【正文】 邊競爭項目的價格和自身項目的實際情況，制定本項目的價格。 項目的價格策略價格策略是指企業(yè)通過對顧客需求和產(chǎn)品成本進行估算和分析，選擇一種既能吸引顧客又可以實現(xiàn)市場營銷組合的策略。項目的規(guī)劃：項目整體規(guī)劃結合了伯益地產(chǎn)數(shù)年的人居地產(chǎn)經(jīng)驗，以人本居住需求為中心，打造一個標準的理想生活之地。(2)產(chǎn)品定位：高檔的、品質感強的產(chǎn)品。其中60％為首次置業(yè)的剛性住房需求者，改善性需求客戶占到6％(即2次及以上置業(yè)者)；純粹投資需求客戶比例非常少，僅占到4％，這與置業(yè)次數(shù)反映的情況是一致的，三次及三次以上置業(yè)客戶僅為4％。 目標消費者分析 目標消費者年齡分布2635歲之間的客戶最多，處在即將結婚期或新婚不久期，是自主需求最強勁的人群；3650歲客戶也較多，是改善性需求和投資支付能力最強的人群。（5） 項目所在區(qū)域是政府重點規(guī)劃與支持的區(qū)域。其中戰(zhàn)略內部因素：S代表 strength（優(yōu)勢），W代表weakness（劣勢）；外部因素：O代表opportunity（機會），T代表threat（威脅）。發(fā)展速度及發(fā)展?jié)摿薮?。之后再說位于該項目位于西南區(qū)板塊的什么重要位置。3 經(jīng)典華城項目概況 項目簡介經(jīng)典華城梧桐語，是由安徽伯益置業(yè)有限責任公司開發(fā)。從廣義上看，房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)企業(yè)遵循營銷原則及本企業(yè)制定的營銷計劃，運用各種營銷策略，進行產(chǎn)品與服務的銷售， 以滿足市場需求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標的整體過程。營銷活動就是企業(yè)通過對產(chǎn)品、價格、分銷、促銷的計劃和實施，努力實現(xiàn)企業(yè)目標[[] [M].中國建筑工業(yè)出版社,.]。房地產(chǎn)營銷策略已成為關系到房地產(chǎn)項目開發(fā)成功與否的首要環(huán)節(jié)。本文以市場營銷相關知識為研究的理論基礎，結合合肥市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，分析經(jīng)典華城房地產(chǎn)項目的實際情況，運用SWOT方法，分析經(jīng)典華城房地產(chǎn)項目的市場定位及其優(yōu)勢。總結經(jīng)典華城房地產(chǎn)項目的組合促銷策略以及服務營銷等方面所采取的措施，并給出一些供參考的營銷策略，希望能夠對公司的發(fā)展提供依據(jù)，也希望對合肥市的房地產(chǎn)營銷提供借鑒。房地產(chǎn)營銷策略對促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力具有重要的意義。 房地產(chǎn)市場營銷房地產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域[[] [M].中國建筑工業(yè)出版社,.]。房地產(chǎn)市場營銷實際上是全過程營銷，即貫穿于地產(chǎn)項目的選址、設計、開發(fā)、銷售、物業(yè)的整個過程[[] [J].市場營銷,]。公司前身是以開發(fā)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園起步，令人熟知的包河區(qū)工業(yè)園就是有伯益置業(yè)開發(fā)的。項目地址：項目位于合肥市的西南板塊經(jīng)開區(qū)核心地段繁華大道與翡翠路交叉口。 合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀2012年合肥商品房成交99226套，%，其中住宅類商品房成交77659套，%，成交面積7698189平米，%。 優(yōu)勢分析swot分析你可以寫的稍微細一點，每條可以用（1）、（2）這樣的來羅列。內部優(yōu)勢：該企業(yè)的品牌在合肥市具有一定的知名度，所開發(fā)的項目檔次較高，口碑較好；開發(fā)經(jīng)驗豐富，在經(jīng)典華城項目之前，該企業(yè)已開發(fā)過成熟社區(qū)經(jīng)典雅苑項目；經(jīng)典華城項目的規(guī)模在主要競爭對手之中較大；臨近主干道而與其又有一段距離，出可繁華、進可寧靜，具有居住的純粹性；戶型設計符合市場需求，戶型緊湊實用，設計合理；物業(yè)服務方面有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。總體而言，目標客戶年齡主要集中在2640歲這樣一個支付能力較強的人生階段，占到總客戶量的67％。 目標消費者購房目的 目標消費者的購房類型兩房、三房仍然是住宅戶型的主體，市場中以一房、兩房為代表的中小戶型住宅比重明顯提高，大戶型比重相對減少。經(jīng)典華城房地產(chǎn)項目在定位時綜合考慮了能體現(xiàn)產(chǎn)品品質的因素，例如科學合理的戶型設計，現(xiàn)代裝飾主義、注重細節(jié)、硬朗、大氣的建筑外立面，住宅配套設施盡量完善，有特色的社區(qū)園林景觀。該項目規(guī)劃用地約52畝，總建筑面積約18萬平方米，其中住宅面積為10萬平米，商業(yè)用地為6萬平米，另外還有2萬平米的地下車庫等設施，是一個集住宿，商業(yè)，辦公，酒店為一體的大型商住中心。定價是整個營銷策略中非常重要的環(huán)節(jié)，包括價格制定、折扣制定、技巧運用等一系列價格策略。 價差策略經(jīng)過綜合考慮成本、競爭樓盤價格以及消費者的心理價位，經(jīng)典華城項目在開盤時，均價定位6600元/平米左右。 廣告促銷房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。這也是價格策略中的優(yōu)惠折扣。最后在執(zhí)行方案時也應該加強流程的管理，比如在印制宣傳單頁時要認真核對信息，一旦出錯那么整批單頁都要作廢，造成不必要的浪費。該渠道的好處就在于消費者只要有網(wǎng)絡就可以隨時隨地了解樓盤的戶型、工程進度、價格等每一個細節(jié)。如果他對企業(yè)滿意，會把滿意傳播給周圍的人群，影響這些人的購買決策，同理他的不滿意情緒也會影響周圍人的購買決策。對于臨時招募的銷售人員，必須經(jīng)過嚴格挑選，以親和力、應變能力為主要選拔條件，并對經(jīng)過選拔的人員進行規(guī)范的訓練，除了產(chǎn)品基礎屬性，還要加強對客戶信息記錄的培訓，對沒有完成購買的顧客，要留下有效聯(lián)系方式，并經(jīng)常進行聯(lián)系，以完成潛在客戶向有效客戶的轉變。在市場定位的基礎上，總結經(jīng)典華城房地產(chǎn)項目在產(chǎn)品策略、組合促銷策略以及服務營銷方面所采取的措施，正是這些措施的實施，經(jīng)典華城項目才取得良好的銷售業(yè)績。在此，謹向導師表示崇高的敬意和衷心的感謝！在寫論文的過程中，遇到了很多的問題，在老師的耐心指導下，問題都得以解決?！边@是我少年時最喜歡的詩句。希望自己能夠繼續(xù)少年時的夢想，永不放棄。離校日期已日趨漸進，畢業(yè)論文的完成也隨之進入了尾聲。希望本文的研究能進一步完善和促進公司的發(fā)展，也能為合肥市的房地產(chǎn)營銷提供借鑒。激勵機制對于調動銷售人員的積極性是非常重要的。比如，幫助客戶介紹好的裝修公司、舉辦社區(qū)活動增強大家的交流溝通、在海報欄貼上健康小常識、為家里有子女的家庭介紹附近的學校情況等等。 微博營銷策略微博是近兩年來新興起的網(wǎng)絡傳播方式，根據(jù)經(jīng)典華城項目目標客戶的定位，微博這種時尚的傳播方式必將是目標客戶所關注的重點。但是因為該渠道策略實施時間不長，因此該策略仍然存在不足之處。以上幾點你都沒有說到該項目是怎么做的，只解釋了下各名詞的意義。項目廣告訴求的重點有地段優(yōu)勢、質量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽等，根據(jù)各樓盤的具體情況選擇適當?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。景觀差：臨近項目中心園林景觀的單元采光通風都要優(yōu)于其他單元，在綜合考慮之后，確定單位價差控制在100150元/平米。成本導向定價法，是以開發(fā)成本