【正文】 根據(jù)廣告發(fā)布后的來電數(shù)量評估廣告效果銷售業(yè)績監(jiān)控根據(jù)廣告發(fā)布后一段時間內(nèi)的銷售業(yè)績評估廣告效果調(diào)查監(jiān)控策劃人員根據(jù)對市場調(diào)查結(jié)果進行評估廣告效果 本案入市前銷售工具的設(shè)計、制作A、購房須知 B、詳細價格表 C、銷售控制表 D、樓書 E、海報、折頁 F、認購書 G、正式合同 H、交房標(biāo)準(zhǔn) I、物管內(nèi)容 J、物管公約 K、影劇院落建項目的文件展示文本 L、項目優(yōu)勢的分析展示文本 M、物管公司的簡介文本項目營銷環(huán)境的營造1）、售樓部包裝建議：a、風(fēng)格：簡潔明快，高尚現(xiàn)代城市CBD形象 b、位置：廣場入口處最邊位置c、外圍環(huán)境的美化：以現(xiàn)代CBD城市廣場，步行街式裝飾，并配以花卉植物。時代欣城 永遠的投資方向時代欣城熱烈開盤，8%優(yōu)惠等你拿預(yù)熱期、引爆期廣告執(zhí)行廣告載體廣告主題廣告時間廣告訴求 橫幅、羅馬旗、電視、戶外看板、DM單 藍靈在開盤期后價格即上浮上述價位的3%，造成增值效應(yīng)；第九部分：項目入市策略：一、項目入市價格策劃：價格是任何產(chǎn)品的銷售瓶頸、地產(chǎn)項目也不例外。縱攬繁華，近享都市生活內(nèi)涵。大規(guī)模的社區(qū)規(guī)模，高品質(zhì)的語言建筑，使本項目成為安岳縣半坡式、生態(tài)型、都市型居住休閑社區(qū)。在僅有的15余萬縣城人口中，一批有致富欲望的投資者已捷足先登，成為安岳首批百萬富翁?，F(xiàn)有開發(fā)項目，缺乏系統(tǒng)的社區(qū)文化引導(dǎo)，形成“買房子就是買房子”的消費觀念。二）影響價格指數(shù)因素表 可類比項目價格因素比較表（表一）修正因素本 案?；刍▓@晶盛花園幸?；▓@交易時間20032003交易情況正 常正 常正 常正 常區(qū)域因素配套設(shè)施管線入戶水止廚衛(wèi)不入戶不入戶安防設(shè)施對講系統(tǒng) 防盜門對講系統(tǒng) 木門無對講 木門集聚程度較 高高高高距市中心距離1KM1KM1KM1KM道路通達度100m750m臨主干道交通便捷度無市公交 有鄉(xiāng)公交1路公交1路公交無公交環(huán)境質(zhì)量很 好較 好一 般個別因素規(guī)劃限制無無無無容積率無無宗地用途商 住商 住商 住商 住宗地形狀較規(guī)則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則宗地地形坡 地平 整平 整平 整綠化率%%無無三）可類比項目價格因素修正指數(shù)表修正案例修正 修正指數(shù) 因素?；刍▓@幸?；▓@晶盛花園700元/㎡ 600元/㎡550元/㎡交 易 時 間260/100130/100130/100交 易 情 況100/100100/100100/100區(qū)域因素配 套 設(shè) 施100/96100/95100/95安 防 設(shè) 施100/95100/90100/90積 聚 程 度100/97100/97100/97與市中心距離100/100100/100100/100道路通達度100/101100/102100/102配 套 設(shè) 施100/99100/95100/95交通便捷度100/101100/101100/101環(huán) 境 質(zhì) 量100/98100/95100/95個別因素規(guī) 劃 限 制100/100100/100100/100容 積 率無無用 途100/100100/100100/100宗地形狀99/10099/10099/100地 形105/100105/100105/100綠 化 率100/96無無修正后的單位價格850650600因比較案例在規(guī)模、容積率、安防、綠化率等方面差異較大，故采用綜合法確定本案住宅單位銷售均價。本案商業(yè)街（項目點）的銷售均價為：一樓的銷售均價為4000元/㎡。時代欣城在定價上采用市場比較法、租金倒推法進行價格綜合定位。故建議：在坡地土方完成的情況下，商業(yè)街綠化、水景，廣場街景，住宅區(qū)域景觀應(yīng)在主體施工前完成建設(shè)。住宅主題概念延展：時代欣城 都市精英的身份名片享受元首待遇的社區(qū)感受時代生活，擁有時代欣城時代與自然的浪漫，山與水的交流時代欣城，健康生活新標(biāo)準(zhǔn)第五部分：項目產(chǎn)品定位：一、項目商業(yè)街鋪面的產(chǎn)品定位：3） 鋪面開間以6~8米為最佳開間，進深為8~11米為最大進深。并引領(lǐng)安岳人民享受符合新時代的生活方式。時代欣城：由成功開發(fā)“泰興公寓”、“近郊名居”、“南華苑”的藍靈房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。3）安岳地產(chǎn)（商鋪）銷售價格分析： 單位：元/平方米項目名稱銷售價格東門綜合市場3600經(jīng)濟適用房3800晶盛花園3600左右云麗苑3600左右正泰房產(chǎn)2700結(jié)論：安岳地產(chǎn)商業(yè)鋪面根據(jù)其口岸的不同，目前售價在27004000元/平方米。一、項目商業(yè)主題概念定位商業(yè)：時代欣城 二、項目住宅的產(chǎn)品定位住宅戶型面積配比比例建議： 單位： 平方米單位面積戶 型比 率70—90兩室兩廳單衛(wèi)15%90—150三室兩廳雙衛(wèi)55%150—180四室兩廳雙衛(wèi)25%180—230五室兩廳雙衛(wèi)3%六室三廳雙衛(wèi)2%住宅部分戶型設(shè)計建議：（1）兩室兩廳單衛(wèi) 平層戶型 （經(jīng)濟戶型）（2）三室兩廳雙衛(wèi) 錯層戶型 （主力戶型）（3）四室兩廳雙衛(wèi) 錯層戶型 （康居戶型）（4）五室兩廳雙衛(wèi) 躍層戶型 （豪宅戶型）（主臥套衣帽間，儲藏室，起步樓梯做成弧型旋轉(zhuǎn)式。時代欣城在計劃時間段內(nèi)完成銷售、并為公司創(chuàng)造最大化利潤，策劃部在深入調(diào)研項目當(dāng)?shù)厥袌龊螅Y(jié)合本案實際情況，制定項目價位體系如下：比較因素本 案幸?；▓@晶盛花園東大街綜合市場順城街綜合市場位 置建設(shè)路普洲大道普洲大道東大街順城街交易時間用 途商住商住商住商住商住交易情況正常正常正常正常正常區(qū)域因素商服繁華度人 流 量180人120人120人120人150人商業(yè)氣氛好較差較差一般較好購物人次3020202530專業(yè)程度專業(yè)商場臨街商鋪臨街商鋪綜合市場綜合市場交通條件道路通達度100m臨主干道臨主干道80m臨主干道距市中心距離1km1km1km公交線路無1路1路1路無基礎(chǔ)設(shè)施機動車停車場1個無無無無內(nèi)部配套較好一般一般一般一般周圍環(huán)境高端住宅群較差住宅群住宅群一般住宅群一般住宅群個別因素面 積1213131214形 狀規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則開發(fā)商知名度高一般較高一般一般（一）、安岳當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)調(diào)研：可類比案例比較表（表一）安岳地產(chǎn)價格差異較大：最為繁華的沱街商鋪售價為10000元/㎡，而偏僻區(qū)域一樓售價僅為2800元/㎡。在定價時，考慮到踩盤工作中，接待人員報出的部分虛擬銷售價格，建議本案商業(yè)部分（項目點）一樓的銷售均價為5200元/㎡。時代欣城商業(yè)街價格定位及編號體系A(chǔ)區(qū)編號定位及均價：A區(qū)A1區(qū)二層201202203205206207均價：3800一層101102103105106107108均價：7600A2區(qū)三層302306308312316318322均價：1600二層202206208212216218222均價：3500201203205207209211213一層102106108112116118122樓梯間均價：7000101103105過道107109111B區(qū)編號定位及均價：B1二層201202203205206207均價：1600一層101102103105106107均價：5200B2三層301302303305306307308309311312313315316均價：1600二層201202203205206207208209211212213215216均價：2600一層101102103105106107108109111112113115116均價：5200C區(qū)編號定位：C區(qū)二層201202203205206207208209211212213均價：1700一層101102103105106107108109111112113均價：3800D區(qū)編號定位：D1區(qū)二層201202203205206207208均價：2400209211一層101102103105106107108均價：4900109111D2區(qū)二層201202203205206207208209211212213均價：1700一層101102103105106107108109