【正文】 核心與主線，（4） 推廣表現(xiàn)核定以銷售目標為出發(fā)點、其表現(xiàn)應(yīng)附合項目整體形象，且最大程度促進銷售。 梯隊干部培養(yǎng)計劃確定部門梯隊干部培養(yǎng)計劃，確定下屬梯隊干部人員的人選，合理安排培養(yǎng)方向及具體培養(yǎng)手段。售樓處設(shè)定與布置、示范單位選定與裝修、模型、樓書及海報制作。 人員培訓(xùn)，人員綜合培訓(xùn)及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。協(xié)助銷售人員進行客戶接洽、談判、簽約及各項目銷售及售后服務(wù)。根據(jù)部門服務(wù)對象及服務(wù)功能性的區(qū)別，同時需要建立循環(huán)性的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。(一)組織結(jié)構(gòu)根據(jù)行政管理結(jié)構(gòu)的要求，營銷組織的首要前提是建立垂直性的部門建制。定期向發(fā)展商反饋現(xiàn)場銷售情況、市場動態(tài)，負責(zé)與發(fā)展商各部門的調(diào)協(xié)和商洽。其職能包括：人力資源管理、計劃任務(wù)制定、推廣控制及評估、銷售管理及協(xié)調(diào)、簽約及后續(xù)工作。 推廣計劃制定與銷售計劃掛鉤的推廣費用、推廣節(jié)奏、推廣費用配比。根據(jù)工作開展需要，制定下月度辦公、推廣費用開支計劃。使之能根據(jù)個案的特性評估出一個高效的推廣途徑，推廣手法及時段性推廣重點，讓企劃能迅速地調(diào)整營銷步驟及并為下一步營銷方案的開展提供參考。4. 評估方式客戶效應(yīng)評估及廣告效益評估通常以圖表及數(shù)據(jù)方式給出。 2 銷售控制 把握銷售導(dǎo)向，指導(dǎo)銷售人員規(guī)范銷售口徑嚴格執(zhí)行活動規(guī)劃。市場報告 時刻把握市場脈博、深入了解競爭對手，把握一手市場資料，形成總體市場分析報告。（5）違約處理 對違約客戶進行協(xié)調(diào)和處理，必要時通過法律途徑解決。216。房屋的建筑面積包括使用面積和公共面積二個部分。216。早上好！xxx，請問有什么幫到您？請問先生/小姐怎么稱呼？二、對來電查詢客戶進行電話銷售服務(wù)標準目標語言稱呼來電者以姓氏稱呼來電者或簡單了解來電者需要。3. 通過隨口招呼，區(qū)別客戶真?zhèn)危私馑鶃淼膮^(qū)域和接受的媒體。2. 用自己的熱忱與誠懇感染客戶，努力與其建立相互信任的關(guān)系。6. 在客戶對產(chǎn)品有認可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說服他下定金購買。8. 不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報經(jīng)現(xiàn)場經(jīng)理通過。二、注意事項1. 暫未成交或未成交的客戶依舊是客戶，銷售人員都應(yīng)態(tài)度親切，始終如一。3. 根據(jù)客戶成交的可能性，將其分類為：A很有希望/B有希望 /C一般/D希望渺茫等四個級，以便日后有重點地追蹤訪詢。3. 將第一次追蹤情況詳細記錄在案，便于日后分析判斷。3. 帶客戶到簽約室。二、注意事項1. 與現(xiàn)場經(jīng)理和其他銷售人員密切配合，制造并維持現(xiàn)場氣氛。2. 再次確定簽約日期，將簽約日期和簽約金額填寫于認購書上。重開新定單；填上原收據(jù)號。5. 簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時相應(yīng)抵扣已付定金。4. 簽合同最好由購房戶自己填寫具體條款，并一定要其本人簽名蓋章。3. 同開發(fā)商代表協(xié)調(diào)，結(jié)清相關(guān)款項。男同事頭發(fā)長度不得超過耳朵，不留怪異發(fā)型，不得染發(fā)。前臺睡覺一經(jīng)發(fā)現(xiàn)罰款20元，坐姿不端正經(jīng)勸說無效罰款20元。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)罰款20元。不許銷售代表把自己接的客戶轉(zhuǎn)為代理公司，否則未結(jié)傭金停發(fā)。e. 對現(xiàn)場來訪的客戶負責(zé)接待的銷售代表應(yīng)首先詢問“您在此之前是否打過電話？及您以前是否來過？”如客戶表示聯(lián)系過，接待人員要問清楚與之聯(lián)系過的銷售代表，如客戶記不清，請客戶從名片中辨認，如客戶還認不出，該客戶輪為正常排序。如果客戶第二次過來，接待過的業(yè)務(wù)員不在，負責(zé)接訪的同事可以接待，但是一定要第一時間通知原來接待過客戶的業(yè)務(wù)員，如果當日成交則傭金一人一半?？拐鸺墶５?，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。 第九條 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。 第十三條 土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。 第十九條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。 【章名】 第三章 房地產(chǎn)開發(fā) 第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當具備下列條件： （一）有自己的名稱和組織機構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營場所； （三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 第三十二條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布。第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國商品房的銷售管理工作。 第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人?！∩唐贩抠I賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：　　（一）當事人名稱或者姓名和住所；　?。ǘ┥唐贩炕緺顩r；　?。ㄈ┥唐贩康匿N售方式；　?。ㄋ模┥唐贩績r款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；　?。ㄎ澹┙桓妒褂脳l件及日期；　?。┭b飾、設(shè)備標準承諾；　　（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；　?。ò耍┕才涮捉ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸屬；　?。ň牛┟娣e差異的處理方式；　?。ㄊ┺k理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；　?。ㄊ唬┙鉀Q爭議的方法；　　（十二）違約責(zé)任；　?。ㄊ╇p方約定的其他事項。房屋交付時，　套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。第二十一條 按建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，　并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。三、 繪制房地平面圖：一律按《北京市地籍測繪規(guī)則》中的圖式要求進行繪制，如標注層數(shù)與實際層數(shù)不符，要在括號內(nèi)標注出實際層數(shù)。六、 填寫登記表：（一） 填寫“北京市房地登記表”：依照《北京市房地產(chǎn)登記測繪細則》中的要求進行填寫。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。（八） 圖書館的書庫按書架計算建筑面積。（十六） 封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積?！。ǘ?檢修、消防等用的室外爬梯。（四） 構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。（十七） 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積?！。ㄊ?舞臺燈光控制室按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。（三） 多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻水平面積計算。如標注層數(shù)與實際層數(shù)不符，要在部位及房號欄中顯示，實際層數(shù)要加注括號。五、 精度要求：房屋建筑面積測算誤差MP，不得超過計算結(jié)果。第四章 銷售代理第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。 第三十三條 國家實行房地產(chǎn)價格評 附件二： 商品房銷售管理辦法第一章　總則第一條 為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 第二十一條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。 土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 第十一條 土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。 第五條 房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。附件一： 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（1995年1月1日）【章名】 目 錄 　 第一章 總 則 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥 第三章 房地產(chǎn)開發(fā) 第四章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 一般規(guī)定 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押 第四節(jié) 房屋租賃 第五節(jié) 中介服務(wù)機構(gòu) 第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理第六章 法律責(zé)任 第七章 附 則 【章名】 第一章 總 則 第一條 為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。如果該業(yè)務(wù)員在成交前認出此客戶，該客戶當日成交，傭金一人一半。f. 早9：00之前晚4：00之后，到訪的客戶由值班人員接待，不記入輪接排序。1. 接聽電話a. 銷售代表每天輪流負責(zé)接聽電話，將客戶情況登記在《來電登記表》上，盡量詳細記錄客戶的姓名，需求面積，信息獲知途徑等。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)罰款20元。上班其間外出，要跟銷售主管請假，并填寫外出登記。不穿制服或不戴胸卡，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)每次罰款20元。5. 生意不在情誼在，送客送至大門外或電梯間。6. 解釋合同條款時，在情感上應(yīng)側(cè)重于客戶的立場，讓其有認同感。7. 同開發(fā)商代表協(xié)調(diào)幫助客戶辦理銀行貸款事宜。二、注意事項1. 填寫完畢后，再次檢查戶別、面積、總價、定金、簽約日等是否正確。4. 詳細告訴客戶簽約日的各種注意事項和所需帶齊的各類證