【正文】 ，專家學(xué)者紛紛感言“政府為平衡城市發(fā)展格局的初衷是好的，但限制只能治標(biāo)，關(guān)鍵需要找到治本之策?！　≡?jīng)在北京賣出18萬元／平方米價(jià)格的中關(guān)村科貿(mào)中心如今早已風(fēng)光不在；很多商業(yè)物業(yè)被視為黃金鋪位的一層店面，空置率可達(dá)30%……與此同時(shí)，政府宏觀調(diào)控一聲令下，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)三次批示嚴(yán)查大型商業(yè)設(shè)施盲目投資和重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象，又讓眾多投資商驚出了一身冷汗，商業(yè)地產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)正開始降臨每一個(gè)商業(yè)投資者身上。探究2005中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)興奮點(diǎn)　　2005年可說是商業(yè)地產(chǎn)的興奮年，商業(yè)項(xiàng)目紛紛出爐，投資氣勢(shì)一飛沖天，“一鋪養(yǎng)三代”——這一俗語一語道破了人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的無限鐘情。　　這兩年的商業(yè)地產(chǎn)在取得大發(fā)展的同時(shí)，開發(fā)與運(yùn)營(yíng)中潛在的危機(jī)也正在不斷暴露出來?！薄　∫弧⑸虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀　　供應(yīng)增加需求旺盛　　順延2003年的增長(zhǎng)趨勢(shì)，2004年商業(yè)地產(chǎn)新盤供量不減，僅上半年商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)新增項(xiàng)目就有20個(gè)，其中以租賃為主的項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，其他均為銷售項(xiàng)目?！　∩虡I(yè)項(xiàng)目熱銷的主要原因還是東部區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)仍然較少，加上外資企業(yè)如金融、汽車、高檔零售商品等進(jìn)入北京市場(chǎng)的力度進(jìn)一步加大，致使目前東部區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀況。雖然今年市場(chǎng)上新增面積多，但由于過去多年市場(chǎng)虧空較大，預(yù)計(jì)未來價(jià)格還有上漲可能。　　根據(jù)北京市商業(yè)委員會(huì)規(guī)劃管理處規(guī)劃，未來幾年中北京市的商業(yè)規(guī)劃有以下幾點(diǎn)：第一，根據(jù)目前北京市城市空間發(fā)展城市工程定位戰(zhàn)略調(diào)整，城市二環(huán)以內(nèi)居住工程有一定的縮減，二環(huán)和四環(huán)之間的商業(yè)工程進(jìn)一步優(yōu)化，形成新的商業(yè)空間的布局；第二，三環(huán)路周邊將加快形成以市級(jí)和地區(qū)級(jí)零售發(fā)展空間；第三，四環(huán)周邊積極發(fā)展大賣場(chǎng)；第四，在郊區(qū)適當(dāng)建設(shè)多功能購物中心，促進(jìn)商業(yè)服務(wù)功能。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越發(fā)達(dá)地區(qū)的消費(fèi)者對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)品種類、服務(wù)檔次的需求也就更加多，單一功能的商圈遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者日益多樣化的需求的?！　】傊鄬?duì)于市區(qū)已經(jīng)發(fā)展較為完善的商業(yè)區(qū)來說，郊區(qū)商業(yè)的發(fā)展空間將更為巨大，隨著北京市新的規(guī)劃方案的出臺(tái)，在建造“多中心”的指導(dǎo)思想下，將更加加快新城建立，也為郊區(qū)的發(fā)展和郊區(qū)商業(yè)的建設(shè)營(yíng)造更好的空間。市面許多商用物業(yè)項(xiàng)目租售價(jià)格基本是同等區(qū)位寫字樓和住宅物業(yè)的2至3倍，有的甚至更高。而日后出現(xiàn)問題，開發(fā)商早已獲取了豐厚的利潤(rùn)，運(yùn)營(yíng)商也可以臨時(shí)退租，留下的苦果只有業(yè)主慢慢品嘗，而目前出現(xiàn)問題最多就是這類產(chǎn)權(quán)式商鋪。因此，注重感受、注重體驗(yàn)、注重人們消費(fèi)過程與情感交流的互動(dòng)的情景式商業(yè)消費(fèi)環(huán)境是本項(xiàng)目未來成熟發(fā)展應(yīng)該走向的趨勢(shì)。大型商戶從合作經(jīng)營(yíng)到自主開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)不斷打破區(qū)域、行業(yè)界限的束縛，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)重組的局面必將來臨。商業(yè)區(qū)是第三產(chǎn)業(yè)中的核心產(chǎn)業(yè)，不管是哪種類型的商業(yè)街均是一個(gè)城市形象的代表之一，一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)最顯然的關(guān)注點(diǎn)?！　∩虡I(yè)街按功能來劃分，可分為綜合型商業(yè)街和專業(yè)型商業(yè)街，前者如南北總長(zhǎng)約為1600米的北京西單商業(yè)街、烏魯木齊中心路商業(yè)街、昆明青年路商業(yè)街；后者如杭州健康路絲綢彩色街，福建榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街。北京秀水服裝一條街，這條街的管理委員會(huì)制定一整套帶有理念特色的管理和服務(wù)條款，使之成為了北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街。商業(yè)街前期規(guī)劃布局要完成自我影響力、類型、風(fēng)格、定位和時(shí)機(jī)五大課題，才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范的商業(yè)街運(yùn)作。商業(yè)街是借市成街，不可借店成街。改造后的北京王府井商業(yè)街平均寬度12米，局限寬度21米，全部實(shí)現(xiàn)無障礙路面設(shè)計(jì)，加之51個(gè)獨(dú)立座椅，12個(gè)曲型座椅，7類燈光。尤其是作為城市窗口的商業(yè)街，更應(yīng)顯現(xiàn)出商業(yè)街在城市整體格局中的地位與作用。開封宋城街是靠東京汴梁的古商業(yè)文化之風(fēng)名揚(yáng)中原天地的。不同的商業(yè)店鋪由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)條件的不同，其商圈的規(guī)模和形態(tài)存在很大差別。商圈內(nèi)擁有的顧客最少，而且最為分散?！　《?、商圈界定方法　　商圈界定的方法有很多種，應(yīng)根據(jù)不同的商業(yè)物業(yè)和商業(yè)周邊實(shí)際情況而定，根據(jù)中國(guó)實(shí)際消費(fèi)特點(diǎn)，可以通過徒步、機(jī)動(dòng)車等交通方式，根據(jù)不同時(shí)間設(shè)定商圈劃分范圍，如步行1015分鐘達(dá)到的范圍為核心商圈，在國(guó)外通常利用信用卡和支票，以查知消費(fèi)者的住址、消費(fèi)頻率、消費(fèi)數(shù)量、消費(fèi)額度等商業(yè)信息。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景發(fā)展良好，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，則商業(yè)零售市場(chǎng)發(fā)展也會(huì)水漲船高；若商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化，則零售市場(chǎng)一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場(chǎng)需求的波動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)波動(dòng)；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。從長(zhǎng)期發(fā)展來看，商業(yè)物業(yè)會(huì)處在一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡之中。商圈內(nèi)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。　　人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。在消費(fèi)者消費(fèi)的空間和尺度上，對(duì)不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費(fèi)的時(shí)間都有心理尺度，如對(duì)家庭日用消費(fèi)品的需求主要就近完成，在路上的時(shí)間要求在15分鐘以內(nèi)；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場(chǎng)和購物中心，花費(fèi)的時(shí)間可以比較長(zhǎng)，而交通出行方式改變了消費(fèi)的時(shí)間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時(shí)，由于汽車進(jìn)入家庭也許只需要10分鐘。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。軌道交通方面，若有地鐵直通某商業(yè)物業(yè)，勢(shì)必對(duì)提高該商業(yè)的交通客流量起到相當(dāng)作用，從而形成地面交通與軌道交通并舉的立體式道路立地條件。如果商業(yè)處于餐飲、娛樂的行業(yè)集中的地區(qū)，由于餐飲、娛樂有利于帶來滾滾人流，因此新建商業(yè)物業(yè)可以尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，以共同培育市場(chǎng)、培育商圈，形成一個(gè)互惠互利商業(yè)格局。提高商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的基本原則就是差異化經(jīng)營(yíng)。超低售價(jià)不是每種商品都是超低售價(jià)，有的零毛利，有的可達(dá)15%。促銷品至少有兩個(gè)價(jià)格牌?！　≡诟咚侔l(fā)展的今天，商家的服務(wù)能力與經(jīng)營(yíng)理念的高低，愈來愈體現(xiàn)商業(yè)本身經(jīng)營(yíng)的優(yōu)劣，完善的客戶服務(wù)包括售前、售中、售后的服務(wù)，都能體現(xiàn)更高的商業(yè)價(jià)值。如果競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多，商業(yè)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)質(zhì)量高，則自身商業(yè)物業(yè)的商圈服務(wù)半徑就會(huì)縮小。一般來說，商業(yè)基地宜選擇在地理和地形位置的突出點(diǎn)，以提高能見系數(shù)，擴(kuò)大商業(yè)影響力，并根據(jù)基地的特點(diǎn)制定響應(yīng)的設(shè)計(jì)手段，為未來的經(jīng)營(yíng)狀況打下良好的基礎(chǔ)。 　　四、商圈影響因素　　理論上商圈的形狀是規(guī)則且分布均勻，而實(shí)際生活中，商圈往往是不規(guī)則的?！　?4)購買力及購買行為　　商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，消費(fèi)水平也是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)的直接指標(biāo)，對(duì)商業(yè)零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)?；疖囌尽⑵囌?、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求?！　∪丝诮Y(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理，以便深入交叉分析?！　≡谟?jì)算消費(fèi)人群時(shí)，要區(qū)分工作學(xué)習(xí)時(shí)間和公休時(shí)間活動(dòng)的人口。對(duì)其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生活形態(tài)的資料，即針對(duì)消費(fèi)者生活的特性，從人口規(guī)模及特征、家庭結(jié)構(gòu)及收入水平、消費(fèi)客流量和購買力及購買行為等方面對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行定量和定性研究?！　　　∩虡I(yè)物業(yè)調(diào)查一般內(nèi)容包括：商業(yè)物業(yè)名稱、地理位置、開發(fā)商、物業(yè)總建筑面積、商業(yè)物業(yè)類型、商業(yè)總供應(yīng)量、商業(yè)業(yè)態(tài)分布、商業(yè)銷售價(jià)格、商業(yè)租賃價(jià)格、商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用、建筑格局描述等。因此在做商圈考慮時(shí)，應(yīng)針對(duì)商業(yè)物業(yè)所在地區(qū)人口的生活形態(tài)及具有關(guān)聯(lián)性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天消費(fèi)客流的流動(dòng)情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動(dòng)的范圍等消費(fèi)規(guī)律，以此作為基本資料來進(jìn)行商圈的設(shè)定工作。一般通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位的交通道路條件、公共交通條件、商業(yè)集聚度、消費(fèi)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)條件等因素來確定商圈的范圍。商圈一般按層次分為核心商圈(primary tread zone)、次級(jí)商圈(secondary tread zone)、邊緣或輻射商圈(tertiary tread zone)?！　⊥瑫r(shí)商業(yè)街是一個(gè)城市文化底蘊(yùn)的體現(xiàn)，是文化和商業(yè)的結(jié)合體，是新的經(jīng)濟(jì)形式之下的一種商業(yè)主體形式，特色商業(yè)街的發(fā)展將會(huì)是