【正文】 根據(jù)廣告發(fā)布后的來(lái)電數(shù)量評(píng)估廣告效果銷(xiāo)售業(yè)績(jī)監(jiān)控根據(jù)廣告發(fā)布后一段時(shí)間內(nèi)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估廣告效果調(diào)查監(jiān)控策劃人員根據(jù)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行評(píng)估廣告效果 本案入市前銷(xiāo)售工具的設(shè)計(jì)、制作A、購(gòu)房須知 B、詳細(xì)價(jià)格表 C、銷(xiāo)售控制表 D、樓書(shū) E、海報(bào)、折頁(yè) F、認(rèn)購(gòu)書(shū) G、正式合同 H、交房標(biāo)準(zhǔn) I、物管內(nèi)容 J、物管公約 K、影劇院落建項(xiàng)目的文件展示文本 L、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的分析展示文本 M、物管公司的簡(jiǎn)介文本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的營(yíng)造1）、售樓部包裝建議：a、風(fēng)格：簡(jiǎn)潔明快，高尚現(xiàn)代城市CBD形象 b、位置：廣場(chǎng)入口處最邊位置c、外圍環(huán)境的美化：以現(xiàn)代CBD城市廣場(chǎng)，步行街式裝飾，并配以花卉植物。時(shí)代欣城 永遠(yuǎn)的投資方向時(shí)代欣城熱烈開(kāi)盤(pán)，8%優(yōu)惠等你拿預(yù)熱期、引爆期廣告執(zhí)行廣告載體廣告主題廣告時(shí)間廣告訴求 橫幅、羅馬旗、電視、戶(hù)外看板、DM單 藍(lán)靈在開(kāi)盤(pán)期后價(jià)格即上浮上述價(jià)位的3%，造成增值效應(yīng)；第九部分：項(xiàng)目入市策略：一、項(xiàng)目入市價(jià)格策劃：價(jià)格是任何產(chǎn)品的銷(xiāo)售瓶頸、地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外。縱攬繁華，近享都市生活內(nèi)涵。大規(guī)模的社區(qū)規(guī)模，高品質(zhì)的語(yǔ)言建筑，使本項(xiàng)目成為安岳縣半坡式、生態(tài)型、都市型居住休閑社區(qū)。在僅有的15余萬(wàn)縣城人口中，一批有致富欲望的投資者已捷足先登，成為安岳首批百萬(wàn)富翁?，F(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，缺乏系統(tǒng)的社區(qū)文化引導(dǎo)，形成“買(mǎi)房子就是買(mǎi)房子”的消費(fèi)觀念。二）影響價(jià)格指數(shù)因素表 可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素比較表（表一）修正因素本 案?；刍▓@晶盛花園幸?；▓@交易時(shí)間20032003交易情況正 常正 常正 常正 常區(qū)域因素配套設(shè)施管線入戶(hù)水止廚衛(wèi)不入戶(hù)不入戶(hù)安防設(shè)施對(duì)講系統(tǒng) 防盜門(mén)對(duì)講系統(tǒng) 木門(mén)無(wú)對(duì)講 木門(mén)集聚程度較 高高高高距市中心距離1KM1KM1KM1KM道路通達(dá)度100m750m臨主干道交通便捷度無(wú)市公交 有鄉(xiāng)公交1路公交1路公交無(wú)公交環(huán)境質(zhì)量很 好較 好一 般個(gè)別因素規(guī)劃限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)容積率無(wú)無(wú)宗地用途商 住商 住商 住商 住宗地形狀較規(guī)則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則宗地地形坡 地平 整平 整平 整綠化率%%無(wú)無(wú)三）可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素修正指數(shù)表修正案例修正 修正指數(shù) 因素海慧花園幸?；▓@晶盛花園700元/㎡ 600元/㎡550元/㎡交 易 時(shí) 間260/100130/100130/100交 易 情 況100/100100/100100/100區(qū)域因素配 套 設(shè) 施100/96100/95100/95安 防 設(shè) 施100/95100/90100/90積 聚 程 度100/97100/97100/97與市中心距離100/100100/100100/100道路通達(dá)度100/101100/102100/102配 套 設(shè) 施100/99100/95100/95交通便捷度100/101100/101100/101環(huán) 境 質(zhì) 量100/98100/95100/95個(gè)別因素規(guī) 劃 限 制100/100100/100100/100容 積 率無(wú)無(wú)用 途100/100100/100100/100宗地形狀99/10099/10099/100地 形105/100105/100105/100綠 化 率100/96無(wú)無(wú)修正后的單位價(jià)格850650600因比較案例在規(guī)模、容積率、安防、綠化率等方面差異較大，故采用綜合法確定本案住宅單位銷(xiāo)售均價(jià)。本案商業(yè)街（項(xiàng)目點(diǎn)）的銷(xiāo)售均價(jià)為：一樓的銷(xiāo)售均價(jià)為4000元/㎡。時(shí)代欣城在定價(jià)上采用市場(chǎng)比較法、租金倒推法進(jìn)行價(jià)格綜合定位。故建議：在坡地土方完成的情況下，商業(yè)街綠化、水景，廣場(chǎng)街景，住宅區(qū)域景觀應(yīng)在主體施工前完成建設(shè)。住宅主題概念延展：時(shí)代欣城 都市精英的身份名片享受元首待遇的社區(qū)感受時(shí)代生活，擁有時(shí)代欣城時(shí)代與自然的浪漫，山與水的交流時(shí)代欣城，健康生活新標(biāo)準(zhǔn)第五部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位：一、項(xiàng)目商業(yè)街鋪面的產(chǎn)品定位：3） 鋪面開(kāi)間以6~8米為最佳開(kāi)間，進(jìn)深為8~11米為最大進(jìn)深。并引領(lǐng)安岳人民享受符合新時(shí)代的生活方式。時(shí)代欣城：由成功開(kāi)發(fā)“泰興公寓”、“近郊名居”、“南華苑”的藍(lán)靈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)。3）安岳地產(chǎn)（商鋪）銷(xiāo)售價(jià)格分析： 單位：元/平方米項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格東門(mén)綜合市場(chǎng)3600經(jīng)濟(jì)適用房3800晶盛花園3600左右云麗苑3600左右正泰房產(chǎn)2700結(jié)論：安岳地產(chǎn)商業(yè)鋪面根據(jù)其口岸的不同，目前售價(jià)在27004000元/平方米。一、項(xiàng)目商業(yè)主題概念定位商業(yè)：時(shí)代欣城 二、項(xiàng)目住宅的產(chǎn)品定位住宅戶(hù)型面積配比比例建議： 單位： 平方米單位面積戶(hù) 型比 率70—90兩室兩廳單衛(wèi)15%90—150三室兩廳雙衛(wèi)55%150—180四室兩廳雙衛(wèi)25%180—230五室兩廳雙衛(wèi)3%六室三廳雙衛(wèi)2%住宅部分戶(hù)型設(shè)計(jì)建議：（1）兩室兩廳單衛(wèi) 平層戶(hù)型 （經(jīng)濟(jì)戶(hù)型）（2）三室兩廳雙衛(wèi) 錯(cuò)層戶(hù)型 （主力戶(hù)型）（3）四室兩廳雙衛(wèi) 錯(cuò)層戶(hù)型 （康居戶(hù)型）（4）五室兩廳雙衛(wèi) 躍層戶(hù)型 （豪宅戶(hù)型）（主臥套衣帽間，儲(chǔ)藏室，起步樓梯做成弧型旋轉(zhuǎn)式。時(shí)代欣城在計(jì)劃時(shí)間段內(nèi)完成銷(xiāo)售、并為公司創(chuàng)造最大化利潤(rùn)，策劃部在深入調(diào)研項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)后，結(jié)合本案實(shí)際情況，制定項(xiàng)目?jī)r(jià)位體系如下：比較因素本 案幸?；▓@晶盛花園東大街綜合市場(chǎng)順城街綜合市場(chǎng)位 置建設(shè)路普洲大道普洲大道東大街順城街交易時(shí)間用 途商住商住商住商住商住交易情況正常正常正常正常正常區(qū)域因素商服繁華度人 流 量180人120人120人120人150人商業(yè)氣氛好較差較差一般較好購(gòu)物人次3020202530專(zhuān)業(yè)程度專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)臨街商鋪臨街商鋪綜合市場(chǎng)綜合市場(chǎng)交通條件道路通達(dá)度100m臨主干道臨主干道80m臨主干道距市中心距離1km1km1km公交線路無(wú)1路1路1路無(wú)基礎(chǔ)設(shè)施機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)1個(gè)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)內(nèi)部配套較好一般一般一般一般周?chē)h(huán)境高端住宅群較差住宅群住宅群一般住宅群一般住宅群個(gè)別因素面 積1213131214形 狀規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則開(kāi)發(fā)商知名度高一般較高一般一般（一）、安岳當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)調(diào)研：可類(lèi)比案例比較表（表一）安岳地產(chǎn)價(jià)格差異較大：最為繁華的沱街商鋪售價(jià)為10000元/㎡，而偏僻區(qū)域一樓售價(jià)僅為2800元/㎡。在定價(jià)時(shí)，考慮到踩盤(pán)工作中，接待人員報(bào)出的部分虛擬銷(xiāo)售價(jià)格，建議本案商業(yè)部分（項(xiàng)目點(diǎn)）一樓的銷(xiāo)售均價(jià)為5200元/㎡。時(shí)代欣城商業(yè)街價(jià)格定位及編號(hào)體系A(chǔ)區(qū)編號(hào)定位及均價(jià)：A區(qū)A1區(qū)二層201202203205206207均價(jià)：3800一層101102103105106107108均價(jià)：7600A2區(qū)三層302306308312316318322均價(jià)：1600二層202206208212216218222均價(jià)：3500201203205207209211213一層102106108112116118122樓梯間均價(jià)：7000101103105過(guò)道107109111B區(qū)編號(hào)定位及均價(jià)：B1二層201202203205206207均價(jià)：1600一層101102103105106107均價(jià)：5200B2三層301302303305306307308309311312313315316均價(jià)：1600二層201202203205206207208209211212213215216均價(jià)：2600一層101102103105106107108109111112113115116均價(jià)：5200C區(qū)編號(hào)定位：C區(qū)二層201202203205206207208209211212213均價(jià)：1700一層101102103105106107108109111112113均價(jià)：3800D區(qū)編號(hào)定位：D1區(qū)二層201202203205206207208均價(jià)：2400209211一層101102103105106107108均價(jià)：4900109111D2區(qū)二層201202203205206207208209211212213均價(jià)：1700一層101102103105106107108109