【正文】 押、轉(zhuǎn)讓。一種觀點認為,同村村民之間可以自由轉(zhuǎn)讓宅基地。二是買方為城鎮(zhèn)居民的房屋買賣。理由是對合同的效力認定應適用合同法的規(guī)定,只要該類合同是雙方真實意思的表示,不違反法律和行政法規(guī),不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無效情形,就對雙方當事人具有法律約束力。若按照第二種觀點允許城鎮(zhèn)居民等非集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)民宅基地,必然與現(xiàn)有的土地制度、政策相沖突,依據(jù)2004年11月國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定的嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證的內(nèi)容,各地國土資源局對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地一般都不予辦理過戶登記手續(xù),形成“宅基地交易結(jié)束,物權(quán)不受保護”的被動局面,受讓人在受讓宅基地使用權(quán)后僅享有債權(quán),因土地政策規(guī)定無法使宅基地發(fā)生物權(quán)變動。(4)允許宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押,有利于改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。 故在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部實現(xiàn)抵押權(quán)是可能的。因為宅基地使用權(quán)是一種特殊的用益物權(quán),按照現(xiàn)行法律規(guī)定宅基地使用權(quán)期限沒有限制,故應在立法層面上進一步探討,建議立法規(guī)定,實現(xiàn)抵押權(quán)時抵押權(quán)人對抵押物的占有和使用最長的期限,參照土地承包經(jīng)營期限三十年的規(guī)定,這樣抵押人不會永遠失去宅基地。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。因我國農(nóng)村社會保障體系尚未形成,為保護耕地,保護農(nóng)民,制度設計初衷是保護農(nóng)民,但最后效果卻是導致農(nóng)民權(quán)利的貧困,最終損害了農(nóng)民的利益,加大了農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民的收入差距,農(nóng)民的融資成本價加大,渠道狹窄,有必要進一步研究和探討。主要有三種觀點:第一種觀點認為,應當允許宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押,否則,宅基地使用權(quán)將成為農(nóng)民的“死產(chǎn)”,不利于真正保護農(nóng)民利益。禁止非同村村民之間進行宅基地轉(zhuǎn)讓不符合法律的平等原則。 (二)、非同村村民之間進行宅基地轉(zhuǎn)讓問題(2)用地指標少,村民需求量大。 (一)、同村村民之間宅基地轉(zhuǎn)讓問題《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準”根據(jù)上述規(guī)定,農(nóng)民出賣、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承擔相應的法律后果。 本文僅就宅基地使用權(quán)的法律特征、轉(zhuǎn)讓與抵押問題作一粗淺探討。本文認為宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)屬性,主體具有特定身份性,權(quán)利行使具有受限性。 (一)、用益物權(quán)屬性。 (二)、主體具有特定身份性另外,宅基地使用權(quán)的取得也需履行相應的程序,從我國現(xiàn)行法律的規(guī)定看,宅基地使用權(quán)的采取審批的方式,大致包括以下三個步驟,即使用權(quán)申請、土地使用權(quán)人同意、行政審批。因婚嫁、生育等原因,有的家庭宅基地不夠,因此千方百計擴大宅基地,出現(xiàn)了借離婚擴大宅基地的現(xiàn)象,甚至不惜受罰也要多占宅基地。允許農(nóng)民到城鎮(zhèn)受讓房屋及土地使用權(quán),而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地,另外,城鎮(zhèn)居民可自由轉(zhuǎn)讓其房屋,而農(nóng)民處分其房屋及宅基地卻受到限制,對農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民來說都是不公平的。 針對上述的觀點,筆者同意第一種意見。主要理由是(1)宅基地使用權(quán)是用益物權(quán),特別是宅基地上的房屋屬于農(nóng)民所有,應當允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓或者抵押宅基地使用權(quán)。另外,現(xiàn)有土地制度禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地,若擴大抵押權(quán)主體范圍,最終抵押權(quán)也不能實現(xiàn),如何在限制的交易范圍和交易主體條件下,使宅基地這一農(nóng)民擁有的資源得到最佳配置,遵守市場經(jīng)濟的運作規(guī)律,在一定程度上拓寬農(nóng)民的融資手段。 黃松有:《中華人民共和國物權(quán)法條文理解與適用》人民法院出版社2007年版,第