房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查(完整版)
【正文】 建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)額為承包建筑、修繕、安裝、裝飾和其他工程作業(yè)取得的營(yíng)業(yè)收入額，即建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的工程價(jià)款（即工程造價(jià)）及工程價(jià)款之外收取的各種費(fèi)用。包工包料、包工不包料工程的營(yíng)業(yè)額。500萬(wàn)只是投資方的工程成本，并不能作為投資方銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額。如果是由銀行和借款人雙方估價(jià)，由銀行將不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值大于所欠款項(xiàng)的部分補(bǔ)給借款人，則借款人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額就為欠款金額加上銀行支付的不動(dòng)產(chǎn)余款。五、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅的若具體問(wèn)題（一）以不動(dòng)產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款的征稅問(wèn)題（二）以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的界定問(wèn)題（三）伴隨企業(yè)兼并、合并發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移行為是否征稅問(wèn)題（四）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（五）個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題（六）以“還本”方式銷(xiāo)售建筑物的征稅問(wèn)題（七）關(guān)于個(gè)人從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題（國(guó)稅函［1996］718號(hào)）（八）外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。 六、服務(wù)業(yè)關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題（國(guó)稅函［1996］684號(hào)） 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿(mǎn)后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。 二、企業(yè)所得稅（一）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。五、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。（七）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的，與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。10 / 10。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除?？偪墒勖娣e銷(xiāo)售成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積可售面積單位工程成本；（三）視同銷(xiāo)售行為收入確認(rèn)的方法和順序（二）視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn)時(shí)限；；（一）下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。這里的關(guān)鍵是看無(wú)形資產(chǎn)所有者是否參與利潤(rùn)分配，共同承
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