【正文】 “商圈”與規(guī)劃學(xué)用語——“商業(yè)中心”混淆，產(chǎn)生了歧意的用法，使該詞匯有類似商業(yè)功能區(qū)的含義，即指以眾商家聚集而形成的具有一定商業(yè)影響力的區(qū)域或地段。　　二、商圈界定方法　　商圈界定的方法有很多種，應(yīng)根據(jù)不同的商業(yè)物業(yè)和商業(yè)周邊實際情況而定，根據(jù)中國實際消費特點，可以通過徒步、機動車等交通方式，根據(jù)不同時間設(shè)定商圈劃分范圍，如步行1015分鐘達到的范圍為核心商圈，在國外通常利用信用卡和支票，以查知消費者的住址、消費頻率、消費數(shù)量、消費額度等商業(yè)信息。　　　　在確定特定商業(yè)物業(yè)商圈之前，首先應(yīng)對項目周邊核心區(qū)域的商業(yè)整體環(huán)境做一個觀察，以判斷商圈之特性。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟前景發(fā)展良好，居民收入穩(wěn)定增長，則商業(yè)零售市場發(fā)展也會水漲船高；若商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店營業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。　　另外，還需對競爭商業(yè)物業(yè)情況做詳細調(diào)查在做商圈內(nèi)競爭分析時必須考慮下列因素，現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；商業(yè)飽和程度。從長期發(fā)展來看，商業(yè)物業(yè)會處在一個動態(tài)平衡之中。有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之間組成，同時可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。商圈內(nèi)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。部分隨機流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。　　人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。如在商圈內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校，人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非?？?，將直接影響商圈的整體消費行為，因此在做業(yè)態(tài)的設(shè)計時應(yīng)予以充分考慮。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。又如近年通州區(qū)隨著城市改造和新城建設(shè)，許多通州房地產(chǎn)項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng)，在短短時間內(nèi)擴大了人口規(guī)模，同時也改變了地區(qū)家庭結(jié)構(gòu)組成。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。觀測公共交通流量，應(yīng)根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。在消費者消費的空間和尺度上，對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費的時間都有心理尺度，如對家庭日用消費品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在15分鐘以內(nèi)；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費的時間可以比較長，而交通出行方式改變了消費的時間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時，由于汽車進入家庭也許只需要10分鐘。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。 　　　　商業(yè)物業(yè)立地條件因素包括道路條件、商業(yè)基地的選擇、顧客光顧方便度以及相鄰物業(yè)等。軌道交通方面，若有地鐵直通某商業(yè)物業(yè)，勢必對提高該商業(yè)的交通客流量起到相當作用，從而形成地面交通與軌道交通并舉的立體式道路立地條件?！　∩虡I(yè)建筑基地的選擇對商店的經(jīng)營狀況和營業(yè)性質(zhì)有很大的影響，它影響著顧客光顧頻率的高低。如果商業(yè)處于餐飲、娛樂的行業(yè)集中的地區(qū)，由于餐飲、娛樂有利于帶來滾滾人流，因此新建商業(yè)物業(yè)可以尋找市場空白點，以共同培育市場、培育商圈，形成一個互惠互利商業(yè)格局。比如在大型社區(qū)內(nèi)的一家大型綜合超市附近開設(shè)乳品店，則后者的經(jīng)營無論從整體服務(wù)還是產(chǎn)品組合來說，均會受到前者的干擾，如果沒有迎合消費者的特別偏好，商業(yè)經(jīng)營可能無法立足。提高商業(yè)競爭力的基本原則就是差異化經(jīng)營。商品是店鋪運營的中心，家樂福十分重視商品管理。超低售價不是每種商品都是超低售價，有的零毛利，有的可達15%。25 / 25。促銷品至少有兩個價格牌。即快速消費品、生鮮、日用百貨、家電用品、紡織品每個商品部設(shè)有總監(jiān)，管理7個職能部門，即銷售發(fā)展部、全國談判部、業(yè)務(wù)發(fā)展部、物價部、品牌部、開發(fā)部、培訓(xùn)部?！　≡诟咚侔l(fā)展的今天，商家的服務(wù)能力與經(jīng)營理念的高低，愈來愈體現(xiàn)商業(yè)本身經(jīng)營的優(yōu)劣，完善的客戶服務(wù)包括售前、售中、售后的服務(wù)，都能體現(xiàn)更高的商業(yè)價值。同時，人的因素是變化的，而不是一成不變的，尤其對于某些商業(yè)業(yè)態(tài)來說，消費彈性較強，商業(yè)消費的變數(shù)便產(chǎn)生其中。如果競爭項目眾多，商業(yè)產(chǎn)品經(jīng)營質(zhì)量高，則自身商業(yè)物業(yè)的商圈服務(wù)半徑就會縮小?！　☆櫩褪欠袢菀捉咏T店，除了道路類別外還要考慮道路是否有障礙物，以及車輛行駛過程中乘客的視角是否有障礙物，比如交通欄隔或斑馬線、紅綠燈，道路是否平整，道路的性質(zhì)以及大型建筑物的遮攔作用。一般來說，商業(yè)基地宜選擇在地理和地形位置的突出點，以提高能見系數(shù)，擴大商業(yè)影響力，并根據(jù)基地的特點制定響應(yīng)的設(shè)計手段，為未來的經(jīng)營狀況打下良好的基礎(chǔ)。不同的道路等級、道路自身條件以及立體道路、軌道交通都會影響到一個商業(yè)本身的立地條件。 　　四、商圈影響因素　　理論上商圈的形狀是規(guī)則且分布均勻，而實際生活中，商圈往往是不規(guī)則的。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個?！　?4)購買力及購買行為　　商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，消費水平也是地區(qū)內(nèi)消費活動的直接指標，對商業(yè)零售業(yè)來說是最重要的衡量指標。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點為：各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化；上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利；上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少?；疖囌尽⑵囌?、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點，也是人口聚集之處。對于一般性的流量調(diào)查而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等?！　∪丝诮Y(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理，以便深入交叉分析。對于這類地區(qū)，應(yīng)分析其消費需求的特性進行商業(yè)開發(fā)經(jīng)營?！　≡谟嬎阆M人群時，要區(qū)分工作學(xué)習(xí)時間和公休時間活動的人口?！　?1)人口規(guī)模及特征　　商圈內(nèi)的人口分析相當復(fù)雜，調(diào)查分析起來也具有一定難度，一般來說調(diào)查的主要內(nèi)容有人口總量和密度；人口結(jié)構(gòu)；年齡分布比例；教育水平比例；擁有住房的居民百分比；居民可支配總收入；人均可支配收入；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平等。對其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費者生活形態(tài)的資料，即針對消費者生活的特性，從人口規(guī)模及特征、家庭結(jié)構(gòu)及收入水平、消費客流量和購買力及購買行為等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。　　任何一個商圈都可能會處于商業(yè)供應(yīng)過少、過多和飽和的情況?！　　　∩虡I(yè)物業(yè)調(diào)查一般內(nèi)容包括：商業(yè)物業(yè)名稱、地理位置、開發(fā)商、物業(yè)總建筑面積、商業(yè)物業(yè)類型、商業(yè)總供應(yīng)量、商業(yè)業(yè)態(tài)分布、商業(yè)銷售價格、商業(yè)租賃價格、商業(yè)物業(yè)管理費用、建筑格局描述等。　　核心商圈為住宅型商圈內(nèi)的戶數(shù)基本上須達1000戶左右，則人數(shù)將達3200人左右，消費主要以日常生活用品為主，業(yè)態(tài)以超市、便利店及其他服務(wù)型業(yè)態(tài)為主力業(yè)態(tài)；科教型核心商圈附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多家境較好，消費層次亦相對較高，業(yè)態(tài)主要以各類專賣店、專業(yè)店及餐飲為主；辦公型為商務(wù)寫字樓較為集中地區(qū)，一棟寫字樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過一二千人，辦公大樓內(nèi)的上班族外出就餐比例非常高，核心商圈業(yè)態(tài)以辦公服務(wù)、餐飲、娛樂類為主；商業(yè)型商圈商業(yè)行為相對集中，各類商店云集一起，業(yè)態(tài)豐富，客流量較大，消費總額較高；娛樂型指核心商圈內(nèi)以休閑消費類業(yè)態(tài)為主，這類商圈大多都是城市級商業(yè)中心，商業(yè)輻射范圍較廣；混合型兼顧以上商圈特性，隨具體情況而定。因此在做商圈考慮時，應(yīng)針對商業(yè)物業(yè)所在地區(qū)人口的生活形態(tài)及具有關(guān)聯(lián)性的因素為出發(fā)點，并配合每天消費客流的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍等消費規(guī)律，以此作為基本資料來進行商圈的設(shè)定工作?！　∥覀冊谘芯可倘Φ臅r候，一般根據(jù)商業(yè)物業(yè)周邊區(qū)域的道路交通條件、公共交通條件、商業(yè)集聚度、客流特性以及區(qū)域內(nèi)物業(yè)屬性來判斷商業(yè)商圈的范圍。一般通過對項目所在區(qū)位的交通道