惠州某商業(yè)項目初步策劃方案(完整版)
【正文】 經(jīng)過我們的現(xiàn)場勘察分析，綜合貴公司的最初開發(fā)設計理念，本人從前程策劃的角度對項目的物業(yè)定位以及營銷推廣提出以下建議，僅供參考：★ ㈠ 根據(jù)市場需求情況對項目的物業(yè)進行合理的規(guī)劃，特別注意設計好項目的業(yè)態(tài)組合，建議定位為工業(yè)配套的綜合型商業(yè)區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場。因此，如何吸引人氣來帶動商業(yè)的發(fā)展是我們需要思考的首要問題。農(nóng)貿(mào)市場和休閑娛樂酒店資源稀缺，周圍五公里以內(nèi)沒有農(nóng)貿(mào)集市和休閑娛樂場所，可以說本項目是順應市場需求。項目策略總建議：（2）、全面把握，有的放矢：項目的成功開發(fā)與營銷都是建立在對目標客戶群需求的分析之上，所以首前要了解目標客戶群是誰（即房子建好了買給誰），他們需要什么樣的產(chǎn)品，在此基礎之上然后再對項目物業(yè)進行最優(yōu)的設計與組合，不求最好而求最合適。3.“可持續(xù)發(fā)展”原則 ◎逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點談賣點；5.離惠州市區(qū)不到20公里。T（威脅）：◆ 市場競爭激烈造成客戶分流。★ ㈥ 一定要讓項目開發(fā)與營銷同時進行，以降低投資風險，并積極與各個工廠的食堂聯(lián)系，力爭與之形成緊密的合作關系（工廠食堂可以降低采購成本，我方可以吸引大量的客源），使農(nóng)貿(mào)市場部分先旺起來。（3） 產(chǎn)品定位（建筑形式）通過貴公司對項目的介紹（看過規(guī)劃效果圖），綜合本項目的經(jīng)營定位，總結以上商業(yè)形態(tài)的特點基本，本人對本項目的產(chǎn)品定位特提出以下建議供參考：農(nóng)貿(mào)市場部分農(nóng)貿(mào)市場部分根據(jù)其功能特性應為開放式結構、低層建筑（一層或兩層），可以設計成多個進出口，另外還要考慮其衛(wèi)生和通風情況。如果從建筑成本考慮的話還可以將這部分和商業(yè)酒店放在一起，放在同一棟樓的最上層。但本人曾在珠海做過一個類似的項目可供參考借鑒：當時那個項目還沒開工建設就已經(jīng)有三分之一的面積被周邊工廠提前預定了，據(jù)了解有的工廠會為高級管理人員提供福利房，而工廠的房子又沒有產(chǎn)權，而調(diào)動戶口需要房產(chǎn)，故很多工廠有此需求。三、營銷推廣策略總的營銷原則是：“請進來，買出去”；以租帶售，租售并舉；當既有客戶租又有客戶買時，若商鋪銷售價格能夠達到預期制定的價格，則優(yōu)先銷售；當租金價格相差不大時，預租面積大的客戶優(yōu)先于預租面積小的客戶。因此，我們必須以快速收益為目標，以銷售為中心，以租帶售，租售并舉，全面升級資金回籠套現(xiàn)的能力和速度。四、補充說明（1）、在本建議案當中，農(nóng)貿(mào)市場是真正的核心，是整個項目能否真正經(jīng)受考驗的關鍵。（7）、不妨先把農(nóng)貿(mào)市場建立起來，而后建成的酒店商業(yè)部分和公寓部分就跟著升值，從而實現(xiàn)最優(yōu)開發(fā)模式與項目自身進行完美對接。12 / 12。（9）、酒店部分則做成酒店式公寓或者休閑俱樂部等形式（若考慮快速回收資金則可選擇酒店式公寓），為有需求的人群提供服務；最后觀察市場情況再來決定是否開發(fā)公寓。（2）、鋪位劃分、經(jīng)營布局與設施的設立緊密相連，前者未立所以后者也只能一語概之。由新公司尋找業(yè)主來聯(lián)營經(jīng)營這些
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