房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查-wenkub.com
2025-06-22 01:40 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象。（一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤(rùn)率二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。因此，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。 （一）房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。如果是按銷售額或營(yíng)業(yè)額的一定比例提取應(yīng)提轉(zhuǎn)讓費(fèi)，或者取得固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，就不屬于投資入股，而屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。（十）房地產(chǎn)境外代銷、包銷征收營(yíng)業(yè)稅問題自２０００年１月１日起，從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購(gòu)房人銷售的價(jià)格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。四、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）一般規(guī)定營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的憑據(jù)的當(dāng)天。這時(shí)一般通過公開拍賣或銀行估價(jià)用大于欠款金額的部分，再扣除拍賣費(fèi)用后，將剩余部分歸還借款人，對(duì)此就應(yīng)按實(shí)際拍賣價(jià)格作為借款人銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額，不能扣除拍賣費(fèi)用。（1－5%）＝632萬元。假定建造房屋共耗資1000萬元，建成后的房屋以5：5比例分成，則等于是出資方將工程成本為500萬元的房屋銷售給了對(duì)方。[例] 假設(shè)在一合作建房事件中，出地方出地1000平方米，建成的房屋總面積為10000平方米，雙方按5：5的比例房屋，那么對(duì)出資方來說，就相當(dāng)于將5000平方米的房屋銷售給了對(duì)方，其營(yíng)業(yè)額就是那5000平方米房屋的價(jià)值，對(duì)出地方來說，就相當(dāng)于將500平方米的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給對(duì)方，其應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額就是500平方米的土地使用權(quán)的價(jià)值。（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。納稅人從建筑、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)，無論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物質(zhì)和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人，在房地產(chǎn)銷售后，以其銷售收入額為征稅對(duì)象，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。其征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其土地附著物。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。凡從事房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人，以其租金收入為征稅對(duì)象，按本稅目征收營(yíng)業(yè)稅。服務(wù)業(yè)：是指利用設(shè)備、工具、場(chǎng)所、信息或
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