房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查(完整版)
【正文】 建筑業(yè)的營業(yè)額為承包建筑、修繕、安裝、裝飾和其他工程作業(yè)取得的營業(yè)收入額，即建筑安裝企業(yè)向建設(shè)單位收取的工程價款（即工程造價）及工程價款之外收取的各種費(fèi)用。包工包料、包工不包料工程的營業(yè)額。500萬只是投資方的工程成本，并不能作為投資方銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額。如果是由銀行和借款人雙方估價，由銀行將不動產(chǎn)實際價值大于所欠款項的部分補(bǔ)給借款人，則借款人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額就為欠款金額加上銀行支付的不動產(chǎn)余款。五、銷售不動產(chǎn)征稅的若具體問題（一）以不動產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款的征稅問題（二）以不動產(chǎn)投資入股的界定問題（三）伴隨企業(yè)兼并、合并發(fā)生的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移行為是否征稅問題（四）銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間（五）個人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為征收營業(yè)稅問題（六）以“還本”方式銷售建筑物的征稅問題（七）關(guān)于個人從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題（國稅函［1996］718號）（八）外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題 對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。 六、服務(wù)業(yè)關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題（國稅函［1996］684號） 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。 二、企業(yè)所得稅（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。五、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偅渲?，?yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠郑瑴?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。（七）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。10 / 10。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除?？偪墒勖娣e銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本；（三）視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序（二）視同銷售行為的收入確認(rèn)時限；；（一）下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。這里的關(guān)鍵是看無形資產(chǎn)所有者是否參與利潤分配，共同承
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