【正文】 度出發(fā)，客觀分析規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安裝、驗(yàn)收、交房等方面的情況，為業(yè)主及施工單位提出中肯意見和建議，以減少業(yè)主未來對(duì)物業(yè)功能與配置方面的遺憾。.前期介入費(fèi)用估算由于前期介入時(shí)間長(zhǎng)達(dá)年有余，且在這個(gè)階段我公司將組織各類專業(yè)人員參與各個(gè)階段的介入工作，并保持與設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)等單位的充分溝通，會(huì)產(chǎn)生較大的費(fèi)用，經(jīng)過我們針對(duì)前期介入工作量的初步估算，需要約萬元的費(fèi)用，因此我們希望前期介入費(fèi)用按規(guī)劃建筑總面積元平方米核算，分階段支付，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段支付費(fèi)用的，項(xiàng)目施工階段支付費(fèi)用的，接管驗(yàn)收及進(jìn)駐階段支付費(fèi)用的。所謂原則性，就是事實(shí)求實(shí)，鐵面無私，不能因個(gè)人利益而放棄原則。 建立完善的管理制度和崗位責(zé)任制，并在各工作崗位上墻張貼。 確保電梯小時(shí)運(yùn)行 電梯由專業(yè)公司維修養(yǎng)護(hù)和物業(yè)公司技工巡檢急修相結(jié)合； 小時(shí)保證有維修人員在小區(qū)內(nèi)值班。 加強(qiáng)對(duì)車輛，特別是非機(jī)動(dòng)車的停放管理。指示牌的設(shè)計(jì)追求新穎美觀，可以作為美化環(huán)境的點(diǎn)綴。在我公司管理的各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目點(diǎn)， 都能較能較好地處理與各方面的關(guān)系，并建立起了良好的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，我們自信一 定會(huì)與各方合作得愉快和順利。 客服主管的任職要求 大專以上學(xué)歷； 具有三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)； 首次聘用時(shí)年齡不超過歲，身體健康、為人正直、有團(tuán)隊(duì)精神； 熟悉物業(yè)日常各項(xiàng)管理業(yè)務(wù)的特點(diǎn)、程序，了解有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、政策； 辦事能力強(qiáng)，能獨(dú)立處理工作及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件；36 / 209 具有較強(qiáng)的組織、溝通、協(xié)調(diào)及內(nèi)部管理能力及文字表達(dá)能力； 持有物業(yè)管理從業(yè)資格證書。八 人員的培訓(xùn)傳遞企業(yè)理念、服務(wù)技能、考核要求，建立無補(bǔ)型、學(xué)習(xí)型組織，持續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量；立足于戰(zhàn)略高度，充分開發(fā)《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》服務(wù)人員的工作潛能，以客戶需求為導(dǎo)向，對(duì)職員進(jìn)行分類分層培訓(xùn)，對(duì)培訓(xùn)過程以及結(jié)果進(jìn)行適時(shí)評(píng)估，同時(shí)鼓勵(lì)職員以多種形式參與學(xué)習(xí)訓(xùn)練。我們尤其強(qiáng)調(diào)實(shí)際工作中的能力訓(xùn)練，包括日常的工作指令也應(yīng)該以培訓(xùn)的方式下達(dá)，讓員工在實(shí)踐中不斷地提高自己的工作能力和績(jī)效。采用目前國際企管人員流行的“”培訓(xùn)方法即集知識(shí)()、能力()和技巧()于一體的培訓(xùn)方法。即：入職培訓(xùn)––轉(zhuǎn)正培訓(xùn)––能力提升培訓(xùn)每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目；一個(gè)月試用期滿后，員工將接受為期三天的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)，內(nèi)容詳見各工種培訓(xùn)科目表。全年不合格維修項(xiàng)目全年總計(jì)維修項(xiàng)目≤，即每年件維修項(xiàng)目只允許件返修。檢查時(shí)損壞數(shù)總數(shù)≤大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率定期檢查及維修保養(yǎng)。按照規(guī)定時(shí)間當(dāng)班，不得擅離職守。九、 詳細(xì)記錄業(yè)主投訴事項(xiàng)，并迅速處理及向上級(jí)報(bào)告。護(hù)衛(wèi)部職責(zé)、根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及本管理區(qū)域要求，管理區(qū)域內(nèi)治安和消防安全工作。、建立本部門工作運(yùn)作體系，管理本部員工調(diào)配、培訓(xùn)、考核工作。 儀表、頭發(fā)、指甲經(jīng)常修剪，保持整潔。 值班制度 護(hù)衛(wèi)部實(shí)行小時(shí)分時(shí)段輪流值班。 凡屬各班的工作、思想狀況等應(yīng)隨時(shí)向主管作專題報(bào)告。隊(duì)員請(qǐng)假，請(qǐng)假小時(shí)內(nèi)由主管審批，小時(shí)以上由服務(wù)中心經(jīng)理審批。護(hù)衛(wèi)員的制服、帽子、皮帶等護(hù)衛(wèi)裝備必須統(tǒng)一，集中有序地按規(guī)定擺放，不得隨意亂放。 獎(jiǎng)懲的程序 班長(zhǎng)具有對(duì)日常違紀(jì)懲罰的權(quán)利。努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，大膽提出合理建議，對(duì)護(hù)衛(wèi)工作的改進(jìn)做出較大貢獻(xiàn)者。違反著裝規(guī)定，配戴不齊全，儀容、儀表不整，影響公司形象。小區(qū)內(nèi)崗位上隨地吐痰、亂扔煙頭、果皮、紙屑等雜物利用對(duì)講機(jī)談?wù)撆c工作無關(guān)的事本班次兩個(gè)崗位同時(shí)犯有輕度過失，班長(zhǎng)負(fù)管理責(zé)任， ，處以扣款元。不服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的管理和工作安排，隨意頂撞拒絕上級(jí)。 與業(yè)主或客戶發(fā)生爭(zhēng)吵、辱罵上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的。54 / 209 聚眾賭博的。惡意抵毀他人名譽(yù)。從事第二職業(yè)。為保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，特制定本制度。連續(xù)曠工三天以上。 有下列行為之一者，除承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任外，公司將堅(jiān)決予以辭退。 對(duì)下屬不管理、不批評(píng)，發(fā)現(xiàn)違章行為不及時(shí)制止，不按要求給予處罰，包庇本班組成員過失行為，不能嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)定的。對(duì)業(yè)主或其他部門反映或投訴的事情不聞不問、不處理、不匯報(bào)。未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，在宿舍留宿公司以外人員。53 / 209不按規(guī)定填寫工作記錄，執(zhí)勤中未使用文明服務(wù)用語的。 懲罰 凡有下列情形之一者，視為輕度過失，扣款元。工作中主動(dòng)發(fā)現(xiàn)事故苗頭，并積極采取措施防止和挽救事故成功，使公司和業(yè)主利益免受損失者。 適用范圍公司護(hù)衛(wèi)部全體隊(duì)員 獎(jiǎng)懲的種類 獎(jiǎng)勵(lì)：通報(bào)表揚(yáng)、現(xiàn)金嘉獎(jiǎng)、榮譽(yù)稱號(hào)、獎(jiǎng)勵(lì)旅游、晉升工資、晉職、轉(zhuǎn)崗等。被子、大衣等床上用品必須保持干凈整潔，擺放整齊。使用物資要愛護(hù)，如非因公損壞，照價(jià)賠償，并給予嚴(yán)肅處理。 發(fā)生事故、發(fā)現(xiàn)重大情況應(yīng)立即向護(hù)衛(wèi)部主管和管理處領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。 紀(jì)律：有自我約束力，不違章、不違紀(jì)；服從領(lǐng)導(dǎo)分配指揮；嚴(yán)格遵守考勤制度，不遲到，不早退，不擅自替換班、換休；在工作期間不準(zhǔn)酗酒，工作時(shí)間不準(zhǔn)抽煙；按崗位要求進(jìn)行工作，嚴(yán)禁飲酒后上崗，在崗時(shí)嚴(yán)禁賭博、打逗、聊天、睡崗、脫崗、竄崗和做其他與工作無關(guān)之事。、不得穿制服外出（部門批準(zhǔn)的除外） ，不得將制服與便裝混穿。、負(fù)責(zé)消防器材、設(shè)施、設(shè)備的管理及配備，建立健全有關(guān)資料檔案，組織經(jīng)常性的防火安全檢查，及時(shí)整改隱患，消除不安全因素。四、文件資料要合理歸檔，歸檔要注意整齊，歸檔前要先把資料分類，無論是按字母順序還是按內(nèi)容、按時(shí)間等形式分類，其目的都是為了查找迅速方便，因此都必須在檔案夾里清楚的標(biāo)明。七、 執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí)，必須要有禮貌，謹(jǐn)記“服務(wù)至上，禮貌第一” 。 承諾依據(jù)及保證措施 新銳物業(yè)自年以來，一直進(jìn)行規(guī)范化管理并持續(xù)改進(jìn)，服務(wù)品質(zhì)持續(xù)優(yōu)化管理效益持續(xù)提高，在年月更是通過了中國質(zhì)量認(rèn)證中心：的外審，我們?cè)凇吨貞c醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》的物業(yè)管理工作中將導(dǎo)入質(zhì)量及環(huán)境管理體系，將為實(shí)現(xiàn)我們的承諾提供有力的保障。排污口保持通暢，附屬設(shè)施處于完好狀態(tài)排水管、排污管完好率排水排污管道暢通、無堵塞、無積水、無塌陷、無殘缺。零修、急修全部符合時(shí)限要求。、培訓(xùn)的組織形式）培訓(xùn)職責(zé) 、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作； 、主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培41 / 209訓(xùn)實(shí)施進(jìn)行評(píng)估和反饋。我們將實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)不斷加以總結(jié)并用以指導(dǎo)員工，防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動(dòng)力。樹立“管理者就是培訓(xùn)者”的理念。 保潔工的任職要求 女，初中以上學(xué)歷； 有一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)； 首次聘用時(shí)年齡不超過歲，身體健康； 工作責(zé)任心強(qiáng)，能吃苦耐勞。另外，還將在小區(qū)相關(guān)處開辟宣傳欄（廊） ，定期出版，作為精神文明的陣地。 聘請(qǐng)專業(yè)園林工藝師進(jìn)行總體設(shè)計(jì)和綠化管理指導(dǎo)，使小區(qū)內(nèi)外總體環(huán)境更和 諧、更優(yōu)美。 修補(bǔ)好不文明人隨意開拓的綠地中的通道，加強(qiáng)環(huán)境布局的總體規(guī)劃。 全體保安人員必須接受處理突發(fā)事件的應(yīng)急處置流程的培訓(xùn)。 專業(yè)技術(shù)工作必須持證上崗，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通過審（驗(yàn)）證。任何一點(diǎn)疏忽都有可能給日后的管理帶來無盡的麻煩，也會(huì)嚴(yán)重?fù)p害廣大業(yè)主的利益。同時(shí)，所有含保修協(xié)議內(nèi)容的合同，應(yīng)由開發(fā)單位整理成統(tǒng)一表格，編號(hào)造冊(cè)，表格內(nèi)容包括：安裝（保修）單位全稱、地址、保修內(nèi)容、保修期限、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、注意事項(xiàng)等，一并交物業(yè)公司備查。、物業(yè)管理準(zhǔn)備階段通過前期介入，為今后物業(yè)的正常服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)部每月出具物業(yè)管理收支報(bào)告，對(duì)照比較物業(yè)實(shí)際收支與預(yù)估收支，以供管理處及委托方清晰了解并掌握物業(yè)財(cái)務(wù)收支狀況。 嚴(yán)——管理中要體現(xiàn)高效、精干、全方位，內(nèi)部管理堅(jiān)持能進(jìn)能出、優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明的工作機(jī)制。 推行“早巡制”管理模式小區(qū)的管理應(yīng)保障人力， 《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》物業(yè)服務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人每天到崗后后，將組織相關(guān)專業(yè)負(fù)責(zé)人，對(duì)轄區(qū)進(jìn)行巡視、檢查設(shè)施設(shè)備、人員在崗、小區(qū)清潔和綠化項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)問題強(qiáng)調(diào)迅速處理，并保持對(duì)情19 / 209況的有效跟進(jìn)和監(jiān)控，確保服務(wù)工作有秩序的開展。 站在業(yè)主的角度發(fā)現(xiàn)并解決問題在日常工作中服務(wù)者必須以角色換位的方式考慮、分析制度及流程是否合理，是否給業(yè)主造成了不便，先于業(yè)主去發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)工作中的缺陷和不足。17 / 209 “專業(yè)化管理”即我公司將根據(jù)重慶的實(shí)際情況，組建一支專業(yè)化的管理服務(wù)隊(duì)伍，我公司大部份員工都具有各專業(yè)的中、高級(jí)職稱，并有豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，能使所轄小區(qū)的各種配套設(shè)備在最佳狀態(tài)下運(yùn)轉(zhuǎn)，也能提供各種設(shè)施最完善的養(yǎng)護(hù)措施，大量?jī)?yōu)秀的復(fù)合型人才能使小區(qū)的服務(wù)真正做到“高效、簡(jiǎn)潔、安全、舒適” 。公司努力提高員工忠誠度，使其有歸屬感和成就感，并用我們的真誠和專業(yè)承載業(yè)主一生的重托，使物業(yè)不斷保值、增值，贏得廣大業(yè)主的高度贊譽(yù)，更贏得一定的美譽(yù)度和知名度，樹立起“新銳物管”品牌。 、我們將嚴(yán)格審核全部招標(biāo)文件，包括招標(biāo)文件的解釋材料和附件、招標(biāo)文件 的修改（如果有） ，并按照招標(biāo)文件的規(guī)定，嚴(yán)格遵守政府相關(guān)的法律法規(guī)，承 擔(dān)完成管理合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。5 / 209 《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》住宅物業(yè)基本情況概述 《重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū)》住宅小區(qū)由重慶順祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，地處重慶沙坪壩區(qū)大學(xué)城。1 / 209重慶醫(yī)科大學(xué)職工小區(qū)物業(yè)管理方案目 錄一 序言部分 重慶醫(yī)科大學(xué)職工住宅小區(qū)基本情況概述 投標(biāo)承諾書 法定代表人授權(quán)書二 新銳物業(yè)介紹 公司簡(jiǎn)介 公司組織架構(gòu)圖 新銳物業(yè)執(zhí)業(yè)的資格 新銳相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目介紹三 新銳的服務(wù) 四 新銳對(duì)重慶醫(yī)科大學(xué)職工住宅小區(qū)的服務(wù)理念 五 新銳對(duì)重慶一顆大學(xué)職工住宅小區(qū)提供的基本服務(wù)項(xiàng)目 人力資源管理 財(cái)務(wù)管理 前期介入 前期介入的工作內(nèi)容 設(shè)備、設(shè)施及房屋的管理 公共秩序維護(hù)工作 環(huán)境與綠化管理 公眾關(guān)系與精神文明建設(shè)六 項(xiàng)目處各崗位工的任職要求 七 物業(yè)管理用房及相應(yīng)設(shè)施的配備 物業(yè)管理用房使用計(jì)劃2 / 209 八 人員的培訓(xùn) 九 物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾 物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾 承諾依據(jù)及保證措施 日常服務(wù)要求及工作流程十 物業(yè)的設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理、保潔、公共秩序、護(hù)綠工作的常規(guī)實(shí)施方案 工程類：1 對(duì)業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施2 對(duì)業(yè)主所有的設(shè)備設(shè)施維護(hù)措施 環(huán)境類： 衛(wèi)生保潔及綠化管理 清潔標(biāo)準(zhǔn) 公共秩序維護(hù)類： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安小時(shí)值勤，巡視重點(diǎn)部位小時(shí)監(jiān)控 的崗位責(zé)任描述 停車庫管理的制度和措施 綠化類： 綠化按季節(jié)維護(hù)、保養(yǎng)項(xiàng)目和措施十一 突發(fā)事件應(yīng)急措施 業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應(yīng)急措施 小區(qū)物業(yè)管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應(yīng)急措施 業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施 電梯突然停運(yùn)或機(jī)電故障的應(yīng)急措施 消防事件的應(yīng)急措施 刑事、治安事件處理程序 燃?xì)庑孤⒂|電事故處理程序 其他突發(fā)事件的應(yīng)急處理程序3 / 209 十二 豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主、使用人相互溝通的措施 構(gòu)建社區(qū)文化 建立社區(qū)信息平臺(tái) 根據(jù)業(yè)主需求組織各類社區(qū)活動(dòng) 節(jié)日布置 社區(qū)文化活動(dòng)策劃 社區(qū)文化的動(dòng)作與實(shí)施十三 重慶醫(yī)科大學(xué)職工住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)介入方案及預(yù)算 十四 接管驗(yàn)