【正文】 %%% %%%%% %% %文衛(wèi)事業(yè)單位Count63110191073102810Row %%%%%%%%%%%%%%Col %%%%%%%%%%%%%%商貿(mào)企業(yè)Count612119316191091981119Row %%%%%%%%%%%%%%Col %%%%%%%%%%%%%%IT通訊Count411 1521315510157815Row %%% %%%%%%%%%%Col %%% %%%%%%%%%%建筑及房地產(chǎn)Count2 21122 22 2Row %% %%%%% %% %Col %% %%%%% %% %政府公務(wù)員Count415 19118195141910919Row %%% %%%%%%%%%%Col %%% %%%%%%%%%%制造業(yè)Count14 5145235235 Row %%% %%%%%%%%%%Col %%% %%%%%%%%%%中介服務(wù)業(yè)Count 1 1 111 11 1Row % % % %%% %% %Col % % % %%% %% %醫(yī)藥化工業(yè)Count2215145325145Row %%%%%%%%%%%%%%Col %%%%%%%%%%%%%%Count3560398158398455398445498Row %%%%%%%%%%%%%%Col %%%%%%%%%%%%%%職位對(duì)戶型需求交叉分析由表可看出，不論是何種職位者，都對(duì)三室兩廳有較大的偏好，對(duì)戶內(nèi)面積、陽臺(tái)和衛(wèi)生間則中高層職位需求標(biāo)準(zhǔn)較高。報(bào)紙廣告電視廣告戶外廣告相關(guān)網(wǎng)站電臺(tái)廣告中介機(jī)構(gòu)房展會(huì)他人介紹其他NValid989898989898989898Missing000000000Mean.48.33.28.03.06.13.15.44.08Sum473227361315438在關(guān)于哪些媒介經(jīng)?？吹椒康禺a(chǎn)廣告及房產(chǎn)信息的調(diào)查中，回答《齊魯晚報(bào)》的最多，其次是德州電視臺(tái)，再次是《德州廣播電視報(bào)》和《德州日?qǐng)?bào)》。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid25歲以下82535歲443545歲224555歲1955歲以上5Total98NValid98Missing0MeanMedian(a)Mode25Minimum22Maximum74Sum3535年齡比例受教育程度，%，%，%，%。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，人們還是傾向于可以按照自己意愿進(jìn)行個(gè)性化裝修，這也是生活質(zhì)量要求提升的一個(gè)標(biāo)志。陽臺(tái)需求FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid144254Total98 陽臺(tái)一面積FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid610平米46 1015平米20 低于6平米18 15平米以上2 Total86 MissingSystem12 Total98 陽臺(tái)二面積FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid低于6平米25 610平米18 1015平米4 15平米以上1 Total48 MissingSystem50 Total98 小結(jié)：在98個(gè)樣本中，由統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)可見，目前中檔物業(yè)總房款接受度集中在1416萬元，房?jī)r(jià)接受度集中在12001500元/㎡間，三室兩廳兩衛(wèi)戶型最受青睞， %的面積需求在80140㎡之間，自然的劃分出80100㎡、100120㎡、120140㎡三個(gè)區(qū)段，三個(gè)不同客戶層面對(duì)每個(gè)廳室的面積需求和價(jià)格、總款承受差別明顯。人們比較接受新的錯(cuò)層戶型，傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。 購房單價(jià)承受能力你最可能購買的房?jī)r(jià)范圍B點(diǎn)C點(diǎn)買房的最高價(jià)位質(zhì)量保證的最低價(jià)位NValid098988479Missing98001419MeanMedianMinimum800900500600Maximum3000300034002000購房所承受總價(jià)能力—，據(jù)此，德州市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在10萬元—20萬元/套之間。依自身經(jīng)濟(jì)條件，70%以上的市民認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲太快，開發(fā)商越來越多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，不可能再漲。購房的原因 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid本地拆遷5改善居住條件60投資升值5結(jié)婚用房25地位身份的象征1其他2Total98本次置業(yè)屬于FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid第一次39第二次53多次6Total98購房區(qū)域選擇從居民對(duì)購買住宅的區(qū)域分析上看，在被調(diào)查者中，%，%。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。物業(yè)管理顧問公司尚未確定。小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來業(yè)主會(huì)對(duì)此比較挑剔。據(jù)2001年統(tǒng)計(jì)資料。開發(fā)區(qū)人口增長(zhǎng)使住宅需求更加旺盛開發(fā)區(qū)大力啟動(dòng)招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。（二）德州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。德州市現(xiàn)轄11個(gè)縣市區(qū)和兩個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?40萬，面積1萬平方公里。2003年5月16日 宏觀調(diào)查開始，走訪開發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開始，對(duì)德州市內(nèi)及開發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。本次市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把開發(fā)區(qū)建設(shè)成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開，本次調(diào)研準(zhǔn)備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實(shí)、有效。 訪問實(shí)施 主要活動(dòng) 負(fù)責(zé)人整個(gè)項(xiàng)目l 數(shù)據(jù)錄入清理我們希望，此次專項(xiàng)調(diào)研可做為項(xiàng)目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為**公司后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供具可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。2003年5月17—18日4月17日?qǐng)?bào)紙公開問卷見報(bào)；集中訪談問卷調(diào)查階段，訪談外商投資服務(wù)中心、三和電子、躍華中學(xué)、高速公路管理處等單位，同時(shí)實(shí)施街訪，共收回問卷241份，有效問卷235份。但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬左右。從全國各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)城市新區(qū)的開發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。據(jù)開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達(dá)到32萬人以上。經(jīng)濟(jì)收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對(duì)較小。（2）參與項(xiàng)目的公司情況優(yōu)　勢(shì)發(fā)展商**公司為開發(fā)區(qū)管委會(huì)下屬實(shí)體，政府信譽(yù)，誠信保證。 （3）項(xiàng)目市場(chǎng)分析優(yōu)　勢(shì)與本項(xiàng)目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，積累有效客戶。采用電話預(yù)約、隨機(jī)采樣、設(shè)立集中市調(diào)點(diǎn)、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對(duì)德棉、網(wǎng)通、中行、招商局、涉外辦、物價(jià)局、開發(fā)區(qū)財(cái)政局、辦公室等政府企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、醫(yī)生、職員、私營(yíng)業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個(gè)層面，共回收有效問卷104份，有效98份。開發(fā)區(qū)對(duì)整個(gè)德州市區(qū)來說，還是一個(gè)新興的區(qū)域，這個(gè)數(shù)據(jù)足以說明，開發(fā)區(qū)在人們心中的地位，人們看好它的未來前景及發(fā)展?jié)摿?。由此說明德州房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的幅度大頻率快，使部分購房者開始觀望，寄期望于通過開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)平抑房?jī)r(jià)。購房承受總價(jià)（萬元） B點(diǎn)C點(diǎn)總額高于多少你不會(huì)購買（萬元）總額低于多少你也不會(huì)買（萬元）NValid96968280Missing221618MeanMinimum59104Maximum40405020B\需求面積分析%，%，%，：:。 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid平層33錯(cuò)層42躍層9復(fù)式14Total98E\戶型結(jié)構(gòu)偏好分析人們期望的臥室數(shù)量中，選擇3室的最多，%，%，%。從廳室面積需求，充分說明購房人群對(duì)住宅居住舒適度提出更高要求，選擇小高層和錯(cuò)層的半數(shù)以上比例顯示部分縣到人群對(duì)時(shí)尚的物業(yè)形式的追求。期望的房屋交付標(biāo)準(zhǔn)FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid毛坯房34廚衛(wèi)裝修42全裝修22Total98配套設(shè)施要求由人們對(duì)景觀設(shè)計(jì)感興趣的調(diào)查可知，大部分人希望社區(qū)內(nèi)有綠地，占份額的60%，運(yùn)動(dòng)器械占40%，大樹、座椅占27%，花壇占22%，街燈、噴泉各占21%，兒童樂園占19%，特色地面鋪裝占17%，水池占15%，特色路燈、背景音樂各占13%，涼亭占12%，城市雕塑占10%，瀑布占6%。德州市學(xué)歷層次相對(duì)較低主要以大專及以下為主。德州日?qǐng)?bào)齊魯晚報(bào)德州廣播電視報(bào)德州電視臺(tái)德州廣播電臺(tái)其他NValid989898989898Missing000000Mean.27.52.33.48.08.14Sum26513247814小結(jié)：客戶群體受工作及生活形態(tài)影響，房地產(chǎn)信息來源一般以報(bào)紙、電視臺(tái)為主，尤其《齊魯晚報(bào)》到達(dá)率最廣，在下一步的營(yíng)銷推廣中，可以選擇《德州日?qǐng)?bào)》、德州電視臺(tái)為主力媒體進(jìn)行宣傳推廣，讓更多的人了解項(xiàng)目，發(fā)揮媒介優(yōu)勢(shì)。臥室Total廳Total衛(wèi)生間Total