 蜀郡太守李冰建都江堰? 漢：漢武帝元鼎六年（前 111） ，司馬遷奉命出使西南，實地考察了都江堰。城市運營商職能——政府與市場之間的承上啟下者所謂城市經(jīng)營商，就是從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)的單位或企業(yè)，也可以說是城市經(jīng)營戰(zhàn)略的執(zhí)行者 ? 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬城市新的功能板塊開發(fā)的各項工作。 、秦漢文化，在中國水街項目中應(yīng)用親水、樂水概念，突出復(fù)古