【正文】 產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。各資質(zhì)等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得越級承擔任務。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應向建設行政主管部門申請驗收。對不符合條件的，提請工商行政管理部門處理。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)公司設立的條件總的來說：一、新設房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應注意的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。新設房地產(chǎn)企業(yè)，取得的是《暫定資質(zhì)證書》，不同資質(zhì)等級的企業(yè)可以承接的業(yè)務范圍不同，具體要求是：一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。第八條房地產(chǎn)開發(fā)項目應當根據(jù)城市規(guī)劃、年度用地計劃和市場需求確定，并經(jīng)批準立項。建設行政主管部門在收到申請三十日內(nèi)組織有關部門進行綜合驗收，驗收合格后方可交付使用。 《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。第十九條　企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。第八條超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。土地開發(fā)主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的條件　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備以下條件：?。ㄒ唬┯凶约旱拿Q和組織機構；?。ǘ┯泄潭ǖ慕?jīng)營場所；?。ㄈ┯蟹蠂鴦赵阂?guī)定的注冊資本；?。ㄋ模┯凶銐虻膶I(yè)技術人員；?。ㄎ澹┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定的其他條件?！。ǘ┖献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。凡有上述行為的，建設行政主管部門應當責令改正，并依據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》進行處罰。對于住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目，還應當按照有關規(guī)定進行綜合驗收。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)應具備的條件?。ㄒ唬┳再Y本不低于２０００萬元； ?。ǘ氖路康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營３年以上；　（三）近３年房屋建筑面積累計竣工１５萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；?。ㄋ模┻B續(xù)３年建筑工程質(zhì)量合格率達１００％；?。ㄎ澹┥弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１０萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；?。┯新毞Q的建筑、結(jié)構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于２０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于１０人，持有資格證書的專職會計人員不少于３人；?。ㄆ撸┕こ碳夹g、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；　（八）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅 使用說明書》制度；　（九）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 　（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前１個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢制度　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度。 對違反資質(zhì)管理制度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處罰?。ㄒ唬┢髽I(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處５萬元以上１０萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。在一個單位工程中滿足規(guī)定交工要求的專業(yè)工程，可征得發(fā)包人同意，分階段竣工驗收。 房地產(chǎn)開發(fā)工程的單項工程竣工驗收　　房地產(chǎn)開發(fā)工程的單項工程竣工驗收是指在一個總體建設項目中，一個單項工程或一個車間，已按設計圖紙規(guī)定的工程內(nèi)容完成，能滿足生產(chǎn)要求或具備使用條件，承包人向監(jiān)理人提交工程竣工報告和工程竣工報驗單經(jīng)確認后，應向發(fā)包人發(fā)出交付竣工驗收通知書，說明工程完工情況、竣工驗收準備情況、設備無負荷單機試車情況，具體約定交付竣工驗收的有關事宜。 全部工程竣工驗收的主要任務：　（一）負責審查建設工程的各個環(huán)節(jié)驗收情況；?。ǘ┞犎「饔嘘P單位（設計、施工、監(jiān)理等）的工作報告； ?。ㄈ忛喒こ炭⒐n案資料的情況；　（四）審地察驗工程并對設計、施工、監(jiān)理等方面工作和工程質(zhì)量、試車情況等做綜合全面評價。 何謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)　　狹義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，是指雙方當事人約定,由一方提供建設用地的使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發(fā)土地，建設房地產(chǎn)等項目，共擔風險，共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。 ?。ㄈ┩恋厥褂脵嗳宋唇?jīng)有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應當認定合同無效。 與掛靠經(jīng)營相關的建筑領域民事糾紛的種類　（一）因施工隊欠材料、勞務費等引起的合同欠款糾紛；在這一類案件中，根據(jù)民事訴訟法意見規(guī)定，建筑單位和施工隊負責人應為共同被告，債權人可以同時起訴掛靠人和被掛靠單位，但根據(jù)當事人起訴自愿原則，債權人也可只起訴掛靠人或被掛靠單位，人民法院不能依職權追加被告。?。ㄈ┮虮粧炜康慕ㄖ髽I(yè)欠掛靠施工隊工程款及施工隊欠建筑企業(yè)管理費、墊付材料 費等引起的掛靠合同糾紛。 　　聯(lián)建合同效力因土地使用權取得方式及土地性質(zhì)不同而不同，如果土地方的土地使用權是出讓取得的，在土地方取得國有土地使用證的前提下，雙方辦理了土地使用權變更登記，合同即生效；如果土地使用權是劃撥取得的，則簽訂的聯(lián)建合同須經(jīng)政府批準，辦理聯(lián)建審批手續(xù)，并由投資方辦理土地使用權出讓手續(xù)，否則合同無效。 　　廣義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，是指任何由兩方合作進行房地產(chǎn)開發(fā)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行商品房的開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收應遵循的規(guī)定?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應當在收到申請后一個月內(nèi)組織有關部門進行綜合驗收；?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量責任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔?？⒐を炇涨?，承包人要按照國家規(guī)定，整理好全部竣工資料并完成現(xiàn)場竣工驗收的準備工作，明確提出交工要求，發(fā)包人應按約定的程序及時組織正式驗收。?。ㄈ┱麄€建設項目已按設計要求全部建設完成，符合規(guī)定的建設項目竣工驗收標準，可由發(fā)包人組織設計、施工、監(jiān)理等單位進行建設項目竣工驗收，中間竣工并已辦理移交手續(xù)的單項工程，不再重復進行竣工驗收?！。ㄈ┢髽I(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以１萬元以上３萬元以下的罰款：　　隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；　　涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。 　　一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構負責。注：申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級資質(zhì)應具備的條件?。ㄒ唬?注冊資本不低于１００萬元；　（二） 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營１年以上；　（三）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達１００％；　（四