【正文】 即使施工現(xiàn)場嚴格按工藝要求施工，也無法保證廁浴間不發(fā)生滲漏廁浴間坡度不合理，地漏靠近門口或離浴缸、淋浴過遠，導致室內(nèi)地面積水從而發(fā)生滲漏廁浴間降板高度不夠（非同層排水），地面構(gòu)造做法未考慮暗埋水暖管線需要，構(gòu)造做法厚度不足，施工時只能在樓板上開槽暗埋管線，導致廁浴間滲漏任意取消找平層或保護層，未考慮施工現(xiàn)場工序穿插及成品保護的實際難度，產(chǎn)生滲漏隱患施工圖未標明管道穿樓板的詳細位置和具體尺寸，結(jié)構(gòu)專業(yè)與水電專業(yè)不核對，后期大量現(xiàn)場開孔造成廁浴間滲漏樓地面交界處未設(shè)與樓板同時澆筑的200㎜高混凝土泛水帶，極易通過施工縫造成廁浴間墻體滲水埋地熱水、采暖管線任意標注走向，沒有統(tǒng)一從廁浴間門口進入，施工時穿過墻面防水泛水產(chǎn)生滲漏廁浴間墻面防水層泛水高度考慮不足，加之墻體材料選用變形系數(shù)較大的輕型砌體，造成衛(wèi)生間墻面滲漏廁浴間防水構(gòu)造做法表示不清，沒有構(gòu)造做法說明，造成施工質(zhì)量技術(shù)要求不明確產(chǎn)生滲漏關(guān)鍵構(gòu)造防水節(jié)點設(shè)計簡單套用標準圖集，未明確表示實際的構(gòu)造做法和關(guān)鍵的防滲漏控制措施，施工質(zhì)量標準不統(tǒng)一產(chǎn)生滲漏隱患埋地管材選用不當（ 如選用PPR管做采暖管道，相對壽命低、熱伸縮系數(shù)大 ），加上墊層厚度不足造成保護層厚度不夠，張拉基層或防水層造成衛(wèi)生間滲漏衛(wèi)生間墻面抹灰設(shè)計未注明或誤用混合砂漿，產(chǎn)生滲漏隱患廁浴間門檻未考慮暗埋管線保護層厚度與衛(wèi)生間高差要求之間的關(guān)系，后剔鑿后修補存在滲漏隱患■ 《建筑室內(nèi)防水技術(shù)規(guī)程》CECS196：. “有填充層的廚房，下沉式衛(wèi)生間宜在結(jié)構(gòu)板面和地面飾面層下設(shè)置兩道防水層”■ 先施工墊層，埋管線再做防水層還是先施工防水層，做保護層，再埋管線的優(yōu)劣對比：■ 室內(nèi)暗埋采暖、熱水管道敷設(shè)要求：室內(nèi)埋地管道的埋置深度不宜小于300mm■ 衛(wèi)生間門檻處防水構(gòu)造要求：衛(wèi)生間防水在降板的臺階處應上翻，與衛(wèi)生間門口平，防水面高差不小于2㎝■ 先施工防水層、做保護層，再埋管線：廁浴間門口處的防水節(jié)點、其它防水節(jié)點施工完畢后極易遭到進廁浴間管道安裝破壞進廁浴間管道在保護層上無法打管卡固定牢固，管道埋深受墊層厚度制約后期無法調(diào)整進廁浴間管道無法從墻面出管，否則將破壞防水層施工相對便利，暖氣、熱水支管出地面不需做要止水臺及聚氨酯油膏嵌縫后續(xù)維修相對便利，無需破壞防水層■ 先施工墊層，埋管線再做防水層：維修管道需要破壞防水層，維修成本較高廁浴間門口處的防水節(jié)點雖然能夠處理，但因管道剔鑿布置及后修補極易產(chǎn)生開裂破壞防水層施工相對復雜，管道墻地面交界折彎出容易產(chǎn)生開裂形成防水薄弱點。國家標準圖集中無規(guī)范的標準節(jié)點圖，如設(shè)計圖紙沒有節(jié)點詳圖設(shè)計，不能綜合建筑設(shè)計、節(jié)能設(shè)計、防水設(shè)計、門窗設(shè)計綜合考慮飄窗的防滲漏問題。避免出現(xiàn)板面龜裂現(xiàn)澆板澆筑后，應在12h內(nèi)進行覆蓋和澆水養(yǎng)護，養(yǎng)護時間不得少于7d；對摻用緩凝型外加劑的混凝土，不得少于14d■ 出現(xiàn)樓板裂縫的整治措施：～：～，此裂縫寬度對結(jié)構(gòu)強度不會有影響，但為了防止空氣與水腐蝕鋼筋，確保住宅樓的結(jié)構(gòu)安全，減少業(yè)主投訴，有必要對裂縫進行封閉。為此應該用柔性有彈性的保護層，叫軟保護層。此類問題在屋面防水中也時常出現(xiàn)。施工后澆帶的位置宜選在結(jié)構(gòu)受力較小的或施工較簡單的部位，如一般在梁、板跨度內(nèi)的三分之一處 。水的來源一是：雨水構(gòu)成的表層滯水，因回填土不密實，地表水匯集到地下室周圍；二是地下室附近有水、暖管溝，充滿了水，這些水進人地下室。施工樣板可在實體內(nèi)進行，由于時間組織等問題也可通過大比例模型實現(xiàn)施工樣板管理要求必須在招標文件中提前約定，對需要實施樣板的材料、關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序應明確其相應樣板管理要求。在項目施工過程中，甲方非常有必要把這些做法和要求告知施工單位和監(jiān)理單位，避免再犯同樣的錯誤。實質(zhì)上相當于甲方版本的《施工組織設(shè)計》，并作為招標文件技術(shù)標評審要求的重要組成部分輸出至投標方要求其響應■ 《工程管理指導書》編制的目的及用途：《工程管理指導書》是項目施工前對項目工程管理進行的全方位、全過程、整體的管理策劃《工程管理指導書》能夠提前確定甲方項目工程部工程管理的質(zhì)量、進度、成本等管理體系要求《工程管理指導書》能夠提前確定甲方、施工方項目工程管理的重點、難點。員工們也認為刷卡方便。確認后報公司總經(jīng)理審批■ 《項目工程保障計劃》編制容易忽視的環(huán)節(jié)：項目工程保障計劃需要的是各相關(guān)業(yè)務部門業(yè)務過程關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制的作業(yè)計劃，而不是業(yè)務部門的目標成果計劃項目工程保障計劃應考慮內(nèi)部評審周期、合約簽訂及審批周期、施工準備周期、總分包現(xiàn)場工序交接周期等項目工程保障計劃應考慮政府、行業(yè)管理部門審批存在著一定的不確定性■ 三級計劃：《項目施工進度控制計劃》編制目的：指導施工單位施工，約定關(guān)鍵工序、關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點控制、總分包交叉作業(yè)、甲供物資、分包進場等作為招標文件及合約文件的附件要求投標方相應編制時間：施工圖出圖后（可不必完成施工圖強審）編制依據(jù)：施工圖及《項目工程總控計劃》編制部門：項目工程管理部門編制深度：在《項目工程總控計劃》的基礎(chǔ)上核定修正并應增加的內(nèi)容按層、按工序、按工種確定施工順序分析總包單位不同階段基礎(chǔ)人（工種）、機、料需求明確技術(shù)方案先行、工程樣板、總分包工序交接、工序檢驗批、隱蔽工序驗收等企業(yè)工程管理要求■ 《項目施工進度控制計劃》容易忽視的環(huán)節(jié)：合理的施工技術(shù)間歇必須予以考慮：◆ 樁基：成樁后28天達到齡期，開始試樁◆ 砼：㎜2后才能上人◆ 加氣塊砌筑：砌筑前1天應澆水濕潤，2天砌完，7天后頂磚，15天后（含頂磚的時間）才能開始粉刷◆ 內(nèi)墻剔槽填塞：內(nèi)墻剔槽填塞加釘抗裂鋼絲網(wǎng)后，5天后方可分層粉刷◆ 分層粉刷：分層粉刷，每層間隔5天◆ 防水：表干時間（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和實干時間（聚氨酯24h、JS防水涂料8h）◆ 地坪：養(yǎng)護7天后方可上人■ 《項目施工進度控制計劃》容易忽視的環(huán)節(jié)：對有齡期、陳化期要求的乙供材料應約定進場：◆ 輕質(zhì)砌塊：輕質(zhì)砌塊多為水泥膠凝增強的塊材，以28天強度為標準設(shè)計強度。即使最后勉強完成了，也與最初的目標相去甚遠■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度計劃管理的基本流程：計劃、執(zhí)行、評估、改進■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進度管理的基本原則：運用目標管理、責任管理與過程管理的方法對公司各部門、各專業(yè)計劃等與工程進度計劃管理相關(guān)的活動進行全面的規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整目標管理根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營目標，以項目按質(zhì)按期交付為各相關(guān)業(yè)務部門的最終工作目標以交付為各部門的最終目標，是為了避免各業(yè)務部門之間過于強調(diào)部門職責和部門利益，不能從整體思考項目利益■ 一個維護公司利益、控制施工成本的案例：某項目工程部計劃采取一項新的樁基施工技術(shù)，經(jīng)過專業(yè)技術(shù)論證，可以加快工程建設(shè)進度。有效的利用合同范本允許的補充協(xié)議，對協(xié)議條款精心設(shè)計，是關(guān)系到工程管理最終效果好壞的重要因素■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程合約條款設(shè)計涉及的一些合同：建設(shè)工程施工合同建設(shè)工程委托監(jiān)理合同設(shè)備安裝合同物資采購合同■ 國家標準施工合同范本存在的缺陷：問題一：工程質(zhì)量目標不清晰國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)合約中約定的工程質(zhì)量要求大多填寫為：合格、優(yōu)良或達到＊＊＊杯要求■ 補充協(xié)議應明確施工檢驗的質(zhì)量目標標準：實行以客戶驗房標準為導向的工程質(zhì)量目標明確并細化質(zhì)量目標的重點要求，避免施工單位在施工及交驗過程中與甲方產(chǎn)生歧義■ 國家標準施工合同范本存在的缺陷：問題二：關(guān)于工程質(zhì)量管理的約定條款過于籠統(tǒng)，不能滿足甲方施工現(xiàn)場實際工程管控的具體需求，不能幫助甲方一線管理人員指導監(jiān)管施工單位的質(zhì)量生產(chǎn)活動對施工方無工程質(zhì)保體系的管理要求對施工方無工程質(zhì)量過程管控的管理要求無關(guān)鍵工序質(zhì)量控制、檢驗批驗收、質(zhì)量停止點設(shè)置等管理要求無工程質(zhì)量標準、規(guī)范、企業(yè)工程標準等明確執(zhí)行優(yōu)先順序的管理約定對施工單位不遵守合約質(zhì)量控制管理要求缺乏除經(jīng)濟處罰外的有效制約手段■ 如補充協(xié)議不對合同范本的缺陷進行修正：施工單位管理人員不到位或不合格，管理人員配備不能滿足甲方的工程質(zhì)量管控需要施工單位工程無質(zhì)保體系或不健全，工程質(zhì)量管理責任劃分不明確施工單位不重視施工過程的工程質(zhì)量控制，以包代管，導致甲方及監(jiān)理的人員成為施工單位的質(zhì)檢員施工單位不重視關(guān)鍵工序質(zhì)量控制、檢驗批驗收質(zhì)量控制，不重視技術(shù)方案先行、樣板引路等質(zhì)量手段的應用施工單位不重視總分包工序交接質(zhì)量控制和分包工程成品質(zhì)量保護措施的管理施工單位以工程常規(guī)或國家沒有明確約定等理由拒絕甲方工程精細化管理要求■ 國家標準施工合同范本存在的缺陷：問題三：房屋交付質(zhì)量與施工單位的考核管理脫鉤，只罰不獎的合約條款對施工方促進作用不明顯■ 國家標準建設(shè)工程委托監(jiān)理合同存在的缺陷：工程監(jiān)理質(zhì)量目標不清晰，監(jiān)理責任與監(jiān)理合約對于質(zhì)量管理的責任和要求主要是滿足甲方對承包方的質(zhì)量目標管理要求。幾乎沒有人愿意去當施工單位的總工房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年項目開發(fā)，往往積累了大量的工程經(jīng)驗教訓。項目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏■ 對上述案例的共性（簡單小結(jié)）：采購環(huán)節(jié)未考慮工程構(gòu)造做法對材料的特殊要求，不考慮工程施工現(xiàn)場管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關(guān)材料的兼容性匹配要求屬于以采購質(zhì)量責任為主的工程質(zhì)量事故■ 對上述案例的共性（簡單小結(jié)）：招標文件、合約文件對施工質(zhì)量管控的質(zhì)量標準、技術(shù)要求、重點及特殊工藝要求工程檢驗管理要求等沒有明確約定施工過程中施工方案審批環(huán)節(jié)存在缺陷屬于以招標、合約文件條款設(shè)計與現(xiàn)場施工管理雙重責任的工程質(zhì)量事故■ 通過設(shè)計預防解決飄窗滲漏的示例：飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？針對飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預防措施和質(zhì)量控制方法？■ 對飄窗防滲漏案例的簡單小結(jié)：實際工程施工過程中，過于強調(diào)甲方工程師和監(jiān)理工程師的不間斷檢查和不疏漏部檢查，在當前環(huán)境背景下，幾乎不現(xiàn)實實際施工過程中，要求勞務工人百分之百嚴格按規(guī)范、圖集和施工工藝要求進行施工，在當前勞務素質(zhì)背景下，幾乎不現(xiàn)實施工質(zhì)量控制深度需要加強■ 施工現(xiàn)場質(zhì)量管理方法有待提高：國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的施工現(xiàn)場質(zhì)量管理，主要依靠隱蔽驗收、分部分項工程驗收等事后檢驗的管理方法。圖紙設(shè)計審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗收，甲方閉水試驗復檢合格，項目交付后不足一個月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴。 專業(yè)資料分享 龍湖地產(chǎn)工程精細化管理第一部分、工程精細化管理提出的背景第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題第三部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理要點剖析第四部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量精細化管理應用講解第五部分、不同施工階段的質(zhì)量管控重點第一部分：精細化管理提出的背景外部資源背景對工程管理的要求■ 外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響設(shè)計單位對工程管理的影響監(jiān)理單位對工程管理的影響施工單位的工程管理的影響國家現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)、業(yè)務流程對工程管理的影響客戶驗房需求工程管理的影響該項目施工圖屋面防水設(shè)計除構(gòu)造做法要求外，其余均為細部節(jié)點圖集引注思考60秒：防水設(shè)計在構(gòu)造做法上存在哪些問題？思考60秒：倒置式屋面最大的設(shè)計隱患是什么？設(shè)計上如何解決倒置式屋面存在的隱患？思考60秒:該設(shè)計圖紙什么部位存在嚴重的設(shè)計隱患？為什么？思考60秒:該設(shè)計圖紙存在什么設(shè)計質(zhì)量問題？對工程質(zhì)量有何影響？■ 一些其他地產(chǎn)公司曾經(jīng)出現(xiàn)的設(shè)計錯誤：設(shè)計施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點詳圖及構(gòu)造節(jié)點要求思考60秒該設(shè)計圖紙什么部位存在嚴重的設(shè)計隱患？為什么？■ 監(jiān)理單位對工程管理的影響盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)理費用遠低于設(shè)計費、銷售代理費，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展■ 監(jiān)理單位對工程管理的影響哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的區(qū)域？如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？監(jiān)理檢驗批驗收和隱蔽工程驗收的管理區(qū)別？■ 施工單位對工程管理的影響建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資本低資信差，質(zhì)量保證體系形同虛設(shè)。一個不屬于龍湖地產(chǎn)的項目案例 某項目外墻設(shè)計有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機：圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方工程部復檢合格。即使工程管理人員在施工階段采取過程巡視，在其檢驗范圍、檢驗時間、檢驗要求均無法保證的前提下，其檢驗效果根本無法保障，工程質(zhì)量也無法得到有效控制■ 施工階段應加強工序檢驗的過程質(zhì)量控制：工程項目的施工過程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成。在某些工藝、工法、工序要求及質(zhì)量通病防治措施上，往往領(lǐng)先于施工企業(yè)■ 地下室防水關(guān)鍵節(jié)點施工工法控制的示例：地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。監(jiān)理合約中應將甲方對施工單位的質(zhì)量目標及檢驗要求作為監(jiān)理合約附件予以明確對關(guān)鍵質(zhì)量控制的細節(jié)重視度不足：部分甲方工程管理人員忽視關(guān)鍵質(zhì)量細節(jié)的控制，對工程質(zhì)量細節(jié)需要關(guān)注的重點不清工程質(zhì)量管理過程中如不了解設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位常見的管理錯誤，對一些關(guān)鍵的質(zhì)量細節(jié)進行重點管控，往往一個小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患■ 一個關(guān)于門窗滲漏的細節(jié)處理：此部位在國家標準圖集中沒