【正文】 據(jù)不同的設(shè)計(jì)要求選用合適的涂刷工藝和工具按要求選用對應(yīng)的涂料進(jìn)行底涂、中涂和面涂施工中注意有效濕接及重涂時(shí)間，一般自上而下以分格縫、陰陽角、落水管為界根據(jù)基底條件及施工方法，按說明比例用配套稀釋劑（油性涂料）或潔凈水（水性涂料）稀釋，切勿過度稀釋■ 關(guān)注施工溫度和涂料補(bǔ)貨：涂料施工時(shí)要求基底表面溫度10℃ (內(nèi)墻)或5 ℃ (外墻)，同時(shí)應(yīng)小于50℃ 。是防止不平衡變形造成外墻涂料開裂和外墻面磚脫落的重要手段之一外墻分格縫并不是傳統(tǒng)理解的水平分層設(shè)置縱向設(shè)置同樣是設(shè)計(jì)不能忽略的控制要點(diǎn)■ 應(yīng)綜合考慮成本因素（質(zhì)量成本），根據(jù)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，正確選擇結(jié)構(gòu)墻體與圍護(hù)墻體之間的關(guān)系外圍護(hù)墻盡可能選擇鋼筋混凝土外墻外圍護(hù)結(jié)構(gòu)墻體應(yīng)盡可能選擇燒結(jié)磚，盡量不用加氣塊等線性變形系數(shù)較大的輕型砌體根據(jù)結(jié)構(gòu)需要留置的結(jié)構(gòu)洞口，宜采用素混凝土■ 外窗滲漏是導(dǎo)致外墻滲漏的主要因素?fù)?jù)國內(nèi)一些知名地產(chǎn)企業(yè)客戶服務(wù)部門的統(tǒng)計(jì)，外墻滲漏的投訴中90%源于外窗的滲漏。在施工時(shí)暗埋電管等應(yīng)放入上下鋼筋網(wǎng)片之間施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn)■ 加強(qiáng)混凝土工程的管理：混凝土澆筑期間，應(yīng)加強(qiáng)混凝土振搗，防止混凝土不密實(shí)產(chǎn)生裂縫采用泵送混凝土?xí)r，為滿足泵送要求，水灰比應(yīng)較高。在高層建筑沉降量較大時(shí)，往往貼在磚保護(hù)墻上的卷材不動，而底板卷材隨主體下沉，在底板與外墻轉(zhuǎn)角處卷材會被拉裂，極易產(chǎn)生滲漏。避免澆筑混凝土?xí)r被擠偏或扭曲、卷邊橡膠止水帶接頭搭接處應(yīng)粘結(jié)牢固，避免形成滲水薄弱環(huán)節(jié)橡膠止水帶應(yīng)注意成品保護(hù)，避免被刺破，尤其是箍筋安裝時(shí)橡膠止水帶與柱箍筋或梁箍筋沖突時(shí)，應(yīng)與設(shè)計(jì)聯(lián)系，在柱梁中采用復(fù)合箍或雙支箍，為橡膠止水帶的完整預(yù)留出槽形橡膠止水帶周邊的混凝土應(yīng)澆筑密實(shí)■ 施工縫處的工藝控制要點(diǎn)：止水鋼板應(yīng)加工成“〔”狀，鋼筋不宜穿止水鋼板，采取補(bǔ)焊的方法無法保證質(zhì)量。一般在主樓與裙房交界處靠近主樓處，或先施工主樓后施工連通的地下車庫交界靠近主樓處等，都需要設(shè)置沉降后澆帶。微膨脹防水劑，％的膨脹，只能堵塞砼毛細(xì)孔，對于砼蜂窩孔洞無能為力■ 地下水位與地下室防水設(shè)計(jì)的關(guān)系問題 ：地下室底板在地下水位以上，認(rèn)為沒有地下水，就不必考慮防水。參與監(jiān)督并審查依據(jù)技術(shù)方案內(nèi)容進(jìn)行的施工班組質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交底、施工工藝交底、成品保護(hù)交底并根據(jù)專項(xiàng)技術(shù)方案制定對應(yīng)的監(jiān)理專項(xiàng)細(xì)則，明確監(jiān)理檢驗(yàn)的對應(yīng)責(zé)任人■ 一些“樣板引路”管理上的誤區(qū)：樣板引路不是為了做一個(gè)合格的樣板，而是為了保證大面積施工的有效質(zhì)量控制■ 施工樣板引路管理的原則：對關(guān)鍵工序施工樣板、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施工樣板、交摟標(biāo)準(zhǔn)房、材料樣板等應(yīng)采取類似傳統(tǒng)制造業(yè)的樣品制造質(zhì)量控制措施，在施工過程中必須堅(jiān)持樣板引路施工樣板是設(shè)計(jì)圖紙全面、細(xì)致的檢查過程。但其對于結(jié)合工程質(zhì)量控制和工序質(zhì)量控制的管理方面，其與中海、萬科等還是有一定的差距向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■ 甲方工程管理深度與工程供方的關(guān)系：房地產(chǎn)企業(yè)與工程供方面對的客戶不一樣，決定雙方對工程質(zhì)量的認(rèn)識上差異在當(dāng)前工程外部資源管理能力不足的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理必須深入到通過監(jiān)理或直接對承建商的管理體系、技術(shù)措施等方面進(jìn)行監(jiān)督管理，強(qiáng)調(diào)施工環(huán)節(jié)的過程控制。提前確定項(xiàng)目工程管理全過程的綱領(lǐng)性指導(dǎo)文件。在之前用卡以前，員工們一般到月底都有余額，尤其是女員工，可節(jié)省20元左右呢。僅能對進(jìn)入施工階段后的進(jìn)度進(jìn)行管理，無法保障項(xiàng)目開發(fā)總體進(jìn)度目標(biāo)■ 房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系應(yīng)解決的問題：公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題當(dāng)年度公司層面的經(jīng)營與管理安排問題項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營工作計(jì)劃問題圍繞項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)作業(yè)計(jì)劃問題公司、項(xiàng)目和專業(yè)計(jì)劃的協(xié)同，以及各時(shí)間段工作任務(wù)的溝通落實(shí)問題■ 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃的三級管理體系要求：按房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)不同階段管理要求劃分一級計(jì)劃：《項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃》二級計(jì)劃：《項(xiàng)目工程總控計(jì)劃》三級計(jì)劃：《項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃》■ 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃的三級管理體系要求：按房地產(chǎn)企業(yè)各業(yè)務(wù)部門專業(yè)計(jì)劃協(xié)同要求劃分工程部門權(quán)責(zé)范圍內(nèi)的工程控制類計(jì)劃或工程實(shí)施類計(jì)劃相關(guān)業(yè)務(wù)部門權(quán)責(zé)范圍內(nèi)的工程保障類計(jì)劃或業(yè)務(wù)專業(yè)實(shí)施類計(jì)劃■ 一級計(jì)劃：《項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃》編制目的：根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目收益目標(biāo)，確定項(xiàng)目開發(fā)周期，核定項(xiàng)目資金需求和開發(fā)周期成本、控制項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)編制時(shí)間：對企業(yè)意向土地或意向項(xiàng)目進(jìn)行投資分析或項(xiàng)目可研分析階段也可在企業(yè)取得土地或項(xiàng)目后用于確定項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)編制依據(jù)：企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)收益目標(biāo)、設(shè)計(jì)部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案（明確產(chǎn)品類型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、市政配套要求）和設(shè)計(jì)目標(biāo)計(jì)劃編制部門：工程管理部門及相關(guān)業(yè)務(wù)保障部門編制深度：工程控制計(jì)劃編制深度：項(xiàng)目開工、結(jié)構(gòu)177。就很難對其進(jìn)行有實(shí)質(zhì)意義上的考核反過來，如果一個(gè)員工的工作沒有標(biāo)準(zhǔn)清晰的實(shí)質(zhì)性考核。不利于甲方工程部依據(jù)合約對施工方進(jìn)行有效的管理■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的主要工作：提要求審核實(shí)際結(jié)果與最終需求的符合性付款房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，如果連要求都提不清楚，就不可能取得好的結(jié)果■ 國家標(biāo)準(zhǔn)合同范本與補(bǔ)充協(xié)議國家建設(shè)施工合同（范本）中的合約條款大多是保護(hù)施工企業(yè)。極易產(chǎn)生外墻滲漏關(guān)鍵部位控制、薄弱環(huán)節(jié)控制■ 廁浴間穿樓板UPVC管道工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例：廁浴間大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁極其光滑。施工單位嚴(yán)格控制材料、工藝和節(jié)點(diǎn)。大量由于設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、成本合約等部門一流的工程質(zhì)量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無法由工程部門完全掌控■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程質(zhì)量管理：設(shè)計(jì)對工程質(zhì)量保障：材料對工程質(zhì)量保障：招標(biāo)采購對工程質(zhì)量保障：合約條款對工程質(zhì)量保障：成本、付款對工程質(zhì)量保障：施工階段現(xiàn)場管理質(zhì)量保障：■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程與工程進(jìn)度管理：設(shè)計(jì)對工程進(jìn)度保障：招標(biāo)采購對工程進(jìn)度保障合約條款對工程進(jìn)度保障報(bào)批報(bào)建對工程進(jìn)度保障市政工程對工程進(jìn)度保障成本、付款對工程進(jìn)度保障■ 現(xiàn)場工程部管理職責(zé)不清：相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)的甲方工程部，在權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)上既負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的工程管理，還承擔(dān)了大量的招標(biāo)采購配合（招標(biāo)文件及招標(biāo)計(jì)劃編制、招標(biāo)考察及評審）、報(bào)批報(bào)建配合及大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)、跟蹤等一系列額外工作。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。開發(fā)商為此付出巨額索賠某項(xiàng)目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計(jì)采用兩道柔性防水層。施工中甲方對很多工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗(yàn)批的控制深度，根本無法保障工程質(zhì)量■ 工序質(zhì)量控制的四個(gè)主要內(nèi)容：嚴(yán)格遵守工藝規(guī)程：施工技術(shù)、施工工藝交底、施工質(zhì)量防治措施、施工樣板檢驗(yàn)主動控制工序活動條件的質(zhì)量：明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實(shí)行工序責(zé)任管理及時(shí)檢驗(yàn)工序活動效果的質(zhì)量：施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點(diǎn)（工序停止點(diǎn)）：進(jìn)行必要的工序檢驗(yàn)批驗(yàn)收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo)■ 工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的基本要求工序控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。施工中普遍出現(xiàn)工期長、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場施工。且聚合物抗裂砂漿與外保溫層容易產(chǎn)生滲水通道解決措施三：將保溫深至框下，框固定在保溫上錯(cuò)誤：窗框在保溫上固定不穩(wěn)定，保溫層滲水通道和固定點(diǎn)滲水通道直接與室內(nèi)相連解決措施四：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)外墻增加出挑的窗垛錯(cuò)誤：按新節(jié)能規(guī)范要求窗垛也需要進(jìn)行保溫否則極易產(chǎn)生冷橋?qū)е陆Y(jié)露工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核指標(biāo)需要具體量化：從企業(yè)管理角度分析，如果對一個(gè)員工的工作不能實(shí)行量化，不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。因其施工成本需要增加20萬元，報(bào)公司成本部審批時(shí)，被成本管理人員超出“目標(biāo)”成本控制為由否決。因此要求達(dá)到養(yǎng)護(hù)條件下5天后上墻■ 項(xiàng)目工程進(jìn)度控制管控要點(diǎn)：■ 施工階段工程進(jìn)度計(jì)劃管控要點(diǎn)：■ 施工進(jìn)度計(jì)劃管理過程中存在的問題：施工過程中，制約施工進(jìn)度的除了外部資源管理因素，還包括甲方內(nèi)部的管理因素設(shè)計(jì)修改、設(shè)計(jì)變更答復(fù)時(shí)間過長設(shè)計(jì)變更洽商不及時(shí)簽發(fā)或洽商成本遲遲不予確認(rèn)設(shè)計(jì)封樣確認(rèn)不及時(shí)成本限價(jià)確認(rèn)不及時(shí)甲供物料、甲分包進(jìn)場不及時(shí)■ 合理利用項(xiàng)目例會制度解決內(nèi)部協(xié)調(diào)問題：實(shí)行以項(xiàng)目為主（項(xiàng)目工程部主導(dǎo)），各相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參加的企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目綜合例會制度（施工現(xiàn)場召開）實(shí)行本周或下周需甲方協(xié)調(diào)問題的匯總、分析和信息及時(shí)傳遞制度實(shí)行部門間無法協(xié)調(diào)解決問題的信息上報(bào)制度■ 工程合約條款中進(jìn)度管理部分內(nèi)容需要明確國家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程施工合同存在的一些缺陷施工合同范本中對工期要求僅列出：開工時(shí)間和完工時(shí)間?！斑@不可能，”他們總是搔著頭說，“我以前從來用不完。針對國家規(guī)范不明確和施工單位、監(jiān)理單位常見、易錯(cuò)等環(huán)節(jié)，提前提出具體的防控措施和施工動態(tài)管理要求。其重點(diǎn)應(yīng)審查專項(xiàng)工程質(zhì)保體系的有效性。但實(shí)際施工中對混凝土要求很苛刻，如石子含泥量不得大于1％，砂的含泥量不大于2％，砂石級配合理，即使商品砼也不是都合格。設(shè)計(jì)單位施工圖一般不會考慮施工縫。而施工單位在挖土的時(shí)候面標(biāo)高抬高20㎜。采用多層卷材時(shí)，上下兩層和相鄰兩幅卷材的接縫應(yīng)錯(cuò)開1/3幅寬。采用軟保護(hù)層，在建筑下沉?xí)r能夠起到潤滑油的作用。非伸縮縫雖然產(chǎn)生一定強(qiáng)度差異，但漿液仍能保持原狀■ 主體施工階段可能產(chǎn)生的空間尺寸偏差：開間進(jìn)深尺寸偏差凈層高偏差墻、柱垂直度、平整度偏差樓地面平整度偏差空間尺寸偏差產(chǎn)生的技術(shù)原因分析■ 開間尺寸偏差產(chǎn)生的原因：主體施工階段軸線測量定位不準(zhǔn)確主體階段模板及支撐安裝牢固度、穩(wěn)定性和垂直度控制主體施工階段對砼剪力墻板面標(biāo)高、平整度及板厚控制不準(zhǔn)確■ 層凈高偏差產(chǎn)生的原因：板底標(biāo)高控制不準(zhǔn)確樓板厚度超過設(shè)計(jì)厚度樓板模板剛度，造成板面豎向變形■ 墻、柱垂直度、平整度偏差產(chǎn)生的原因：豎向垂直線控制不準(zhǔn)確墻、柱模板限位不牢或未采取有效的限位措施模板剛度差，水平拉桿間距不足未均勻?qū)ΨQ澆筑混凝土，混凝土澆筑高度偏差■ 主體施工階段測量放線容易出現(xiàn)的問題：施工單位未按要求及時(shí)彈出標(biāo)高和軸線控制線，現(xiàn)場未做認(rèn)真標(biāo)識施工單位未按要求與基準(zhǔn)點(diǎn)復(fù)核，未做控制網(wǎng)閉合，未糾正積累誤差施工單位各種控制線、控制點(diǎn)偏少，不滿足施工控制需要施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn)■ 加強(qiáng)對施工放線的管理：監(jiān)理單位按每1層為一個(gè)檢驗(yàn)批，及時(shí)抽測施工單位的測量放線甲方工程部按每3層為一個(gè)檢驗(yàn)批，參與復(fù)測施工單位的測量放線樓板厚度偏差、門窗洞口偏差應(yīng)作為放線控制的重點(diǎn)嚴(yán)格控制現(xiàn)澆板厚度，在混凝土澆筑前應(yīng)做好現(xiàn)澆板板厚度的控制標(biāo)識，～2㎡范圍內(nèi)宜設(shè)置一處屋面工程■ 地下室防水技術(shù)措施控制要點(diǎn)：Ⅰ．設(shè)計(jì)問題對屋面防水工程質(zhì)量的影響Ⅱ．設(shè)計(jì)階段及設(shè)計(jì)審查對屋面防水工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)Ⅲ．施工階段對屋面防水工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)設(shè)計(jì)問題對屋面防水工程質(zhì)量的影響■ 倒置式屋面與工程管理現(xiàn)狀產(chǎn)生的矛盾：屋面在結(jié)構(gòu)試水合格后，按規(guī)范要求在屋面防水和保護(hù)層施工完畢后，應(yīng)將地漏口封堵嚴(yán)實(shí)做蓄水試驗(yàn)實(shí)際施工過程中，甲方往往因?yàn)楣て诰o張或現(xiàn)場操作困難，大多未做屋面淋水蓄水試驗(yàn)設(shè)計(jì)階段及設(shè)計(jì)審查技術(shù)措施控制要點(diǎn)■ 明確防水體系技術(shù)措施控制要點(diǎn)：確定屋面防水等級確定屋面防水構(gòu)造型式確定屋面防水及保溫材料設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)該表示清楚的重要節(jié)點(diǎn)■ 確定屋面防水等級：注意：別墅屬于Ⅱ級設(shè)防■ 確定屋面防水等級應(yīng)注意的誤區(qū)：別墅屬于Ⅱ級設(shè)防混凝土結(jié)構(gòu)層不得作為一道防水設(shè)防一些宣稱具備防水功能的現(xiàn)噴硬質(zhì)聚氨酯保溫層不能作為一道防水設(shè)防裝飾瓦以及不搭接的瓦不得作為一道防水設(shè)防■ 確定屋面防水構(gòu)造型式：不能忽視隔離層的作用和隔離層做法防水隔離層即浮筑層，將剛性防水層和結(jié)構(gòu)防水層分開以適應(yīng)不同變形的活動，保護(hù)防水層防水隔離層宜在防水層與屋面基層之間剛性防水層不能忽視分倉縫的設(shè)置及要求■ 確定屋面防水材料及保溫材料：屋面防水材料宜選用高聚物改性瀝青防水卷材或合成高分子防水卷材，不應(yīng)選用現(xiàn)場不易監(jiān)管和成品保護(hù)的防水涂料屋面保溫材料宜選用XPS擠塑保溫板（施工便利快捷），倒置式屋面不得選用體積吸水率大于2%的保溫材料（如水泥膨脹珍珠巖等）■ 關(guān)注屋面排水設(shè)計(jì)要求：建筑師設(shè)計(jì)平面往往不考慮水落管的數(shù)量和位置，待到做施工圖時(shí)，平面布局已定再設(shè)置水落管位。經(jīng)常出入進(jìn)行專業(yè)施工的門窗洞口，應(yīng)由總承包商采用木板等材料將門窗框保護(hù)好，防止門窗變形損壞進(jìn)行焊接作業(yè)時(shí)，應(yīng)采取有效措施，防止電焊火花損壞周圍的鋁門窗型材、玻璃、附件等材料在工程移交前，不得拆除門窗表面的保護(hù)材料■ 外墻門窗工程防滲漏檢驗(yàn)要求：忽視鋁合金門窗防水工程的專項(xiàng)驗(yàn)收，使房地產(chǎn)項(xiàng)目門窗滲漏失去了中間檢驗(yàn)環(huán)節(jié)外墻保溫施工技術(shù)措施控制要點(diǎn)■ 外墻保溫施工防滲漏、防脫落、防開裂容易忽視的細(xì)部構(gòu)造節(jié)點(diǎn)：■ 施工階段對外墻貼面磚防滲漏、防脫落工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)：■ 外墻保溫施工防滲漏、防脫落、防開裂容易忽視的細(xì)部構(gòu)造節(jié)點(diǎn)：■ 外墻保溫材料驗(yàn)收容易忽視的要點(diǎn)：上墻的EPS保溫板應(yīng)滿足陳化期要求：EPS保溫板在自然環(huán)境中的自身收縮變形時(shí)間長達(dá)60d?！痹O(shè)計(jì)階段及設(shè)計(jì)審查技術(shù)措施控制要點(diǎn)■ 確定廁浴間防水體系的技術(shù)措施控制要點(diǎn)：廁浴間應(yīng)選擇剛?cè)岵?jì)的防水體系根據(jù)工程管理特點(diǎn)，宜選用防水層在上的衛(wèi)生間防水體系工程采用同層排水的下沉式衛(wèi)生間，應(yīng)采取兩道