【正文】 正負零。2225層的商務公寓共有5幢，包括3幢商務公寓和2幢辦公樓，歐洲城計劃在2005年整體交付。南京地鐵二號線一期工程起于南湖路、雨潤路交叉口的中和村站，終點為馬群，設有圓通站、向興路站，2005年十運會后展開全面建設，預計于2009年全線建成通車試運行。盡管商務板塊的“十大建筑”基本開工，但到2005年，這些項目并不能全部真正營運?！眑 對于日前南京大力打造河西CBD，可以說河西新城的發(fā)展、城市副中心的建立與完善都關系到CBD的成敗。l 三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢：與亞東、江寧相比，河西離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，將來還有三條地鐵線進入。l 一是有高標準的規(guī)劃藍圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來的南京市是由主城——仙西、江北、江寧三個新市區(qū)——若干個外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。l 商務中心板塊。在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三區(qū)”的戰(zhàn)略指導下。由于地區(qū)政府的利益原因驅動，江北地區(qū)的土地投放和開發(fā)建設處在一個高度無序的狀態(tài)，從全國知名的地產航母開發(fā)的幾千畝的大盤，到私營業(yè)主開發(fā)的幾十畝的項目，密密麻麻的排列在浦珠路沿線，在進來的兩年中，江北的房地產市場將是一個巨大的戰(zhàn)場。目前麒麟鎮(zhèn)樓盤定位大都是普通住宅，開盤均價在3000元左右，除江北以外價格最低，可以說是南京房價的第二盆地。l 仙林板塊近幾年來，仙林板塊圍繞大學城做足了文章。初步統(tǒng)計在將來的兩年中寧南地區(qū)將會推出將近200萬平方米的樓盤。盡管現(xiàn)在說“價格戰(zhàn)”三個字還為時尚早，但市場觀察人士樂觀地認為，伴隨著買賣關系的逆轉，商界慣用的“價格戰(zhàn)”早晚會現(xiàn)身石城。如今，河西地區(qū)早就沒有單價低于5000元的房子了，剛剛在河西拿到地的開發(fā)商也相當高調，動輒六七千、七八千。l 城東南板塊　　得天獨厚的地緣優(yōu)勢讓城東南板塊在新東郊區(qū)域內舉足輕重，區(qū)域內的項目以精品概念占據(jù)南京房地產的高端市場，成為其它板塊參照的對象。結果上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不能排除南京市的一些過熱苗頭或者是隱患存在。 土地市場繼續(xù)升溫178。中小樓市投資者獲利回吐，增加市場供應?！　∨涮自O施要求更高，成本上升。隨著南京經濟高速增長和居民收入的顯著提高、住房補貼發(fā)放到位和金融支持力度加大，市民經濟預期看好，改善居住條件群體在逐漸擴大，并成為穩(wěn)定房市的主力軍，有部分中高收入的階層將原有的住宅進行更新?lián)Q代，購買第二、第三居所，這部分購房需求大約在300萬平方米。 市場供給預測2004年是省委省政府提出的“沿江開發(fā)”戰(zhàn)略，市委市政府提出“一城三區(qū)”建設進入全面實施、關鍵階段的一年，也是政府通過增加土地投放、加大經濟適用房和中低價房建設調控市場初見成效的一年。178。178。這是國內首次對城市房地產開發(fā)投資潛力進行評估并作出排名。 2003年住宅銷售熱點區(qū)域，即從行政劃分上看依次為江寧區(qū)、鼓樓區(qū)、白下區(qū)；從板塊劃分上看又以江寧、城中、河西板塊居多；從土地級別上看，以六級、五級和二級地為主，最高的占市場份額28%，最少份額占6%左右。同時，由于政府加大城市建設、加快舊城改造力度（全年共完成國有土地拆遷項目115個，加上集體土地拆遷，）、契稅調整、企業(yè)改制等原因，全年市場需求旺盛，同比增長34%。全市存量房交**，交**，％％。此外，正如文件名稱所示，它還提出要“促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展”18號文依然強調“加強房地產貸款監(jiān)管”，“加強房地產開發(fā)項目貸款審核管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放房地產貸款；加強對預售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。l 銷售時間緊迫。l 分期開發(fā)、分散種類（如辦公、住宅、商業(yè)、酒店等）的交叉銷售推廣會加大項目的推廣難度及推廣費用的投入，難以形成真正的產品合力。找出與項目優(yōu)勢、客戶需要、市場認可相吻合并能引起轟動和關注的營銷推廣主動脈，從而可以使項目的骨架和血肉、靈魂等銜接變得順暢自如、水到渠成，不生硬，不做作。金石地產始終認為，精湛、貼切的產品理念是營銷成功的基石，若產品力能在整個產品價值系統(tǒng)中優(yōu)勢特出，則一切營銷策略與執(zhí)行便能水到渠成。在產品唯一性的前提下實現(xiàn)真正的營銷差異化，在未來的營銷戰(zhàn)中獲得市場先機。深刻理解符合本案特定客戶喜好的生活習慣、生活方式和生活狀態(tài)，與他們的內心深處產生理念上的共鳴。必須找到一個主線把上述多重產品幾個方面直接串連起來，確保在實際銷售的過程中不至于出現(xiàn)雜亂無章的情況。l 在明年十運會之前，大量的炒家怕“后奧體時代”的到來，紛紛拋出“新二手房”，這將使整個區(qū)域在沒有強大的升值保證和未來切實規(guī)劃的現(xiàn)狀下產生難以預料的銷售難度和結果。121號令的意圖就是通過收緊房地產信貸的銀根，以防范金融風險、提前消除房地產泡沫。其中市區(qū)（不包括原三縣）共新發(fā)商品房銷售許可證225個。地塊單價成交在2003年又創(chuàng)新高，小粉橋地鐵物業(yè)地塊單價達22000元/平方米。2003南京市商品住宅供求總量基本平衡，供求結構基本合理，但也存在價格比例、區(qū)域結構不平衡潛在因素，需要通過市場來自發(fā)調節(jié)。主城區(qū)內商品住宅均價在5000元左右，市中心少數(shù)高檔公寓達到8000元/平方米，環(huán)境較好的高檔別墅價位在15000元/平方米左右。 大城市的另一大特點是對周邊地區(qū)具有集聚效應。近年來，南京經濟快速發(fā)展，城市建設、拆遷改造不斷加快，住房貨幣化制度改革進一步深入，以及城市居民生活水平不斷提高，城市化進程加快對住宅的巨大需求；流動人口增長對住宅的巨大需求；居民消費結構調整帶動住房消費的發(fā)展；銀行寬松的信貸政策，以及房改政策的有利推動。這使得需求有向低端市場和高端市場兩極發(fā)展的趨勢。 市場需求預測近幾年來，南京新建商品房市場有效需求主要包括危舊房改造和拆遷需求、房地產投資需求、改善居住條件購房需求以及城市化進程購房需求等四個方面。l 市場價格走勢預測178。　　2003年房地產市場供不應求局面將會延續(xù)到2004年上半年。 1～6月份,企業(yè)投資個數(shù)新增59家,達到299家,比去年同期增加120家，％。 項目開發(fā)資金充裕，自有資金份額低　　 從南京市開發(fā)企業(yè)上半年當期資金來源結構中，不難發(fā)現(xiàn)，房地產開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)項目的貸款加定金及預收款(絕大部分為信貸資金)幾乎達到七成，如果再加上建筑施工企業(yè)對開發(fā)項目墊資所占信貸資金及開發(fā)企業(yè)自身流動資金貸款進入開發(fā)項目，則信貸資金占資金供應量的比重更高，開發(fā)與銷售中大量依賴信貸資金，使得銀行金融資本風險加大，開發(fā)中的投機因素增高，這種極不穩(wěn)定的資金鏈非常脆弱，經不起市場需求的波動，一旦出了問題，后果將難以預料。其中江寧板塊由于先天優(yōu)勢明顯，規(guī)模大，發(fā)展早，配套好一直處于南京周邊板塊中的領頭羊地位。綜觀南京房市的歷次漲價風潮，無一不是從河西開始。今后兩年將有450萬至500萬平米的住宅進入市場，這個體量相當于去年前三季度南京市（含江寧、江北）商品住宅銷售面積總和。初步統(tǒng)計在將來的兩年中河西地區(qū)將會推出將近500萬平方米的競爭樓盤。l 城北板塊城北地區(qū)是南京最差的地區(qū)，地區(qū)環(huán)境和人文環(huán)境都比較差，房地產的開發(fā)行是一支不容樂觀。馬群和麒麟鎮(zhèn)錦繡花園紫桂園開盤兩天售出20余套；陽光之旅二期開盤引起火爆搶購……種種跡象表明，麒麟鎮(zhèn)板塊正大受追捧。隨著市區(qū)規(guī)劃的延展，臨近環(huán)陵路富人區(qū)，周邊群山環(huán)繞的環(huán)境優(yōu)勢也將得以凸現(xiàn)，業(yè)內人士認為，馬群地區(qū)將有望成為低密度、低價位住宅的熱點區(qū)域。理想的話，未來的新城區(qū)中心商務區(qū)將建成花園式商務社區(qū)。奧體板塊心理價位已突破5000元，面對中高端市場，金馬酈城的熱銷，在給周邊開發(fā)企業(yè)帶來壓力的同時，無疑也增強了他們的信心。中部地區(qū)建成約100公里的道路；完成6個泵站的改擴建及12條河道的整治；重點建設金陵中學河西分校、奧體新城中小學等學校；建設2所區(qū)級醫(yī)院1所大型老年公寓、4個社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術館等。體育盛會的舉辦與運動場館建設對河西房地產有著不可估量的影響。隨著城市的發(fā)展，南京作為長三角中心城市的地位將吸引越來越多的內資、外資，相應對中央商務區(qū)的發(fā)展提出了更高的要求，新街口地區(qū)由于現(xiàn)有條件及規(guī)劃的限制，很難再有更大的發(fā)展。在經濟全球化的背景下，CBD建設必須與時俱進，拓展新功能，探索新模式。但是目前的市場需求不足以對應南京超過220萬寫字樓的供應量，供大于求成定局。l 標志性建筑之二：南京歐洲城　　由江蘇信達置業(yè)有限公司投資建設，位于河西中央商務區(qū)，建筑面積32萬平方米。聯(lián)強國際大廈是河西十大標志建筑之一，總建筑面積6萬平方米，其中15層裙樓及地下商業(yè)用房3萬平方米。已經開工建設。目前已經動工，計劃在2005年十運會之前交付使用。l 奧體中心的概念是目前被各個開發(fā)商爭相運用的重點，廣告訴求點主要集中在奧體、地鐵、江景。開盤當天上午，推出的套型最低價已達4530元/平方米，當天下午就只有4700元/平方米至5000多元/平方米的戶型，最高價實則達到6100元/平方米。l 奧體新城：一期16棟多層已經售出，價格在41004900，小高層在年中開盤，一期1千多戶已有4000多的登記。在 5月動工，10月開盤銷售。l 萬達華府：正在做市場調查、前期定位等工作，具體方案還有待斟酌，上市時間也不好確定。再有的世紀星園、圓通花園在周邊項目高價徘徊的情況下，會采取如何的行動，就取決于房市的發(fā)展和他們的態(tài)度。人們可以在十多個項目中從容不迫的挑選合適的房子。l 本案以規(guī)模論，必然是市域樓盤。而本案的推出，是影響區(qū)域樓市的關鍵，其將成為任何區(qū)域個案的競品。l 生活機能嚴重匱乏。在完成了初始的住宅市場構筑后，南京房地產住宅產品更是向著更適合居住，更具人性化的設計方向發(fā)展。正如前述，在城市人口的外移過程中，每個外城區(qū)域也將面臨著居住人群階層等級的分流。綜上，本區(qū)域必須以開發(fā)高品質住宅為目標，才能在一片荒地上獲得成功。從產品、景觀、規(guī)劃、營銷等各個方面都要堅定不移的“將奧林匹亞進行到底”！l 對生活方式及生活品質的引導，好于單純的產品推廣大盤開發(fā)與銷售，光依賴于華麗的包裝與營銷上的點子，終不能支撐漫長的銷售周期。l 高品質開發(fā)帶來的追加成本挑戰(zhàn)經濟基礎決定上層建筑。且，高素質人群導入的趨勢已十分明顯和必然，其對于生活質量與選擇何種生活方式十分注重。試想：未來光本案就會有超過萬人在此日常生活，其所需要的各項生活配套都是一個大問題。規(guī)劃建設寫字樓250萬平方米，共12萬雇員使用，共容納1200個公司。二、拉德方斯的歷史拉德方斯的開發(fā)建設始于1958年，并于當年成立了拉德方斯公共規(guī)劃機構（簡稱拉德方斯規(guī)劃處），政府要求用30年的時間，將拉德方斯區(qū)建設成為一個可以工作、居住、娛樂的設施齊全的現(xiàn)代化商務中心，并使之成為2000年巴黎的“櫥窗”。并且建立起了占地32萬平米的超級公園區(qū)，想要把商務建筑鋼筋鐵骨的外衣披上一層綠意，想讓這里從事商業(yè)和辦公的人們能夠有時間去呼吸、擁抱大自然。這是質的變化，是生活，是生活為多形式的建筑產品增加了活力，為政府花巨資規(guī)劃建設的景觀、道路賦予了真正的生命力。美國芝加哥大學哲學博士、工商管理博士說，在經濟整合的過程中。另外，在建立商務區(qū)的時候，目的就是要吸引外國投資，所以在這個商務區(qū)一定要建立起能夠吸引投資的便利的條件。實際上，雖然政府對經濟起到宏觀調控的作用，但在市場經濟條件下，經濟的控制能力往往也集中在一些大的金融、貿**、保險等跨國公司總部云集的地域。曼哈頓CBD主要分布在該區(qū)內曼哈頓島上的老城（Downtown）, 中城（Midtown）, 著名的街區(qū)是格林威治街和第五大街?！　　‰S著城市的發(fā)展，在西部建了許多辦公樓、住宅樓、展覽中心等，且修建了穿過市中心區(qū)的地鐵。為控制、緩解中心區(qū)過分集中的狀態(tài)，同時結合周邊地區(qū)發(fā)展需要，1958年下半年東京都政府提出建設副都心（即新宿、澀谷、池袋）的設想，并首先從新宿著手。由于新宿是東京都的一個交通樞紐，共有9條地鐵線路由此經過，日客流量超過了300萬人，預計，隨著新超高建筑的完成和12號地鐵環(huán)線等交通線路的建成使用，新宿的日客流量將超過400萬人。 與周邊同類項目比，本案的自身優(yōu)勢資源不多，在必須確保連續(xù)。具體如下：216。目前，商業(yè)、辦公及寫字樓建筑面積為200多萬平方米，并形成東京的一大景觀超高層建筑群（共有40棟大廈），其中不乏百米以上的摩天大樓。在這些擴展的地區(qū)中，旨在為擁擠的市中心區(qū)分擔壓力，規(guī)劃機構加強了交通運輸網的建設，如把地鐵和其它鐵路交通的出入口與新建辦公機構相連接，同時把人行道和商店設置在地下，并與地鐵出入口直接相連。中城是曼哈頓的豪華居住區(qū)，帝國大廈，克萊斯勒大廈，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在這個區(qū)。因此，CBD實際上是市場經濟體制下一個經濟的樞紐機構 六、時代特征：商務中心區(qū)從上世紀二十年代演變至今，其構造、功能、建設等方面都發(fā)生了很大變化。 二、地段特征：因為是需要，它的樓價、地價在這個城市新區(qū)域內開始時處于一個平穩(wěn)的攀升期，但經歷過一段成熟的發(fā)展后應該是最高的。作為商務區(qū)，想給大家舉一個例子，也就是美國的曼哈頓，人們心里上把曼哈頓分成幾個區(qū)，一個就是華爾街，在華爾街有很多的股票交**所、大銀行，經濟事務所，都聚集在這個區(qū)里面，另外還有法律、會計、專賣店。拉德方斯成為以商務辦公為主，兼有會展、政府辦公、商業(yè)、娛樂、旅游、酒店、高檔居住功能的歐洲最大的商務生活區(qū)之一。此法一出，蕭條的拉德方斯區(qū)漸漸恢復了一些人氣和商機，但是離政府的期望值有遠遠的距離。由于拉德方斯區(qū)位于巴黎郊外，開發(fā)之前建設混亂，交通線分割，還有大量的倉庫、車間等。 目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里，共10家；，；在公園區(qū)建設住宅5588套，；；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。值得提醒的是，本案作為區(qū)域內的大案，周邊市場情況于本案的參考價值并非在于未來的潛在競爭，而是需求狀況的預判參考。l 30余萬住宅面積的本案，是一個市級大盤。換言之，沒有高品質的產品力締造也就無法達成對具較高購買力