【正文】 務(wù)，因此其商業(yè)定位就可以在高檔；而位于郊區(qū)的商圈，由于其服務(wù)對(duì)象是住宅區(qū)的消費(fèi)者，主要是為了滿足他們?nèi)债a(chǎn)生活消費(fèi)，因此可以降低其檔次，定位于中低檔的商業(yè)。尤其作為大型商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)資金要求非常高，因?yàn)橐话愦笮蜕虡I(yè)如果要總是想招進(jìn)一家主力店以吸引人氣 而這些經(jīng)營(yíng)商基本上都是租用場(chǎng)地 而絕非購(gòu)買商業(yè)物業(yè) 因此若無(wú)強(qiáng)大的資金實(shí)力 保證物業(yè)的順利完工 在特殊情況下還能自力經(jīng)營(yíng) 否則很可能會(huì)被資金壓力逼上絕境 出現(xiàn)新的爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目?！　∮唵问缴虡I(yè)化解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)　　商業(yè)地產(chǎn)永遠(yuǎn)都是樓市寵兒，然而越來(lái)越強(qiáng)的來(lái)自業(yè)內(nèi)的聲音提醒，商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)、重復(fù)建設(shè)正在釀成商業(yè)資源和社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。從購(gòu)物中心來(lái)看，目前全國(guó)已建成的有54個(gè)，面積將近700萬(wàn)平方米，已經(jīng)在建立項(xiàng)的還有200多個(gè)，面積超過(guò) 300萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)商通過(guò)局部銷售獲得先期開發(fā)資金和建設(shè)資金；通過(guò)出租物業(yè)又可以獲得穩(wěn)定的資金流；如果能形成連鎖，在剝離負(fù)資產(chǎn)之后，企業(yè)還可能拿去上市。通過(guò)與世界知名的連鎖企業(yè)合作，按照他們提供的訂單興建商業(yè)廣場(chǎng)出租獲利的訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，萬(wàn)達(dá)大大地降低了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)?！　《鴮?duì)于吸引購(gòu)買者購(gòu)買欲望的是售后包租等開發(fā)商一系列承諾，當(dāng)人們傳遞著回報(bào)率高達(dá)8%～12%的時(shí)候，卻不知其中隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，全國(guó)產(chǎn)權(quán)式商鋪70%難逃失敗的命運(yùn)，北京的“巨庫(kù)”就是一個(gè)前車之鑒。　　市場(chǎng)期待新型商業(yè)　　隨著人們消費(fèi)水平的提高，北京現(xiàn)在單純的購(gòu)物和消費(fèi)服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂(lè)型消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，有必要引入餐飲、娛樂(lè)及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客、帶旺項(xiàng)目的商業(yè)氛圍、吸引人流。 　　商業(yè)街之前世今生　　商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售店集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的企業(yè)群體。　　一、商業(yè)街模式的設(shè)置　　商業(yè)街有多種模式，按照商業(yè)設(shè)施的基本區(qū)分提供兩種主要模式。　　商業(yè)街規(guī)劃布局的基本要點(diǎn)?！　∩虡I(yè)街的影響力　　目前世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化大城市，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占全國(guó)就業(yè)人口的比重高達(dá)50%80%，%、%、%、%?！　∮杀姸嗌痰?、餐飲店、專賣店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)街，在全世界各地比比皆是，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蒙特利爾的薩布洛克大街等等。　　商業(yè)街的類型　　商業(yè)街按不同規(guī)模來(lái)劃分，可以是大型商業(yè)街，大型商業(yè)街的長(zhǎng)度均在1000米的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行有序分布?！　∩虡I(yè)街按不同等級(jí)來(lái)劃分，可分為市級(jí)商業(yè)街和高級(jí)商業(yè)街、小型商業(yè)街。它是通過(guò)自身的一系列活動(dòng)和較長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)作，給社會(huì)留下知名度、印象度和完善度。　　商業(yè)街的定位　　商業(yè)街的定位，是各類商業(yè)街生存與發(fā)展的前提條件。大柵欄商業(yè)街一是業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多；二是老字號(hào)店眾多，帶有濃厚的歷史文化色彩；三是光顧的客流特殊，購(gòu)物者以購(gòu)物、休閑、觀摩、娛樂(lè)為一體的復(fù)合層為主，故此，大柵欄商業(yè)街定位在“商業(yè)、文化、旅游”一體化上，有其深遠(yuǎn)的意義。而處在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的今天，引導(dǎo)人們購(gòu)物行為的動(dòng)機(jī)，早已不是簡(jiǎn)單地對(duì)商業(yè)量的追求，而是要求適應(yīng)個(gè)性消費(fèi)、情感消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)、大眾消費(fèi)、攀比消費(fèi)的各種消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)街設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)諸多環(huán)境因素的分析。中、小型商業(yè)街，在不具備主體交通網(wǎng)狀的情況下，可采取平面互動(dòng)交通網(wǎng)設(shè)計(jì)。因?yàn)橐粋€(gè)店的商圈遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)街的商圈，如北京東直門內(nèi)簋街餐飲一條街，由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長(zhǎng)的地段內(nèi)有序排列組合而成的，非一個(gè)店能作為的。北京王府井商業(yè)街現(xiàn)有6個(gè)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，可容納1025輛機(jī)動(dòng)車。1668個(gè)噴頭、無(wú)圍欄的兩組音樂(lè)噴泉，28個(gè)小品設(shè)計(jì)和各種各樣的花盆、花壇、花車、花桶整個(gè)步行街洋溢在一種消費(fèi)和休閑互動(dòng)的環(huán)境之中。而商業(yè)街的客流量變化確與流動(dòng)人口相連，如北京市三大商業(yè)街，流動(dòng)人口占客流量的比例，王府井大街為60%，西單北大街為53%，前門大街為65%?，F(xiàn)代人，尤其是現(xiàn)代青年人，向往超前消費(fèi)，追求時(shí)尚消費(fèi)標(biāo)榜個(gè)性消費(fèi)，強(qiáng)調(diào)情感消費(fèi)，這些正是城市商業(yè)街設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)。北京大柵欄商業(yè)街，在經(jīng)歷了580年的歷史沖擊，仍存在于京都，其原動(dòng)力在于京城商業(yè)文化的支撐。北京什剎海旁邊的煙袋斜街商業(yè)街，是典型的京味兒商業(yè)街。　　一、商圈的定義　　“商圈”(zone)本為零售學(xué)名詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，即在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一商業(yè)物業(yè)吸引交易的范圍以及消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，以某商業(yè)物業(yè)為圓心，劃定的一系列同心圓形或橢圓形區(qū)域，即為優(yōu)先選擇到某商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。同一個(gè)商業(yè)店鋪在不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)期由于受到不同因素的影響，其商圈規(guī)模也是時(shí)大時(shí)小。　　次級(jí)商圈：是位于核心商圈外圍的商圈，輻射半徑范圍一般在35公里左右，次級(jí)商圈內(nèi)1525%的消費(fèi)將在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，即商業(yè)物業(yè)將能吸引次級(jí)商圈全部日常生活消費(fèi)總量的1525%?！　〔煌慕ㄖ愋汀I(yè)態(tài)業(yè)種以及不同的商業(yè)集聚度都會(huì)影響到特定商業(yè)所輻射的商圈。商業(yè)中心一般分為市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心以及鄰里商業(yè)中心四個(gè)級(jí)別?！　∪?、商圈研究調(diào)查內(nèi)容和方法　　我們?cè)谧錾虡I(yè)策劃時(shí)，會(huì)有因調(diào)查內(nèi)容不充分、體系不完整、方法不得當(dāng)，而產(chǎn)生商圈統(tǒng)計(jì)的有效資料缺乏的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，常將商圈環(huán)境分成住宅型、科教型、辦公型、商業(yè)型、休閑娛樂(lè)型和混合型六大類?！　⊥瑫r(shí)，我們要對(duì)商圈未來(lái)發(fā)展做前瞻性調(diào)查研究，根據(jù)政府的城市規(guī)劃、零售業(yè)各項(xiàng)細(xì)則等舉措，來(lái)判斷該商圈商業(yè)未來(lái)的發(fā)展動(dòng)向。同時(shí)關(guān)注市場(chǎng)未來(lái)動(dòng)向，尤其需要特別關(guān)注商圈內(nèi)部重大新建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！　　　∠M(fèi)者的消費(fèi)行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。特定商品的零售額、有效購(gòu)買收入、總的零售額等資料可從商業(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì)公告中查到。商圈的總?cè)丝?、人口密度越高，則商業(yè)物業(yè)的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。工作學(xué)習(xí)時(shí)間人口密度高多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少?！　?2)家庭結(jié)構(gòu)及收入水平　　家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素，也是人口結(jié)構(gòu)的重要資料之一。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來(lái)的商店銷售產(chǎn)生較大影響 比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購(gòu)物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行。　　(3)消費(fèi)客流量　　一般在評(píng)測(cè)商業(yè)物業(yè)的地理位置以及商圈交通組織流量時(shí)，測(cè)定經(jīng)過(guò)該商業(yè)物業(yè)或者若干點(diǎn)的行人、自行車以及機(jī)動(dòng)車的流量，這也就是未來(lái)商業(yè)物業(yè)的客流量。日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地區(qū)。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。所以，對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者選擇何種交通工具的研究非常重要。我們還可以通過(guò)對(duì)家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)查計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購(gòu)買力的概況。再如某商業(yè)物業(yè)若選擇了處于青年和中年層顧客集中的地區(qū)，由于受顧群社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入者較多，會(huì)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)起到良好的幫助。道路條件作為立地條件的第一要素，其通達(dá)性直接影響商圈范圍和消費(fèi)行為。如商業(yè)物業(yè)緊鄰高速公路和城市主干道，商圈則會(huì)擴(kuò)大；受到道路中心隔離帶的影響，商業(yè)物業(yè)對(duì)道路另一側(cè)的輻射勢(shì)必減弱。除基本的商業(yè)選址的考慮如人口聚集、交通集散、幾何中心因素等外，其中基地宜選擇地理和地形位置的突出點(diǎn)，以提高能見(jiàn)系數(shù)，并根據(jù)基地的特點(diǎn)制定響應(yīng)的設(shè)計(jì)手段，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況打下良好的基礎(chǔ)。　　　　商圈之大小也受到商圈內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量和實(shí)力的影響?！　　　?duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，其商圈影響力或者說(shuō)商業(yè)需求歸根結(jié)底都來(lái)自消費(fèi)者的消費(fèi)，即消費(fèi)需求?！　≡诟?jìng)爭(zhēng)激烈的商圈中，要使得商業(yè)經(jīng)營(yíng)更具持續(xù)性，商家有利可圖，使本商業(yè)在眾多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中脫穎而出，商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的設(shè)計(jì)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)，須做到經(jīng)營(yíng)他家沒(méi)有經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品品種以填補(bǔ)市場(chǎng)空白，或者在商業(yè)容量、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)上比同類商業(yè)更具規(guī)模更加齊全，再者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)招商來(lái)說(shuō)，吸引著名的商家品牌做為整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目主力店，首先取得市場(chǎng)認(rèn)可度，產(chǎn)生主力店效應(yīng)。公司設(shè)立商品部總監(jiān)，管理5個(gè)商品部。超市提供自助服務(wù)條件，讓顧客便利找到，不開口說(shuō)話，就能找到商