【正文】 簡(jiǎn)介 ：項(xiàng)目位于 龍崗中心城 ，總建面 172755平米，高層單位，08年 6月銷售價(jià)格在 9200元 /平米左右。 案例 — 君悅龍庭 小復(fù)式建筑面積為 93平米，贈(zèng)送露臺(tái)面積為 。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ：項(xiàng)目位于 南山區(qū)前海路西、桂廟路南 ，第五期總建面 52725平米，高層單位， 05年銷售價(jià)格在 11000元 /平米左右。 案例 — 鼎太風(fēng)華五期 01戶型露臺(tái)面積達(dá)到 ； 06戶型露臺(tái)面積達(dá)到 。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ：項(xiàng)目位于前海路西，總建面 19620平米，高層單位， 07年銷售價(jià)格在 15000元 /平米左右。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ：項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)濱海大道，總建面 148600平米，三期戶型面積在 32～ 77㎡ 之間 ， 07年銷售價(jià)格在 1202218000之間。 右下側(cè)戶型贈(zèng)送面積約 8平米。 左上側(cè)戶型贈(zèng)送面積約 12平米。入戶花園應(yīng)該與戶內(nèi)保持一定高差，否則無(wú)法填浮土種花草，不能達(dá)到真正花園的效果。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 城市主場(chǎng)位于八卦嶺片區(qū)，總建面 65400平米，高層單位，精裝修中小戶型為主， 05年銷售均價(jià)約 8000元 /平米。 城市主場(chǎng)在偷面積創(chuàng)新處主要體現(xiàn)在大進(jìn)深的落地凸窗設(shè)計(jì)和可打掉的隱藏式凸窗上梁。由于本身凸窗有 ，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到 甚至更高。 注意事項(xiàng) ： 大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑施工上下功夫。 中小戶型的定義 偷面積限制政策導(dǎo)讀 “偷面積”市場(chǎng)背景 “ 偷 面積 ” 的方法綜述 市場(chǎng)結(jié)論 報(bào)告架構(gòu) 一般性方法 分類分析 一般性方法 低臺(tái)凸窗和落地凸窗 主要方法 ： 把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。 70/90政策限制了戶型面積，使偷面積成為必要。 必須要出的是，近乎全國(guó)統(tǒng)一的計(jì)算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)存在一定的可利用空間是導(dǎo)致偷面積出現(xiàn)的直接原因。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新提出了空前的挑戰(zhàn)，在某種程度上，偷面積是得到開發(fā)商和業(yè)主雙方都積極追捧的為數(shù)不多的共同語(yǔ)言之一。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的烈度在加強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新不斷提出新的挑戰(zhàn)。在此情況下，商品住宅由于偷面積而新增的建筑成本在總成本當(dāng)中并不顯著，對(duì)于希望在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中出彩的樓盤來(lái)看，偷面積具有莫大的吸引力。深圳 “ 人均可支配收入 ” 在 o5年由于統(tǒng)計(jì)口徑發(fā)生變化而出現(xiàn)下降。 由于房?jī)r(jià)走高，導(dǎo)致人們?cè)谟邢薜馁?gòu)買力情況下不得不購(gòu)買小戶型單位（其實(shí)消費(fèi)者對(duì)寬大戶型需求幾乎是絕對(duì)的），因此，開發(fā)商為消解決消費(fèi)者對(duì)戶型面積的這一心理預(yù)期與現(xiàn)實(shí)之間的落差，開始進(jìn)行“偷面積大賽”，從而適當(dāng)滿足普通消費(fèi)者在房?jī)r(jià)高企的市場(chǎng)形勢(shì)下對(duì)大面積的心理需求。 由于戶型面積較小，也使得中小戶型的總價(jià)相對(duì)較低，對(duì)占市場(chǎng)主導(dǎo)地位的中低收入人群具有較強(qiáng)吸引力。 相對(duì)性 區(qū)域性 中小戶型特點(diǎn) 中小戶型但雖然面積較小但并簡(jiǎn)單的不等于檔次低，比起大戶型，中小戶型房屋更需要設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能居住的一般性功能。 中小戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)通常也是不同的：深圳、北京、上海等大城市一般在 80平米以下；而在一些二三線城市，則有可能達(dá)到 90平米左右。 中小戶型的定義 偷面積限制政策導(dǎo)讀 “偷面積”市場(chǎng)背景 “ 偷 面積 ” 的方法綜述 市場(chǎng)結(jié)論 報(bào)告架構(gòu) 中小戶型定義 所謂中小戶型其實(shí)是一個(gè)模糊的相對(duì)性（相對(duì)于大戶型）慨念，可以理解為具有相對(duì)完全的配套及功能齊全的 “ 小面積住宅 ” 。 而對(duì)于目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的紛繁蕪雜的“偷面積”現(xiàn)象，也需要有一個(gè)系統(tǒng)的總結(jié)性梳理。中小戶型“偷面積”專題 花樣年?duì)I銷中心 2022年 7月 前言 近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新的要求正在不斷提高，出現(xiàn)了眾多創(chuàng)造性的”偷面積”設(shè)計(jì)，作為產(chǎn)品創(chuàng)新重要部分的“偷面積”設(shè)計(jì)，也已經(jīng)逐步發(fā)展成一門顯學(xué)。對(duì)任何試圖在產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)域有所進(jìn)步的開發(fā)企業(yè)來(lái)說，探討并分析這一市場(chǎng)現(xiàn)象都已經(jīng)變得非常必要。 考慮到各種不同產(chǎn)品類型“偷面積”方法的通用性，本次研究將主要針對(duì)普通住宅中的中小戶型住宅產(chǎn)品的“偷面積 ”現(xiàn)象而展開。一般來(lái)說，中小戶型在房間數(shù)量上不超過 2個(gè)，衛(wèi)生間數(shù)量則以 1個(gè)為主。另外，南方城市與北方城市相比，由于氣候的條件不同，也導(dǎo)致南方城市的中小戶型戶型面積相對(duì)要小一些。 由于中小戶型的客戶特點(diǎn)（年輕的工作人口居多），導(dǎo)致其地理位置一般是在市中心，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地方；周邊或者小區(qū)本身的配套設(shè)施也比較齊全。 功能全 地段好 總價(jià)低 特 點(diǎn) 中小戶型的定義 偷面積限制政策導(dǎo)讀 “偷面積”市場(chǎng)背景 “ 偷 面積 ” 的方法綜述 市場(chǎng)結(jié)論 報(bào)告架構(gòu) 市場(chǎng)背景 —房?jī)r(jià)因素 房?jī)r(jià)高企使許多居民相對(duì)購(gòu)買力降低，造成戶型建筑面積不斷變小。 注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自各城市年度統(tǒng)計(jì)年鑒。 市場(chǎng)背景 —土地成本 /市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 最近幾年，土地價(jià)格開始直線上升，在土地價(jià)格和房?jī)r(jià)雙雙提升的情況下，建筑成本在開發(fā)成本中的比重實(shí)際上有所下降。 土地成本在開發(fā)成本中比重加，建筑成本比重下降。 隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，在全國(guó)大多數(shù)地區(qū)，商品房供不應(yīng)求的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在。 市場(chǎng)背景 —70/90政策 /計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 06年 6月推出的 70/90政策對(duì) 90平米以下的中小戶型比重作出了強(qiáng)制性規(guī)定，但許多樓盤由于地段和市場(chǎng)的差異需要更大比重的大戶型產(chǎn)品，因此，在保證建筑面積滿足政策限制的前提下，通過 “ 偷面積 ’的方法擴(kuò)大戶型的使用面積逐漸成為一種市場(chǎng)主流。 除此之外，許多地方政府出于各種各樣的考慮，在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)于游走的法規(guī)邊緣的偷面積行為也采取了近乎默認(rèn)的政策，這也是偷面積得以產(chǎn)生并發(fā)展的重要前提。 計(jì)算建筑面積的的標(biāo)準(zhǔn)存在利用空間。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定 以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過 ，便可有效到面積。 目前 ,“ 偷術(shù)”又有了很大改進(jìn)，在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。 案例 —招商城市主場(chǎng) 戶型 32平米，凸窗贈(zèng)送面積達(dá) 10平米。 戶型 62平米凸窗贈(zèng)送面積達(dá)到 9平米 代表項(xiàng)目： 大凸窗設(shè)計(jì)在深圳已經(jīng)屬于比較普遍的設(shè)計(jì)方式，目前市場(chǎng)上典型的項(xiàng)目有優(yōu)山美地的 2房單位、僑香諾園的 3房單位等。 超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái) 主要方法 ： 入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，通過做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái) “ 偷面積 ” ，這一招不但能偷到很大面積，甚至能偷出一個(gè)房間！ 注意事項(xiàng) ：凸陽(yáng)臺(tái)和凸入戶花園一定要注意進(jìn)深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感覺。 案例 — 富通城三期 1房 2廳 1衛(wèi)，建筑面積約 50