北京市高級人民法院關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的兩個會議紀(jì)要及問答(完整版)
【正文】 行政審判適用法律問題的解答（二） 針對全市法院行政案件的審判中出現(xiàn)的新情況和新問題，為統(tǒng)一全市法院行政審判執(zhí)法尺度，經(jīng)研究，現(xiàn)就一些突出問題解答如下。農(nóng)村房屋買賣糾紛在近幾年在審判實踐中做出來相應(yīng)調(diào)整。審理此類案件應(yīng)實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實；同時要認(rèn)識到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾?！眹彝恋毓芾砭諿1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。主要理由是： 首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的?！ ∨c會者同時認(rèn)為，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！ √卮思o(jì)要。該會議紀(jì)要同時明確了“尊重歷史，照顧現(xiàn)實”、“注重判決的法律效果和社會效果”以及”“綜合權(quán)衡買賣雙方的利益”等認(rèn)定合同無效之后的處理原則。因此，農(nóng)村私有房屋買的買賣應(yīng)認(rèn)定為有效。在合同無效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補償所獲得的利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成的利益失衡；對買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的，應(yīng)對其添附價值進行合理補償；買受人確實無房居住的，應(yīng)予以妥善安置。此類案件的處理，可視行政登記行為的具體特點、情況分別作出判決駁回原告訴訟請求、撤銷、確認(rèn)無效或者以其他方式予以處理。 公民、法人或者其他組織起訴行政機關(guān)要求履行法定職責(zé)的案件，該行政機關(guān)是否具有相應(yīng)具體的管理職權(quán)有爭議，法院開庭審理后如何進行裁判？ 答：此類案件經(jīng)法院開庭審理，查明該行政機關(guān)確實不具有法律、法規(guī)，或者規(guī)章授予的該項具體職權(quán)的，法院應(yīng)裁定駁回起訴?！侗本┦袑嵤粗腥A人民共和國殘疾人保障法〉辦法》第七條規(guī)定，區(qū)、縣殘疾人聯(lián)合會根據(jù)國家規(guī)定的殘疾標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放殘疾人證。但是如果該類行為對行政管理相對人的權(quán)利、義務(wù)產(chǎn)生實際影響的，屬于受案范圍?！ ?什么情況下法院應(yīng)裁定對具體行政行為不予執(zhí)行？ 答：申請法院強制執(zhí)行的具體行政行為如果存在下列情況之一的，法院應(yīng)裁定不予執(zhí)行：（1）申請強制執(zhí)行的具體行政行為無效；（2）具體行政行為明顯違法；（3）具體行政行為不具有可執(zhí)行內(nèi)容；（4）存在不宜執(zhí)行的其他情形。8?！ 》ㄔ涸趯Ψ窃V執(zhí)行行政案件的審查中，如何判斷具體行政行為是否存在明顯違法？ 答、明顯違法是指：（1）具體行政行為明顯缺乏事實根據(jù)；（2）具體行政行為的作出明顯違反法定程序并損害被執(zhí)行人合法權(quán)益；（3）具體行政行為明顯缺乏法律依據(jù)。法院對已開庭審理的案件作出裁判。 公民、法人或者其他組織對殘疾人證上所記載的監(jiān)護人有爭議，應(yīng)當(dāng)按照民法通則及其實施意見等相關(guān)規(guī)定予以解決?！ 》ㄔ涸趯徖砩婕稗r(nóng)村房屋買賣的有關(guān)土地行政案件時，如果存在原告起訴時已經(jīng)不是本村村民，或者在本村另有宅基地的，應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：如果涉及的農(nóng)村房屋買賣合法有效，且存在原告起訴時已經(jīng)不是本村村民，或者已經(jīng)轉(zhuǎn)為居民，或者在本村另有宅基地等情況，可認(rèn)定其與具體行政行為無法律上的利害關(guān)系，裁定駁回起訴。因此，婚姻登記機關(guān)所實施的婚姻登記行為確屬違法的，法院應(yīng)作出確認(rèn)婚姻登
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