【正文】 策和穩(wěn)健的貨幣政策，以此拉動(dòng)內(nèi)需，效果積極。 市場(chǎng) 目標(biāo)： 項(xiàng)目形象塑造，加強(qiáng)市場(chǎng)認(rèn)同感，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)促銷(xiāo)。 加強(qiáng)道路交通管理設(shè)施建設(shè)，建成一座完善的交通管理監(jiān)控中心，優(yōu)化市區(qū)道路行車(chē)組織，合理利用城市道路空間，完善路標(biāo)、安全誘導(dǎo)及保障設(shè)施，采用新技術(shù)，逐步實(shí)現(xiàn)城市道路交通管理現(xiàn)代化。建國(guó)以來(lái)，這里先后筑成了長(zhǎng)達(dá) 20 公里的環(huán)灘大壩和 10 公里的柏油馬路，并穿過(guò)黃河支流，把蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 18 雁灘和市區(qū)連成一體。但據(jù)目前形勢(shì)來(lái)看， 2020 年的雁灘依然會(huì)保持 “ 看客風(fēng)格 ” ，溫?zé)?適度地在地產(chǎn)界保持自己的特色，穩(wěn)步當(dāng)中尋求發(fā)展。 雁灘片區(qū)發(fā)展至今，不論是房地產(chǎn)業(yè)界還是家居建材行業(yè)抑或蘭州的人居歷史，雁灘片區(qū)的上方一直縈繞著一道被敬仰的光環(huán)。萊茵小鎮(zhèn)、 天慶國(guó)際商務(wù)大廈、中廣目前蘭州大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還未意識(shí)到公司發(fā)展的重要性，而未能與實(shí)踐很好地結(jié)合。 (4)、差別化。開(kāi)發(fā)行業(yè)中大魚(yú)吃小魚(yú)的態(tài)勢(shì)已然顯現(xiàn)，快魚(yú)吃慢魚(yú)也是早晚的事。人口的數(shù)量、品質(zhì)、所受教育都不一樣。在這樣一個(gè)變動(dòng)的時(shí)代里，是否具備市場(chǎng)的細(xì)分及掌握變動(dòng)的能力成為發(fā)展的關(guān)鍵。在住房消費(fèi)上將會(huì)逐步轉(zhuǎn)向環(huán)境、綠化、物業(yè)管理較好的小區(qū)住宅，逐步追求實(shí)力強(qiáng)，信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的品牌住房。同發(fā)達(dá)城市和其他大部分省會(huì)城市相 比，蘭州的地價(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)。 銷(xiāo)售成交分析 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 10 （ 1） 、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)： 2020 年蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量統(tǒng)計(jì) 說(shuō)明： 數(shù)據(jù)來(lái)源：蘭州市房管局官方網(wǎng)站 數(shù)據(jù)時(shí)間： 2020 年 1 月 1 日 — 2020 年 12 月 26 日 因?qū)嶋H操作原因，本表數(shù)據(jù)較實(shí)際成交有 1— 2個(gè)月的時(shí)間滯后 2020 年蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量（面積）柱狀圖 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 來(lái)自甘肅省統(tǒng)計(jì)局題為《 (2020 年 )110 月城關(guān)區(qū)房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長(zhǎng)》的報(bào)告中給出以下數(shù)據(jù)： 110 月，（城關(guān)區(qū)）商品房銷(xiāo)售面 積 1015730 平方米，同比增長(zhǎng) %；其中，住宅銷(xiāo)售面積 969773 平方米，同比增長(zhǎng) %。蘭州目前商品房?jī)r(jià)格漲幅整體回落，商品房?jī)r(jià)格進(jìn)入穩(wěn)步合理的調(diào)整階段。 因此可以看出，在政策層面上， 07 年與 0 0 0 06 年相比較調(diào)控的力度有所減弱，除 了人們所關(guān)注的《物權(quán)法》的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響深遠(yuǎn)外，其他政策更多側(cè)重于更為廣泛的整體貨幣政策。 （六）、 2020 年 8 月 國(guó)發(fā)〔 2020〕 24 號(hào) 回歸保障 住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。金 融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。 今年以來(lái)，蘭州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。在戶(hù)籍總?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人；農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，比上年減少 萬(wàn)人。 國(guó)內(nèi)貿(mào)易和物價(jià) 方面： 積極開(kāi)拓市場(chǎng)，推進(jìn) 城鄉(xiāng) 市場(chǎng)體系建設(shè)，大力實(shí)施商貿(mào)重點(diǎn)工程建設(shè)，流通現(xiàn)代化進(jìn)程步伐加快。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為 ％，市屬工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為 ％。非公經(jīng)濟(jì)增加值 億元，增長(zhǎng) ％，占全市 GDP 的比重為 ％。出臺(tái)了關(guān)于做好豬肉等副食品生產(chǎn)供應(yīng)等一系列穩(wěn)定價(jià)格的措施?？紤]到小區(qū)建成后，其用戶(hù)多數(shù)為擁有一定文化層次和的人群，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，除了注意建筑本身質(zhì)量外，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車(chē)場(chǎng)，娛樂(lè)中心及安保措施。另外，在住宅的戶(hù)型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶(hù)需求的多種戶(hù)型，避免單一，同時(shí)，要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。出臺(tái)了一批節(jié)能降耗的措施，關(guān)停了一批小火電、小水泥、小煤礦等，提高了環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻。 圖 1 2020 年至 2020 年國(guó)民生產(chǎn)總值 單位：億元 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年2 0 .6 1 2 2 .1 3 2 2 .7 3 2 6 .0 92 7 4 .9 7 2 4 9 .9 9 2 9 0 .3 83 3 6 .0 82 0 9 .0 7 2 9 4 .9 23 2 5 .3 63 7 0 .5 9第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 由圖 1 可知，蘭州市經(jīng)濟(jì)仍保持良好快速的發(fā)展，人均 GDP 也處于穩(wěn)步上升階段。 固定資產(chǎn) 投資 方面： 加大招 商引資力度，積極營(yíng)造良好的投資 環(huán)境 ，重大項(xiàng)目建設(shè)取得顯著成效。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì) 消費(fèi) 品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) ％。 城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高。初步核算，一季度蘭州市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長(zhǎng) ％。 （四）、 2020 年 5 月 19 日 央行再次加息 中國(guó)人民銀行最新公布的消息， 5月 19 日起，上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住 條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 雖然之前幾年的宏觀政策在 07 年逐步深入的落實(shí)展開(kāi)，但是對(duì)市場(chǎng)信心的影響已經(jīng)失去，與此相反的是，因?yàn)檫^(guò)去兩年對(duì)宏觀政策的過(guò)高預(yù)期和實(shí)際市場(chǎng)截然相反的表現(xiàn)之間的沖突，廣大購(gòu)房者已經(jīng)對(duì)政策失去了信心，人們普遍放棄持幣觀望，投入到市場(chǎng)中。 07 年 23季度蘭州市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)分別為： 和 ，分別比 2020 年 23季度指數(shù)回落 和 個(gè)百分點(diǎn)。商品房空置面積總量有較大下降。 房?jī)r(jià)居高不下一直是蘭州市民關(guān)注的焦點(diǎn)，房?jī)r(jià)偏高和地價(jià)的關(guān)系不是很密切，地段升值、商業(yè)炒作等因素引起的房?jī)r(jià)飆升要超過(guò)地價(jià)本身對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 隨著 個(gè)人住房消費(fèi) 的 繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，按揭購(gòu)房將成為 主要購(gòu)買(mǎi)方式。 (2)、找變求發(fā)展。不能用同樣的方式去放在不同的市場(chǎng)上來(lái)行銷(xiāo)，應(yīng)該根據(jù)這個(gè)市場(chǎng)的特性來(lái)做好行銷(xiāo)規(guī)劃、廣告以及整 個(gè)產(chǎn)呂設(shè)計(jì)、設(shè)備的選擇，在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定階 段的基礎(chǔ)上再開(kāi)發(fā)就是我們目前的機(jī)會(huì)。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 (2)、民營(yíng)化。由于長(zhǎng)期處于“賣(mài)方市場(chǎng)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化，推廣方式同化 ,然而如果認(rèn)真研究中國(guó)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前中國(guó)城鎮(zhèn)居民已處在一個(gè)追求“量”向乞求“質(zhì)”轉(zhuǎn)化的時(shí)期，這是宏觀大勢(shì)；從市場(chǎng)的微觀層面看，市場(chǎng)需求和消費(fèi)者偏好又是多變的、善變的、有時(shí)還變得很快，開(kāi)發(fā)商如果事先不充分考慮到這些變化將會(huì)盡失先機(jī)。而未來(lái)中國(guó)房開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著大趨勢(shì)是，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)展將不再是一個(gè)獨(dú)立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項(xiàng)目對(duì)今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的影響。怡景灣、路橋華峰大廈 回顧一年的雁灘樓市， “ 老 樓盤(pán) ” 作為雁灘開(kāi)發(fā)的始作俑者，功不可沒(méi)的同時(shí)，依然有責(zé)任扛起 “ 雁灘片區(qū)文化 ” 成型的重任。下半年的集中發(fā)力力保 “ 革民根據(jù)地 ”的頭銜。由此可見(jiàn)， “ 最活躍區(qū)域之一 ” 的復(fù)出江湖則還需要一到兩年的時(shí)間。后來(lái)辟為公園，園中林木茂密，風(fēng)光明媚，建有樓臺(tái)亭閣，與黃河景色互相映襯，十分壯美。 三、區(qū)域暢銷(xiāo)樓盤(pán)分析 （ 1） 區(qū)域介紹 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 蘭州市雁灘及高新開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域集新港城、天慶嘉園、鴻運(yùn)潤(rùn)園、基業(yè)豪庭等幾個(gè)大盤(pán)項(xiàng)目爭(zhēng)奇斗艷，個(gè)領(lǐng)風(fēng) 騷，雁灘區(qū)域亦已經(jīng)成為蘭州市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的橋頭堡。 銷(xiāo)售目標(biāo)： 力求完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售任務(wù)，即住宅 18 萬(wàn)方，商業(yè)及車(chē)庫(kù) 4萬(wàn)方 財(cái)務(wù)目標(biāo)： 項(xiàng)目總銷(xiāo)金額： 萬(wàn)元。 （ 3） 2020 年 2020 年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，房?jī)r(jià)也一路猛漲，致使消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)有了疑慮， 受 2020 年下半年全國(guó)性 糧食價(jià)格 及 2020 年 的肉禽蛋價(jià)格大幅上漲的影響，蘭州市居民消費(fèi)價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。一季度蘭州市完成一 般預(yù)算收入達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) ％。 同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)項(xiàng)目類(lèi)比：（前期） 新港城 ????? 濕地公園、黃河 ??????“ 水岸人家 ” 天慶家園 ???? 新城市主義概念 ??????“ 水景名盤(pán) ” 鴻運(yùn)潤(rùn)園 ????“ 健康旗幟 ”???????“ 生態(tài)大盤(pán) ” 基業(yè)豪庭 ????“ 蘇州園林 ”???????“ 新派園林住所 ” 分析： 天慶家園項(xiàng)目定位 “ 新城市主義集成社區(qū) ” 支撐點(diǎn)： 整體 43 萬(wàn)放量、配套相對(duì)完善、 消費(fèi)者感觀映象 —— “ 大 ” —— “ 空 ” —— “ 不具體 ” 天慶家園產(chǎn)品定位 “ 中國(guó)水景名盤(pán) ” 支撐點(diǎn) “ 景觀設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、中庭花園設(shè)計(jì)。 （ 2）、導(dǎo)向 傳統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目是先造樓再出景觀，而 “ 天慶嘉園 ” 既然是引領(lǐng)蘭州地產(chǎn)新方向的樓盤(pán)，必定會(huì)帶給消費(fèi)者一個(gè)驚喜。從目前地產(chǎn)市場(chǎng)凸現(xiàn)的 “ 高層低密度 ” 伊始，高層的競(jìng)爭(zhēng)從立面、戶(hù)型、樓形到棟間布局，滲透至產(chǎn)品的各個(gè)細(xì)節(jié)。 五 、核心主題和策略簡(jiǎn)述 (一 ) 核心主題 透過(guò) “ 天慶嘉園 ” 建立與項(xiàng)目、目標(biāo)客群、區(qū)域與城市發(fā)展的價(jià)值主軸，同時(shí)延伸出超越物理的人文居住理想達(dá)到超越產(chǎn)品而實(shí)現(xiàn)行業(yè)與 雁灘板塊引領(lǐng)者 的姿態(tài)。而本項(xiàng)目更注重建筑本身的元素，將園林優(yōu)雅氣質(zhì)和現(xiàn)代生活元素相結(jié)合，其與生俱有的氣度讓人折服。 D、城關(guān)區(qū)設(shè)置特色外賣(mài)場(chǎng)，可設(shè)在西關(guān)、南關(guān)、張掖路步行街等人流大量集中之地。 ※ 雁灘及高新區(qū)片區(qū)等的商販，從事各業(yè)生意，年齡為 35— 45，家庭年收入在 10萬(wàn)元以上。 （ 4）廣告組合：報(bào)媒以品牌樹(shù)立及提示預(yù)約資訊為主； 新聞報(bào)道可設(shè)一專(zhuān)題 ； 公交廣告、語(yǔ)音廣告及戶(hù)外繼續(xù) “ 情景地產(chǎn) ” 主題 。 嘉泰名居項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商 甘肅天源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立于 1994 年，是隸屬于甘肅省糧油儲(chǔ)運(yùn)有限公司的一家國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，天源地產(chǎn)自誕生之日起就以 “ 天澤大地，人居福源 ” 為企業(yè)宗旨，秉承 “ 至誠(chéng)至真 ” 的服務(wù)理念，以打 造高品質(zhì)樓盤(pán)、改善群眾居住環(huán)境為己任 ,先后成功開(kāi)發(fā)了 “ 天源小區(qū) ” 、 “ 雁灘安居小區(qū) ” 、 “ 團(tuán)結(jié)新村小區(qū) ” 、 “ 天源嘉座 ” 等現(xiàn)代化住宅小區(qū)。嘉泰名居小區(qū)由圍繞近萬(wàn)平米的中心綠地布置的高層住宅小區(qū)和商業(yè)步行街兩部分組成。 四、項(xiàng)目市政配套設(shè)施調(diào)研分析 天源 嘉泰名居會(huì)所，集休閑、健身、游樂(lè)為一體，供 業(yè)主 交友應(yīng)酬、休閑娛樂(lè)，秉承 “ 享受、健康、快樂(lè) ” 的理念，為業(yè)主提供全面專(zhuān)業(yè)的尊貴服務(wù)。 六、對(duì)該項(xiàng)目的總體評(píng)價(jià) 天源 天源 但是只是少數(shù)人賺錢(qián)，會(huì)使得這個(gè)市場(chǎng)死掉，在這種情況下，行業(yè)的人組織起來(lái)建立一個(gè)自律的市場(chǎng)，使得大家對(duì)市場(chǎng)有信心，所以才造就了世界頂尖的金融中心，使得參與到這個(gè)里面的每一個(gè)企業(yè)和個(gè)人有很好的回報(bào)。 環(huán)境、地段、價(jià)格、 物 業(yè)管理以及品牌文化是影響消費(fèi)者購(gòu)房決策的主要因素。座擁城市繁華與田園寧?kù)o，成就最完美的現(xiàn)代生活。 天源 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 32 五、其他建議 其一， 注重 以人文精神為特征的企業(yè)文化、規(guī)范的職業(yè)經(jīng)理意識(shí)、以及堅(jiān)守道德底線(xiàn)的理念 ； 其二，強(qiáng)調(diào)持續(xù)增長(zhǎng) 。 占地 平方米，該規(guī)劃區(qū)環(huán)境很好，今后蘭州市的開(kāi)發(fā)將集中在這一帶，區(qū)內(nèi)將面向多層及小高層，園林建設(shè)，休閑娛樂(lè)的普通住宅為主。 在最新的蘭州城市規(guī)劃中，雁灘主要布置高新產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、生活居住等用地。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。自上而下為： 人工填土（ Q4ml） ：黃褐色，稍濕，不均質(zhì)，由粉土夾卵石、塊石組成。含砂質(zhì)，含少量粉粒成分。 三、地下水 經(jīng)勘探查明， 在勘探深度范圍發(fā)現(xiàn)的地下水類(lèi)型為第四系孔隙潛水，主要諸集于河床沖擊相的卵石層中。 2 2由于受大氣降水、黃河河水的影響，地下水位隨季節(jié)變化。 層厚為 － 米，層底埋深 － 米。物理力學(xué)性質(zhì)差異很大。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 34 。但據(jù)目前形勢(shì)來(lái)看， 08 年的雁灘依然會(huì)保持 “ 看客風(fēng)格 ” ，溫?zé)徇m度地在地產(chǎn)界保持自己的特色，穩(wěn)步當(dāng)中尋求發(fā)展。項(xiàng)目選址于此具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)和良好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。其三，始終堅(jiān)持以客戶(hù)為向?qū)У暮诵膬r(jià)值觀。本小區(qū)是一個(gè)封閉式的小區(qū)，由一棟全框架多層、兩棟點(diǎn)式框剪小高層和一棟板式框剪高層構(gòu)成。在規(guī)劃的時(shí)候，我們充分的保留了小區(qū)原有的古樹(shù)資源。 通過(guò)對(duì)本案所面臨的機(jī)會(huì)與威脅以及優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)的綜合分析，可以認(rèn)為本案所面臨的機(jī)會(huì)大于威脅，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，通過(guò)精心研究策劃，威脅是可以應(yīng)對(duì)的，劣勢(shì)也是可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)的。 二、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的影響分析 天源嘉泰名居是由甘肅天源房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，位于蘭州市佛慈大道鹽場(chǎng)路什字東南角，坐北朝南，遠(yuǎn)望五一山，南眺黃河，屬黃河風(fēng)情線(xiàn)開(kāi)發(fā)地帶。天源地產(chǎn)隸屬于甘肅省糧油儲(chǔ)運(yùn)有限公司，是一家國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他們秉承 “ 天澤大地，人居福源 ” 的企業(yè)宗旨，堅(jiān)持 “ 追求精致 ，關(guān)注細(xì)節(jié) ” 的開(kāi)發(fā)理念，遵照 “ 建精品樓盤(pán)，創(chuàng)一流小區(qū)，樹(shù)企業(yè)形象 ” 的總體要求， 10多年來(lái)，精心打造了團(tuán)結(jié)新村、雁灘、天源等多個(gè)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。小區(qū)交通便利，地理位置優(yōu)越，學(xué)校、醫(yī)院、商