【正文】 域商圈。 二是材料成本、費(fèi)用等大幅上漲%,其中:%,%。新建非住宅均價(jià)為6044元／平方米,比上年同期的5260元／%。從城市人口增量角度看,人口的增加,住宅及商業(yè)用房消費(fèi)需求也須增加。,推動(dòng)懷化城市化進(jìn)程懷化素有“滇黔門戶、全楚咽喉”之稱。為了使其恢復(fù)活力,發(fā)揮其應(yīng)有的作用,必須調(diào)整原有的結(jié)構(gòu)模式,補(bǔ)償物質(zhì)缺損,調(diào)整人口分布,以達(dá)到改善環(huán)境、振興經(jīng)濟(jì)、改善生活質(zhì)量的目的,這一般稱為“舊城更新”。 懷化自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地, 隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入、生態(tài)環(huán)境及投資環(huán)境的改善、居民消費(fèi)水平的提高和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,懷化的交通運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、中小企業(yè)等得到了迅猛發(fā)展,懷化的對(duì)外影響力不斷擴(kuò)大,招商引資力度增強(qiáng),消費(fèi)理念逐漸形成,城市品位明顯提升,是一個(gè)頗具吸引力的城市,是一個(gè)很有發(fā)展前景的城市。桂林的微笑堂、柳州的五星商廈等大型購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積在5萬平方米以上。，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力和核心企業(yè)。%,。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了60個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加,沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。步步高、蘇寧、加潤(rùn)多、華天等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)及肯德基、沃爾瑪?shù)仁澜缰赓Y企業(yè)入駐懷化，正深刻改變著我市商貿(mào)物流業(yè)態(tài)格局。 經(jīng)過多年的發(fā)展，我市商貿(mào)物流業(yè)具備了較好的基礎(chǔ)，突出體現(xiàn)在三個(gè)方面： 一是專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)與培育取得重大進(jìn)展。在《湖南省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中，明確懷化為全省四大區(qū)域物流中心之一，全省一級(jí)物流節(jié)點(diǎn)城市、全國(guó)二級(jí)物流節(jié)點(diǎn)城市。 建設(shè)施工及生活用水全部由懷化市供水總公司供給。 太平溪是舞水河的一級(jí)支流,發(fā)源于花橋鎮(zhèn)金雞溝,全長(zhǎng)43公里,流域面積362平方公里,由東北流入市區(qū),在市區(qū)南部入舞水河。 根據(jù)區(qū)域資料,白堊紀(jì)以后至第三紀(jì)以前,懷化市鶴城區(qū)及其附近區(qū)域?yàn)榘枷莩两祬^(qū),在其懷化市鶴城區(qū)的城北沉積了白堊系巨厚層的紫紅色巖層。最小相對(duì)濕度14%,平均相對(duì)濕度81%。面向新世紀(jì),懷化市委、市政府于1998年提出了“充分發(fā)揮區(qū)位資源兩大優(yōu)勢(shì),努力建造五省（市、區(qū)）周邊中心城市”新的發(fā)展戰(zhàn)略。 高速鐵路的建設(shè)將更加拉近懷化與周邊中心城市的距離，對(duì)加快懷化的城市發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。龍底河和夜郎谷的漂流驚險(xiǎn)神奇,撩人心魄。素有“黔滇門戶”、“全楚咽喉”之稱,今有湖南“西大門”之美譽(yù)。－29176。必將成為城區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),開發(fā)后產(chǎn)生的商貿(mào)規(guī)模效應(yīng)和輻射效應(yīng),從而增加稅費(fèi)收入。 (6) 整個(gè)工程包括征地、建安工程、道路、綠化等,經(jīng)投資估算,本項(xiàng)目總投資為 萬元。因此,城市人口的日益增多及經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)建設(shè)提出了更高更迫切的要求。 11) 國(guó)家其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范及項(xiàng)目建設(shè)單位提供的國(guó)土、建設(shè)規(guī)劃、供水、供電、資金籌措意向等基礎(chǔ)資料。經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真論證,分析評(píng)價(jià),于2010年5月完成本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告,供審批部門決策參考。 ：懷化市飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建設(shè)單位簡(jiǎn)介:懷化市飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于2010年，注冊(cè)資金 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)三級(jí)，現(xiàn)有職員37人，其中具有中高級(jí)職稱的專業(yè)管理技術(shù)人員15人，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原任職國(guó)家一級(jí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，具備豐富的項(xiàng)目開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)。：公司董事長(zhǎng)向東輝先生自2002年以來，先后榮獲國(guó)務(wù)院“全國(guó)創(chuàng)業(yè)之星”；湖南省總工會(huì)“職工之友”；懷化市 “十大新聞人物”、“勞動(dòng)模范”、“優(yōu)秀中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)者”、“ 優(yōu)秀光彩人物”、“十佳企業(yè)經(jīng)營(yíng)者”等多項(xiàng)殊榮。5)懷化市人民政府對(duì)招商引資政策的支持及相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策。(3)舊城改造是“民心工程”、“德政工程”。其中住宅、酒店、寫字樓建筑面積51000m2，商業(yè)建筑面積83000m2，地下建筑面積8000m2，綠地率30%，建筑密度48%，容積率10，居住戶數(shù)225戶，停車位350個(gè)。同時(shí), 財(cái)務(wù)敏感性分析表明,本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2939。北靠武陵山脈,與湘西自治州、張家界相連。依照人口抽樣調(diào)查資料推算,。中國(guó)工農(nóng)紅軍通道轉(zhuǎn)兵會(huì)議舊址、中國(guó)人民抗日戰(zhàn)爭(zhēng)勝利受降紀(jì)念館都記載了這些影響現(xiàn)代中國(guó)歷史的重大事件。已形成水、陸、空三位一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)，成為我國(guó)西南地區(qū)最大的綜合交通樞紐之一。據(jù)懷化市氣象局提供資料,懷化市常年主要特點(diǎn):氣候溫和、雨量充沛,熱量豐富,光照適宜,無霜期長(zhǎng)。／s,67月份刮西南風(fēng),其余10個(gè)月刮北風(fēng)。所以,場(chǎng)地類別為II類,屬抗震較有利地段。該場(chǎng)地地下水按其形成條件和賦存特征,為松散巖類孔隙水。 、區(qū)域交通條件的進(jìn)一步完善 根據(jù)《中國(guó)中長(zhǎng)期鐵網(wǎng)規(guī)劃》，渝懷線、邵六線建成，渝懷線大通道建設(shè)，將對(duì)懷化對(duì)接珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)；貴陽(yáng)將要建成直直通珠三角入?？诘蔫F路大通道，懷化處于這通道湖南區(qū)段的重要節(jié)點(diǎn)；根據(jù)《國(guó)家高速公路網(wǎng)規(guī)劃》，9條南北向縱線之一的包頭至茂門高速公路，與18條東西橫向之一的上海至昆明高速公路將為懷化融入全國(guó)高速公路系統(tǒng)帶來較好的發(fā)展前景；懷化的芷江機(jī)場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)為民用，擴(kuò)建工程將要上馬。12月7日，市委第三屆二次全會(huì)通過了《中共懷化市委關(guān)于貫徹落實(shí)黨的十七大精神，加快推進(jìn)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心和現(xiàn)代商貿(mào)物流中心建設(shè)的決定》的決議。 二是新興業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展?？梢哉f，目前，我市商貿(mào)流通業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生力軍，安置就業(yè)的主渠道，城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，財(cái)政收入的增長(zhǎng)源，對(duì)促進(jìn)我市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展發(fā)揮越來越大的作用。目前,全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)雖然不容樂觀，但宏觀調(diào)控政策目標(biāo)主要是國(guó)內(nèi)一二線城市近年不斷涌現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫，對(duì)三四城市而言，城市建設(shè)尚處于初期階段，城市化水平不高，剛性需求比例很大，房產(chǎn)價(jià)格在合理 投資區(qū)域，總而言之，調(diào)控對(duì)我們而言，既是挑戰(zhàn)，也是發(fā)展的機(jī)遇，隨著懷化城市發(fā)展的不斷加快，房地產(chǎn)也在繼續(xù)平穩(wěn)健康地發(fā)展。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)也為地方財(cái)政開辟了財(cái)源,每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過10%。、競(jìng)爭(zhēng)壓力大現(xiàn)在全國(guó)的形勢(shì)是各地都在你追我趕，百舸爭(zhēng)流；西南周邊地區(qū)借西部大開發(fā)的東風(fēng)，發(fā)展來勢(shì)迅猛，對(duì)懷化已形成了緊逼之勢(shì)，懷化面臨明顯的競(jìng)爭(zhēng)壓力。銅仁、凱里等周邊城市列入國(guó)家西部大開發(fā)范圍，每年都有國(guó)家投入的商貿(mào)物流專項(xiàng)扶持資金。本項(xiàng)目位于懷化市中央商務(wù)的核心位置,地段的發(fā)展引領(lǐng)懷化房地產(chǎn)業(yè)及城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，順應(yīng)懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)。 修復(fù)是根據(jù)城市總體規(guī)劃, 部分改變?cè)谐菂^(qū)面貌的中等規(guī)模的城市改造建設(shè)。城市化是現(xiàn)代社會(huì)進(jìn)步文明的標(biāo)志,也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的必然趨勢(shì),城市化問題已被各級(jí)政府關(guān)注。綜上所述,飛達(dá)新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)城市綜合體的建設(shè),有利于加快當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)步伐,完善城市中央商務(wù)區(qū)功能性基礎(chǔ)配套設(shè)施,有利于改善當(dāng)?shù)厝藗兊木幼…h(huán)境,提升懷化城市的品位,有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。懷化位居第四。火車站附近新開盤商鋪的價(jià)格比5年前競(jìng)翻了一番。河西組團(tuán)以批發(fā)業(yè)為基礎(chǔ),大力發(fā)展各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和綜合批發(fā)市場(chǎng)。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,中國(guó)的城市化進(jìn)展到70%之前,房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)停止。我市城市居民的收入水平已經(jīng)處于住房消費(fèi)能力的收入高敏感、高彈性的階段。結(jié)論:懷化樓市特別是高中檔樓市大有可為,關(guān)鍵在于開發(fā)商能否以更多的賣點(diǎn)迎合消費(fèi)潛力，并對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的整合獨(dú)具匠心。 形象:本項(xiàng)目從一開始就摒棄了傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念,按照國(guó)際化城市綜合體的運(yùn)營(yíng)理念去打造本項(xiàng)目,從一開始就走在懷化房地產(chǎn)市場(chǎng)的最前沿。、二線城市及省內(nèi)其他城市,樓價(jià)“補(bǔ)漲”空間仍然巨大,需求也比較旺盛,需要合適的市場(chǎng)開發(fā)力量導(dǎo)入,飛達(dá)新世紀(jì)廣場(chǎng)開發(fā)商能夠順應(yīng)這種態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)有一定消費(fèi)潛力,高檔住宅產(chǎn)品處于快速升溫期,有效需求較大。舊城改造就成了懷化地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。 地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿作用使得市區(qū)客戶置業(yè)成為大勢(shì)所趨,這部分客戶經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng),對(duì)高品質(zhì)物業(yè)的需求較強(qiáng)。樓層售價(jià)開盤時(shí)間分析英泰國(guó)際130000400002008價(jià)格很高投資組合復(fù)雜預(yù)定程序不合理122000國(guó)際名品城130,0002007地段好，規(guī)模小，管理非專業(yè)價(jià)格較高220000凱邦萬象城他們主要包括經(jīng)商人士、律師、大中專院校及部分中學(xué)的教師、自由職業(yè)者以及政府官員和行政事業(yè)單位其他工作人員。諸事理順、攢下一筆后方才發(fā)現(xiàn)未能及時(shí)趕上住宅消費(fèi)快車,意欲補(bǔ)課,了卻心愿。項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略定位主要包括五個(gè)方面內(nèi)容。 4)購(gòu)物中心 本地知名零售企業(yè)—飛達(dá)百貨強(qiáng)勢(shì)入駐，十年磨礪鑄就的金字商業(yè)品牌。具體到飛達(dá)新世紀(jì)廣場(chǎng),采取“顧問式管理法”進(jìn)行管理定位切實(shí)可行。七、總體方案設(shè)計(jì)飛達(dá)新世紀(jì)廣場(chǎng),地處懷化市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的核心地帶,位于懷化市南北主干道迎豐路與鶴州路交匯處，北臨火車站前廣場(chǎng)，東接懷榮賓館，西毗懷化市新城市步行街（原區(qū)政府）及嫩溪垅商業(yè)區(qū)。 ——社會(huì)效益最大化原則,建構(gòu)懷化的新城市文化，并融入飛達(dá)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念?！? 在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上一定要考慮景觀價(jià)值對(duì)于項(xiàng)目銷售的重要性,達(dá)到目標(biāo)客戶對(duì)景觀、朝向、采光需求的統(tǒng)一。北端因建筑間距預(yù)留24米,用于橋上、橋下人員的相互流動(dòng)。沿迎路退讓規(guī)劃紅線二十五米,使建筑的正面形成一個(gè)較大的下沉式廣場(chǎng)。 六層:為餐飲美食,七層：娛樂休閑。體現(xiàn)了建筑的通透與靈巧,反映了企業(yè)的朝氣和商業(yè)氛圍的濃厚。給排水管道接至建筑紅線處,其外與市政管網(wǎng)的銜接由建設(shè)方自行安排。 消防用水量:室內(nèi)消防用水量為:40L／S室外消防用水量為:30L／S 自動(dòng)噴淋用水量為:30L／S 按火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h計(jì)。變壓器設(shè)短路保護(hù)、帶時(shí)限過電流保護(hù)和超溫報(bào)警。在有關(guān)線路和線路末端插座回路上裝設(shè)浪涌限制器。 商場(chǎng)部分:電話電纜和多媒體信息網(wǎng)絡(luò)電纜由市局室外電纜引入集中控制室電話交換機(jī)。垃圾經(jīng)垃圾站,由城市環(huán)保部門統(tǒng)一運(yùn)至城市垃圾場(chǎng)或城市垃圾處理廠。安排專項(xiàng)資金依地形綠化,綠地率30%以上,綠化以公共場(chǎng)地為主要中心點(diǎn)(綠化點(diǎn)),建筑與建筑之間布置綠化(綠化面),利用主干道,區(qū)內(nèi)道路兩旁的綠化將綠化面連接(即綠化線),從而形成完整的“點(diǎn)線面”相結(jié)合的綠化生態(tài)系統(tǒng)。九、物業(yè)管理及組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理的“以人為本”,即“以業(yè)主為本”,就是以業(yè)主為中心的物業(yè)管理理念和精神。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作,它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。獲取客戶。（3）竣工開業(yè)（尾盤期） 一方面,利用節(jié)假日、事件及媒體活動(dòng)進(jìn)行宣傳,比如進(jìn)行事件行銷。（5）工程建設(shè)其他費(fèi)按建設(shè)項(xiàng)目投資估算辦法及本項(xiàng)目實(shí)際情況估算,本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用加上工程建設(shè)其他費(fèi)用的適當(dāng)比例估算。5211項(xiàng)目總投資：土地成本約為15000萬元合計(jì)15000+620+21556+5211=42387萬元。 (2) 本項(xiàng)目的投資估算。由于商業(yè)、住宅售出后,其房屋產(chǎn)權(quán)已屬于購(gòu)買人,與房地產(chǎn)開發(fā)商無關(guān),故總成本費(fèi)用中的折舊費(fèi)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷費(fèi)在本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中不予考慮,同時(shí),房屋售出后的修繕費(fèi)等與房地產(chǎn)開發(fā)商無關(guān),也不予計(jì)算,至于小區(qū)物業(yè)管理費(fèi),由物業(yè)管理者來進(jìn)行此項(xiàng)工作,與本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分開進(jìn)行評(píng)價(jià)。銷售價(jià)格為:高層住宅按均價(jià)2200元/m商業(yè)面積按均價(jià)4800元/m車位按均價(jià)2200元/m2計(jì)算。本項(xiàng)目貸款4000萬元（其中第2年初4000萬元）,%。根初步測(cè)算，該廣場(chǎng)建成后，將給懷化市帶來良好社會(huì)效益和豐厚的財(cái)稅收入，從而形成懷化市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí), 財(cái)務(wù)敏感性分析表。廣場(chǎng)建成后，可解決部分人員的就業(yè)問題。貸款償還期為2年,項(xiàng)目具有貸款償還能力。房產(chǎn)分3年（含建設(shè)期2年）銷售,銷售比例為20%,40%,40%,、。經(jīng)營(yíng)成本系指用于房產(chǎn)銷售過程中的廣告費(fèi)、管理費(fèi)用等銷售費(fèi)用,經(jīng)估算,總銷售費(fèi)用為333萬元。 (1)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 本項(xiàng)目設(shè)定全部投資財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%。資金類別金 額（萬元）比 例(%)備 注自籌資金銀行貸款預(yù)售收入合 計(jì)十二、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目為企業(yè)自主投資項(xiàng)目,投資風(fēng)險(xiǎn)由建設(shè)單位自擔(dān), 對(duì)本項(xiàng)目擬進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。620建安工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算基礎(chǔ)（M2）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）估價(jià)（萬元）2土建1430001000143003扶梯32309604直梯7302105商場(chǎng)中央空調(diào)10900020021806消防工程118000708267外裝修240003007207內(nèi)裝修1180002002360合計(jì)表111 總投資估算表 單位:萬元前期工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算基礎(chǔ)（M2）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）估價(jià)（萬元）1規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)143000豐富項(xiàng)目品牌內(nèi)涵。以最優(yōu)惠的價(jià)格出售商品房給對(duì)項(xiàng)目有信心的客戶,令其得到最大收益。根據(jù)建設(shè)部智能化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),小區(qū)將充分體現(xiàn)智能設(shè)計(jì)“以人為本”的理念,符合現(xiàn)代科技發(fā)展的潮流趨勢(shì),在智能的五大功能模塊上進(jìn)行基本建設(shè),即高速寬帶網(wǎng)接入系統(tǒng),門禁系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng),停車場(chǎng)管理系統(tǒng),兩表抄送系統(tǒng),并在智能設(shè)計(jì)中保留家居智能安防系統(tǒng)、寬帶應(yīng)用增值服務(wù)、家居家電智能管理系統(tǒng)等延伸建設(shè)功能。 營(yíng)造人文氛圍,讓業(yè)主有歸屬感。使用節(jié)水型設(shè)備和配件(夾氣水嘴、夾氣淋浴頭等),減少用水量。最后排入城市排水管網(wǎng)。商場(chǎng)部分弱電線路沿吊項(xiàng)內(nèi)弱電線槽敷設(shè),由吊頂至插座或探頭采用鋼管暗敷。本工程為聯(lián)合接地系統(tǒng)。 ,采用雙電源供電,備用電源引自柴油發(fā)電機(jī)。本建筑物內(nèi)各層均設(shè)室內(nèi)消火栓。 水源:由市政自來水管網(wǎng)兩路供水接來。(1)工程地質(zhì)及抗震設(shè)施 該工程建于城中心區(qū)。 A棟九至二十八層為寫字樓及酒店。