靜安動(dòng)力國際房地產(chǎn)項(xiàng)目企劃管理方案(完整版)
【正文】 盧灣區(qū)只有1個(gè)高檔樓盤開盤，即“思南路88號(hào)”，每平方米均價(jià)為8200元。同時(shí)這一數(shù)據(jù)也說明，靜安依然是上海高檔樓盤的熱點(diǎn)區(qū)域，在高檔住宅市場(chǎng)上占有舉足輕重的地位。此次統(tǒng)計(jì)中，今年新開盤的高檔住宅有4個(gè)：分別是“國際金融家”均價(jià)12000元/平方米；“金色維也納”售價(jià)8500—17600元/平方米（含別墅部分價(jià)格）；“水清木華公寓”均價(jià)8500元/平方米；“仁恒濱江園”均價(jià)12000元/平方米左右，而浦東今年全年新盤總量為37個(gè)，高檔樓盤占總量的10%。數(shù)據(jù)表明，每年有超過3萬的凈人口遷入浦東，在浦東工作和居住的外籍人士更是超過了2萬人，每天進(jìn)出浦東的各類外籍商務(wù)人員估計(jì)有23萬人次。單價(jià)分布情況示意圖： 從上圖可以看出，2002年前三季度，上海新盤的推案量為239個(gè)，其中開盤價(jià)為每平方米8000元及其以上的新盤共計(jì)22個(gè)，每平方米8000元以下的中低檔樓盤有217個(gè)。綜上所述：l 2002年1—9月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，一級(jí)市場(chǎng)上土地出讓速度不減，商品房新開工面積和竣工面積大幅增長(zhǎng)，批準(zhǔn)預(yù)售量仍保持著高位。l 2002年1—9月商品房預(yù)售與去年同期比較，%，登記預(yù)售面積達(dá)1868萬平方米。12. 綠化建設(shè)重頭戲，“一縱兩橫”“ 一縱”就是黃浦江兩岸大面積建綠，“兩橫”是蘇州河岸沿線綠化和延安路沿線景觀綠化。其中包括預(yù)售商品房交付使用時(shí)，對(duì)共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和套內(nèi)建筑面積的實(shí)測(cè)結(jié)果與合同面積的差異處理辦法。3. 上海高層建筑限“身高”，嚴(yán)控高度和容積率上海市政府強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制高度和容積率，特別是超高層。做好日照環(huán)境可行性分析和環(huán)境容量、城市景觀評(píng)價(jià)，并適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)。8. 市房地產(chǎn)頒布《關(guān)于推行上海市商品房預(yù)訂協(xié)議示范文本的通知》2002年10月23日，市房地局頒布：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后進(jìn)行商品房預(yù)訂的，均應(yīng)采用預(yù)訂協(xié)議示范文本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自制協(xié)議文本的，應(yīng)報(bào)工商部門備案后方可使用 。在未來幾年上海將在蘇州河沿岸建設(shè)8塊大型集中綠地，新增綠化面積78萬平方米，從而使蘇州河沿岸綠化面積達(dá)到102萬平方米。l 2002年1—9月登記預(yù)售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計(jì)，%，%，%。l 值得關(guān)注的是，第三季度已登記商品房預(yù)售面積開始呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢(shì)，也是今年以來首度出現(xiàn)已登記商品房登記面積小于批準(zhǔn)預(yù)售面積的情況。從今年一季度數(shù)據(jù)看，與去年相比，均價(jià)在每平方米15000元左右的高檔住宅供應(yīng)更是出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，從而推動(dòng)一季度新盤均價(jià)上攻至每平方米11470元的高位，由此可見高檔樓盤發(fā)展勢(shì)頭之強(qiáng)勁。這些外籍商務(wù)人員的大幅度增加，在一定程度上推動(dòng)了浦東高檔住宅的發(fā)展，從而使得上海高檔住宅的市場(chǎng)份額逐步東移，而傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)的靜安、長(zhǎng)寧、徐匯等區(qū)的客戶也漸漸將目光瞄向了浦東。目前浦東房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了五大熱點(diǎn)區(qū)域，即陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張楊路沿線、浦東南路上南路板塊、世紀(jì)公園板塊、黃浦江東岸沿江板塊。雖然在樓市持續(xù)升溫的條件下，靜安樓市不溫不火，但隨著靜安今年不少爛尾樓項(xiàng)目的改造以及靜安寺地區(qū)的綜合改造，都表明靜安樓市漸旺。因其新盤總量有限，所以高檔盤占市場(chǎng)份額高達(dá)33%。由此可以看出，雖然徐匯也是傳統(tǒng)高檔樓盤集中的市中心區(qū)，但其高檔住宅的發(fā)展空間隨著地塊的漸漸稀缺以及向環(huán)線外發(fā)展的必然，為數(shù)不多的環(huán)線內(nèi)地塊將會(huì)成為開發(fā)商的爭(zhēng)奪熱點(diǎn)。他們主要有這兩方面共同點(diǎn)：一是有較高的收入水平及生活水平，所以這類消費(fèi)群對(duì)居住的需求已從居住到講究環(huán)境上升為一種居住的生活享受；二是此類消費(fèi)者一般事業(yè)有成，心理上存在著巨大的優(yōu)越感，因此他們購置物業(yè)時(shí)也存在著強(qiáng)烈的品牌意識(shí)。但在景觀設(shè)計(jì)方面，國內(nèi)企業(yè)則存在著明顯的差距，調(diào)查的高檔樓盤全部由國外景觀設(shè)計(jì)單位接盤。可見，高檔住宅對(duì)會(huì)所的要求相當(dāng)高，同時(shí)也反映出客戶對(duì)享受型生活的追求。在空間大小方面，高檔樓盤的面積一般比較大，這樣才能使內(nèi)部的格局有足夠的空間劃分。由下圖可以看出，在調(diào)查的十五家樓盤中，主力房型面積大多集中在100—200平方米以及200平方米以上兩個(gè)階層，其中仁恒濱江園的最大房型面積在450平方米，在100—200平方米這一階層中，面積也大多集中在150平方米以上，約占這一階層的67%。人對(duì)內(nèi)外自然環(huán)境以及人文環(huán)境的追求是無止境的，高檔物業(yè)的開發(fā)卻并不都具備這些條件。規(guī)劃特征：l 整體景觀規(guī)劃引用水、綠、小品等構(gòu)成一個(gè)完整的社區(qū)系統(tǒng)，用藝術(shù)和生活的方法表達(dá)l 以小高層、高層為主，其中高層占到總量的60%，小高層占30%；
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