【正文】 居住上轉(zhuǎn)化為對優(yōu)質(zhì)的生活的追求。精美亮麗的外立面在老城區(qū)實(shí)屬罕見，成為邵陽資江一道亮麗的風(fēng)景線；、W（weakness（弱勢）） 居住氛圍項目臨近西湖大橋和西湖廣場，在居住上會顯得有些吵鬧，或多或少會影響居住工程進(jìn)度緩慢本項目工程部分在前期已動工較長時間，但工程進(jìn)度遲遲未能給予客戶一個明顯的進(jìn)度項目周邊環(huán)境與本項目檔次形成嚴(yán)重對比本項目處于邵陽老城區(qū)，周邊建筑、街道、景觀、或多或少會給人有一種臟、亂、差的感覺，目前與本項目形象產(chǎn)生鮮明對比。商業(yè)營銷策略在商業(yè)部分的營銷策略中，我司考慮到本項目在規(guī)劃、建筑、業(yè)態(tài)設(shè)計、經(jīng)營理念等各方面在邵陽地區(qū)是屬于首屈一指的項目，在正式投入運(yùn)營后必將成為整個邵陽地區(qū)商業(yè)的新地標(biāo)，為了更好地進(jìn)行商業(yè)部分的后續(xù)經(jīng)營、統(tǒng)一管理、強(qiáng)勢發(fā)展為廣大投資者提供絕對的信心保證，我司建議可以采取以下策略：“先招商，后銷售”策略：通過前期招商團(tuán)隊的努力，以招商成果帶動項目銷售，同時保障項目能在運(yùn)營中產(chǎn)生良性循環(huán)；“銷售返租”策略： 通過銷售返租政策從實(shí)際上帶給投資者豐厚的回報；“自營商家直接銷售”策略：在按照本項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則基礎(chǔ)上,可直接銷售給商家自營,（但必須簽訂經(jīng)營管理合同書）給予自營商家更廣闊的發(fā)展空間?！跋愀鄄ㄌ厣虡I(yè)地產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司運(yùn)營保障”策略： 通過對香港波特商業(yè)運(yùn)營管理公司正式進(jìn)駐邵陽，選址聯(lián)都國際與聯(lián)都國際強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手合作運(yùn)營該項目并命名為“聯(lián)都波特商業(yè)廣場”等一系列強(qiáng)勢的炒作與宣傳，這樣會給項目的操作及商業(yè)后期的統(tǒng)一管理、運(yùn)營和廣大投資者帶來強(qiáng)烈的信心；項目整體公關(guān)推廣：在營銷推廣期間，本項目還將通過報紙、影視、戶外等立體的宣傳體系，全方位播報“香港波特商業(yè)地產(chǎn)管理集團(tuán)選址邵陽”、 “香港波特商業(yè)地產(chǎn)管理集團(tuán)進(jìn)駐聯(lián)都波特簽約儀式”、 “聯(lián)都國際投資說明會”、“邵陽市民全體為聯(lián)都國際有獎獻(xiàn)策”、招商推廣會、招商成果發(fā)布會、等公關(guān)活動，保持市場關(guān)注度，吸引更多目標(biāo)客戶群的眼球，加快項目招商、銷售進(jìn)度。住宅戶型設(shè)計存在缺陷本項目住宅戶型設(shè)計存在或多或少的不足，如動靜分區(qū)不明、方形比例不當(dāng)、某些戶型存在著暗廳和通風(fēng)效果不足。u 企事業(yè)單位管理層分析：多為當(dāng)?shù)馗咧巳?，其閱歷和工作壓力使其在擁有相應(yīng)資本后，對優(yōu)質(zhì)生活的追求比以上兩類人群更為強(qiáng)烈。品質(zhì)向上價格策略、價格定位邵陽樓盤價格參考表：項目名稱工程進(jìn)度高層（元/㎡）小高層（元/㎡）1東方明珠地基25002水映名城現(xiàn)樓1900—21003麗景灣現(xiàn)樓17004翡翠星城正負(fù)零零24005寶慶新都封頂23006聯(lián)都國際（建議）地基2200—2500根據(jù)本公司對邵陽商品房市場研究得知，邵陽高層樓盤整體均價約：2400元/M2。付款進(jìn)度：交納定金，簽署認(rèn)購書；簽署認(rèn)購書7天內(nèi)簽署《商品房買賣合同》并交付房款90%（含定金）；交房時付清尾款10%。注：以上優(yōu)惠能否重合使用視現(xiàn)場銷售環(huán)境而定。建議推出“三年保修”的措施，以購房者一個信心的保證。工程進(jìn)度緩慢本項目工程部分在前期已動工較長時間，工程進(jìn)度遲遲未能給予客戶一個明顯的進(jìn)度。年齡在40歲以上，多年的工作收入積累，家庭生活穩(wěn)定，具有一定的儲蓄資金，但數(shù)量不多。、無償提供星級酒店全配置 由開發(fā)商或經(jīng)營公司提供星級酒店標(biāo)注裝修和全套酒店家具配置。本地商家多會報以觀望態(tài)度，對日后商業(yè)運(yùn)營會造成一定的營銷，l 機(jī)會分析邵陽缺乏高檔次商業(yè)物業(yè)，存在巨大空白點(diǎn)邵陽地區(qū)至今還沒有真正的商業(yè)中心，代表邵陽高檔次商業(yè)購物中心尚一片空白，導(dǎo)致邵陽的高收入消費(fèi)者流失去其他大城市（如長沙、株洲等地），邵陽商業(yè)形象需要升級，商業(yè)經(jīng)營環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境都必將面臨升級，因此產(chǎn)生了較大的市場需求。u 置業(yè)動機(jī)：短線投資，以炒鋪為目的、主力商家u 群體特征：主要為各類業(yè)態(tài)著名品牌的經(jīng)營者，認(rèn)可本項 目未來的發(fā)展前景，認(rèn)同本項目所處的地理優(yōu)勢，認(rèn)為本項目能長期持續(xù)經(jīng)營，希望購買本項目商鋪進(jìn)行自主經(jīng)營。u 置業(yè)動機(jī)：投資獲利商業(yè)營銷定位體系、商業(yè)市場定位全城唯一1站式購物廣場定位解析：全城唯一：闡明本項目是邵陽市唯一一個的國際形態(tài)商業(yè)建筑，在邵陽市未來的發(fā)展中將不斷成長，具有廣闊的市場前景、不可估量的升值潛力。一般每次遞增幅度約2%—3%，調(diào)價一周內(nèi)可配以適當(dāng)折扣優(yōu)惠作為價格局部過渡，有新生客源流時，再撤銷折扣。3展銷活動優(yōu)惠時間一般安排在節(jié)假日，建議展銷會可享受額外99折優(yōu)惠。自營商家直接銷售:對于購鋪用作自營的商家可按照業(yè)態(tài)劃分，直接銷售不執(zhí)行銷售返租政策。項目公關(guān)活動簽約儀式開發(fā)商波特公司電影周開發(fā)商波特公司－抽獎開發(fā)商波特公司生活品鑒酒會開發(fā)商波特公司現(xiàn)場廣告品制作及布展慶典公司以上時間點(diǎn)戶外廣告戶外廣告位置的溝通、落實(shí)開發(fā)商戶外廣告制作、發(fā)布開發(fā)商波特公司圍墻圍墻發(fā)布尺寸與形式的確定開發(fā)商初稿提交波特公司設(shè)計稿定稿波特公司工地圍墻的設(shè)計、制作開發(fā)商正式銷售中心包裝銷售中心布置完成，并交付使用開發(fā)商項目模型修改完成開發(fā)商模型公司銷售資料（一）、項目樓書提交設(shè)計初稿波特公司初審、修改、定稿、出片波特公司印刷成品開發(fā)商（二）、第一期單張 提交設(shè)計初稿波特公司 初審、修改、定稿、出片波特公司 印刷成品開發(fā)商（三）、視聽光盤提交影視廣告修改意見波特公司創(chuàng)意通過，定稿廣告公司影視廣告定稿，開始投放開發(fā)商第三階段：銷售推廣的前期準(zhǔn)備主要為項目的報紙稿件發(fā)布、公開發(fā)售的準(zhǔn)備工作，包括：VIP客戶認(rèn)購的方案及執(zhí)行 推售單位的確定 公開推售樓價的調(diào)整 公開發(fā)售程序 銷售人員的培訓(xùn) 銷售資料的全面完成公開發(fā)售推廣安排7月15日—22日直銷工作直銷點(diǎn)確定及分工安排波特公司開始執(zhí)行開發(fā)商波特公司—各階段推售單位的確定 項目推售單位挑選波特公司推售單位的確定開發(fā)商推售樓價的調(diào)整確定初步確定目前項目的整體均價以及相關(guān)的系數(shù)。聯(lián)都國際項目的首次銷售時間段主要集中在兩個時間段： n 第一輪的銷售 VIP客戶消化，實(shí)質(zhì)上是將前期銷售中心對外開放后積累的客戶集中進(jìn)行第一批消化。、商鋪間隔策略為了達(dá)到控制商鋪銷售總價，減輕買家投資壓力的目的，建議本項目單間商鋪的間隔面積不能太大，盡量控制室內(nèi)使用面積在15平方米以內(nèi)，銷售面積在30平方米左右為宜。5捆綁優(yōu)惠購買住宅的客戶可享受額外98折優(yōu)惠。建設(shè)本項目的付款方式亦可同樣采用此兩種，但是由于本項目的目標(biāo)客戶有部分屬于自營客戶，對于流動資金有一定需求，所以建議可設(shè)立“零首期按揭付款”方式提供給買鋪?zhàn)誀I的客戶進(jìn)行選擇。購物廣場：根據(jù)項目的建筑面積，建筑特色等把購物、休閑、娛樂、餐飲等功能組合在一