【正文】 核心與主線(xiàn)，（4） 推廣表現(xiàn)核定以銷(xiāo)售目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)、其表現(xiàn)應(yīng)附合項(xiàng)目整體形象，且最大程度促進(jìn)銷(xiāo)售。 梯隊(duì)干部培養(yǎng)計(jì)劃確定部門(mén)梯隊(duì)干部培養(yǎng)計(jì)劃，確定下屬梯隊(duì)干部人員的人選，合理安排培養(yǎng)方向及具體培養(yǎng)手段。售樓處設(shè)定與布置、示范單位選定與裝修、模型、樓書(shū)及海報(bào)制作。 人員培訓(xùn)，人員綜合培訓(xùn)及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。協(xié)助銷(xiāo)售人員進(jìn)行客戶(hù)接洽、談判、簽約及各項(xiàng)目銷(xiāo)售及售后服務(wù)。根據(jù)部門(mén)服務(wù)對(duì)象及服務(wù)功能性的區(qū)別，同時(shí)需要建立循環(huán)性的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。(一)組織結(jié)構(gòu)根據(jù)行政管理結(jié)構(gòu)的要求，營(yíng)銷(xiāo)組織的首要前提是建立垂直性的部門(mén)建制。定期向發(fā)展商反饋現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售情況、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，負(fù)責(zé)與發(fā)展商各部門(mén)的調(diào)協(xié)和商洽。其職能包括：人力資源管理、計(jì)劃任務(wù)制定、推廣控制及評(píng)估、銷(xiāo)售管理及協(xié)調(diào)、簽約及后續(xù)工作。 推廣計(jì)劃制定與銷(xiāo)售計(jì)劃掛鉤的推廣費(fèi)用、推廣節(jié)奏、推廣費(fèi)用配比。根據(jù)工作開(kāi)展需要，制定下月度辦公、推廣費(fèi)用開(kāi)支計(jì)劃。使之能根據(jù)個(gè)案的特性評(píng)估出一個(gè)高效的推廣途徑，推廣手法及時(shí)段性推廣重點(diǎn)，讓企劃能迅速地調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)步驟及并為下一步營(yíng)銷(xiāo)方案的開(kāi)展提供參考。4. 評(píng)估方式客戶(hù)效應(yīng)評(píng)估及廣告效益評(píng)估通常以圖表及數(shù)據(jù)方式給出。 2 銷(xiāo)售控制 把握銷(xiāo)售導(dǎo)向，指導(dǎo)銷(xiāo)售人員規(guī)范銷(xiāo)售口徑嚴(yán)格執(zhí)行活動(dòng)規(guī)劃。市場(chǎng)報(bào)告 時(shí)刻把握市場(chǎng)脈博、深入了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，把握一手市場(chǎng)資料，形成總體市場(chǎng)分析報(bào)告。（5）違約處理 對(duì)違約客戶(hù)進(jìn)行協(xié)調(diào)和處理，必要時(shí)通過(guò)法律途徑解決。216。房屋的建筑面積包括使用面積和公共面積二個(gè)部分。216。早上好！xxx，請(qǐng)問(wèn)有什么幫到您？請(qǐng)問(wèn)先生/小姐怎么稱(chēng)呼？二、對(duì)來(lái)電查詢(xún)客戶(hù)進(jìn)行電話(huà)銷(xiāo)售服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)語(yǔ)言稱(chēng)呼來(lái)電者以姓氏稱(chēng)呼來(lái)電者或簡(jiǎn)單了解來(lái)電者需要。3. 通過(guò)隨口招呼，區(qū)別客戶(hù)真?zhèn)?，了解所?lái)的區(qū)域和接受的媒體。2. 用自己的熱忱與誠(chéng)懇感染客戶(hù)，努力與其建立相互信任的關(guān)系。6. 在客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品有認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說(shuō)服他下定金購(gòu)買(mǎi)。8. 不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報(bào)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理通過(guò)。二、注意事項(xiàng)1. 暫未成交或未成交的客戶(hù)依舊是客戶(hù)，銷(xiāo)售人員都應(yīng)態(tài)度親切，始終如一。3. 根據(jù)客戶(hù)成交的可能性，將其分類(lèi)為：A很有希望/B有希望 /C一般/D希望渺茫等四個(gè)級(jí)，以便日后有重點(diǎn)地追蹤訪(fǎng)詢(xún)。3. 將第一次追蹤情況詳細(xì)記錄在案，便于日后分析判斷。3. 帶客戶(hù)到簽約室。二、注意事項(xiàng)1. 與現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理和其他銷(xiāo)售人員密切配合，制造并維持現(xiàn)場(chǎng)氣氛。2. 再次確定簽約日期，將簽約日期和簽約金額填寫(xiě)于認(rèn)購(gòu)書(shū)上。重開(kāi)新定單；填上原收據(jù)號(hào)。5. 簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時(shí)相應(yīng)抵扣已付定金。4. 簽合同最好由購(gòu)房戶(hù)自己填寫(xiě)具體條款，并一定要其本人簽名蓋章。3. 同開(kāi)發(fā)商代表協(xié)調(diào)，結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)。男同事頭發(fā)長(zhǎng)度不得超過(guò)耳朵，不留怪異發(fā)型，不得染發(fā)。前臺(tái)睡覺(jué)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)罰款20元，坐姿不端正經(jīng)勸說(shuō)無(wú)效罰款20元。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)罰款20元。不許銷(xiāo)售代表把自己接的客戶(hù)轉(zhuǎn)為代理公司，否則未結(jié)傭金停發(fā)。e. 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪(fǎng)的客戶(hù)負(fù)責(zé)接待的銷(xiāo)售代表應(yīng)首先詢(xún)問(wèn)“您在此之前是否打過(guò)電話(huà)？及您以前是否來(lái)過(guò)？”如客戶(hù)表示聯(lián)系過(guò)，接待人員要問(wèn)清楚與之聯(lián)系過(guò)的銷(xiāo)售代表，如客戶(hù)記不清，請(qǐng)客戶(hù)從名片中辨認(rèn)，如客戶(hù)還認(rèn)不出，該客戶(hù)輪為正常排序。如果客戶(hù)第二次過(guò)來(lái)，接待過(guò)的業(yè)務(wù)員不在，負(fù)責(zé)接訪(fǎng)的同事可以接待，但是一定要第一時(shí)間通知原來(lái)接待過(guò)客戶(hù)的業(yè)務(wù)員，如果當(dāng)日成交則傭金一人一半。抗震級(jí)。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。 第九條 土地使用權(quán)出讓?zhuān)仨毞贤恋乩每傮w規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。 第十三條 土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 第十九條 國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。 【章名】 第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； （三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； （四）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第三十二條 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)商品房的銷(xiāo)售管理工作。 第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人?！∩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：　　（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；　　（二）商品房基本狀況；　?。ㄈ┥唐贩康匿N(xiāo)售方式；　?。ㄋ模┥唐贩?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；　　（五）交付使用條件及日期；　　（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；　?。ㄆ撸┕┧⒐╇?、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；　?。ò耍┕才涮捉ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸屬；　?。ň牛┟娣e差異的處理方式；　?。ㄊ┺k理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；　　（十一）解決爭(zhēng)議的方法；　?。ㄊ┻`約責(zé)任；　?。ㄊ╇p方約定的其他事項(xiàng)。房屋交付時(shí)，　套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。第二十一條 按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，　并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。三、 繪制房地平面圖：一律按《北京市地籍測(cè)繪規(guī)則》中的圖式要求進(jìn)行繪制，如標(biāo)注層數(shù)與實(shí)際層數(shù)不符，要在括號(hào)內(nèi)標(biāo)注出實(shí)際層數(shù)。六、 填寫(xiě)登記表：（一） 填寫(xiě)“北京市房地登記表”：依照《北京市房地產(chǎn)登記測(cè)繪細(xì)則》中的要求進(jìn)行填寫(xiě)。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。（八） 圖書(shū)館的書(shū)庫(kù)按書(shū)架計(jì)算建筑面積。（十六） 封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積?！。ǘ?檢修、消防等用的室外爬梯。（四） 構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、圓庫(kù)、地下人防干、支線(xiàn)等。（十七） 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線(xiàn)水平面積計(jì)算建筑面積，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積?！。ㄊ?舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。（三） 多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻水平面積計(jì)算。如標(biāo)注層數(shù)與實(shí)際層數(shù)不符，要在部位及房號(hào)欄中顯示，實(shí)際層數(shù)要加注括號(hào)。五、 精度要求：房屋建筑面積測(cè)算誤差MP，不得超過(guò)計(jì)算結(jié)果。第四章 銷(xiāo)售代理第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。第十八條 商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下統(tǒng)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷(xiāo)售管理工作。 第三十三條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng) 附件二： 商品房銷(xiāo)售管理辦法第一章　總則第一條 為了規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。 第二十一條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。 土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。 第十一條 土地使用權(quán)出讓?zhuān)墒小⒖h人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。 第五條 房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。附件一： 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（1995年1月1日）【章名】 目 錄 　 第一章 總 則 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥 第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第四章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 一般規(guī)定 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押 第四節(jié) 房屋租賃 第五節(jié) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理第六章 法律責(zé)任 第七章 附 則 【章名】 第一章 總 則 第一條 為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。如果該業(yè)務(wù)員在成交前認(rèn)出此客戶(hù)，該客戶(hù)當(dāng)日成交，傭金一人一半。f. 早9：00之前晚4：00之后，到訪(fǎng)的客戶(hù)由值班人員接待，不記入輪接排序。1. 接聽(tīng)電話(huà)a. 銷(xiāo)售代表每天輪流負(fù)責(zé)接聽(tīng)電話(huà)，將客戶(hù)情況登記在《來(lái)電登記表》上，盡量詳細(xì)記錄客戶(hù)的姓名，需求面積，信息獲知途徑等。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)罰款20元。上班其間外出，要跟銷(xiāo)售主管請(qǐng)假，并填寫(xiě)外出登記。不穿制服或不戴胸卡，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)每次罰款20元。5. 生意不在情誼在，送客送至大門(mén)外或電梯間。6. 解釋合同條款時(shí)，在情感上應(yīng)側(cè)重于客戶(hù)的立場(chǎng)，讓其有認(rèn)同感。7. 同開(kāi)發(fā)商代表協(xié)調(diào)幫助客戶(hù)辦理銀行貸款事宜。二、注意事項(xiàng)1. 填寫(xiě)完畢后，再次檢查戶(hù)別、面積、總價(jià)、定金、簽約日等是否正確。4. 詳細(xì)告訴客戶(hù)簽約日的各種注意事項(xiàng)和所需帶齊的各類(lèi)證