【正文】 十七條 被選定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂房屋征收估價委托合同，并將委托合同原件報市房屋征收管理部門備案。為確保各評 12 估機構(gòu)在同一時期對同一類型的附屬設(shè)施設(shè)備裝飾裝潢評估價值的統(tǒng)一，具體評估中參照 《如皋市國有土地上房屋 征收補償補助和獎勵辦法》 的相關(guān)規(guī)定評估 。 11 第六章 其他征收評估問題處理 第二十九條 對被征收住宅房屋的合法建筑面積小于合法土地使用面積的，其合法土地使用面積大于合法房屋建筑面積的部分，參照市國土部門公布的對應(yīng)住宅用地基準地價評估補償。 確定房價：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件十所示重置價格標準作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價格 PJ； 估測折舊：現(xiàn)場查勘并對照附件十一，估計測算確定建筑物的折舊額 C； 補償價格評估：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到國有土地上房屋征收補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被征收非營業(yè)用房的征收補償價格 Vi為： Vi=PD+PJ－ C 第五章 非住宅營業(yè)用房征收評估 第二十六條 非住宅營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進行。由于采用買賣的 正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取 100； K2— 交易日期修正系數(shù)。 第二章 被征收房屋用途分類 第二十二條 房屋一般分為住宅房屋和非住宅房屋，非住宅房屋中又分為非住宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房，具體分類明細內(nèi)容見附件一。 6 第十九條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似 房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉儲用房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)選用成本法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。 對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。 第七條 征收評 估機構(gòu)、 注冊房地產(chǎn)估價師，因房屋征收評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，住建（規(guī)劃）、國土等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利。采取 2 隨機選定方式的，房屋征收部門可聘請公證單位現(xiàn)場公證。 第三條 在本市范圍內(nèi)的國有土地上，為了公共利益的需要征收國有土地上單位、個人房屋的房地產(chǎn)評估活動，適用本規(guī)范。房屋征收范圍大的，可以由兩家以上估價機構(gòu)共同承擔(dān)。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。 對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，評估機構(gòu)一律不得進行評 4 估。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。對非住宅房屋的征收補償價格，按市場評估價確定。 第二十一條 評估機構(gòu)出具的評估報告分為總額 概算報告、整體評估報告及分戶評估報告三類。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估 的“標準樣本住宅”的基準價格，基準價格按比準價格的算術(shù)平均值確定。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。采用收益法評估被征收營業(yè)用房價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式。 在實際估價中，對于假設(shè)開發(fā)法公式中具體應(yīng)減去的項目及其金額，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）以后到把它開發(fā)建設(shè)完成，還需要開展的各項工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤。 第三十五條 征收估價機構(gòu)出具的估價報告應(yīng)當(dāng)由 兩名以上專 職注冊房地產(chǎn)估價師 本人 簽名，并加蓋估價機構(gòu)單位公章。 委托人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行實地勘察，如實向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供估價所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責(zé)。 第四十三條 征收估價機構(gòu)在估價委托協(xié)議約定的時間內(nèi)，應(yīng)向房屋征收部門提交正式的 被征收房屋整體估價報告以及分戶估價報告， 并由征收部門將分戶報告轉(zhuǎn)交被征收人。但鑒定改變原評估結(jié)果的鑒定費用由原評估機構(gòu)承擔(dān)。本技術(shù) 細則 未作規(guī)定的，應(yīng)按照國家房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （二）非住宅營業(yè)用房分類 營 業(yè) 性 用 房 商場類 建筑 以百貨商場、大型超市為典型建筑。電照設(shè)施較復(fù)雜。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。 可比實例應(yīng)與估價對象的用途相同。 每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過 20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過 30％。 注： P15系數(shù)修正值 ％計算； k31i的取值范圍應(yīng)該界于 80～ 120之間； 可比實例修正方式的房屋實體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進行。 空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛(wèi)生標準。 離主干道的距離在 400－ 500米之間。 屬南通 市級及以上重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 距 本 市級及以 上 醫(yī) 院2500 米以上。 布局一般，排 列 不 整齊，外形較整齊。 綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀 綠 地 率 在30％以上，立體綠化，室外公共活動 空 間 豐富。 無 物 業(yè) 管理。 可比實例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 QS，標準樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 QO，可比實例修正為標準樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù) K32＝ 100SO ? 。 （二）商鋪類營業(yè)用房的典型樣本房設(shè)定 每一營業(yè)用房分區(qū)均應(yīng)設(shè)定至少一宗商鋪類營業(yè)用房； 商鋪類原始樣本商業(yè)用房設(shè)定條件 （ 1）位于分區(qū)內(nèi)商業(yè)用房集中區(qū)域； （ 2）門面、店鋪業(yè)態(tài)，經(jīng)營煙酒、五金、日常用品、食品等等； （ 3）磚 混多層建筑物之底層，房屋八成新； （ 4）單開間，臨街店面寬約 5米，寬深比小于等于 1/2； （ 5）一般裝修，普通涂料外墻；內(nèi)部水磨水泥地面，乳膠漆墻面，簡易吊頂，日光燈照明為主； （ 6）臨分區(qū)街巷。每下降 1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上減 1；每上升 1層的系數(shù)值在其下一層系數(shù)值上加 1；底層系數(shù)取值 90，頂層系數(shù)取值 92。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場價格。房屋 層高每增減 ，重置價格相應(yīng)增減 1％，房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度，前后檐高不等的，以平均高度計算。 970 二級 磚柱，檐高 , 砼屋架或鋼屋架，跨度 8－ 10m。 490 扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值＝房屋建筑物重置價格單價（ 1＋檐高調(diào)整系數(shù)＋跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率％ 扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值＝房屋建筑物重置價格單價（ 1＋層高調(diào)整系數(shù)＋跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面 積成新率％ 34 層高、檐高調(diào)整系數(shù)說明表 層高及檐高調(diào)整 調(diào)整值 鋼筋砼結(jié)構(gòu)，層高在 調(diào)增， 減 每增加 ，重置價格增 1％ 單層廠房及倉儲用房檐高在 ， 以下調(diào)減 每增減 ，重置價格增減 1％ 磚混結(jié)構(gòu)，層高在 4m以上調(diào)增， 4m以下調(diào)減 每增減 ，重置價格增減 1％ 鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表 跨度（ m） 12 18（ 15） 24 跨數(shù) 1 2 3 修正系數(shù) 4％ 0 － 8％ 修正系數(shù) 0 － 10％ － 15％ （五） 住宅房屋建筑等級說明表 鋼筋砼結(jié)構(gòu)多層住宅 房屋級別 等級 分部項 具備條件 鋼 筋 砼 結(jié) 構(gòu) 鋼筋砼一等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無缺陷。 設(shè)備 水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路未分開設(shè)置或明敷。 門窗 用料中等的木門窗。 設(shè)備 有水電，廚廁合用。 墻面 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿或清水墻。 墻面 內(nèi)墻為石灰墻面；外墻普通砂漿。 37 （六）非住宅房屋建筑等級說明表 鋼筋砼結(jié)構(gòu) 房屋級別 等級 分部項 具備條件 鋼 筋 砼 結(jié) 構(gòu) 鋼筋砼一等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨立柱基礎(chǔ)、 基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無缺陷。 設(shè)備 水電齊全，線路明鋪，照明動力未分線路設(shè)置。 門窗 用料中等，制作一般的木門窗或普通鋼窗。 設(shè)備 有水電， 廁所共用 。 墻面 內(nèi)墻為水泥漆墻面；外墻砂漿或清水墻。 墻面 內(nèi)墻為石灰墻面；外墻普通石灰粉刷。 墻面 內(nèi)墻石灰粉刷或掃白；外墻砂漿或未粉刷。 非住宅 6 7 8 9 磚混 住宅 6 7 8 9 非住宅 6 7 8 磚木 住宅 6 7 8 按 實 際 情況評定 ,使用 5年以上的 房 屋 成新 率 上 限應(yīng) 不 超 出。 簡易二等 結(jié)構(gòu) 實砌山墻，前后墻單砌，屋面雜木角架，毛竹、雜棍或 毛竹尾椽子。 磚木四等 結(jié)構(gòu) 部分實砌墻或單面砌墻部分泥墻，屋面木梁、木屋架或 磚承重。 磚木二等 結(jié)構(gòu) 實砌墻，屋面木梁、木屋架承重。 門窗 用料一般的木質(zhì)門窗。 屋樓地 水泥砂漿或水磨石樓地面；防水屋面。鋼筋砼樓屋面，有 構(gòu)造柱、圈梁等抗震構(gòu)造措施。 墻面及天棚 內(nèi)墻為水泥漆墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚 為水泥漆平頂。 磚木四等 結(jié)構(gòu) 部分實砌墻或單面砌墻部分泥墻，屋面木梁、木屋架或 磚 承重。 磚木二等 結(jié)構(gòu) 實砌墻，屋面木梁、木屋架承重。 門窗 用料一般的木質(zhì)門窗。 屋樓地 水泥砂漿或水磨石樓地面，普通防水屋面。鋼筋砼樓屋面， 有構(gòu)造柱、圈梁。 墻面及天棚 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天 棚為一般涂料平頂。 830 四級 磚柱，檐高 , 砼屋架或鋼屋架，木門窗或水泥預(yù)制門窗，水泥地面。 1450 二級 鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實砌墻圍護，柱網(wǎng)較小 ，水泥樓面，鋼門窗，水電齊全。土地重新取得價格內(nèi)涵 包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費、土地開發(fā)利潤。小于 13層的樓層，每下降 1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上減 ；大于 13層的樓層，每上升 1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上加 ，至 33層時止； 31 34層及以上樓層系數(shù)值按 33層樓層系數(shù)值計算；頂層系數(shù)取值 92，頂層下一層取值 96。 商業(yè)用途修正系數(shù) fxy 表 fxy 被征收營業(yè)用房 X 商場類 商鋪類 商務(wù)類 餐飲類 娛樂類 旅館類 樣本營業(yè)用房 Y 商鋪類 115— 120 99— 100 85— 90 95— 105 80— 95 80— 90 上表中，列為樣本營業(yè)用房（ Y），列為待評估營業(yè)用房（ X），表中數(shù)值的比例關(guān)系可以理解為 X/Y，即 fxy 。對于大型綜合性建筑，可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進行。 7 住宅區(qū)配 套設(shè) 施 配套完善程度 在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線 電 視 線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和 小區(qū)道路等配套設(shè)施。 少量綠化，少量的公共活動空間。 建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外形破舊雜亂。 在 400－ 800米范圍內(nèi) 本市級商業(yè)設(shè)施較集中。 一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。 公交線 路 情況 距離公交站點 50 米以內(nèi)，有 4條以上重要公交線路。 空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有 噪 音 影響。 。 可比實例的權(quán)益價格必須是房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。 可比實例應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊）， 磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板，設(shè)公共衛(wèi)生間，室內(nèi)普通裝修。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊， 水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨衛(wèi)生間，包括單間、標準間、商務(wù)和豪華套間等形式。 商鋪類 建筑 以門面房、