【正文】 溫州、杭州、廈門(mén)、金華、銀川、重慶、南京、哈爾濱、大連?！皣?guó)四條”及實(shí)施細(xì)則釋放了明晰信號(hào)，收緊契稅個(gè)稅，嚴(yán)控二套放貸，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，有望為樓市清熱去火。與此同時(shí)，我國(guó)住房公積金也發(fā)展較快。2009年我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長(zhǎng)超過(guò)43%，比上年末高30多個(gè)百分點(diǎn)，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)40%和79%。在可預(yù)見(jiàn)的2010年，隨著房地產(chǎn)投資信托試點(diǎn)的開(kāi)始，REITs將再度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。 而根據(jù)先前的相關(guān)報(bào)道，把這些物業(yè)未來(lái)10年的租金收益權(quán)“打包”設(shè)立信托，然后由發(fā)行人委托主承銷商，在銀行間市場(chǎng)向符合條件的機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行該信托的租金收益憑證，預(yù)計(jì)募集資金總額達(dá)35億元左右。政策方面，2009年初，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前調(diào)整部分信貸監(jiān)管政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的通知》，調(diào)整《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中關(guān)于信托計(jì)劃向他人提供貸款不得超過(guò)其管理所有信托計(jì)劃實(shí)收余額30％的規(guī)定，支持符合一定監(jiān)管評(píng)級(jí)要求的信托公司，對(duì)其集合信托貸款比例考核放寬至50％。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個(gè)領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，從土地開(kāi)發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。％。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一直保持著高速的增長(zhǎng)，2010年13月， 國(guó)內(nèi)貸款3674億元，%。新增長(zhǎng)理論認(rèn)為儲(chǔ)蓄是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素，因?yàn)閮?chǔ)蓄率可以影響資本增長(zhǎng)率，進(jìn)而影響產(chǎn)出增長(zhǎng)率。二是房地產(chǎn)金融的發(fā)展增強(qiáng)了房地產(chǎn)投資的資金的利用效率。7237230房地產(chǎn)中介服務(wù)指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。7037030保險(xiǎn)輔助服務(wù)指保險(xiǎn)代理、評(píng)估、監(jiān)督、咨詢等活動(dòng)。6826820商業(yè)銀行指國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行、股份制銀行、城市商業(yè)銀行、城市信用社、農(nóng)村信用社等的活動(dòng)。類似萬(wàn)科這樣的企業(yè)提前一步收到了現(xiàn)金為王的信號(hào)，從2007年開(kāi)始就降價(jià)銷售。假按揭不以真實(shí)購(gòu)房為目的，開(kāi)發(fā)商以其他關(guān)系人冒充購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售（購(gòu)買）方式，套取銀行貸款，以達(dá)到降低財(cái)務(wù)成本，緩解資金周轉(zhuǎn)困難的目的。（二）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)盡管受到宏觀調(diào)控的制約，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視：一是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)。這是外資進(jìn)入房地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。近年來(lái)資金日漸捉襟見(jiàn)肘的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于銀行的銀根抽緊而開(kāi)始尋求新的融資渠道。2008年末，%，%。東中西地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積負(fù)增長(zhǎng)，只有中部地區(qū)完成開(kāi)發(fā)土地面積同比增加，各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅低于2008年。在此背景下，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)商將腹背受敵。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬(wàn)億元，%，占比比上年提高超過(guò)11個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)，海外房地產(chǎn)資金對(duì)我國(guó)一線城市的收益型物業(yè)大單購(gòu)買，外資逐漸成為我國(guó)部分城市收益型物業(yè)投資的重要資金來(lái)源。2009年全年，；%。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬(wàn)億元，%，占比比上年進(jìn)步超過(guò)11個(gè)百分點(diǎn)。12月份，%，；%。08年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易極度萎靡，為改變有價(jià)無(wú)市的狀況，去年底政府出臺(tái)了減息降首付和降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等一系列救市政策，09年全國(guó)商品房銷售出現(xiàn)明顯回暖，“井噴”行情完全超出了市場(chǎng)預(yù)期。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，一是市場(chǎng)融資總量同比大幅增加，并正式啟動(dòng)創(chuàng)業(yè)板，新增了地方政府債、中小企業(yè)集合票據(jù)等多種金融產(chǎn)品，有力支持了4萬(wàn)億元投資計(jì)劃、增加了民間投資、加大了對(duì)中小企業(yè)的融資支持力度，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供及時(shí)高效的資金支持。五、2009年金融行業(yè)發(fā)展情況（一）2009年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況分析2009年金融業(yè)總體運(yùn)行狀況良好。因此，從一定意義上說(shuō)，商業(yè)銀行就是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要資金提供方。2009年12月14日溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。刷新了北京公開(kāi)出讓土地以來(lái)樓面地價(jià)的新高。其中，國(guó)內(nèi)貸款11293 億元，%；利用外資470 億元，%；企業(yè)自籌資金17906 億元，%；其他資金27459 億元，%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。2009年我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長(zhǎng)超過(guò)43%，比上年末高30多個(gè)百分點(diǎn)，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)40%和79%。70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市分別為：深圳、溫州、杭州、廈門(mén)、金華、銀川、重慶、南京、哈爾濱、大連。三、房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題（一）市場(chǎng)參與主體主要為商業(yè)銀行僅有的兩家專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)－－煙臺(tái)和蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行在2003年底前都已轉(zhuǎn)制為商業(yè)銀行，目前唯一正在運(yùn)作的是成立于2004年2月的天津市中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，雖然業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁，但由于服務(wù)地域受到限制，對(duì)全國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響力尚且有限。在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)改善和通脹預(yù)期抬頭的局面下，寬松貨幣政策逐步退出至“適度寬松”，但預(yù)計(jì)M1M2剪刀差仍處于正值區(qū)間，市場(chǎng)資金面較為活躍，樓市宏觀環(huán)境保持正面。保險(xiǎn)業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中，迎來(lái)近年來(lái)成績(jī)最為顯著的一年。六、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速在年初跌至1%的歷史低谷后快速反彈，%，與全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速之間的差距有所縮小。%，其中，%。七、2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展情況（一）房地產(chǎn)金融資金需求情況房地產(chǎn)金融資金需求整體情況2009年貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，新增貸款大幅增加，%。其中，%，%。得益于2009年房地產(chǎn)銷售的回升，定金和預(yù)付款15，914億元，%，國(guó)內(nèi)貸款11，293億元，%，雖然2009年下半年國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)和管理，但是從2009年全年來(lái)看，房地產(chǎn)貸款依然增長(zhǎng)強(qiáng)勁。（三）2009年房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)發(fā)展情況2009年我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額快速增長(zhǎng)。總的來(lái)看，上市公司在資本市場(chǎng)的融資方式越來(lái)越多元化，涵蓋了股權(quán)融資(包括IP0、增發(fā)、配股、認(rèn)股權(quán)證)、公司債券和可轉(zhuǎn)換債券這三大類主要融資方式。當(dāng)然，這只是從立法層面上進(jìn)行的原則性規(guī)定，具體的投資規(guī)則，包括投資方式、投資比例或金額上限、投資項(xiàng)目的選擇等問(wèn)題還須由中國(guó)保監(jiān)會(huì)制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則予以明確。2009年?yáng)|中西各地區(qū)商品房銷售面積大幅增加，東部地區(qū)增幅最大。金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率單位：%房地產(chǎn)貸款住房按揭貸款各項(xiàng)貸款2006年2007年2008年數(shù)據(jù)來(lái)源：銀監(jiān)會(huì)當(dāng)前，%，扣除2%左右的資金來(lái)源成本，不考慮不良貸款損失，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)至少都有34%左右的收益。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)當(dāng)開(kāi)發(fā)商不能滿足銀行貸款條件轉(zhuǎn)而使用貸款信托時(shí)，資金信托人可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)包括：項(xiàng)目本身和行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)；信托公司的信用風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪上漲，在相對(duì)高位上可能有回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。二是房地產(chǎn)跌價(jià)引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，加大了抵押物執(zhí)行的法律風(fēng)險(xiǎn)。目 錄第一章 行業(yè)基本情況 1第一節(jié) 行業(yè)定義 1第二節(jié) 行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 2一、房地產(chǎn)金融對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用 2二、房地產(chǎn)金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的消極影響 3第二章 2009年房地產(chǎn)金融業(yè)基本運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析 4第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀況 4一、銀行貸款 4二、股權(quán)融資 4三、債券融資 4四、信托融資 5五、利用外資融資 6六、居民住房貸款 6第二節(jié) 2009年中國(guó)房地產(chǎn)金融熱點(diǎn)問(wèn)題分析 7一、“地王時(shí)代”歸來(lái) 樓市泡沫增加 8二、各大房地產(chǎn)企業(yè)于09年快速增加了土地儲(chǔ)備 12三、09年政策變化前松后緊 13四、大型開(kāi)發(fā)商抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng) 16五、熱點(diǎn)關(guān)注 17第三節(jié) 房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題 20一、房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理 20二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢 21三、房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善 21四、房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理 21第四節(jié) 后金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響及啟示 22一、美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的警示 22二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)防范 23第五節(jié) 房地產(chǎn)金融發(fā)展前景 25一、三大因素支撐中國(guó)房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展 25二、房地產(chǎn)金融發(fā)展空間預(yù)測(cè) 27第三章 2009年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析 31第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 31一、實(shí)體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 31二、貨幣信貸環(huán)境 36第二節(jié) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 42一、2009年宏觀調(diào)控分析 42二、重點(diǎn)政策及重大事件分析 50三、2010年政策發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 57第三節(jié) 金融業(yè)發(fā)展情況及其對(duì)房地產(chǎn)金融的影響 62一、2009年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況分析 62二、2009年我國(guó)金融市場(chǎng)狀況分析 67三、2010年金融形勢(shì)預(yù)測(cè) 72四、金融業(yè)發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)金融的影響 72第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 74第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況分析 74一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 74二、土地開(kāi)發(fā)與土地購(gòu)置 75三、商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模與結(jié)構(gòu) 77第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 83一、商品房銷售狀況分析 83二、2010年一季度商品房銷售情況好于預(yù)期 86第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況 87一、房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫 87二、全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)上升 88第四節(jié) 2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 90一、2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 91二、潛在需求依然旺盛 91三、短期供給依然不足 2010年下半年將有所緩解 93第五章 2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展情況 99第一節(jié) 房地產(chǎn)金融資金需求情況 99一、房地產(chǎn)金融資金需求整體情況 99二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金需求情況 102三、收益性物業(yè)投資資金需求情況 103四、個(gè)人住房貸款需求情況 105第二節(jié) 房地產(chǎn)金融資金來(lái)源情況 107一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的主要來(lái)源 107二、收益性物業(yè)投資的主要來(lái)源 111三、個(gè)人住房貸款主要來(lái)源 113第三節(jié) 2009年房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)發(fā)展情況 114一、2009年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅猛 114二、2009年上海房地產(chǎn)貸款增勢(shì)強(qiáng)勁 115三、按揭貸款：主旋律是自住型消費(fèi) 115第四節(jié) 2009年房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資情況 116一、IPO融資 116二、配股 118三、增發(fā) 119四、可轉(zhuǎn)債 120五、公司債 120六、發(fā)展趨勢(shì)分析 120第五節(jié) 房地產(chǎn)信托基金 121一、房地產(chǎn)信托發(fā)展情況 122二、浦東或成首批試點(diǎn)地區(qū) 123三、政策收緊房企尋融資新途徑 123四、銀監(jiān)、證監(jiān)兩套方案齊頭并進(jìn) 123第六節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 124一、房地產(chǎn)市場(chǎng)大門(mén)已向保險(xiǎn)資金敞開(kāi) 124二、保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)影響 126三、地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)在實(shí)際操作過(guò)程中存在的下問(wèn)題 127第七節(jié) 2009年外資進(jìn)入狀況 129一、外資進(jìn)入整體情況 129二、房地產(chǎn)領(lǐng)域吸引外資政策變動(dòng) 130第六章 2009年我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)狀況分析 131第一節(jié) 2009我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資情況分析 131一、房地產(chǎn)金融行業(yè)投資增長(zhǎng)情況分析 131二、房地產(chǎn)金融資金主要投向分析 132第二節(jié) 房地產(chǎn)金融行業(yè)效益情況分析 136一、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益水平分析 136二、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益主要影響因素分析 139三、房地產(chǎn)金融行業(yè)安全性分析 140第七章 2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析 144第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分布特征及變化分析 144一、各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)比情況 144二、各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源對(duì)比情況 146第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)運(yùn)行主要省市比較分析 152一、北京 152二、上海 153三、江蘇 154四、浙江 155五、廣東 156六、遼寧 157第八章 2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)典型代表分析 159第一節(jié) 建設(shè)銀行 159第二節(jié) 中誠(chéng)信托 160一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 161二、中誠(chéng)信托助推上市公司借道股權(quán)收購(gòu)拿地 162第三節(jié) 摩根士丹利房地產(chǎn)基金 162一、投資路線 163二、遭遇“地產(chǎn)門(mén)” 165第四節(jié) 平安保險(xiǎn) 165第九章 房地產(chǎn)金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 167第一節(jié) 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述 167一、定義 167二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因 167第二節(jié) 當(dāng)前房地產(chǎn)金融行業(yè)主要面臨政策風(fēng)險(xiǎn) 168一、2010年以來(lái)幾項(xiàng)嚴(yán)厲政策 169二、未來(lái)政策趨勢(shì) 174三、房地產(chǎn)金融行業(yè)選擇 176第十章 房地產(chǎn)金融行業(yè)投資建議 177第一節(jié) 總體信貸建議 177一、關(guān)注類貸款 178二、放棄的貸款 179第二節(jié) 區(qū)域貸款建議 179第三節(jié) 具體建議 180一、行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況整體有所改善，三項(xiàng)目費(fèi)用降低 180二、一季度業(yè)績(jī)有較好增長(zhǎng)，關(guān)注業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障公司 182第四節(jié) 股票債券 183第五節(jié) 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 187附 表表1 金融行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)子行業(yè)分類 1表2 2009年地王前十名比較 8表3 2009年以來(lái)各地總價(jià)地王前十名 8表4 2009地王一覽 9表5 2009年房企土地儲(chǔ)備統(tǒng)計(jì) 12表6 09年鼓勵(lì)政策一覽 13表7 2009年12月起收緊政策匯總 15表8 2010年國(guó)家房市調(diào)控政策與07年的對(duì)比： 29表9 08年以來(lái)主要房地產(chǎn)政策 40表10 2009年主要房企新增銀行授信