【正文】 行、檢修、維 護(hù)、保養(yǎng)及工作反饋。 負(fù)責(zé)小區(qū)強(qiáng)弱電系統(tǒng)的運(yùn)行管理，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和檢修故障。海南一卡通物業(yè)管理股份有限公司HAINAN ECARD PROPERTY .,LTD. 黃金海岸項(xiàng)目工程管理手冊(cè)（試行）Residential property management service manual（黃金海岸花園小區(qū)字2016號(hào)） 目的 通過對(duì)崗位職責(zé)的明確，實(shí)施物業(yè)工程管理，保障設(shè)備、 設(shè)施正 常運(yùn)行，為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的居住環(huán)境。 負(fù)責(zé)小區(qū)電梯系統(tǒng)的運(yùn)行管理，維護(hù)保養(yǎng)和檢修故障。 編制本專業(yè)年度檢修、保養(yǎng)計(jì)劃，并組織實(shí)施做好記錄。 嚴(yán)格控制維修材料備件工具的消耗及出庫去向，降低維修運(yùn)行成本。 負(fù)責(zé)所管理小區(qū)低壓配電設(shè)備的維修保養(yǎng)并認(rèn)真填寫維保記錄。 認(rèn)真做好有關(guān)的《設(shè)備運(yùn)行》、《交接班記錄》和《工作巡查記錄》。 熟悉并掌握停電時(shí)的應(yīng)急發(fā)電方法，設(shè)備技術(shù)性能和倒閘操作方法； 確保小區(qū)供電的連續(xù)性和可靠性。 負(fù)責(zé)小區(qū)吊頂板面、龍骨及檢查口的日常維修與更換。 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)管理制度及行業(yè)制度，認(rèn)真落實(shí)弱電主管工程師布 置各項(xiàng)工作任務(wù)，并按工作要求按時(shí)按質(zhì)按量認(rèn)真完成。 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它各項(xiàng)工作。如果電源沒有接好要請(qǐng)電工，查找原因恢復(fù)供電水泵運(yùn)轉(zhuǎn)方向不對(duì)，調(diào)整接線吸水口堵塞時(shí)，要對(duì)雜物進(jìn)行清理，葉輪出現(xiàn)損壞，進(jìn)行更換，軸承出現(xiàn)損壞，進(jìn)行更換污水泵雜音或振動(dòng)連接基礎(chǔ)螺栓松動(dòng)時(shí)，進(jìn)行緊固吸水口過濾網(wǎng)破損雜物進(jìn)入葉輪，進(jìn)行清理軸承出現(xiàn)損壞，進(jìn)行更換，葉輪平衡差，做動(dòng)平衡試驗(yàn)，轉(zhuǎn)動(dòng)部分預(yù)固定部分發(fā)生磨損，停泵檢查檢修恢復(fù)正常工作程序工作要求檢查步驟及處理方法下手是否堵塞，如堵塞應(yīng)進(jìn)行疏通恭桶是否有砂眼，進(jìn)行維修更換恭桶下水口接口如果沒有接好，應(yīng)重新進(jìn)行安裝如果是恭桶外部密封膠脫落，應(yīng)進(jìn)行重新打膠工作程序工作要求材料的準(zhǔn)備恭桶蓋、專用螺栓兩條、專用拉槍安裝螺栓裝在拉槍上，將螺栓穩(wěn)固在恭桶座上，恭桶蓋放好位置，用拉槍緊固螺栓，緊固后退出拉槍工作程序工作要求錘子、改錐、鉗子、開孔器、手電鉆、鉆頭根據(jù)圖紙尺寸要求，將球形鎖定位并劃線用開孔起開鎖盤孔，用相應(yīng)鉆頭開鎖舌孔先將鎖頭用螺絲固定在相應(yīng)孔內(nèi)，球形鎖鎖盤插入鎖舌連接部位，用螺絲固定好鎖盤通過球形鎖鎖舌頭定位門口鎖頭槽，用鑿子開槽，安裝鎖頭護(hù)板將裝好鎖的門進(jìn)行開鎖和關(guān)鎖檢查，以確保正常使用工作完畢后，請(qǐng)點(diǎn)工具，打掃工作現(xiàn)場衛(wèi)生，做好工作記錄工作程序工作要求自動(dòng)改錐、錘子、鑿子、螺釘、扳子將閉門器包裝打開，組裝閉門器，按照說明書要求對(duì)準(zhǔn)門的正常開啟位置做好標(biāo)記先將閉門器用螺絲固定在木門上，用錘子、鑿子將門框需固定閉門器拉桿的位置按標(biāo)記處鑿好，在將閉門器拉桿用螺絲固定在門框上用板子固定拉桿上端的螺母，使閉門器能正常工作在改錐調(diào)節(jié)閉門器關(guān)門速度調(diào)節(jié)螺釘，以保證木門在關(guān)門時(shí)均速聲音適中工作完畢后，檢查清理工具，清理工作地點(diǎn)衛(wèi)生裁口方向應(yīng)滿足鎖的要求，然后進(jìn)行四周修刨到準(zhǔn)確尺寸工作完畢后，清點(diǎn)工具，打掃工作現(xiàn)場衛(wèi)生，做好記錄工作程序工作要求準(zhǔn)備工具活扳手、改錐、撬棍、內(nèi)六角、撬杠、皮墊、同型號(hào)地彈簧拆玻璃門拆下合頁蓋板，用內(nèi)六角拆合頁，用撬杠拆除玻璃門，玻璃門要用皮墊墊好拆地彈簧拆除地彈簧蓋板，松開固定彈簧螺釘，取出地彈簧安裝地彈簧清理地彈簧地盒，安裝新的地彈簧，初調(diào)位置安裝玻璃門將玻璃門裝在地彈簧上，固定上端合頁調(diào)節(jié)玻璃門位置輕輕關(guān)上玻璃門，調(diào)節(jié)玻璃門間的縫隙，保證玻璃門關(guān)門正常檢查玻璃門地鎖使用正常，門扇自動(dòng)定位準(zhǔn)確，清理現(xiàn)場工作完畢后，檢查清點(diǎn)工具，清理工作地點(diǎn)衛(wèi)生工作程序工作要求梯子、改錐、鉗子、木錘、螺絲上梯子先將窗簾取下，在用改錐擰下固定在窗簾盒的螺絲，取下窗簾盒將窗簾掛鏈依次按順序穿好，碼放整齊，對(duì)窗簾盒進(jìn)行檢修整形軌道加潤滑油將窗簾盒用螺絲固定到原來的位置，在將窗簾布按順序插入窗簾盒內(nèi)的卡子里固定修理安裝完畢后，對(duì)工作現(xiàn)場進(jìn)行清理，打掃衛(wèi)生工作程序工作要求檢查電錘外殼是否完好，各連接部件是否緊固檢查電源線是否完好，有無破損，插頭是否完好，接觸是否靈敏將電錘鉆頭插入電錘卡頭中后，是否松動(dòng)接通電源后，啟動(dòng)電錘是否有異響和異常共振在操作過程中，不能戴手套作業(yè)，要雙手共同把握工作安裝電錘鉆頭右手持錘把，左手握住輔助把手清理作業(yè)現(xiàn)場，右手食指控制開關(guān)，并頂住工作面進(jìn)行操作工作完畢后，切斷電源取下鉆頭，將電錘放入工具箱，清掃工作現(xiàn)場衛(wèi)生工作程序工作要求檢查電鉆外殼是否完好，各連接部件是否緊固檢查電源線是否完好，有無破損，插頭是否完好，接觸是否靈敏將電鉆鉆頭插入電錘卡頭中后，檢查鉆頭是否松動(dòng)接通電源后，啟動(dòng)電鉆是否異響和異常共振在操作過程中，不能戴手套進(jìn)行操作，要用雙手共同把持工作 給排水設(shè)備運(yùn)行管理 給排水設(shè)備、設(shè)施操作規(guī)程 目的 給排水設(shè)備、設(shè)施保持性能穩(wěn)定，運(yùn)行正常。 按控制柜上“啟動(dòng)”按鈕（水泵開始運(yùn)轉(zhuǎn)）。 消防泵至少每三個(gè)月運(yùn)轉(zhuǎn)一次（10分鐘），以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每半年進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。 安全事項(xiàng) 照明電源要用24V低壓電或應(yīng)急燈，水泵電源要有良好的防水絕緣，并加三相漏電保護(hù)開關(guān)。 取水樣 水樣抽取點(diǎn)應(yīng)從水箱，高、低區(qū)用戶各取樣一支，由維修員完成此項(xiàng)工作。 維修員負(fù)責(zé)外圍電氣設(shè)備的維護(hù)檢修及工單維修。 操作前填寫工作票、操作票，一人操作、一人監(jiān)護(hù)，完成后操作過程記錄交接本。 開啟轎內(nèi)照明。 轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備上，不得放置他物。 工程部主管配合電梯公司負(fù)責(zé)對(duì)電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。 機(jī)房門內(nèi)窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)批準(zhǔn)，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。 接到物業(yè)部維修單15分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場組織維修。 本專業(yè)人員要熟悉機(jī)房內(nèi)消防器性能、使用方法及器材位置，發(fā)現(xiàn)火情立即撲救，及時(shí)報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及保安部并保護(hù)好現(xiàn)場，協(xié)助查清起火原因。 由電話機(jī)房送到每層弱電豎井機(jī)柜配線架的電話線，每個(gè)配線架上應(yīng)帖出端子號(hào)和線號(hào)，以便維修核對(duì)。 當(dāng)值人員具體負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。排除故障后，試機(jī)運(yùn)行，一切正常后方可正式使用。 3 (2)機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品。 (3)有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班： 4 ①上一班運(yùn)行情況未交代清楚； 4 ②記錄不規(guī)范、不完整、不清晰； 4 ③機(jī)房不干凈； 4 ④接班人未到崗； 4 ⑤事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。 (2)制定《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的原則： ①柴油發(fā)電機(jī)使用的頻度； ②柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行狀況（故障隱患）； ③合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 2 ②內(nèi)部除垢：——把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開并封口； ——向散熱器中倒入45℃的4%的酸溶液，過15分鐘后排干酸溶液，檢查散熱器； ——如果仍有水垢，則用8%的酸溶液再洗一次； ——除垢后用3%的堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗三次以上； ——所有工作完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請(qǐng)外委修補(bǔ)； ——如果不漏水則重新裝回，散熱器裝回應(yīng)重新灌滿清水并加入防銹劑。 對(duì)于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰、完整、規(guī)范地記錄在《柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)由維修人員將記錄交由工程部存檔，長期保存。 財(cái)務(wù)部 負(fù)責(zé)現(xiàn)金及各類票據(jù)的保管。 合理安排好應(yīng)急照明燈的使用，最大限度保障重要區(qū)域的使用。 協(xié)助秩序維護(hù)部人員做好警戒。 應(yīng)急狀態(tài)的結(jié)束與應(yīng)急現(xiàn)場的恢復(fù) 應(yīng)急狀態(tài)的結(jié)束同意由中心總經(jīng)理宣布。 行政人事部：提前與救護(hù)中心聯(lián)系，做好搶救傷員和所用車輛的準(zhǔn)被。 秩序維護(hù)部主管、客服部主管接到報(bào)告后立即組織人員趕到現(xiàn)場協(xié)助救援，安撫被困人員，并負(fù)責(zé)解救后的妥善安置。 統(tǒng)計(jì)設(shè)備、設(shè)施的損壞情況，并做好詳細(xì)記錄，由為保單位現(xiàn)場人員簽字確認(rèn)。 安撫被困人員，妥善安置被困人員。帶救援人員到達(dá)并將被困人員就出方可關(guān)閉電梯對(duì)講系統(tǒng)。尤其在營救客戶出梯時(shí)，工作人員一定要確認(rèn)電梯轎廂內(nèi)電源是否關(guān)閉，關(guān)閉電源后方可營救。 秩序維護(hù)部各崗加強(qiáng)戒備。 c 故障處理完畢后，詳細(xì)記錄處理過程，并向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及人員通報(bào)。 工程部人員應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修，首先了解或確定漏水的樓號(hào)、樓層、戶型及部位。 h 接到險(xiǎn)情通知后，每個(gè)人都應(yīng)以最快的速度、最短的時(shí)間趕到現(xiàn)場，控制漏水現(xiàn)象，盡最大努力減少損失。 事后由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人寫出詳細(xì)的事件經(jīng)過及處理過程，并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)后存檔。 值班主管：非正常工作時(shí)間內(nèi)負(fù)責(zé)組織搶險(xiǎn)工作。 h 污水排水系統(tǒng)恢復(fù)正常后24小時(shí)內(nèi)，工程部將具體排污情況上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。 c 接到通知后及時(shí)恢復(fù)衛(wèi)生間正常使用。 區(qū)域：遠(yuǎn)洋奧林匹克公館。 行政人事部：負(fù)責(zé)與相關(guān)方聯(lián)系，做好后勤保障工作。 f 隨時(shí)將防汛緊急情況上報(bào)指揮小組。 g 隨時(shí)將防風(fēng)防汛緊急情況報(bào)告指揮小組。 b 隨時(shí)將防風(fēng)防汛緊急情況報(bào)告指揮小組。 非正常工作時(shí)間 值班主管 a 狂風(fēng)暴雨一小時(shí)以上時(shí)向防風(fēng)防汛工作組組長報(bào)告。 h 將工作情況及時(shí)向防風(fēng)防汛工作組組長報(bào)告。 h 將工作情況及時(shí)向值班主管匯報(bào)，并做好記錄。 應(yīng)急物資 大浴巾、竹掃把、墩布、掃刷（掃把）、水桶、塑料簸箕、雨衣、雨靴、防雨苫布，責(zé)任人每周進(jìn)行一次防風(fēng)防汛安全檢查，及時(shí)補(bǔ)充所需物資。 巡視秩序維護(hù)員發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)火情后，立即用附近的滅火器控制火勢，并向消防中心報(bào)告。 秩序維護(hù)隊(duì)長指揮秩序維護(hù)員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行警戒，維護(hù)道路的暢通，阻止閑雜人員進(jìn)入項(xiàng)目，安排專人迎接公安消防車。 保證消防泵房設(shè)備、消火栓等消防設(shè)施的完好有效。 協(xié)助疏散人員，禁止人員乘坐電梯。 整理好重要賬目、單據(jù)、支票等，隨時(shí)準(zhǔn)備撤離。 回答業(yè)主的詢問或小區(qū)外來的電話。 疏散組：阻止人員進(jìn)入現(xiàn)場，協(xié)助引導(dǎo)人員疏散到指定區(qū)域。 成立臨時(shí)滅火指揮部，物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)為總指揮。 保潔部、秩序維護(hù)部對(duì)應(yīng)急現(xiàn)場進(jìn)行清理，工程部對(duì)設(shè)備進(jìn)行恢復(fù)。 工程部 a 檢查平臺(tái)排水情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向值班主管報(bào)告，并做好記錄。 b 秩序維護(hù)隊(duì)長和中控室立即報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理。 c 檢查各崗位及設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行狀況，并做好防風(fēng)防汛搶險(xiǎn)準(zhǔn)備。 b 如有搶險(xiǎn)隊(duì)員發(fā)生意外及時(shí)與當(dāng)?shù)蒯t(yī)務(wù)部門取得聯(lián)系。 b 配合中心相關(guān)方做好防風(fēng)防汛工作。 b 使用各類排水工具進(jìn)行疏通。 程序 一級(jí)預(yù)案 9級(jí)以上的大風(fēng)，降雨量大且持續(xù)時(shí)間長，造成市政排水管網(wǎng)堵塞，大量雨水倒灌，影響業(yè)主正常生活，小區(qū)相關(guān)方財(cái)產(chǎn)受到嚴(yán)重威脅時(shí)啟動(dòng)該預(yù)案。 秩序維護(hù)部：負(fù)責(zé)防風(fēng)防汛物資的準(zhǔn)備與保管，組織搶險(xiǎn)。 b 將事件處理情況報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)。 b 如小區(qū)相關(guān)方區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生間受到影響，及時(shí)在相應(yīng)區(qū)域衛(wèi)生間擺放告示牌，提醒中心相關(guān)方不要使用該區(qū)域衛(wèi)生間。 b 維修人員迅速檢查污水間內(nèi)排污泵是否正常運(yùn)行，檢查小區(qū)外圍化糞池及所有污水井。 2. 0 適用范圍 黃金海岸物業(yè)服務(wù)中心 各部門工作職責(zé) 工程部：聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局抽排污水，做好小區(qū)污水管道系統(tǒng)的搶修工作。如水已流入電梯井，應(yīng)立即通知配電室關(guān)閉相關(guān)電源，并構(gòu)筑阻止帶隔離水源。 b 管井內(nèi)表前節(jié)門漏水，應(yīng)先關(guān)閉設(shè)備層內(nèi)相應(yīng)的立管截門(設(shè)備層內(nèi)所有立管節(jié)門均已掛牌)。 調(diào)集全體秩序維護(hù)人員緊急集合，到達(dá)事故現(xiàn)場，接受值班負(fù)責(zé)人命令。 工程部在接到通知后，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，同時(shí)通知秩序維護(hù)部協(xié)助作好現(xiàn)場保護(hù)工作，處理方法如下 應(yīng)先切斷電源，并打開門窗，使室內(nèi)通風(fēng)。 應(yīng)急狀態(tài)的結(jié)束與應(yīng)急現(xiàn)場的恢復(fù) 應(yīng)急狀態(tài)的結(jié)束和進(jìn)行現(xiàn)場恢復(fù)由服務(wù)中心總經(jīng)理決定。 秩序維護(hù)隊(duì)長攜帶照相機(jī)做好意外情況發(fā)生的記錄工作。 如有人員傷亡，及時(shí)聯(lián)系急救中心并報(bào)告中心領(lǐng)導(dǎo)。 安撫現(xiàn)場被困人員，并對(duì)被困人員致歉。（照片留檔備案） 維持好現(xiàn)場秩序，如有緊急情況酌情處理并及時(shí)上報(bào)。 程序 正常工作時(shí)間 秩序維護(hù)部 中控員監(jiān)控員發(fā)現(xiàn)電梯報(bào)警信號(hào)后立即通過對(duì)講系統(tǒng)安撫被困人員。 客戶服務(wù)部及時(shí)將恢復(fù)情況通知中心相關(guān)方。 其他部門 在保障部門安全的同時(shí)，根據(jù)需要協(xié)助做好相關(guān)工作。 根據(jù)情況需要，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后指點(diǎn)相關(guān)方申請(qǐng)?jiān)? 項(xiàng)目經(jīng)理 非正常工作時(shí)間內(nèi)負(fù)責(zé)組織人員應(yīng)急處理，并及時(shí)向中心領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。 (2) 、水電工同業(yè)戶一起準(zhǔn)確無誤抄下水電表讀數(shù)。3 (8)充電發(fā)電機(jī)和啟動(dòng)電機(jī)的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行600小時(shí)進(jìn)行一次： 3 ①清洗各機(jī)件、軸承，吹干后加注新的潤滑油； 3 ②清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時(shí)的1/2則應(yīng)及時(shí)更換；3