宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押論文正稿(完整版)
【正文】 可以出租、抵押、轉(zhuǎn)讓。 基于農(nóng)村土地有限性,雖然農(nóng)村土地是集體經(jīng)濟(jì)組織所有,但國(guó)家法律不允許農(nóng)村集體組織任意改變土地用途,而且宅基地?cái)?shù)量不可能是無(wú)限的,因此,宅基地成為了有限的、稀缺的資源。 權(quán)利屬性符合對(duì)他人的物在一定范圍內(nèi)的占有、使用、收益和處分的他物權(quán)的特征,其根本性質(zhì)是一種用益物權(quán)。關(guān)于宅基地的抵押,本文觀點(diǎn)認(rèn)為可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)探討抵押,并且圍繞能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),盡可能發(fā)揮宅基地在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有作用,促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。內(nèi)容提要: 所謂宅基地使用權(quán),是指宅基地使用權(quán)人依法享有占有、使用集體所有的土地,在該土地上建造房屋,其他附著物,并排除他人干涉的權(quán)利。是我國(guó)特有的一種用益物權(quán)形式,是新中國(guó)成立以來(lái),在中國(guó)土地政策基礎(chǔ)上形成的固有制度。 所以宅基地使用權(quán)是農(nóng)民生產(chǎn)和生活中的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)。理由是依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)的規(guī)定對(duì)同村村民之間的宅基地買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓沒(méi)有禁止性的規(guī)定,依據(jù)“法無(wú)規(guī)定不禁止”的原則, 同村村民之間的宅基地不應(yīng)加以限制。(4)轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意。關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同效力,一種觀點(diǎn)認(rèn)為非同村村民之間進(jìn)行宅基地轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,理由是,我國(guó)憲法第十條第四款規(guī)定“任何組織和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更和解除合同?！睏l文明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。另外,國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條第二款的規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售” 2004年12月24日,國(guó)土資源部《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強(qiáng)調(diào):“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地” 雖只是政策性的文件和部門(mén)規(guī)章,不具有行政法規(guī)的效力,但應(yīng)理解為是《土地管理法》第六十三條規(guī)定法律條文的具體化。 依照物權(quán)的理論,農(nóng)民對(duì)自己的宅基地,依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外個(gè)人的,集體經(jīng)濟(jì)組織可以收取一定的費(fèi)用。在實(shí)踐中筆者認(rèn)為應(yīng)注意以下問(wèn)題:一是把握“地隨房走”的原則。同時(shí)滿足債權(quán)人的合法權(quán)益,加寬了農(nóng)民融資渠道。 黃松有:《中華人民共和國(guó)物權(quán)法條文理解與適用》人民法院出版社2007年版,第456頁(yè)。 鄭永勝、鞠海亭、鄭文平:《農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài):是耶,非耶?》載人民法院報(bào)2006年2月21日。 黃松有:《中華人民共和國(guó)物權(quán)法條文理解與適用》人民法院出版社2007年版,第460頁(yè)。 李國(guó)光、奚曉明:《〈關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋〉的理解與適用》,吉林人民出版社2000年版,第204頁(yè) 寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來(lái)越容易。因轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)限定在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi),故行使抵押權(quán)的主體必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,否則在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),會(huì)因出讓主體或受讓主體不適格,而導(dǎo)致抵押權(quán)的落空。相對(duì)應(yīng)的是宅基地的房屋抵押時(shí),實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)宅基地也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)讓。 筆者同意第三種觀點(diǎn),宅基地及住房是農(nóng)民重要的生活資料,從目前農(nóng)村實(shí)際,現(xiàn)行法律和國(guó)家有關(guān)政策采取的禁止性的規(guī)定看,《擔(dān)保法》第三十七條明確規(guī)定,。(2)依照《土地管理法》的規(guī)定,宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)償取得,而且一戶只能有一處宅基地,放開(kāi)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押,就取得宅基地使用權(quán)的人將可能不是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,違反《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定,也不符
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