【正文】 萬(wàn)余人。2000年，%,第一、二、%、%、%,增長(zhǎng)率為9%。瀘天化集團(tuán)公司是目前中國(guó)最大的尿素生產(chǎn)廠和油脂化工基地，擁有全國(guó)最大的合成氨、尿素、脂肪酸和脂肪胺裝置, 年產(chǎn)合成氨90萬(wàn)噸、尿素124萬(wàn)噸, 是全國(guó)16個(gè)化工基地之一，是中國(guó)500家大型企業(yè)和500家經(jīng)濟(jì)效益最佳工業(yè)企業(yè)之一。目前瀘州市城市的主要發(fā)展規(guī)劃主要有以下幾點(diǎn)：市中心以舊城改造為主，水井溝一帶定位于瀘州市中心商業(yè)區(qū)，濱江路為休閑、餐飲一條街目前，以實(shí)施迎暉路水井溝市府路小市杜家街等舊城改造和濱江路環(huán)境綜合整治工作。隆納（隆昌到納溪）高速公路已建成并與成渝高速公路相連接。２、 大中型樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已開(kāi)始作為市場(chǎng)的主流，小區(qū)的開(kāi)發(fā)開(kāi)始注重環(huán)境、戶型、及整體規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面，產(chǎn)品已具有較高質(zhì)素。目前，在售主要有佳樂(lè)雅典園和福華大廈，市場(chǎng)總供給量大約在2萬(wàn)方左右。城市的零售商業(yè)也隨之而產(chǎn)生了日新月異的變化。商品的經(jīng)營(yíng)方式以批發(fā)為主零售為輔相結(jié)合，商業(yè)城由十家商場(chǎng)組成；主要針對(duì)的消費(fèi)者以瀘州周邊城鄉(xiāng)大眾消費(fèi)者為主；經(jīng)營(yíng)檔次中低檔。但是，該商圈現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合尚未成熟，存在著商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)施陳舊，缺乏個(gè)性特色商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，且區(qū)域內(nèi)無(wú)明顯的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重復(fù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重等問(wèn)題，所以，引進(jìn)先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)是該商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組合合理和商業(yè)良性發(fā)展的趨勢(shì)所在。但在商場(chǎng)推廣方面規(guī)劃較好，配套服務(wù)設(shè)施完善，使商場(chǎng)在本地消費(fèi)者心目中已具有一定地位，如果加強(qiáng)對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃和業(yè)種組合的調(diào)整，符合行業(yè)和市場(chǎng)的要求并建立完善的管理體系，將會(huì)爭(zhēng)取到更多的市場(chǎng)份額。第三節(jié)：瀘州零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 21世紀(jì)的零售業(yè)仍將是最主要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)主流。從城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)來(lái)看，近年來(lái)城市商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)大多但是都在無(wú)專業(yè)商業(yè)規(guī)劃的前提下進(jìn)行開(kāi)發(fā)，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的后期運(yùn)作沒(méi)有提前規(guī)劃，造成整個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃不合理，業(yè)態(tài)格局單一，從而造成大量商鋪空置，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重；從現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)來(lái)看，雖然現(xiàn)有商場(chǎng)數(shù)量較多，但卻沒(méi)有出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)特別突出的商場(chǎng)，也沒(méi)有一家商場(chǎng)能在市場(chǎng)上引領(lǐng)城市零售發(fā)展的方向，帶動(dòng)城市的流行消費(fèi)，大多數(shù)的商場(chǎng)還停留在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的層面上。從目前瀘州各主要商圈紛紛規(guī)劃和修建商業(yè)步行街這一勢(shì)頭，我們已經(jīng)看到這種發(fā)展趨勢(shì)。l 整體城市的商業(yè)格局將出現(xiàn)較大的改觀，新興的零售業(yè)態(tài)將紛紛入駐，商圈的構(gòu)成將更加趨于合理化，消費(fèi)者的選擇面將不斷增大。水井溝作為瀘州市的傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)中心，區(qū)域輻射力度較大。 目前已購(gòu)買商業(yè)鋪面的人數(shù)為少數(shù)部分人，大部分人有購(gòu)買商業(yè)鋪面打算的消費(fèi)者還沒(méi)有購(gòu)買鋪面。 消費(fèi)者購(gòu)買商業(yè)鋪面對(duì)營(yíng)業(yè)面積的需求：主要在1050㎡之間。消費(fèi)者不需要的商業(yè)鋪面配套服務(wù)主要是：地下車庫(kù)、庫(kù)房。引進(jìn)大型商家，“中心店+精品店”優(yōu)劣分析地段較好，兩面臨街，一面臨白塔廣場(chǎng)；商場(chǎng)自身設(shè)計(jì)較好，內(nèi)設(shè)中庭，出口較多；銷售方式采取返租方式，投資回報(bào)率8%；價(jià)格較高，是其銷售的主要抗性。銷售率一層約60%商場(chǎng)定位精品名店城業(yè)態(tài)組合相當(dāng)全面，有區(qū)域規(guī)定。 項(xiàng)目的包裝和推廣比較超前和切合市場(chǎng)。 就價(jià)格而言，目前各商場(chǎng)定價(jià)偏高，使價(jià)格上揚(yáng)空間不大，一定程度上脫離消費(fèi)者投資承受能力。l 瀘州市市民的投資能力相對(duì)較低，比較看重商場(chǎng)地段，對(duì)價(jià)格的敏感度較大，對(duì)短期的預(yù)期收益較為看重。所以，科學(xué)的對(duì)一商業(yè)物業(yè)進(jìn)行決策和定位、規(guī)劃已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商不可忽略的問(wèn)題,前期定位的準(zhǔn)確，已是一個(gè)商場(chǎng)成功的關(guān)鍵。具有地處中心城區(qū)，交通、通訊便捷的優(yōu)勢(shì)。但目前水井溝商圈內(nèi)的各種商業(yè)形態(tài)存在著業(yè)態(tài)單一、品牌商品不足的狀況，商場(chǎng)的檔次、購(gòu)物環(huán)境、經(jīng)營(yíng)管理都相對(duì)滯后，無(wú)法有效的滿足消費(fèi)者的這一需求。 經(jīng)營(yíng)管理難度大大型商場(chǎng)采用的是招租方式經(jīng)營(yíng)，因而租金是開(kāi)發(fā)商的重要利潤(rùn)來(lái)源，要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。加上周邊大山坪、小市等地的輻射人口將達(dá)到50多萬(wàn)。同時(shí)，現(xiàn)代商業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，已不再局限于某個(gè)區(qū)域的商場(chǎng)，而是表現(xiàn)為商業(yè)中心之間、商業(yè)街之間的競(jìng)爭(zhēng)，這種競(jìng)爭(zhēng)從根本上也是區(qū)域間整體商業(yè)優(yōu)勢(shì)的對(duì)比與抗衡。根據(jù)商場(chǎng)的形狀劃分為三個(gè)區(qū)域，為了使每個(gè)區(qū)域具有不同的經(jīng)營(yíng)特色，建議納入不同主題內(nèi)容，以及相關(guān)的零售業(yè)態(tài)，營(yíng)造三個(gè)經(jīng)營(yíng)范圍和消費(fèi)對(duì)象不同的主題館，即：“流行百貨”、“繽紛天地”、“都市陽(yáng)光俱樂(lè)部”，這樣使整體購(gòu)物廣場(chǎng)可以形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，各具特色，吸引不同消費(fèi)人群，確保商場(chǎng)旺盛的人流量。中性休閑服飾、國(guó)產(chǎn)休閑服、牛仔服飾、休閑鞋類、流行飾品、童裝、童鞋、美發(fā)美容、西餐廳。北二樓針對(duì)中檔消費(fèi)群產(chǎn)品以中、低檔為主，適合大眾人群消費(fèi)，能夠還價(jià)購(gòu)買北三樓針對(duì)大眾消費(fèi)者為主產(chǎn)品以中檔為主，有部分高檔產(chǎn)品。北四樓消費(fèi)年齡層不定。加強(qiáng)和規(guī)范對(duì)商場(chǎng)的物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)管理，建立科學(xué)先進(jìn)的現(xiàn)代化管理體制，保障各經(jīng)營(yíng)者的利益，建立和維護(hù)商場(chǎng)的商譽(yù)和形象，促進(jìn)商場(chǎng)以及各經(jīng)營(yíng)者的商業(yè)繁榮，須制定《陽(yáng)光地帶購(gòu)物中心物業(yè)及經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。目前已銷售鋪位54個(gè)，銷售總面積1516㎡，商場(chǎng)鋪面銷售均價(jià)為8600元/㎡。 項(xiàng)目南面規(guī)劃步行街目前還是一條臭水溝，同時(shí)受周圍拆遷和酒城購(gòu)物中心工程影響，步行街的真正形成和繁榮需要一段較長(zhǎng)時(shí)間。獨(dú)特業(yè)種規(guī)劃和休閑風(fēng)格裝修；趣味情景景觀設(shè)置；不同區(qū)域不同主題的特色配套；不同時(shí)間不同主題的促銷活動(dòng)；吃喝玩樂(lè)一應(yīng)俱全；處處充滿流行時(shí)尚氣息二、銷售方式定位：1F—2F 采用“帶租約方式”分零銷售原因：規(guī)劃中定為流行百貨區(qū)，希望能引進(jìn)大商家，則使用權(quán)必須是一個(gè)整體，這就要求在產(chǎn)權(quán)分零的情況下還能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一招商。租金比例8%）繽紛天地1F—3F；都市陽(yáng)光俱樂(lè)部1F 采用分零形式對(duì)外發(fā)售原因：規(guī)劃中的專賣店；專業(yè)店區(qū)域，考慮吸納經(jīng)營(yíng)戶和大投資戶入場(chǎng)（面積較大）；可自營(yíng)也可委托招商要求：銷售的同時(shí)，招商規(guī)劃同時(shí)出臺(tái)，并可接受委托出租，保證此部分投資戶無(wú)出租的后顧之憂；但不承諾出租的時(shí)間和租金水平繽紛天地4F—都市陽(yáng)光俱樂(lè)部23F部分 分零“帶租約銷售”原因：由于樓層的原因，在該部分區(qū)域，規(guī)劃了大量的專業(yè)店，如餐飲；運(yùn)動(dòng)健身區(qū)等，雖然這些專業(yè)店面積并不太大，但同樣需要保證數(shù)百平方米的統(tǒng)一使用權(quán)，再加上樓層較高，不太容易被投資戶接受，則如成功招商后，再分零發(fā)售，再統(tǒng)一回租。同時(shí)，售房部設(shè)計(jì)較小，位置較偏僻，未能較好引導(dǎo)人流。第二節(jié)：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)簡(jiǎn)述一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)簡(jiǎn)述 工程優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目為水井溝周圍唯一主體工程竣工，正在進(jìn)行外立面裝修的商業(yè)項(xiàng)目，工程進(jìn)度目前具第一。因此在本章節(jié)，我們將探討綠地商城的項(xiàng)目情況。購(gòu)物廣場(chǎng)更是如此。三、 消費(fèi)群定位表234樓層消費(fèi)群流 行 百 貨 負(fù)一樓針對(duì)大眾消費(fèi)群，不分年齡。家飾品、工藝品、燈飾店、小家電、音像用品、通訊用品、書(shū)店、CD店、多媒體。二、 業(yè)態(tài)比例表231樓層業(yè)態(tài)面積及比例負(fù)一樓超市：5649..9㎡ 比例：100%南一樓至南二樓百貨店：9899㎡ 比例：100%B區(qū)北一樓專業(yè)店：㎡ 比例：100%北二樓娛樂(lè)設(shè)施：567㎡ 比例：74% 餐飲店200㎡ 比例：26%北三樓餐飲店767㎡ 比例：100%北四樓餐飲店767㎡ 比例：100%A區(qū)北一樓專賣店：1945㎡ 比例：82% 專業(yè)店：400㎡ 比例：18%北二樓專賣店：1430㎡ 比例：78% 專業(yè)店：400㎡ 比例：22%北三樓專業(yè)店： 930㎡ 比例：51% 專賣店：900㎡ 比例：49%北四樓餐飲店930㎡ 比例：51% 娛樂(lè)設(shè)施：900㎡ 比例：49%第二節(jié)：業(yè)種規(guī)劃一、業(yè)種組合表232樓層業(yè)種組合流 行 百 貨 負(fù)一樓日用品、日化用品、食品、副食品、生鮮食品、藥品。以一流的購(gòu)物環(huán)境、豐富的商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為顧客營(yíng)造一個(gè)快樂(lè)的城市中心商場(chǎng)，人們能在購(gòu)物中感受到最大、最好逛、最好吃、最好玩的一種全新的生活形態(tài)，使人們能在購(gòu)物廣場(chǎng)吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)物一站式消費(fèi)。從本項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況來(lái)看，現(xiàn)有百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位主要針對(duì)中檔的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，專業(yè)主題店只涉及了眼鏡、通訊、服裝幾個(gè)行業(yè)，專賣店更是只有少有的幾個(gè)中檔品牌入駐，從商業(yè)的數(shù)量、層次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來(lái)看都是相當(dāng)落后。如果協(xié)調(diào)沒(méi)效率，就會(huì)損害商場(chǎng)的整體形象，使顧客失去光顧的興趣。第二節(jié)：項(xiàng)目劣勢(shì)分析消費(fèi)意識(shí)欠缺由于瀘州是傳統(tǒng)的二線工業(yè)城市，城市商業(yè)的發(fā)展比較局限，城市人口不多，消費(fèi)意識(shí)比較薄弱，消費(fèi)觀念還比較保守，尤其對(duì)零售品牌的認(rèn)知度不高，加上本項(xiàng)目的面積、商業(yè)容量較大，這對(duì)于本項(xiàng)目的發(fā)展造成了一定的障礙，還需要一定時(shí)間的引導(dǎo)和帶動(dòng)。從對(duì)水井溝周邊情況分析可以看到，本項(xiàng)目所處的位置輻射至沱江商業(yè)城、小市、大山坪等地，目前的車程時(shí)間都在15分鐘左右。第一章：項(xiàng)目概述第一節(jié)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)越的地理位置本項(xiàng)目位于瀘州市江陽(yáng)區(qū)水井溝商業(yè)中心地帶。瀘 州 綠 地 商 城策劃報(bào)告第 二 部 分項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃建議第一部分：市場(chǎng)研究報(bào)告 第二部分：商業(yè)定位及規(guī)劃建議第三部分：營(yíng)銷及推廣策略 第四部分：營(yíng)銷及推廣執(zhí)行細(xì)則前 言在商識(shí)商,本是應(yīng)有之義。 就營(yíng)銷方式而言，瀘洲商業(yè)大世界和水晶廣場(chǎng)采取了返租的形式，其他商場(chǎng)以常規(guī)方式銷售。配套設(shè)施中央空調(diào)、4臺(tái)自動(dòng)扶梯、自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警。 整體價(jià)格較低，具有較大的吸引力。2F：服裝、精品名店、高檔皮具。1 消費(fèi)者能承受的物業(yè)管理費(fèi)用：主要在6元/月*㎡以下。 消費(fèi)者購(gòu)買商業(yè)鋪面會(huì)選擇的付款方式：以按揭為主。 已購(gòu)買商業(yè)鋪面的那部分人中，鋪面用途主要以自營(yíng)為主。大型商場(chǎng)已營(yíng)業(yè)的有匯通百貨、摩爾購(gòu)物中心、成商王達(dá)商場(chǎng)等；在售在建的有升琦發(fā)、瀘州商業(yè)大世界、水晶廣場(chǎng)、酒城購(gòu)物中心、瀘州商業(yè)步行街、大什字商廈等，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已相當(dāng)激烈。 請(qǐng)問(wèn)您最喜歡收聽(tīng)的廣播電臺(tái)是有無(wú)數(shù)量10314比例%%結(jié)論：隨著社會(huì)的發(fā)展，新型的媒介的興起，使得廣播電臺(tái)已逐漸被人們所遺忘；二、 消費(fèi)行為調(diào)查表132（問(wèn)卷反饋） 您多長(zhǎng)時(shí)間購(gòu)物一次每天每周半月一月一季度半年不一定隨意數(shù)量4460121662554107比例%%%%%%%%結(jié)論：無(wú)固定的消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)行為和意識(shí)還比較不成熟，這對(duì)于城市的商業(yè)發(fā)展會(huì)帶來(lái)一定的制約性； 您喜歡在何種場(chǎng)所購(gòu)物傳統(tǒng)百貨流行百貨購(gòu)物中心專業(yè)商場(chǎng)專賣店超市私人店鋪批發(fā)市場(chǎng)數(shù)量54611063443911721比例%%%%%%%%結(jié)論：市民對(duì)新型的零售業(yè)態(tài)接受程度較好，在未來(lái)的零售市場(chǎng)上，將是購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)和百貨商場(chǎng)占主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)的百貨公司將逐漸走向衰落； 您認(rèn)為瀘州市還應(yīng)增加那種類型的購(gòu)物場(chǎng)所傳統(tǒng)百貨流行百貨購(gòu)物中心專業(yè)商場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng)專賣店私人店鋪批發(fā)市場(chǎng)數(shù)量358135524385116比例%%%%%%%%結(jié)論：市民對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)格局的改變持歡迎的態(tài)度，預(yù)示著城市的商業(yè)發(fā)展的無(wú)限潛力和空間，同時(shí)，也看出大型購(gòu)物中心的建設(shè)和啟動(dòng)已成為城市零售業(yè)勢(shì)在必行的一發(fā)展趨勢(shì)； 每月用于購(gòu)買日常消費(fèi)品（如服裝、皮具、生活耐用品等）的費(fèi)用是多少300元以下300—500元500—800元800—1000元1000—2000元2000元以上數(shù)量68988653181比例%%%%%%結(jié)論：人們對(duì)商品的品牌和品質(zhì)的注重慢慢提高，追求高消費(fèi)的群體正在形成；1 您可以自由支配的資金主要用于存款股票/債券購(gòu)物/娛樂(lè)文化消費(fèi)收藏品房產(chǎn)/汽車其它數(shù)量124261473551039比例%%%%%%%結(jié)論：人們?cè)跐M足基本物質(zhì)生活的同時(shí)，開(kāi)始追求精神生活上的享受，這無(wú)疑對(duì)于城市的零售商業(yè)的良性發(fā)展起到強(qiáng)大的推動(dòng)作用；1 您平時(shí)的休閑娛樂(lè)方式是什么唱歌跳舞旅游看書(shū)其它購(gòu)物運(yùn)動(dòng)/健身網(wǎng)絡(luò)游戲數(shù)量3612461009812142133比例%%%%%%%%%結(jié)論：人們?cè)跐M足物質(zhì)需求的同時(shí)，已經(jīng)開(kāi)始追求多層面的精神生活，購(gòu)物亦是人們休閑娛樂(lè)的首選方式。迫使都會(huì)區(qū)上班族改以通勤方式，朝都會(huì)干道偏遠(yuǎn)地方末端發(fā)展，使這些地方成為大型住宅都會(huì)，而成為之副都市。所以瀘州商業(yè)面臨的形勢(shì)是必須進(jìn)行新型商業(yè)業(yè)態(tài)的增加和現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種的調(diào)整；根據(jù)對(duì)瀘州市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)格局的調(diào)查，結(jié)合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市商業(yè)發(fā)展過(guò)程來(lái)看，瀘州零售商業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)：城鎮(zhèn)型鄉(xiāng)村商圈將高速成長(zhǎng)，成為不可忽視的主要消費(fèi)市場(chǎng) 在以往經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的過(guò)程中，都市鄉(xiāng)村的商業(yè)都會(huì)朝兩極化發(fā)展，都市區(qū)的生活水準(zhǔn)較高，