【正文】 業(yè)、物業(yè)管理、工程承攬等業(yè)務(wù)。e家園可行性研究院（系）： 經(jīng)濟(jì)與管理系 專(zhuān) 業(yè)： 工商管理 姓 名： 學(xué) 號(hào)： 05090022 教 師： 二○○五 年 六 月 十五日72目錄1 項(xiàng)目總論 1 建設(shè)項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2 可行性研究編制的依據(jù) 3 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo) 4 結(jié)論及建議 42 市場(chǎng)分析 6 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 6 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 7 項(xiàng)目的SWOT分析 16 市場(chǎng)定位 213 項(xiàng)目建設(shè)條件 23 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件 23 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 23 項(xiàng)目市政配套條件 23 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 234 項(xiàng)目規(guī)劃方案 24 規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 24 規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則 24 25 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 295 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 30 項(xiàng)目建設(shè)方式 30 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)內(nèi)容 30 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 306 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 32 項(xiàng)目定位 32 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方式 39 項(xiàng)目銷(xiāo)售準(zhǔn)備 39 項(xiàng)目銷(xiāo)售實(shí)施各階段策略 40 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 43 項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃 447 項(xiàng)目總投資估算及資金籌措 45 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 45 項(xiàng)目總投資估算的原則 45 項(xiàng)目總投資估算 45 項(xiàng)目資金籌措方式與使用計(jì)劃 488 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 49 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 49 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表 50 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 50 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 519 項(xiàng)目不確定性分析 52 項(xiàng)目盈虧平衡分析 52 項(xiàng)目敏感性分析 53 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策 55 5610 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議 57 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 57 建議 57參考文獻(xiàn) 59附錄 601 項(xiàng)目總論 建設(shè)項(xiàng)目概況 建設(shè)單位基本情況本項(xiàng)目建設(shè)單位紫薇地產(chǎn)，是由西安高科（集團(tuán)）新西部實(shí)業(yè)發(fā)展公司和西安高新鑫源投資有限公司共同出資組建的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。經(jīng)權(quán)威部門(mén)評(píng)估。其中大部分住宅為小高層，少部分為高層，沿街樓群底層為商鋪。目前多數(shù)西安民眾愿意把南郊和西高新作為居住首選。從而，引發(fā)和加劇著人們的居住郊區(qū)化思潮。新紀(jì)元廣場(chǎng)、西部電子廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)、陜西網(wǎng)管中心、高新國(guó)際商務(wù)中心、軟件園及一批企業(yè)廠房等建筑群已成為高新區(qū)、西安市乃至西部地區(qū)的標(biāo)志性建筑和城市建設(shè)的新亮點(diǎn)。2 市場(chǎng)分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析將從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目自身所具有的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅等方面進(jìn)行分析，最后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的市場(chǎng)定位?？偟膩?lái)說(shuō)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。商品房供求增幅較04年一季度也雙雙回落，但供求關(guān)系仍然偏緊。如圖21所示，西安市國(guó)民生產(chǎn)總值從1995年至今都保持快速增長(zhǎng)。如圖22，從歷年竣工面積和銷(xiāo)售面積對(duì)比看，供需逐漸接近，并呈現(xiàn)出兩旺狀態(tài)。在2005年隨著西安整體形象提升和在西部開(kāi)發(fā)影響力的增強(qiáng)，知名地產(chǎn)商紛紛搶灘登陸黃金地段，參與商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作。說(shuō)明市場(chǎng)上存在住房消費(fèi)者和潛在顧客，很有可能會(huì)成為本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客。在回答樓型選擇時(shí)，%的人選擇多層住宅，%的人選擇“小高層”，%的人選擇高層。總體來(lái)看，市民購(gòu)房的消費(fèi)理念越來(lái)越理性、越來(lái)越趨于成熟。，小區(qū)環(huán)境的后期維護(hù)及小區(qū)入住率的高低在很大程度上取決于物業(yè)管理?？傮w來(lái)看，今年一季度商品房投資力度有所放緩，究其原因，土地與金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響已經(jīng)開(kāi)始有所顯化。只有這樣，才能在未來(lái)激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中取勝；才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展中迎風(fēng)破浪，立于不敗之地。開(kāi)發(fā)單位紫薇地產(chǎn)資金實(shí)力雄厚，知名度高，長(zhǎng)期從事住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，且開(kāi)發(fā)物業(yè)別具一格，不斷創(chuàng)新，深得消費(fèi)者信賴(lài),這將給本項(xiàng)目推廣降低一些費(fèi)用。2004年國(guó)家提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放開(kāi)貸款利率上限，加強(qiáng)商業(yè)銀行資本充足率管理。典型的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)如下：（1） 曲江匯景新都物業(yè)地址：會(huì)展中心東側(cè)50米水長(zhǎng)路南建筑類(lèi)型：小高層項(xiàng)目特點(diǎn)：曲江匯景新都在區(qū)位、質(zhì)量和價(jià)格上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，南北通透,戶戶朝陽(yáng),全陽(yáng)光戶型 （2） 世家星城物業(yè)地址：丈八東路與東儀路十字南側(cè)建筑類(lèi)型：高層、小高層、多層項(xiàng)目均價(jià)：2800元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：小區(qū)占地827畝，建筑面積75萬(wàn)平方米，綠化率高達(dá)48％，具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，具有獨(dú)特的水體景觀和綠色環(huán)境。（3） 綠地世紀(jì)城物業(yè)地址：西安高新區(qū)新區(qū)錦都大道建筑類(lèi)型：高層、小高層項(xiàng)目均價(jià)：3600元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：規(guī)劃建設(shè)四星級(jí)賓館一座、五星級(jí)賓館一座、國(guó)際會(huì)展中心、現(xiàn)代辦公中心、soho酒店式公寓、高檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。同時(shí)，應(yīng)盡量避免各種劣勢(shì)和威脅對(duì)本項(xiàng)目的影響。除此之外，還開(kāi)通有線電視、寬帶網(wǎng)入戶，以滿足家居休閑的生活需要。項(xiàng)目最終定價(jià)以市場(chǎng)比較法確定,。市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的要求。本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)有9棟23層點(diǎn)式高層、25棟11層板式小高層和一棟六層多層組成。2． 業(yè)用房小區(qū)沿電子信息路和電子五路的高層和小高層底部?jī)蓪硬贾蒙虡I(yè)用房。在建筑風(fēng)格上，主要通過(guò)立面、重點(diǎn)、細(xì)部處理、材質(zhì)、色彩、空間及其組合和外部環(huán)境等因素表現(xiàn)出來(lái)。采用大板結(jié)構(gòu)，使內(nèi)部房間能夠靈活間隔，自由組合。道路主要為區(qū)內(nèi)服務(wù)，既四通八達(dá)，又蜿蜒曲折，沒(méi)有過(guò)境交通穿過(guò)。在小區(qū)出入口處設(shè)立電子信息亭，便于用戶查詢(xún)小區(qū)基本情況。小區(qū)內(nèi)有花園會(huì)所，將園林廣泛地分布于小區(qū)的各層面、各角落，并把會(huì)所分散到園林之中，不但增加了花園的實(shí)用性，更創(chuàng)造了一種充滿情趣、文化、藝術(shù)氛圍的休閑方式。e家園技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表41項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積206000㎡總建筑面積地上建筑面積其中：小高層住宅高層住宅多 層商 鋪地下建筑面積48874043584023405017010027002899052900㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡車(chē)位數(shù)量2000個(gè)總戶數(shù)3352戶綠化率%容積率5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)方式本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)。項(xiàng)目在2005年第一季度開(kāi)始前期準(zhǔn)備工作，第二季度開(kāi)始施工，項(xiàng)目分兩期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目總的進(jìn)度計(jì)劃為五年，詳見(jiàn)附圖一。窗戶設(shè)計(jì)成飄窗，增大采光面積。先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，讓業(yè)主住得舒心。但是，運(yùn)用市場(chǎng)比較法有一定的局限性，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： （1）世界上絕無(wú)兩項(xiàng)完全相同的房地產(chǎn)，即使樓齡相同的房地產(chǎn)，它們?cè)诮Y(jié)構(gòu)、用途上也相同，也會(huì)因地段、面積、朝向、高度等相異之處，造成房地產(chǎn)價(jià)格上的差異。修正系數(shù)的計(jì)算方法如下： 區(qū)域因素比較表 表62 可比實(shí)例區(qū)域因素楓林綠洲新西藍(lán)城市風(fēng)景 夏日景色地段稍好稍好稍差交通稍好稍好相同配套稍差相同稍差設(shè)估計(jì)對(duì)象所在地為100，則判斷楓林綠洲所在地為101，新西藍(lán)所在地為102，城市風(fēng)景所在地為98。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方式紫薇地產(chǎn)是西安市一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，主營(yíng)銷(xiāo)售型物業(yè)，有自己的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，采用自行銷(xiāo)售的形式，從而節(jié)省了一部分物業(yè)代理費(fèi)。為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)，要對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)，包括物業(yè)詳情、銷(xiāo)售技巧、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同等程序等。在此期間，應(yīng)樹(shù)立良好的樓盤(pán)暢銷(xiāo)形象，迅速提升人氣，增強(qiáng)項(xiàng)目在潛在客戶中的口碑；同時(shí)盡快回籠資金，對(duì)項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)提供有力支持。從前期準(zhǔn)備到一期主體完工、可以開(kāi)始預(yù)售這段時(shí)間內(nèi)，為使人們了解項(xiàng)目在建情況，在項(xiàng)目周邊以及西安市主要繁華的路口、人流集中的公共場(chǎng)所以簡(jiǎn)單的文字描述項(xiàng)目，必要時(shí)輔以鳥(niǎo)瞰圖以醒目，使其在消費(fèi)者心中留下初步印象。此時(shí)已進(jìn)入銷(xiāo)售旺期，應(yīng)將項(xiàng)目需要的各種媒體調(diào)動(dòng)起來(lái)，進(jìn)行全面營(yíng)銷(xiāo)。當(dāng)一期主體完工后項(xiàng)目開(kāi)始預(yù)售。因?yàn)橄喈?dāng)一部分購(gòu)房者主要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)獲取房產(chǎn)信息。6．拍賣(mài)樓花將商鋪中好的位置拿出來(lái)拍賣(mài)，開(kāi)始只公布底價(jià)（適當(dāng)?shù)氐鸵恍晕嗳藚⑴c），留出一段時(shí)間進(jìn)行炒作，投資者交押金參與拍賣(mài)，這樣可以將商鋪地價(jià)值發(fā)揮到最高水平。此時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題有：（1）既要考慮售價(jià)，也要考慮時(shí)間，即尾盤(pán)不能追求高價(jià)格，否則不能變現(xiàn)反而加大風(fēng)險(xiǎn)。 銷(xiāo)售分期安排表 表610時(shí)間銷(xiāo)售分期銷(xiāo)售目標(biāo)備注200607~200609200610~200703200704~200803200804~200912導(dǎo)入期強(qiáng)銷(xiāo)期銷(xiāo)售持續(xù)期清盤(pán)促銷(xiāo)期5%60%25%10%概念宣傳強(qiáng)勢(shì)推廣平穩(wěn)銷(xiāo)售以工程形象促銷(xiāo) 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃為實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，本項(xiàng)目住宅與商場(chǎng)都實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。 車(chē)位本項(xiàng)目車(chē)位均為地下車(chē)位，統(tǒng)一定價(jià)10萬(wàn)元／個(gè)。根據(jù)《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》（99），結(jié)合西安市類(lèi)似工程的實(shí)際造價(jià)確定本項(xiàng)目單方造價(jià)指標(biāo)如下:（1）小高層住宅： 1200元/ m2商業(yè)： 1350元/ m2（2）高層住宅： 1600元/ m2商業(yè)： 1750元/ m2（3）多層： 900元/ m2（4）地下建筑：住宅樓地下人防和車(chē)庫(kù)部分：2700元/ m2單建地下車(chē)庫(kù)部分：1400元/ m2注:本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)的幼兒園、會(huì)所、物業(yè)管理部等公建按收支平衡處理，不考慮其建安造價(jià)，只考慮取費(fèi)問(wèn)題。室外工程包括小區(qū)道路、管網(wǎng)和綠化以及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容，按每平方米120元計(jì)算。對(duì)于本項(xiàng)目，為了體現(xiàn)資金的流向，擬按半年計(jì)算，% ；其余部分由（預(yù)）售房款補(bǔ)足。這種不確定性就是項(xiàng)目投資者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各期的現(xiàn)金收支（現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出），用以計(jì)算各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目敏感性分析、財(cái)務(wù)盈利能力分析。 資金來(lái)源與運(yùn)用表本表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，參見(jiàn)附表9。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論從項(xiàng)目的盈利能力、清償能力分析等兩個(gè)方面的分析結(jié)果可以看出本項(xiàng)目盈利、清償指標(biāo)均較好，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。所以在銷(xiāo)售階段,應(yīng)注意保證銷(xiāo)售收入的回收利用,比如：%，也可以在前期增加銷(xiāo)售費(fèi)用，提高前期銷(xiāo)售收入的資金回籠。，創(chuàng)造良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，使資金能盡快的回籠，以便于下期開(kāi)發(fā)。10 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，由市場(chǎng)分析可知，全國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)良好；隨著西安市人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量較大，雖然開(kāi)發(fā)單位眾多，參差不齊，但總體發(fā)展較好，市場(chǎng)交易活躍。，合理搭配廣告周期，充分利用各種廣告媒體，選擇合適的形式，爭(zhēng)取以最小的投入獲得最佳宣傳效果，樹(shù)立企業(yè)及項(xiàng)目形象，創(chuàng)造品牌效應(yīng)。分析結(jié)果如下：建設(shè)投資變化對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響 表92變化幅度10%5%05%10%IRR（%）凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 圖92 建設(shè)投資敏感性分析用類(lèi)似于上述的方法找出建設(shè)投資變動(dòng)的動(dòng)態(tài)臨界點(diǎn)：（%%）/（%%）*5%=%由此表明，固定資產(chǎn)投資也是一個(gè)非常敏感的因素，它的變化將對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值產(chǎn)生很大影響。低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。 項(xiàng)目盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。根據(jù)此表計(jì)算的評(píng)價(jià)指標(biāo)為：所得稅后：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i0=12%）=所得稅前：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i0=12%）=財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，說(shuō)明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受。本表不分投資來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)。不同的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)的大小是不同的。8 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及兩方面進(jìn)行分析，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。%計(jì)算。地下建筑面積52900m2。7 項(xiàng)目總投資估算及資金籌措 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)（1999）；；；；。詳見(jiàn)表611和附表3。（3）廣告頻率也應(yīng)減小，從而降低宣傳開(kāi)支。 銷(xiāo)售持續(xù)期策略項(xiàng)目經(jīng)過(guò)大規(guī)模的廣告及促銷(xiāo)后，進(jìn)入平穩(wěn)的銷(xiāo)售期。開(kāi)盤(pán)日在樓盤(pán)周邊區(qū)域派出大批人員派發(fā)海報(bào)，吸引顧客上門(mén)看樓，要求設(shè)定固定攤