【正文】 設(shè)備安裝 隱蔽工程調(diào)試跟蹤操作設(shè)備安裝位置直接埋地的隱蔽管線埋設(shè)深度環(huán)境工程 種植土跟蹤植物搭配及栽種土壤排水相關(guān)配套施工 移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋電話、電視、寬帶、水、電、燃?xì)庠O(shè)備安裝室內(nèi)裝飾、外墻裝飾物業(yè)用房施工前期介入工程人員到崗工程人員進(jìn)駐 進(jìn)駐人員按預(yù)算開始準(zhǔn)備接管驗(yàn)收工作集中檢查 進(jìn)行逐戶檢查 土建施工問(wèn)題27 / 209門窗、水電安裝問(wèn)題管道安裝及相關(guān)位置預(yù)埋、預(yù)留情況管理處工作人員到崗人員進(jìn)駐 預(yù)計(jì)交房日期提前日，按預(yù)算編制到崗集中交房 交房準(zhǔn)備 集中返修跟蹤建設(shè)項(xiàng)目移交期間返修跟蹤重點(diǎn)問(wèn)題收集整理交房資料準(zhǔn)備交房 現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主接待交房現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主返修問(wèn)題匯總現(xiàn)場(chǎng)返修問(wèn)題跟蹤，反饋（二）物業(yè)接管驗(yàn)收管理物業(yè)的接管驗(yàn)收，直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展，應(yīng)從今后管理使用的角度，切實(shí)做好這項(xiàng)工作，為日后的管理打好基礎(chǔ)。 新銳針對(duì)《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》項(xiàng)目前期介入工作的工作內(nèi)容 新銳本著對(duì)委托方負(fù)責(zé)的精神，將我們多年從事物業(yè)服務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)與開發(fā)單位共享，根據(jù)《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，提出相對(duì)系統(tǒng)和務(wù)實(shí)的建議。 專業(yè)條塊管理服務(wù) 人力資源管理 在一段時(shí)間內(nèi)加強(qiáng)集中培訓(xùn)工作，包括公司宗旨、理念、規(guī)章制度、禮儀規(guī)范、物業(yè)管理市場(chǎng)化動(dòng)作等，盡快使員工接受[新銳物業(yè)]的企業(yè)文化，融進(jìn)[新銳]大家庭中。在小區(qū)綠化景點(diǎn)布置、公共活動(dòng)場(chǎng)館設(shè)計(jì)和布局、各類標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)制作及擺放要精致；注重服務(wù)過(guò)程、服務(wù)對(duì)象、項(xiàng)目的差異性，在不斷提高勞動(dòng)效率服務(wù)質(zhì)量、技能和服務(wù)的內(nèi)容，與業(yè)主生活更貼切。作為“品牌小區(qū)”樹立者， 《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》物業(yè)服務(wù)中心將有制定一系列的為小區(qū)整套的服務(wù)，確保小區(qū)的整體物業(yè)服務(wù)水平處于較高的水平。 “企業(yè)化經(jīng)營(yíng)”物業(yè)公司作為一個(gè)企業(yè)，就必然有其自身生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。 11 / 209 公司組織架構(gòu)圖總經(jīng)理副總經(jīng)理助理助理技術(shù)保障部壹街區(qū)服務(wù)中心巴蜀大廈服務(wù)中心土建技術(shù)行政后勤機(jī)電技術(shù)信息管理品質(zhì)管理部行政人事部人事管理新銳地帶服務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量經(jīng)營(yíng)拓展財(cái)務(wù)部（集團(tuán)監(jiān)管）總經(jīng)理助理助理助理12 / 209 新銳物業(yè)的資格 [企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證] [工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照] 13 / 209企業(yè)物業(yè)管理從業(yè)資質(zhì)證企業(yè)通過(guò)中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心貫徹的認(rèn)證14 / 209 新銳與《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》相似項(xiàng)目及介紹本公司博采眾長(zhǎng)，獨(dú)具特色，推行標(biāo)準(zhǔn)化管理模式，在每個(gè)不同的管理項(xiàng)目中采取統(tǒng)一管理體系下的不同管理手段，取得了很好的成效，與發(fā)展商、業(yè)委會(huì)和業(yè)主均建立了良好的合作關(guān)系，得到各方的充分認(rèn)同。 特此聲明。 本項(xiàng)目建筑物共 幢， 幢 層, 幢 層, 幢 層, 幢 層,； 本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)停車位 個(gè)； 注：上述數(shù)量將作為本投標(biāo)方案制作參考數(shù)據(jù)。 [新銳物業(yè)]、新銳地帶等項(xiàng)目與本項(xiàng)目非常相似，其服務(wù)經(jīng)驗(yàn)也將為《重慶醫(yī)科大學(xué)教職員工住宅小區(qū)》物業(yè)服務(wù)的發(fā)展提供借鑒，并為其今后的服務(wù)奠定比較扎實(shí)基礎(chǔ)，我們所開展的是全方位的、專業(yè)化的管理服務(wù)。 [新銳物業(yè)]如能承擔(dān)《重慶醫(yī)科大學(xué)教職員工住宅小區(qū)》之全權(quán)物業(yè)管理工作，我們承諾：按照：的規(guī)范要求建立一套完整物業(yè)管理方案并滲入到日常的管理中開展一系列符合小區(qū)特色的服務(wù)，以真正體現(xiàn)高品質(zhì)物業(yè)的意義。6 / 209 投標(biāo)承諾函 致：重慶醫(yī)科大學(xué)職工住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)組（或建設(shè)籌備組） 《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)邀請(qǐng)函現(xiàn)已收悉，現(xiàn)正式?jīng)Q定參加此次投標(biāo)活動(dòng)。投標(biāo)人(法人公章)：重慶新銳物業(yè)管理有限公司地 址：重慶市高新區(qū)科園一街號(hào)新銳地帶棟法定代表人(簽字或蓋章)：職 務(wù)：董事長(zhǎng)被授權(quán)人(簽字或蓋章)：職 務(wù)：9 / 20910 / 209二 新銳物業(yè)介紹 公司簡(jiǎn)介重慶新銳物業(yè)管理有限公司成立于年月，現(xiàn)注冊(cè)資金為人民幣萬(wàn)元。項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目特色：大型綜合社區(qū) 項(xiàng)目位于大渡口區(qū)核心地帶，緊鄰大渡口區(qū)府，建筑面積萬(wàn)平方米，擁有小區(qū)中庭花園、水景、健身設(shè)施、地下車庫(kù)、商業(yè)用房、幼兒園等配套設(shè)施。為了能夠長(zhǎng)期使小區(qū)各業(yè)主生活在一個(gè)“快節(jié)奏、高效率、簡(jiǎn)潔、安全、舒適”的現(xiàn)代都市生活中，作為保障公司正常運(yùn)作的資金是必不可少的。 體現(xiàn)零干擾服務(wù)“零干擾服務(wù)”是我司在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中總結(jié)的一種人性化的管理方法其就是充分尊重業(yè)主的私密空間，在為業(yè)主提供服務(wù)時(shí)，把對(duì)業(yè)主的干擾降到最低，實(shí)施零干擾工作方式。要有精品意識(shí)，堅(jiān)持“業(yè)主第一，服務(wù)至上” ，樹立公司形象，提高公司信譽(yù)。 嚴(yán)格執(zhí)行《員工行為規(guī)范》 （附件一） ，根據(jù)不同工種和崗位統(tǒng)一著裝，佩證上崗，使用禮貌用語(yǔ)等。 前期介入工作內(nèi)容 研究小區(qū)之設(shè)計(jì)及總體規(guī)劃，并從使用者及物業(yè)服務(wù)的角度，提供顧問(wèn)意見及報(bào)告，并接受業(yè)主委托，協(xié)助審查圖紙； 研討機(jī)電設(shè)備的配置和設(shè)計(jì)，在用量、型號(hào)、預(yù)見的潛在問(wèn)題及日后維護(hù)等問(wèn)題向委托方提出管理方面意見，并協(xié)助審核方案； 對(duì)停車場(chǎng)及配套建筑和設(shè)施的規(guī)劃和設(shè)計(jì)提出有幫助的意見； 為節(jié)能降耗，向委托方提供合理調(diào)節(jié)區(qū)域內(nèi)公共照明及供水的點(diǎn)位布置的建議； 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)日后維護(hù)的原則向委托方提供設(shè)施設(shè)備安裝、配套小品布置、智能化設(shè)備選型及安裝等方面建議； 在委托方同意的情況下，對(duì)工程招標(biāo)的內(nèi)容提供顧問(wèn)建議； 定期參與委托方工程會(huì)議； 對(duì)工程用品及首次物料的購(gòu)置提供相關(guān)之清單供委托方參考； 對(duì)日后的計(jì)劃性維修，提供初步的預(yù)防性維護(hù)項(xiàng)目，以供參考； 了解施工過(guò)程中的預(yù)埋及修改情況，為后期管理積累資料； 初步制定整套工程維護(hù)的工作程序，包括所有日常檢修的工序、檢修的報(bào)告及應(yīng)用表格以預(yù)備交付使用后的應(yīng)用或修訂。、物業(yè)接管工作流程 公 司 下 達(dá) 新 接 物 業(yè) 驗(yàn) 收 指 令總 經(jīng) 理 會(huì) 同 有 關(guān) 部 門 籌 備 新 的 物 業(yè) 服 務(wù)中 心 中 心進(jìn) 行 物 業(yè) 的 接 管 驗(yàn) 收 鑰 匙 移 交 ， 簽 收 移 交 清 單總 經(jīng) 理 會(huì) 同 有 關(guān) 部 門 組 建 接 管 驗(yàn) 收 小 組移 交 管 理 用 房 ， 物 業(yè) 服 務(wù) 中 心 進(jìn) 入 物業(yè)開 發(fā) 公 司 移 交 整 個(gè) 接 管 的 物 業(yè)開 發(fā) 公 司 提 供 兩 書 一 證28 / 20成立接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》進(jìn)行驗(yàn)收①接管驗(yàn)收工作程序與業(yè)主或開發(fā)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同籌備項(xiàng)目管理處組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行整改督導(dǎo)鑰匙移交簽收移交清單移交管理用房管理處進(jìn)入物業(yè)發(fā)展商移交設(shè)施設(shè)備資料開發(fā)單位提供《住宅使用說(shuō)明書》和《房屋質(zhì)量保證書》提 出 接 管 驗(yàn) 收 的 問(wèn) 題 ， 跟 進(jìn) 相 關(guān) 整 改 并參 加 復(fù) 檢 物 業(yè) 服 務(wù) 中 心 進(jìn) 入 正 式 管 理 ， 做 好 交 房準(zhǔn) 備 29 / 209②接管驗(yàn)收內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及記錄表格依據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，及業(yè)主生活的合理要求，制定驗(yàn)收內(nèi)容、方法（觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法）和標(biāo)準(zhǔn)。返工達(dá)不到要求，不予簽字。 建立設(shè)備檔案，摸清設(shè)備狀況家底，在此基礎(chǔ)編制年度維保計(jì)劃及預(yù)算方案。 做好季節(jié)性的特殊養(yǎng)護(hù)工作，如梅雨季節(jié)的通風(fēng)、干燥；雷雨季節(jié)前對(duì) 避雷設(shè)施的檢查； 大風(fēng)季節(jié)前對(duì)高空及室外建筑的檢查以及密閉窗戶防漏等； 建筑外觀完好、整潔；建筑墻面、地磚、天花、廁所等的各種損壞要及 時(shí)修補(bǔ)，不讓人們有破損的感覺。 要提倡為需要幫助的人提供幫助，如“扶一把” 、 “提一下” “送一程”等人性化的服務(wù)。施工區(qū)域周邊要用明顯的標(biāo)識(shí)加以遮攔，將其與正常使用區(qū)域劃分開來(lái)。因 此客觀地說(shuō)，一般企業(yè)與新銳合作都會(huì)感到是件愉快的事，因?yàn)槲覀兘o予對(duì)方的總35 / 209 是合理和共贏。 工程維修主管的任職要求 男，身高米以上，年齡歲左右； 大專以上學(xué)歷，機(jī)械或管理專業(yè)畢業(yè)，有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)知識(shí)； 從事設(shè)備管理工作五年以上，有管理賓館、商務(wù)樓設(shè)備的經(jīng)驗(yàn)； 熟悉智能化設(shè)置的維護(hù)、保養(yǎng)的要求；持有相關(guān)證件 工作認(rèn)真踏實(shí)，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，有良好的協(xié)作和團(tuán)隊(duì)精神。我們認(rèn)為：☆、培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑。使每一位服務(wù)工作人員都形成我們的服務(wù)網(wǎng)的有機(jī)結(jié)點(diǎn)，而不是孤立的個(gè)體，確保優(yōu)質(zhì)服務(wù)在內(nèi)部和諧配合的基礎(chǔ)上得以實(shí)現(xiàn)，保證“首問(wèn)責(zé)任制”的正常運(yùn)行。培訓(xùn)工作制度化，保證員工有足夠的培訓(xùn)時(shí)間。我們堅(jiān)持以“在職培訓(xùn)為主，脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔”的原則。每月實(shí)收額每月應(yīng)收額≥綠化完好率綠化區(qū)域無(wú)占用、踐踏及破壞現(xiàn)象，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊，無(wú)病蟲害。確保小區(qū)水、電供應(yīng)正常。三、 每日上班時(shí)，需穿著公司規(guī)定的制服及配帶工作名牌，巡視各層樓宇及消47 / 209防通道，巡視時(shí)特別注意小區(qū)清潔及維修，遇有異常情況，立即記錄及處理，并向上級(jí)報(bào)告。十一、 小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的鑰匙，例如：電房、機(jī)房、泵房等，必須專人管理，以備使用，若 有需要外借時(shí)，必須登記借用人之姓名及身份證。、堅(jiān)持“預(yù)防為主”方針，建立健全安全護(hù)衛(wèi)體系，預(yù)防可能出現(xiàn)的各種不安全因素、治安事件并采取有效措施制止。、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。當(dāng)班隊(duì)員不得佩戴個(gè)人飾品及與工作無(wú)關(guān)的物品。 交接班制度 必須在崗位上交接班，接班人員提前分鐘到達(dá)崗位，嚴(yán)格履行交接手續(xù)、50 / 209交接物資、認(rèn)真填寫《值班記錄表》 ，將工作環(huán)境打掃干凈。 匯報(bào)通常以口頭形式逐級(jí)匯報(bào)，必要時(shí)以書面形式報(bào)告。因請(qǐng)假所缺工作崗位應(yīng)有護(hù)衛(wèi)部安排人員替補(bǔ)。每周由護(hù)衛(wèi)部主管負(fù)責(zé)組織班長(zhǎng)巡查內(nèi)務(wù)情況，并在《內(nèi)務(wù)檢查記錄表》上記錄清楚作為護(hù)衛(wèi)隊(duì)員每月考評(píng)項(xiàng)目之一。 部門主管以下員工的紀(jì)律處罰由部門具體執(zhí)行，但應(yīng)報(bào)公司行政人事部備案。積極同壞人壞事做斗爭(zhēng)，抓獲持刀搶劫、盜竊案犯和其它違法犯罪分子。工作時(shí)間值勤姿態(tài)不符合要求，有蹲、趴、躺等現(xiàn)象。 凡有下列情形之一者，視為重度過(guò)失一次，扣款元。 凡有下列情形之一，視為嚴(yán)重過(guò)失，處以元扣款。捏造請(qǐng)假理由或偽造有薪假期證明。私自留宿異性的。有吸毒、偷盜、搶劫等違法行為。有其它嚴(yán)重違法行為。 處分決定采取當(dāng)面、班前、會(huì)議或以書面形式宣布，相關(guān)處理文件存檔。擅自挪用公款。因失職玩忽職守或違反操作規(guī)程，造成嚴(yán)重后果或較大損失的。當(dāng)班成員同時(shí)兩人崗以上犯有嚴(yán)重過(guò)失的，主管負(fù)管理責(zé)任，扣款元。值班期間崗上飲酒的。 未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)私自調(diào)換班、調(diào)休者。非公務(wù)私自將公司配發(fā)服裝和其他裝備帶出小區(qū)。在各種級(jí)別的競(jìng)賽、比賽中獲得前三名者分別給予不同金額的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。 獎(jiǎng)勵(lì) 凡符合下列條件之一者，視情節(jié)給予通報(bào)表?yè)P(yáng)、現(xiàn)金嘉獎(jiǎng)、榮譽(yù)稱號(hào)的獎(jiǎng)勵(lì)：嚴(yán)格執(zhí)行公司的規(guī)章制度，不徇私舞弊，嚴(yán)肅查處違紀(jì)行為成績(jī)突出者。對(duì)違反上述規(guī)定者，按《護(hù)衛(wèi)部獎(jiǎng)懲實(shí)施細(xì)則》內(nèi)的相關(guān)規(guī)定處理。內(nèi)務(wù)制度 護(hù)衛(wèi)員宿舍內(nèi)務(wù)要整潔、美觀、統(tǒng)一。凡在工作中損壞的，須憑報(bào)告由護(hù)衛(wèi)部主管批準(zhǔn)換領(lǐng)。交班時(shí)接班人未到不準(zhǔn)擅自離崗，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)有人接班方可離崗。 語(yǔ)言：遇到客人要讓道、微笑、問(wèn)好。49 / 209 適用范圍各服務(wù)中心護(hù)衛(wèi)部 制度 護(hù)衛(wèi)員文明規(guī)范 著裝規(guī)定、護(hù)衛(wèi)員在工作、執(zhí)勤、培訓(xùn)時(shí)，必須按規(guī)定統(tǒng)一著裝。、負(fù)責(zé)管理區(qū)域的巡邏、車輛進(jìn)出、人員物資的安全管理，執(zhí)行日常安全事務(wù)，維護(hù)小區(qū)的正常安全秩序。二、項(xiàng)目服務(wù)中心相關(guān)業(yè)務(wù)有關(guān)的檔案由服務(wù)中心客戶部負(fù)責(zé)統(tǒng)一保管如：小區(qū)業(yè)主檔案、相關(guān)合作、服務(wù)單位的資料、合同、協(xié)議、內(nèi)部工作有關(guān)的文件、表格。五、 服從上級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)并完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作?；鹁l(fā)生次數(shù)（業(yè)主單元數(shù)天）≤，業(yè)主投訴處理率認(rèn)真對(duì)待業(yè)主投訴，及時(shí)處理并作記錄，處理結(jié)束后回訪對(duì)業(yè)主的投訴全部在約定時(shí)間內(nèi)處理。清潔、保潔整個(gè)公共區(qū)域潔凈衛(wèi)生，環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，環(huán)境無(wú)污染。不符合之處不能超過(guò)個(gè)。切實(shí)推行持證上崗制度，通過(guò)委托外培及組織內(nèi)部技能培訓(xùn)，核發(fā)經(jīng)嚴(yán)格考核的崗位操作證書，既提高職員的實(shí)際操作能力，也與職員職業(yè)生涯規(guī)劃相結(jié)合，提高職員的工作積極性。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個(gè)人的績(jī)效考核掛鉤，目的就是落實(shí)培訓(xùn)，量化培訓(xùn)，避免管理處培訓(xùn)流于形式。☆、培訓(xùn)是企業(yè)給員工最實(shí)惠的福利。 保安領(lǐng)班的任職要求 男，高中以上學(xué)歷； 有二年以上物業(yè)或酒店管理經(jīng)驗(yàn)； 首次聘用時(shí)年齡不超過(guò)