【正文】 一期成功，二、三期后期滯銷則表明發(fā)展商主觀上是市場主導，而客觀事實上是以產(chǎn)品為導向，忽視項目開發(fā)過程不斷發(fā)展和變化的市場細分，對“市場主導”沒有充分思維旨性和深刻認識。* 加強婚宴促銷。* 加強婚宴促銷。八月份：* 加強署期師生活動促銷。* 制定父親節(jié)以“父親也需要關懷” 為主題進行餐、房組合銷售。三月份：* 加強會務、商務客人促銷。在本案中，我方考慮到淡旺的實際情況，根據(jù)季節(jié)的不同月份、各大黃金周制定了不同的策略，包括：月日的團隊、散客比例、月份的工作重點等方面。在江山市各個旅游景點的路口設置相應的廣告牌。第7章 項目廣告推廣計劃 考慮到酒店的 銷售大部分是按季節(jié)劃分，具體如下：旺季：112月份（其中黃金周月份：10三個月）平季：8月份淡季：9月份 在此，我們將廣告推廣的計劃分為前期推廣計劃，中期推廣計劃和后期（長遠）推廣計劃三個階段。 首先，在江山市市場上流通量比較大，市場影響較大的，隸屬于江山地區(qū)內(nèi)自行創(chuàng)辦的報紙主要有《今日江山》等。路燈pop或燈箱廣告信息覆蓋面廣，可以迅速提高項目的知名度。 房地產(chǎn)策劃要比較和選擇多種方案。因為主題概念是項目的靈魂，是項目發(fā)展的指導原則，只有概念主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。房地產(chǎn)項目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長，如果沒有超前的眼光和預見的能力，投入不產(chǎn)出，那么企業(yè)的損失是巨大的。第二、要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目周圍的市場情況。首先是城鎮(zhèn)住宅存量的面積將達到330億平方米，%。住宅平均銷售價格平穩(wěn)上升，其中高檔住宅市場價格增幅較大，平均租賃增幅減緩。無論如何，在諸如住房制度改革、城市化進程、消費升級變化等因素的影響下，國內(nèi)商品住宅銷售金額最近7 年平均保持30%以上的增長，這是一個不爭的事實，除了房地產(chǎn)業(yè)外，誰還能在全國范圍內(nèi)再找到一個使地方政府土地收益、企業(yè)開發(fā)收益、商業(yè)銀行信貸和消費者使用收益形成共贏格局的產(chǎn)業(yè)？當上海這個中國經(jīng)濟的龍頭，其每 年新增貸款余額的60%和全部商業(yè)貸款總額的30%以上都屬于房地產(chǎn)這樣一個“寵兒產(chǎn)業(yè)”的時候，那些直接關系到城市經(jīng)濟長期發(fā)展的產(chǎn)業(yè)則因盈利能力無法比擬而勢必得不到必要的投入，其經(jīng)濟發(fā)展結構的不平衡是必然的。但是在短暫的平靜期背后，隱藏的是規(guī)模龐 大的房地產(chǎn)資本聯(lián) 盟。宏觀經(jīng)濟理論的滯后導致2004年國家經(jīng)濟出現(xiàn)過熱時，宏觀調(diào)控績效并不明顯。其中，房地產(chǎn)市場的營銷環(huán)境分析是極其重要的一個環(huán)節(jié)。文化營銷文化營銷系一組合概念，簡單地說，就是利用文化力進行營銷，是指企業(yè)營銷人員及相關人員在企業(yè)核心價值觀念的影響下，所形成的營銷理念，以及所塑造出的營銷形象，兩者在具體的市場運作過程中所形成的一種營銷模式。房地產(chǎn)營銷概述關于市場營銷（Marketing）美國著名營銷學者菲利普？科特勒進行了描述：市場營銷是個人或群體通過創(chuàng)造提供并同他人交換有價值的產(chǎn)品，以滿足各自需求和欲望的一種社會活動和管理過程。但是目前許多開發(fā)商在營銷中還缺乏這種戰(zhàn)略意識，推向市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品都沒有到達消費者手中或者說沒有轉(zhuǎn)化成真正意義上的產(chǎn)品或商品。房地產(chǎn)市場是社會主義市場體系的重要組成部分，房地產(chǎn)營銷是市場營銷的一個重要分支。 綠色營銷綠色營銷是指社會和企業(yè)在充分意識到消費者日益提高的環(huán)保意識和由此產(chǎn)生的對清潔型無公害產(chǎn)品需要 的基礎上，發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造 選擇市場機會，通過一系列理性化的營銷手段來滿足消費者以及社會生態(tài)環(huán)境發(fā)展的需要，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過程。 中國經(jīng)濟在計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的過程中，歷經(jīng)了四個階段：計劃經(jīng)濟、有計劃的市場經(jīng)濟，特色的市場經(jīng)濟，市場經(jīng)濟。住宅市場持續(xù)增長，增幅減緩。城鎮(zhèn)住宅投資將快速增長，年均增長率達到13%，占總投資的比重將從2005年1 %%，城鄉(xiāng)合計住宅投資將占到總投資22%以上。它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標， ，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種策略手段（如投資策略、建筑策略、營銷策劃等，還可以運用房地產(chǎn)領域外的其它手段，如體育、旅游、IT行業(yè)等），按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結果的活動。房地產(chǎn)項 目開發(fā)從開始到完成經(jīng)過市場調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務等幾個階段，每個階段構成策劃的子系統(tǒng)，各個子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成。三是房地產(chǎn)策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。二是在具體的實施上有可操作的方法。 戶外媒體能迅速，有效的提高產(chǎn)品知名度，建立產(chǎn)品品牌度。 據(jù)了解，在《都市快報》上做廣告好，在《浙江商報》上看經(jīng)濟好，在《每日商報》上學經(jīng)驗好，如果要覆蓋面又要適合企業(yè)高層且只能選一種報紙的話我建議選《浙江商報》。（2）報紙廣告：以軟文的形式使信息覆蓋到省內(nèi)地區(qū)，首選《錢江晚報》，其次考慮《浙江商報》、《都市快報》兩大報紙媒體，以“江 山市首個四星級酒店”為標題。C、推廣內(nèi)容：（1）活動洽談：邀請全國各省市地方政府部門重要人員以及商業(yè)管理層人士進行活動和商業(yè)洽談，并邀請當?shù)睾褪〖夒娕_參與報道。C、推廣內(nèi)容概要（1）在對外宣傳上，增強與本地政府及旅游產(chǎn)業(yè)的合作，達到相互促進，共贏共利的作用和目的。* 加強婚宴的促銷。* 加強對五一節(jié)市場調(diào)查，制定五一節(jié)促銷方案和五一節(jié)團、散預訂。七月份：* 加強署期師生活動促銷，加強商務散客促銷。* 加強商務促銷。十一月、十二月份：* 加強對春節(jié)市場調(diào)查。最富成效的營銷工作離不開以下關鍵幾點： 從政府法規(guī)到購房者觀念，房地產(chǎn)行業(yè)變化之巨，方向之多，令人較難全面把握。過于夸大“理念”功能或創(chuàng)造并經(jīng)營某種概念的作用來贏得競爭的做法，在房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)越來越成熟的理性的環(huán)境變化中，已經(jīng)證明是營銷效用不足。2]根據(jù)項目定位（目標消費者定位，價格定位，推出時機定位等），作出不同時段現(xiàn)金流量分析，結合項目建設進度、推廣資金使用和融資需要等各要素作出最適合的銷售策略。不少開發(fā)商對房地產(chǎn)營銷策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區(qū)。但是通?？梢钥吹?，許多營銷策劃方案表面花花綠綠，實則空洞無物，中看不中用。 事實上，房地產(chǎn)項目區(qū)域性極強，不同區(qū)域的購房需求有很大區(qū)別，生搬硬套個別項目的成功策劃模式，往往會產(chǎn)生“淮桔北枳”的結果。（一）產(chǎn)品品牌策略就東營市場而言，眾成、萬達、勝宏、科達、勝通、東辰等已經(jīng)成為金子品牌，成為顧客心目中不容置疑的金品牌。 ：每次調(diào)價后都會引起消費者情緒的變動，首先根據(jù)客戶對戶型的需求而調(diào)價，當戶型（90型或一樓帶院）稀缺時，我們會適當調(diào)高；其次，在房源熱銷的情況下，也就是供不應求時，我們會適當調(diào)高。其次，通過對現(xiàn)有客戶的獎賞制度給予現(xiàn)有顧客一定的利益優(yōu)惠，如：帶來一個最終消費者顧客獎勵現(xiàn)金1000元，通過這種方式讓現(xiàn)有顧客來幫助我們挖掘更多的最終消費者客戶。邀請電臺的幫助，在居民集中區(qū)進行大力的宣傳并發(fā)放宣傳冊和宣傳紀念品，讓消費者進一步來了解企業(yè)文化和小區(qū)情況。事實上，沖動型購房永遠也成不了樓市主體，面對物業(yè)這價值量巨大，不少人需花去半生、大半生積蓄才能買得起的消費品，購房者看重的不是炒作得是否熱鬧，而是房屋質(zhì)量過硬、產(chǎn)品物有所值、合同信守兌現(xiàn)、物業(yè)管理到家。 ，生態(tài)賣點逐步取代高科技賣點，成為樓盤賣點的主流隨著廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤的“賣點”也在逐年轉(zhuǎn)變。例如現(xiàn)在很多售樓商都推出了 “假日看樓”服務，“五一”和“十一”假期，大型樓盤的參觀人數(shù)每天達到了2萬人。這種