【正文】 邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格和自身項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定本項(xiàng)目的價(jià)格。 項(xiàng)目的價(jià)格策略價(jià)格策略是指企業(yè)通過(guò)對(duì)顧客需求和產(chǎn)品成本進(jìn)行估算和分析，選擇一種既能吸引顧客又可以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合的策略。項(xiàng)目的規(guī)劃：項(xiàng)目整體規(guī)劃結(jié)合了伯益地產(chǎn)數(shù)年的人居地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，以人本居住需求為中心，打造一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的理想生活之地。(2)產(chǎn)品定位：高檔的、品質(zhì)感強(qiáng)的產(chǎn)品。其中60％為首次置業(yè)的剛性住房需求者，改善性需求客戶占到6％(即2次及以上置業(yè)者)；純粹投資需求客戶比例非常少，僅占到4％，這與置業(yè)次數(shù)反映的情況是一致的，三次及三次以上置業(yè)客戶僅為4％。 目標(biāo)消費(fèi)者分析 目標(biāo)消費(fèi)者年齡分布2635歲之間的客戶最多，處在即將結(jié)婚期或新婚不久期，是自主需求最強(qiáng)勁的人群；3650歲客戶也較多，是改善性需求和投資支付能力最強(qiáng)的人群。（5） 項(xiàng)目所在區(qū)域是政府重點(diǎn)規(guī)劃與支持的區(qū)域。其中戰(zhàn)略內(nèi)部因素：S代表 strength（優(yōu)勢(shì)），W代表weakness（劣勢(shì)）；外部因素：O代表opportunity（機(jī)會(huì)），T代表threat（威脅）。發(fā)展速度及發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｖ笤僬f(shuō)位于該項(xiàng)目位于西南區(qū)板塊的什么重要位置。3 經(jīng)典華城項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介經(jīng)典華城梧桐語(yǔ)，是由安徽伯益置業(yè)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)。從廣義上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)企業(yè)遵循營(yíng)銷原則及本企業(yè)制定的營(yíng)銷計(jì)劃，運(yùn)用各種營(yíng)銷策略，進(jìn)行產(chǎn)品與服務(wù)的銷售， 以滿足市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的整體過(guò)程。營(yíng)銷活動(dòng)就是企業(yè)通過(guò)對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格、分銷、促銷的計(jì)劃和實(shí)施，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)[[] [M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,.]。房地產(chǎn)營(yíng)銷策略已成為關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的首要環(huán)節(jié)。本文以市場(chǎng)營(yíng)銷相關(guān)知識(shí)為研究的理論基礎(chǔ)，結(jié)合合肥市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，分析經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，運(yùn)用SWOT方法，分析經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及其優(yōu)勢(shì)?？偨Y(jié)經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的組合促銷策略以及服務(wù)營(yíng)銷等方面所采取的措施，并給出一些供參考的營(yíng)銷策略，希望能夠?qū)镜陌l(fā)展提供依據(jù)，也希望對(duì)合肥市的房地產(chǎn)營(yíng)銷提供借鑒。房地產(chǎn)營(yíng)銷策略對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力具有重要的意義。 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買(mǎi)賣(mài)、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域[[] [M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,.]。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)際上是全過(guò)程營(yíng)銷，即貫穿于地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)的整個(gè)過(guò)程[[] [J].市場(chǎng)營(yíng)銷,]。公司前身是以開(kāi)發(fā)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園起步，令人熟知的包河區(qū)工業(yè)園就是有伯益置業(yè)開(kāi)發(fā)的。項(xiàng)目地址：項(xiàng)目位于合肥市的西南板塊經(jīng)開(kāi)區(qū)核心地段繁華大道與翡翠路交叉口。 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀2012年合肥商品房成交99226套，%，其中住宅類商品房成交77659套，%，成交面積7698189平米，%。 優(yōu)勢(shì)分析swot分析你可以寫(xiě)的稍微細(xì)一點(diǎn)，每條可以用（1）、（2）這樣的來(lái)羅列。內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)：該企業(yè)的品牌在合肥市具有一定的知名度，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目檔次較高，口碑較好；開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，在經(jīng)典華城項(xiàng)目之前，該企業(yè)已開(kāi)發(fā)過(guò)成熟社區(qū)經(jīng)典雅苑項(xiàng)目；經(jīng)典華城項(xiàng)目的規(guī)模在主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之中較大；臨近主干道而與其又有一段距離，出可繁華、進(jìn)可寧?kù)o，具有居住的純粹性；戶型設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求，戶型緊湊實(shí)用，設(shè)計(jì)合理；物業(yè)服務(wù)方面有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)?？傮w而言，目標(biāo)客戶年齡主要集中在2640歲這樣一個(gè)支付能力較強(qiáng)的人生階段，占到總客戶量的67％。 目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房目的 目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)房類型兩房、三房仍然是住宅戶型的主體，市場(chǎng)中以一房、兩房為代表的中小戶型住宅比重明顯提高，大戶型比重相對(duì)減少。經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目在定位時(shí)綜合考慮了能體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的因素，例如科學(xué)合理的戶型設(shè)計(jì)，現(xiàn)代裝飾主義、注重細(xì)節(jié)、硬朗、大氣的建筑外立面，住宅配套設(shè)施盡量完善，有特色的社區(qū)園林景觀。該項(xiàng)目規(guī)劃用地約52畝，總建筑面積約18萬(wàn)平方米，其中住宅面積為10萬(wàn)平米，商業(yè)用地為6萬(wàn)平米，另外還有2萬(wàn)平米的地下車庫(kù)等設(shè)施，是一個(gè)集住宿，商業(yè)，辦公，酒店為一體的大型商住中心。定價(jià)是整個(gè)營(yíng)銷策略中非常重要的環(huán)節(jié)，包括價(jià)格制定、折扣制定、技巧運(yùn)用等一系列價(jià)格策略。 價(jià)差策略經(jīng)過(guò)綜合考慮成本、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格以及消費(fèi)者的心理價(jià)位，經(jīng)典華城項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)時(shí)，均價(jià)定位6600元/平米左右。 廣告促銷房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。這也是價(jià)格策略中的優(yōu)惠折扣。最后在執(zhí)行方案時(shí)也應(yīng)該加強(qiáng)流程的管理，比如在印制宣傳單頁(yè)時(shí)要認(rèn)真核對(duì)信息，一旦出錯(cuò)那么整批單頁(yè)都要作廢，造成不必要的浪費(fèi)。該渠道的好處就在于消費(fèi)者只要有網(wǎng)絡(luò)就可以隨時(shí)隨地了解樓盤(pán)的戶型、工程進(jìn)度、價(jià)格等每一個(gè)細(xì)節(jié)。如果他對(duì)企業(yè)滿意，會(huì)把滿意傳播給周圍的人群，影響這些人的購(gòu)買(mǎi)決策，同理他的不滿意情緒也會(huì)影響周圍人的購(gòu)買(mǎi)決策。對(duì)于臨時(shí)招募的銷售人員，必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格挑選，以親和力、應(yīng)變能力為主要選拔條件，并對(duì)經(jīng)過(guò)選拔的人員進(jìn)行規(guī)范的訓(xùn)練，除了產(chǎn)品基礎(chǔ)屬性，還要加強(qiáng)對(duì)客戶信息記錄的培訓(xùn)，對(duì)沒(méi)有完成購(gòu)買(mǎi)的顧客，要留下有效聯(lián)系方式，并經(jīng)常進(jìn)行聯(lián)系，以完成潛在客戶向有效客戶的轉(zhuǎn)變。在市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目在產(chǎn)品策略、組合促銷策略以及服務(wù)營(yíng)銷方面所采取的措施，正是這些措施的實(shí)施，經(jīng)典華城項(xiàng)目才取得良好的銷售業(yè)績(jī)。在此，謹(jǐn)向?qū)煴硎境绺叩木匆夂椭孕牡母兄x！在寫(xiě)論文的過(guò)程中，遇到了很多的問(wèn)題，在老師的耐心指導(dǎo)下，問(wèn)題都得以解決。”這是我少年時(shí)最喜歡的詩(shī)句。希望自己能夠繼續(xù)少年時(shí)的夢(mèng)想，永不放棄。離校日期已日趨漸進(jìn)，畢業(yè)論文的完成也隨之進(jìn)入了尾聲。希望本文的研究能進(jìn)一步完善和促進(jìn)公司的發(fā)展，也能為合肥市的房地產(chǎn)營(yíng)銷提供借鑒。激勵(lì)機(jī)制對(duì)于調(diào)動(dòng)銷售人員的積極性是非常重要的。比如，幫助客戶介紹好的裝修公司、舉辦社區(qū)活動(dòng)增強(qiáng)大家的交流溝通、在海報(bào)欄貼上健康小常識(shí)、為家里有子女的家庭介紹附近的學(xué)校情況等等。 微博營(yíng)銷策略微博是近兩年來(lái)新興起的網(wǎng)絡(luò)傳播方式，根據(jù)經(jīng)典華城項(xiàng)目目標(biāo)客戶的定位，微博這種時(shí)尚的傳播方式必將是目標(biāo)客戶所關(guān)注的重點(diǎn)。但是因?yàn)樵撉啦呗詫?shí)施時(shí)間不長(zhǎng)，因此該策略仍然存在不足之處。以上幾點(diǎn)你都沒(méi)有說(shuō)到該項(xiàng)目是怎么做的，只解釋了下各名詞的意義。項(xiàng)目廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢(shì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)等，根據(jù)各樓盤(pán)的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。景觀差：臨近項(xiàng)目中心園林景觀的單元采光通風(fēng)都要優(yōu)于其他單元，在綜合考慮之后，確定單位價(jià)差控制在100150元/平米。成本導(dǎo)向定價(jià)法，是以開(kāi)發(fā)成本