【正文】 創(chuàng)新的外掛廊薄板樓形式、整體東南 37度的朝向進(jìn)行設(shè)計(jì)，每戶平均 ，使所有空間均能享受到陽(yáng)光直射，在小戶型樓盤中比較少見。 隱藏式衣櫥 主要方法 ： 隱藏式衣櫥的高度通常也在 ，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ：項(xiàng)目位于福田區(qū)振中路 ，高層住宅，總建面約 84806平米，05年銷售均價(jià)在 12500元 /平米左右。所 “ 偷的面積 ” ，是下層的共享梯廳花園。 注意事項(xiàng) ： 贈(zèng)送地下室存在一定爭(zhēng)議，按照相關(guān)規(guī)定半地下室應(yīng)該屬于業(yè)主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。 04戶型露臺(tái)面積達(dá)到 +=。贈(zèng)送部分為入戶花園一半面積和餐廳衛(wèi)生間(凸窗部分，全送） 2房 2廳 1衛(wèi)，建筑面積約 70平米，入戶花園贈(zèng)送一半面積為 米。 案例 —招商城市主場(chǎng) 戶型 32平米，凸窗贈(zèng)送面積達(dá) 10平米。 除此之外，許多地方政府出于各種各樣的考慮，在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)于游走的法規(guī)邊緣的偷面積行為也采取了近乎默認(rèn)的政策，這也是偷面積得以產(chǎn)生并發(fā)展的重要前提。 市場(chǎng)背景 —土地成本 /市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 最近幾年，土地價(jià)格開始直線上升，在土地價(jià)格和房?jī)r(jià)雙雙提升的情況下，建筑成本在開發(fā)成本中的比重實(shí)際上有所下降。另外，南方城市與北方城市相比，由于氣候的條件不同，也導(dǎo)致南方城市的中小戶型戶型面積相對(duì)要小一些。中小戶型“偷面積”專題 花樣年?duì)I銷中心 2022年 7月 前言 近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新的要求正在不斷提高，出現(xiàn)了眾多創(chuàng)造性的”偷面積”設(shè)計(jì)，作為產(chǎn)品創(chuàng)新重要部分的“偷面積”設(shè)計(jì)，也已經(jīng)逐步發(fā)展成一門顯學(xué)。 相對(duì)性 區(qū)域性 中小戶型特點(diǎn) 中小戶型但雖然面積較小但并簡(jiǎn)單的不等于檔次低，比起大戶型，中小戶型房屋更需要設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能居住的一般性功能。在此情況下，商品住宅由于偷面積而新增的建筑成本在總成本當(dāng)中并不顯著，對(duì)于希望在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中出彩的樓盤來看，偷面積具有莫大的吸引力。 70/90政策限制了戶型面積，使偷面積成為必要。 城市主場(chǎng)在偷面積創(chuàng)新處主要體現(xiàn)在大進(jìn)深的落地凸窗設(shè)計(jì)和可打掉的隱藏式凸窗上梁。 右下側(cè)戶型贈(zèng)送面積約 8平米。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ：項(xiàng)目位于 南山區(qū)前海路西、桂廟路南 ，第五期總建面 52725平米，高層單位， 05年銷售價(jià)格在 11000元 /平米左右。所以，一定要有一份嚴(yán)密的解釋條款。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ：項(xiàng)目位于深南大道園博園旁 ，高層住宅，總建面約為 10萬平米， 05年銷售均價(jià)在 7500元 /平米左右。 內(nèi)院露臺(tái)與空中院館 內(nèi)院露臺(tái)： 兩層高的開敞式空間，全部不計(jì)入建筑面積 ； 空中院館： 一層高的開敞式空間，計(jì)算一半建筑面積，也稱為內(nèi)陽(yáng)臺(tái)。將這種 “ 偷 ” 面積方式發(fā)揮到極致的是，在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過 ，上層空間 。 案例 — 山海家園 走廊外掛，即減少面積公攤，又保證了戶型的通透性，不足之處是私密性不佳。 1房 2廳 1衛(wèi)，建筑面積約 55平米 單身公寓，建筑面積為 32平米 右側(cè)戶型贈(zèng)送空中花園面積約 10平米。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ：項(xiàng)目位于位于福田區(qū)福田南路 7號(hào) ，高層住宅，第三期總建面約為 ， 08年 4月銷售均價(jià)為 19000元 /平米。 案例 — 京地海世界 位于過道一側(cè)的 2層高的 “ 過道花園 ” （兩層高的預(yù)留洞口 ，入伙后加板封閉），不計(jì)入建筑面積。 按計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)分類 1 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 方式 功能 計(jì)一半面積 一層普通大陽(yáng)臺(tái) 增加使用面積但使得房間面積減少 可以變房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái) 計(jì)一半面積 ,但能直接變成房間 ,非常實(shí)用 計(jì)一層室內(nèi)超 高層面積 室內(nèi) 4米以下 增加空間體量和舒適度 室內(nèi) 6米甚至更高 增加空間體量和舒適度 ,另可以加樓板變現(xiàn)實(shí) 用面積 少分?jǐn)偣裁娣e 不計(jì)面積的公共面積 (高層高 ,夾 層等 ) 減少公攤建筑面積 ,增加套內(nèi)實(shí)用面積 計(jì)一半面積的公共面積 (陽(yáng)臺(tái)形式 等 ) 減少公攤建筑面積 ,增加套內(nèi)實(shí)用面積 模糊公共空間 (裝飾性園林建筑 不計(jì)面積 與入戶大堂相連 ) 增加入戶大堂面積提高舒適度 ,客觀上減少公 攤建筑面積 , 增加套內(nèi)實(shí)用面積 按計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)分類 2 按結(jié)構(gòu)差異分類 類 別 方 法 原有結(jié)構(gòu)，改變用途 可延展客廳、共享梯廳、空調(diào)機(jī)位改生活陽(yáng)臺(tái) 、陽(yáng)光房 擴(kuò)大空間，贈(zèng)送面積 凸窗、入戶花園、 增加功能空間 半地下室、隱藏式衣柜、露臺(tái)、空中花園、外掛廊 、空 中院館、內(nèi)院露臺(tái) 增加層高 6米高入戶花園、 LOFT 從上表來看，上述偷面積方法當(dāng)中，以”屬于建筑體的原來結(jié)構(gòu)，改變用途使之成為室內(nèi)的使用空間“和新增加戶型的輔助功能空間”兩種方式為主。 鑒于房?jī)r(jià)上漲過快的社會(huì)敏感性，政府對(duì)偷面積的行為開始由默認(rèn)轉(zhuǎn)向控制。這一政策。 政策導(dǎo)讀 —天津 2022年，天津市規(guī)劃局發(fā)布 《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑層高和容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則通知 》 的出臺(tái)，天津市域范圍內(nèi)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層高大于 ，不論層內(nèi)有無隔層，建筑面積計(jì)算值均按該層水平投影面積的兩倍計(jì)算。 二層高有柱露臺(tái)（有框架露臺(tái)）：陽(yáng)臺(tái)底板至陽(yáng)臺(tái)上蓋之間，如果有水平鏤空樓板或連 接橫梁等結(jié)構(gòu)，將計(jì)算一半建筑面積；兩層之間如果沒有水平橫梁、沒有掛墻等結(jié)構(gòu)體時(shí)， 面積小于 ，進(jìn)深小于 ，不計(jì)入建筑面積。這種 陽(yáng)臺(tái)，在 “ 鼎太風(fēng)華 ” 1期出現(xiàn)過，在中海系列產(chǎn)品如 “ 中海．陽(yáng)光棕櫚園 ” 、 “ 中海．怡 美山莊 ” 也有應(yīng)用。 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —落地凸窗 “新規(guī)范”規(guī)定： 窗臺(tái)高度小于 ，為落地凸窗 ” 。 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —入戶花園 “ 新規(guī)范 ” 對(duì)入戶花園的定義為： 住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽(yáng)臺(tái)的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外）， 均視為陽(yáng)臺(tái)，按陽(yáng)臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積。 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —評(píng)述 通過如上分析，可以看出， “ 新規(guī)范 ” 只是對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中影響最大的幾種 “ 過度贈(zèng)送面積 ” 現(xiàn)象（空中庭院、超大露臺(tái)、超大凸窗、別墅半地下室等）進(jìn)行了規(guī)范，但并沒有將戶型贈(zèng)送完全限制住，在戶型“ 贈(zèng)送面積 ” 的設(shè)計(jì)方面，還是保留出了大有可為的余地。 類似半地下室、大面積露臺(tái)、空中花園等“偷面積”方式無疑將增加不小的建筑成本，因此，未來此一類的方式政策空間將有一定的制約。 在樓市價(jià)格保持的平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，從成本與銷售價(jià)格兩方面綜合考慮去選擇 ”偷面積 “ 的方法，具有更大的現(xiàn)實(shí)可行性。 倚山時(shí)代戶型，建筑面積 48平米，贈(zèng)送面積約 24平米，入戶花園 米層高，帶凸窗、露臺(tái)。 如室內(nèi)各房間都鋪設(shè)凸窗或法式陽(yáng)臺(tái)、充分利用空調(diào)機(jī)位、隱