【正文】 年4月27日新三房、精兩房12幢VIP卡全城預(yù)約中20080610現(xiàn)銷售12棟海宇天賜苑2800——200712——魯商云山原筑————09年底——華立北泉公園3500——五期815棟2008年10月23日；五期2227棟2007年12月1日；二組團(tuán)2005年11月5日；一組團(tuán)2004年10月10日華立北泉花園08年10月23日推五期8棟房源分析：從上表可以看出，位于北碚城南片區(qū)各樓盤項(xiàng)目價(jià)格多在3000元—3300元左右，且目前該片區(qū)的推售體量不大，多為遺留銷售；此外，我機(jī)構(gòu)通過多方渠道獲知信息分析，本項(xiàng)目的直接競爭樓盤魯商云山原筑及海宇西湖山水的售價(jià)應(yīng)在4500左右，由于本項(xiàng)目成本較高，因此該片區(qū)的市場價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格將形成強(qiáng)有力的沖擊。二．競爭格局分析結(jié)合項(xiàng)目的自身品質(zhì)和特點(diǎn)，我機(jī)構(gòu)對(duì)北碚區(qū)城南片區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行了逐一走訪，包括魯商云山原筑、海宇西湖山水、海宇凌云香榭、渝復(fù)竹蕓山水、渝復(fù)新城麗都、海宇佳茵苑、天賜苑以及海宇嘉陵步行街等項(xiàng)目，這些樓盤在北碚區(qū)內(nèi)影響力較大，并且產(chǎn)品有一定可比性，是本案的直接競爭對(duì)手。北碚金鼎龍泉項(xiàng)目營銷推廣策劃提案客戶名稱重慶興現(xiàn)置業(yè)有限公司提交單位聯(lián)創(chuàng)行銷機(jī)構(gòu)其中，由魯商云山元筑和海宇西湖山水均為高端物業(yè)，且即將于下半年面市，是本項(xiàng)目的直接競爭對(duì)手，因此，我機(jī)構(gòu)把此二項(xiàng)目進(jìn)行了重點(diǎn)分析。結(jié)論與對(duì)策：在本項(xiàng)目的價(jià)格不具備競爭優(yōu)勢的情況下，只有提高項(xiàng)目品質(zhì)，深入挖掘產(chǎn)品的稀缺性賣點(diǎn)，才能使本項(xiàng)目能具備足夠的實(shí)力應(yīng)對(duì)價(jià)格抗性，占據(jù)市場空間。龍泉”項(xiàng)目位于重慶市北碚區(qū)北溫泉街道云開路。因此，我公司認(rèn)為，本項(xiàng)目在營銷中應(yīng)重點(diǎn)保證花園洋房的利潤，可以以平價(jià)或低價(jià)銷售高層物業(yè)的方式，帶動(dòng)花園洋房的順利銷售，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)利潤的目的（如：捆綁式銷售）。目前本項(xiàng)目幾乎不具備任何包裝，如：道路缺乏導(dǎo)視系統(tǒng)，無形象廣告，現(xiàn)場包裝與項(xiàng)目品質(zhì)不吻合，無樣板展示，無建筑建材展示等。低開，是在短期內(nèi)營造區(qū)域樓盤熱銷態(tài)勢策略；高走，是展現(xiàn)項(xiàng)目良好的升值能力的策略。216。216。聯(lián)創(chuàng)行銷機(jī)構(gòu)，創(chuàng)立于2004年，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及一二級(jí)市場交易中介、房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析、地塊前期研究、房地產(chǎn)全程策劃、整合推廣、銷售代理等。216。愛上卡布基諾 碧水康橋 南方新城216。通過前期的營銷推廣，確立市場的市場關(guān)注度，形成良好的市場形象。216。同時(shí)，由于本項(xiàng)目體量有12萬方，且分為兩期開發(fā)，在產(chǎn)品層次上優(yōu)劣分明，因此，我機(jī)構(gòu)建議本項(xiàng)目在營銷中實(shí)行一次開盤，多次加推，有目的的將優(yōu)劣產(chǎn)品搭配銷售的辦法進(jìn)行營銷，以達(dá)到形成市場良好反應(yīng)及快速回籠資金的目的，具體推售辦法如下：（9月初）前封盤蓄勢，項(xiàng)目重新包裝到位，在市場上形成北碚區(qū)獨(dú)一無二的高檔社區(qū)形象，并通過一系列的事件營銷活動(dòng)，炒作話題，吸引目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的足夠關(guān)注度及蓄客；在此階段可考慮將花園洋房中的中檔次的產(chǎn)品搭配小高層中較差的產(chǎn)品進(jìn)行推售，在價(jià)格定位上相對(duì)合理，讓客戶嘗到甜頭造成第一輪開盤的市場沖擊；——2010年1月初，在繼續(xù)銷售第一次推售組團(tuán)的情況下，推出洋房組團(tuán)的精品產(chǎn)品（2009年11月），同時(shí)價(jià)值提升，在市場上形成成熟的競爭力，并借助如國慶、元旦等節(jié)日，達(dá)到精品產(chǎn)品部分的持續(xù)銷售，此階段應(yīng)著重開展渠道營銷，以應(yīng)對(duì)11月后的市場冷淡期。第三部分：項(xiàng)目定位分析一．案名建議由于本項(xiàng)目在前期開盤之后又封盤，導(dǎo)致本項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客群而言必然造成了諸多負(fù)面影響，且本項(xiàng)目截止目前未售出一套單元，相當(dāng)于新盤發(fā)售，因此，我機(jī)構(gòu)建議，在目前的狀況下，有必要另行包裝項(xiàng)目的案名，規(guī)避前期營銷運(yùn)營所造成的負(fù)面影響，通過全新的策劃思路、包裝系統(tǒng)、整合推廣動(dòng)作，向市場傳遞全新的項(xiàng)目形象；案名建議：興現(xiàn)風(fēng)水作為我國的傳統(tǒng)文化之一，其在國人心中占據(jù)著很重要的地位，居所的風(fēng)水好壞也成為消費(fèi)者購買房產(chǎn)的重要指標(biāo)之一。S：項(xiàng)目優(yōu)勢① 城南新區(qū)唯一在售高品質(zhì)6+1帶觀光電梯花園洋房，品質(zhì)卓越；② 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，即買即住；③ 建筑品質(zhì)高，高標(biāo)準(zhǔn)的建材選用；④ 項(xiàng)目位于縉云山下，依山而建，環(huán)境優(yōu)美；⑤ 位于重慶自然博物館旁，未來升值潛力較大；⑥ 項(xiàng)目的交通通達(dá)性較好，出入方便；⑦ 依山望城，坐北朝南，整體布局風(fēng)水上佳；⑧ 興現(xiàn)置業(yè)的國企背景，開發(fā)商實(shí)力雄厚，信心保障；⑨ 戶型設(shè)計(jì)方正合理，采光良好；① 位于工業(yè)園區(qū)，左右均臨近工廠，噪音污染大；② 緊鄰當(dāng)?shù)刈畲蟮淖冸娬?，小區(qū)外高壓線林立；③ 項(xiàng)目建安成本較高，銷售價(jià)格抗性較大；④ 封盤階段導(dǎo)致前期積累的客戶大量流失；⑤ 項(xiàng)目開盤后又封盤，對(duì)目標(biāo)客群造成一定的負(fù)面影響；⑥ 項(xiàng)目周邊生活配套嚴(yán)重不足，生活不便；⑦ 項(xiàng)目周邊攤販林立，人員混雜，嚴(yán)重影響項(xiàng)目整體形象；O：項(xiàng)目機(jī)會(huì)① 本項(xiàng)目為城南新區(qū)目前在售唯一的電梯洋房，品質(zhì)獨(dú)一；② 目前北碚市場在售樓盤多為投資型小戶型公寓產(chǎn)品，基本無高檔居家型樓盤在售，本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)滿足部分自住型客戶的需求；③ 經(jīng)過一年的房地產(chǎn)低谷